Obowiązująca linia zabudowy - elewacja frontowa "wzdłuż" czy "na"

[kef76]

Dzień dobry,

Jest to mój pierwszy wpis na forum, zatem chciałem serdecznie przywitać wszystkich forumowiczów.

Mamy problem z obowiązującą linią zabudowy i interpretacją MPZP przez Starostwo.

Na naszej działce chcemy wybudować dom wg projektu "Dom w orchideach" studia Archon. Kupiliśmy projekt, znaleźliśmy architekta, który zaadoptował go do lokalnych warunków i wystąpiliśmy o pozwolenie na budowę. Dom ma wysunięty garaż z częścią mieszkalną nad nim.



Usytuowanie domu na działce prezentuje mapa do celów projektowych. Większa część elewacji frontowej - 6,9m (garaż+część mieszkalna nad nią) zlokalizowana została na obowiązującej linii zabudowy, natomiast pozostała mniejsza część - 5,7m cofnięta jest w głąb działki o 4,2 m.



W kontekście problemu, jaki mamy z MPZP (źródło) i jego interpretacją przez Starostwo istotne są następujące zapisy:

§ 4. Ilekroć w uchwale jest mowa o:

1) elewacji frontowej – należy przez to rozumieć zewnętrzną powierzchnię ściany budynku z wszystkimi znajdującymi się na niej elementami (fasada), zwrócona w kierunku ulicy, drogi wewnętrznej lub placu, w której najczęściej umieszczone jest główne wejście do budynku,
5) linii zabudowy obowiązującej - należy przez to rozumieć linię, wzdłuż której wymaga się usytuowania elewacji frontowej przynajmniej jednego budynku związanego z przeznaczeniem podstawowym terenu; dla pozostałych budynków oraz określonych w ustaleniach planu rodzajów budowli naziemnych nie będących liniami przesyłowymi, sieciami uzbrojenia terenu lub urządzeniami terenowymi komunikacji linia ta stanowi nieprzekraczalną linię zabudowy,

§ 5. ust. 5 pkt 8 wyznacza się obowiązującą linię zabudowy w odległości nie mniejszej niż 6 m oraz zgodnie z oznaczeniem na rysunku planu,

Źródło

§ 5. ust. 5 pkt 10) z lica elewacji, (w tym wyznaczonego obowiązującą lub nieprzekraczalną linią zabudowy), mogą wystawać następujące elementy:

a) gzymsy – nie więcej niż 0,20 m,
b) okapy - nie więcej niż 0.80 m,
c) części budynku wzbogacające architektonicznie i funkcjonalnie jego elewację (takie jak wykusze, balkony i galerie) – nie więcej niż 1.50 m,
d) tarasy na poziomie parteru, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy – według lokalnych uwarunkowań, nie więcej niż do granicy działki budowlanej

Zgodnie z tymi zapisami wymaga się, aby elewacja frontowa budynku została usytuowana wzdłuż obowiązującej linii zabudowy. Nie ma przy tym zapisu, jaka część elewacji (procent łącznej długości lub liczba metrów) ma stanąć bezpośrednio na obowiązującej linii zabudowy, a jaka może być od niej oddalona i być usytuowana wzdłuż.

Tymczasem Starostwo wezwało nas do przedłożenia projektu, w którym cała elewacja frontowa ma zostać usytuowana na obowiązującej linii zabudowy. Stwierdziło także, że wobec definicji elewacji frontowej i obowiązującej linii zabudowy zawartych w MPZP, plan ten nie dopuszcza załamywania elewacji frontowej w żadnym jej zakresie. W ostatecznej decyzji odmownej Starostwo powołało się jeszcze na załącznik graficzny MPZP (przedstawiony powyżej) interpretując go w ten sposób, że "elewacja frontowa projektowanego budynku ma być usytuowana na obowiązującej linii zabudowy bez możliwości jej odsunięcia od tej linii w jakikolwiek sposób". Takiego jednak wymogu nie ma nigdzie zapisanego w MPZP, a odwołanie do załącznika graficznego występuje w miejscu, gdzie określa się jak przebiega obowiązująca i nieprzekraczalna linia zabudowy oraz jak ma być usytuowana główna kalenica domu.

Co ciekawe Starostwo zdaje się nie być konsekwentne w twierdzeniu, że przedmiotowy MPZP nie dopuszcza załamania linii elewacji frontowej. Na przedstawionej mapie do celów projektowych naniesiony jest już budynek, w którym widać załamanie linii elewacji frontowej. Podobnie "połamane" elewacje mają inne wybudowane i budowane już budynki.



Dodam, że w drodze postępowania dostarczyliśmy autorską opinię autora MPZP, która jest dla nas pozytywna. Niestety nie jest wiążąca dla Starostwa.

W zawiązku z powyższym, chciałbym skonsultować z Forumowiczami:

1. Czy Starostwo w obliczu przedstawionych zapisów może wymagać od nas usytuowania całej elewacji frontowej na obowiązującej linii zabudowy, czy też wystarczające jest, że elewacja usytuowana jest tak, jak wymaga MPZP wzdłuż tej linii (w tym większa część bezpośrednio na).
2. Czy w obliczu przedstawionych definicji nie jest nadinterpretacją stwierdzenie, że elewacja frontowa nie może być w żadnym zakresie załamana?
3. W końcu czy taka postawa Starostwa nie jest ingerowaniem w nasze prawo własności co do kształtowania zabudowy?

Z góry dziękuję za opinie i pomoc.

[ijcom]

Witaj
Przerobiłem podobną sytuacje projekt Malwina z biura Horyzont
U mnie starostwo uznało iż ścianą frontowa jest ścianą na której są drzwi do domu.
I to ta ściana ma być na obowiązującej linii zabudowy więc garaż przekracza tę linię.
Zażądano zmiany WZ na dopuszczające zmianę obowiązującej linii zabudowy. Ciekawostką jest, że sąsiadom nikt problemów nie robił z takim usytuowaniem budynku.
Pogrzebałem trochę w necie i znalazłem orzecznictwo w takich sprawach. Podparłem się bodajże dwoma sygnaturami, użyłem wdzięku i sprytu, następnego dnia dowiedziałem się że urząd odstąpi od dodatkowych wymogów .

[kef76]

Ijcom,

Dziękuję za informacje. W naszym przypadku Starostwo dokładnie tak samo motywowało odmowę na samym początku: "w elewacji frontowej stojącej na obowiązującej linii zabudowy ma być wejście do budynku". To było powiedziane "na gębę", a m.p.z.p. wyraźnie w definicji elewacji frontowej stwierdza "w której najczęściej umieszczone jest główne wejście do budynku".

W postanowieniu Starostwo wezwało nas do usunięcia powyższej "nieprawidłowości" w taki sposób, aby lico elewacji frontowej zlokalizowane zostało na obowiązującej linii zabudowy, dodając, że z elewacji frontowej nie może wystawać część garażowa. Co więcej, z definicji m.p.z.p. obowiązującej linii zabudowy oraz wymagania, aby elewacja frontowa została usytuowana wzdłuż tej linii, Starostwo wyciągnęło wniosek, że wobec takiej definicji nie ma możliwości, aby elewacja frontowa została załamana w jakimkolwiek zakresie.

Odpowiedzieliśmy na postanowienie pismem, w którym argumentowaliśmy, że:

• "lico elewacji frontowej" - czyli najbardziej wysunięte cześć - stoi dokładnie "na" obowiązującej linii zabudowy, a pozostała część cofnięta wgłąb działki, ale nadal "wzdłuż" tej linii;
• nie można ograniczać znaczenia przyimka "wzdłuż" tylko do znaczenia przyimka "na";
• w m.p.z.p. nie ma żadnych zapisów ograniczających właścicieli działek, co do sposobu kształtowania elewacji frontowej;
• na przedmiotowym obszarze wszystkie z budowanych domów mają załamaną elewację frontową!

Uzyskaliśmy też opinię autora m.p.z.p. wykazującą, że nasz projekt spełnia kryteria, podnoszone przez Starostwo. Wnieśliśmy o włączenie tej opinii jako dowodu.

W decyzji odmownej Starostwo nie odniosło się w ogóle do naszych argumentów. Autorską opinię także w zasadzie pominęli stwierdzając, że intencje autora planu nie mają pokrycia w zapisach m.p.z.p. Na domiar wszystkiego rozszerzyli swoją argumentację co do braku możliwości załamywania elewacji frontowej w taki sposób:

Zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 (stanowiącym integralną cześć uchwały) elewacja frontowa projektowanego budynku ma być usytuowana na obowiązującej linii zabudowy bez możliwości jej odsunięcia od tej linii w jakikolwiek sposób.

Patrzymy zatem do wspomnianego załącznika i na legendę opisującą znaczenie użytych tam symboli (źródło) . Czyli Starostwo podnosi do rangi obowiązujących ustaleń m.p.z.p. to, że wg mapy elewacja frontowa projektowanego budynku ma być usytuowana na obowiązującej linii zabudowy. Tymczasem legenda planu jednoznacznie opisuje, że wskazana na nim lokalizacja budynku (a zatem przebieg, kształt i długość elewacji frontowej) są orientacyjne i nie będące obowiązującymi ustaleniami planu.


źródło

Na chwilę obecną odwołaliśmy się od decyzji do Wojewody wykazując daleko idącą niedokładność działania Starosty oraz daleko idącą niekonsekwencję (wspomniane załamane elewacji wszystkich innych domów na przedmiotowym terenie). Dam znać, kiedy nastąpi dalszy ciąg, bo może komuś w przyszłości przydadzą się informacje z tego wątku w walce z niekompetencją urzędników.

[asia87]

witam,
i jak spara się zakończyła?