Powierzchnia użytkowa lokalu

Nabyłem mieszkanie podpisując umowę zawierającą akapit, że końcowe rozliczenie kosztu nabycia nastąpi w oparciu o pomiar powykonawczy powierzchni użytkowej i ustaloną cenę m2. Umowa nie precyzowała zasad pomiaru - co w moim przekonaniu oznaczało, że odbywa się to w/g ogólnie obowiązujących norm. Tymczasem, sprzedawca (spółdzielnia) do wartości pomierzonej przez geodetę dopisuje dodatkową powierzchnię "z sufitu". Niestety, poprawność takiego posępowania potwierdza osoba wskazana mi przez Ministerstwo Infrastruktury.Czy rzeczywiście sprzedawca ma dowolność, a umowa zawiera zgrabną pułapkę. Będę wdzięczny za każdą informacje, a szczególnie taką, która utwierdzi mnie, że funkcjonuję w Państwie prawa.

[sanipro]

Pisałem już kilka razy na ten temat. Gdyby mieszkanie należało do zasobóow gminy można byłoby oprzeć się na obowiązującym przepisie, ale w Spółdzielni ten przepis nie obowiązuje. Prawdopodobnie Spółdzielnia liczy wg starej normy (wymiary ścian bez tynku). Zobacz:
http://www.fabrika.pl/bb/viewtopic.p...=3801&forum=42

On 2002-08-21 18:58, sanipro wrote:
Pisałem już kilka razy na ten temat. Gdyby mieszkanie należało do zasobóow gminy można byłoby oprzeć się na obowiązującym przepisie, ale w Spółdzielni ten przepis nie obowiązuje. Prawdopodobnie Spółdzielnia liczy wg starej normy (wymiary ścian bez tynku). Zobacz:
http://www.fabrika.pl/bb/viewtopic.p...=3801&forum=42

Serdecznie dziękuję za szybką reakcję. Spółdzielnia nie liczy w/g starej normy. Zgodnie z wyjaśnieniami Prezesa, rozdzieliła łączną powierzchnię za którą zapłaciła wykonawcy na wszystkich mieszkańców bloku. Czy zna Pan orzecznictwo w dyskutowanej problematyce. Myślę, że taka "próżnia" musiała już "zaowocować" wyrokami sądowymi, choć przy przepustowości naszych sądów to może termin zbyt ambitny. Pozdrawiam R.G.

[sanipro]

Spółdzielnia mieszkaniowa po zakończeniu inwestycji dokonuje rozliczenia jej kosztu. Na koszt inwestycji składają się nie tylko koszty budowy bydynku mieszkalnego (w tym również koszty pomieszczeń wspólnych jak korytarze, czy suszarnie), lecz także, koszt obsługi inwestycji, koszty sieci i przyłączy, koszty niekubatór itp.. Sposób rozliczenia na poszczególne mieszkania pozostałych kosztów zależy od wewnętrznych rozwiązań w spółdzielni, które powinny być zgodne między innymi z ustawą o spółdzielniach i prawem spółdzielczym. Jednym ze sposobów rozliczenia może być podział tych kosztów proporcjonalnie do powierzchni użytkowej mieszkania.
Natomiast sposób obliczania powierzchni użytkowej mieszkań w spółdzielniach mieszkaniowych może być w pewnym sensie dowolny: Nie obowiązuje żadna norma w zakresie obliczania powierzchni użytkowych mieszkań. W takiej sytuacji obliczanie powierzchni użytkowej mieszkań może być dokonywane w sposób uzgodniony między współpracującymi stronami. Może to na przykład zostać rozwiązane w drodze uchwały rady nadzorczej.
Być może są uchybienia w rozliczeniu inwestycji jakie dokonała spółdzielnia mieszkaniowa. W takiej sytuacji najlepiej zasięgnąć porady specjalisty zajmującego się rozliczaniem kosztów w spółdzielniach mieszkaniowych lub prawnika biegłego w prawie spółdzielczym. Nie spotkałem się z orzecznictwem dotyczącym sposobów obliczania powierzchni użytkowej mieszkań.
S-O

<font size=-1>[ Ta Wiadomość była edytowana przez: sanipro dnia 2002-08-23 08:54 ]</font>

[sanipro]

Podział kosztów wspólnych inwestyji na poszczególne mieszkania proporcjonalnie do powierzchni użytkowej mieszkań jest moim zdaniem uzasadniony, ponieważ w przypadku ustanowienia własności odrębnej udział w nieruchomości wspólnej ustala się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Potwierdza to orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego:

Trybunał Konstytucyjny rozpatrzył w dniu 5 marca 2002 r. skargę konstytucyjną Macieja i Stanisławy K. w sprawie zgodności art. 1 ust. 2, art. 3 ust. 3 i 4, art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w związku z art. 212 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny oraz art. 618 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP. Trybunał orzekł, że zaskarżone przepisy nie naruszają Konstytucji RP.

Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że zasady znoszenia współwłasności celem ustanowienia odrębnej własności lokali określone w zaskarżonym przepisie art. 3 ust. 3 i 4 ustawy o własności lokali nie naruszają prawa własności pierwotnych współwłaścicieli nieruchomości. Celem tych przepisów nie jest bowiem zmniejszenie wartości udziału w dawnej współwłasności. Przeciwnie, ustanowieniu odrębnej własności lokali wraz z przymusową współwłasnością nieruchomości wspólnej towarzyszyć muszą rozliczenia pomiędzy byłymi współwłaścicielami, które mają zrekompensować różnice. Jedyne ograniczenia wynikające z tych przepisów polegające na tym, iż udział w nieruchomości wspólnej ustala się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi również nie znosi istoty prawa własności. Rola sądu w tym zakresie jest określona w sposób precyzyjny w przepisach co wyłącza arbitralność orzekania w tym przedmiocie.
S-O

<font size=-1>[ Ta Wiadomość była edytowana przez: sanipro dnia 2002-08-23 10:20 ]</font>

Nasza dyskusja zeszła na boczny tor, gdyż proponowany mi aneksem koszt nabycia m2 jest akceptowany, a przedmiotem sporu jest przyjęta w aneksie wielkość powierzchni użytkowej (odmienna od pomierzonej i nie zgodna z żadną normą). Dziękuję za pouczającą dyskusję. R.G.

[sanipro]

Wprawdzie komentarz nie jest przepisem, myślę, że można powołać się na opracowanie wydane przez PKN: Powierzchnie i kubatury budynku według normy PN-ISO 9836:1997 Właściwości
użytkowe w budownictwie – Określanie wskaźników kubaturowych i powierzchniowych
(opracowanie: Andrzej Pogorzelski i Jan Sieczkowski)
Komentarz zawiera omówienie zmian w sposobie określania powierzchni i kubatur
wprowadzonych w normie PN-ISO 9836 w stosunku do norm PN-69/B-02360
i PN-70/B-02365. Podane przykłady ilustrują zgodność lub rozbieżność pojęć
oraz metod i obliczeń stosowanych w praktyce w Polsce. W komentarzu przytoczone
są fragmenty stosownych ustaw i rozporządzeń zawierających definicje
poszczególnych rodzajów powierzchni.

Według autoróow opracowania w przypadkach, gdy przepisy prawne, lubinne dokumenty wymieniają rodzaje powierzchni lub kubatury bez ich definiowania, a rodzaje te występują w PN-ISO 9836:1997, należy przyjmować je zgodnie z tą normą.