Dzień dobry,
Jest to mój pierwszy wpis na forum, zatem chciałem serdecznie przywitać wszystkich forumowiczów.
Mamy problem z obowiązującą linią zabudowy i interpretacją MPZP przez Starostwo.
Na naszej działce chcemy wybudować dom wg projektu "Dom w orchideach" studia Archon. Kupiliśmy projekt, znaleźliśmy architekta, który zaadoptował go do lokalnych warunków i wystąpiliśmy o pozwolenie na budowę. Dom ma wysunięty garaż z częścią mieszkalną nad nim.
Usytuowanie domu na działce prezentuje mapa do celów projektowych. Większa część elewacji frontowej - 6,9m (garaż+część mieszkalna nad nią) zlokalizowana została na obowiązującej linii zabudowy, natomiast pozostała mniejsza część - 5,7m cofnięta jest w głąb działki o 4,2 m.
W kontekście problemu, jaki mamy z MPZP (źródło) i jego interpretacją przez Starostwo istotne są następujące zapisy:
§ 4. Ilekroć w uchwale jest mowa o:
1) elewacji frontowej – należy przez to rozumieć zewnętrzną powierzchnię ściany budynku z wszystkimi znajdującymi się na niej elementami (fasada), zwrócona w kierunku ulicy, drogi wewnętrznej lub placu, w której najczęściej umieszczone jest główne wejście do budynku,
5) linii zabudowy obowiązującej - należy przez to rozumieć linię, wzdłuż której wymaga się usytuowania elewacji frontowej przynajmniej jednego budynku związanego z przeznaczeniem podstawowym terenu; dla pozostałych budynków oraz określonych w ustaleniach planu rodzajów budowli naziemnych nie będących liniami przesyłowymi, sieciami uzbrojenia terenu lub urządzeniami terenowymi komunikacji linia ta stanowi nieprzekraczalną linię zabudowy,
§ 5. ust. 5 pkt 8 wyznacza się obowiązującą linię zabudowy w odległości nie mniejszej niż 6 m oraz zgodnie z oznaczeniem na rysunku planu,
§ 5. ust. 5 pkt 10) z lica elewacji, (w tym wyznaczonego obowiązującą lub nieprzekraczalną linią zabudowy), mogą wystawać następujące elementy:
a) gzymsy – nie więcej niż 0,20 m,
b) okapy - nie więcej niż 0.80 m,
c) części budynku wzbogacające architektonicznie i funkcjonalnie jego elewację (takie jak wykusze, balkony i galerie) – nie więcej niż 1.50 m,
d) tarasy na poziomie parteru, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy – według lokalnych uwarunkowań, nie więcej niż do granicy działki budowlanej
Zgodnie z tymi zapisami wymaga się, aby elewacja frontowa budynku została usytuowana wzdłuż obowiązującej linii zabudowy. Nie ma przy tym zapisu, jaka część elewacji (procent łącznej długości lub liczba metrów) ma stanąć bezpośrednio na obowiązującej linii zabudowy, a jaka może być od niej oddalona i być usytuowana wzdłuż.
Tymczasem Starostwo wezwało nas do przedłożenia projektu, w którym cała elewacja frontowa ma zostać usytuowana na obowiązującej linii zabudowy. Stwierdziło także, że wobec definicji elewacji frontowej i obowiązującej linii zabudowy zawartych w MPZP, plan ten nie dopuszcza załamywania elewacji frontowej w żadnym jej zakresie. W ostatecznej decyzji odmownej Starostwo powołało się jeszcze na załącznik graficzny MPZP (przedstawiony powyżej) interpretując go w ten sposób, że "elewacja frontowa projektowanego budynku ma być usytuowana na obowiązującej linii zabudowy bez możliwości jej odsunięcia od tej linii w jakikolwiek sposób". Takiego jednak wymogu nie ma nigdzie zapisanego w MPZP, a odwołanie do załącznika graficznego występuje w miejscu, gdzie określa się jak przebiega obowiązująca i nieprzekraczalna linia zabudowy oraz jak ma być usytuowana główna kalenica domu.
Co ciekawe Starostwo zdaje się nie być konsekwentne w twierdzeniu, że przedmiotowy MPZP nie dopuszcza załamania linii elewacji frontowej. Na przedstawionej mapie do celów projektowych naniesiony jest już budynek, w którym widać załamanie linii elewacji frontowej. Podobnie "połamane" elewacje mają inne wybudowane i budowane już budynki.
Dodam, że w drodze postępowania dostarczyliśmy autorską opinię autora MPZP, która jest dla nas pozytywna. Niestety nie jest wiążąca dla Starostwa.
W zawiązku z powyższym, chciałbym skonsultować z Forumowiczami:
- Czy Starostwo w obliczu przedstawionych zapisów może wymagać od nas usytuowania całej elewacji frontowej na obowiązującej linii zabudowy, czy też wystarczające jest, że elewacja usytuowana jest tak, jak wymaga MPZP wzdłuż tej linii (w tym większa część bezpośrednio na).
- Czy w obliczu przedstawionych definicji nie jest nadinterpretacją stwierdzenie, że elewacja frontowa nie może być w żadnym zakresie załamana?
- W końcu czy taka postawa Starostwa nie jest ingerowaniem w nasze prawo własności co do kształtowania zabudowy?
Z góry dziękuję za opinie i pomoc.