Generalny remont domu z pustaka silikatowego z 1978 r.

[Yamaha7]

Witam wszystkich,
Mój pierwszy post na forum będzie również jednym z bardziej naiwnych
Zastanawiamy się nad kupnem domu wybudowanego w 1978 r. W projekcie podano, że ściany wewnętrzne zbudowane są z pustaka silikatowego i cegły. (jak jest w rzeczywistości nie jestem w stanie zweryfikować). Niestety w salonie na ścianie widać "rysunek pustaka" - nasz znajomy powiedział, że znaczy to tyle, że ściany przemarzły - dlatego tak to wygląda. Dom stoi nieogrzewany zimą około 3 sezony.
Moje pytanie - czy to prawda, że ta ściana jest przemarznięta? I jeżeli tak, to w jakim stopniu przemarznięcie wpływa na wytrzymałość konstrukcyjną takiej ściany?
Z góry dziękuję za każdą pomoc.

[CityMatic]

Odpowiem Ci tak jak ja bym podszedł do tego :
Sprawdź wszystkie prawne aspekty nieruchomości -księgę wieczystą, pozwolenia, zakończenie budowy(czy to nie jest samowola budowlana) czy w ogóle dom istnieje w rejestrze?! Czy jest dopuszczony do eksploatacji czy ma nadany nr, czy wie o nim (energetyka, wodociągi, gazownia)

Następnie jeśli z tym jest wszystko ok - sprowadź na obiekt inspektora nadzoru budowlanego będzie kosztował nie więcej niż 1kzł, ale warto wydać te pieniądze bo jego ocena sprawi ile faktycznie wydasz na usuniecie usterek i wad oraz dostosowanie do obecnych wymogów dom w którym chcesz zamieszkać.

Pozdrawiam

[Yamaha7]

Dziękuję za odpowiedź.
Jeżeli chodzi o księgę wieczystą to jest czysta. Nie ma żadnych zobowiązań, jeden właściciel. Budynek ujawniony i był zamieszkiwany przez kilkadziesiąt lat. Widnieje na każdej mapie geodezyjnej, nie ma zaległości podatkowych.
Umowy są na prąd, gaz i wodę, podłączone jest szambo, ale w ulicy przy działce jest kanalizacja więc jakby co będę się podłączać.
Jedyne co mnie przeraża to stan budynku... Nie będę oszukiwać że jest dobry. W mojej laickiej ocenie jest koszmarny.... ale mam nadzieję, że doprowadzenie do stanu deweloperskiego zamknie się w 250 k. Od miesiąca ofiary składam w tej intencji
Do zrobienia jest wszystko ... Zostają przysłowiowe ściany - a i w stosunku do nich mam spore wątpliwości... (do zrobienia m.in. grzyb na ścianie kominowej - nowy komin, skucie tynków, wymiana dachu łącznie z konstrukcją, instalacje, ocieplenie - przy okazji zrobienie izolacji bo nie mam zaufania do starych...)
Ale wielkość budynku w stosunku do działki jest plusem ... no i lokalizacja ... moja wymarzona i ukochana ...
Tylko więcej niż 250 k nie wyczaruję ... a patrząc na stan i zakres robót .... hmmm ...

Dziękuję za podpowiedź z inspektorem - powiem szczerze, że w ogóle o tym nie pomyślałam (inspektorzy kojarzyli mi się tylko z serialem cudotwórcy kręconym w Kanadzie)

[Elfir]

wątpię czy się zmieścisz w 250 tyś przy takim zakresie prac.
Pamiętaj, że generalny remont kosztuje więcej niż budowa od zera. Bo trzeba najpierw zapłacić za skucie i wywóz gruzu.

Kupujesz co najwyżej surowy mur i to jeszcze pewnie z wadami, bo w latach 70-tych nikt nie myślał o izolacji fundamentów. Czyli fundament do odkopania, sprawdzenia, może koniecznie iniekcje?

[Yamaha7]

Budynek jest podpiwniczony - parter wystaje mniej więcej na 1 m nad poziom gruntu - jestem zachwycona dodatkowym miejscem, ale jak rozumiem odkopanie ścian piwnicy i fundamentów w celu izolacji będzie droższe :/
Po chwilowym napaleniu się i miłości od pierwszego wejrzenia, zaczynam spoglądać bardziej realnie .... np. porzuciłam (chyba na stałe) pomysł zrobienia w piwnicy garażu.
Jednak budynek ma w sobie niespotykaną siłę ... ciągnie mnie jak ćmę do ognia.... gdybym miała większą zdolność kredytową nie zastanawiałabym się. Ale priorytetem jest dla mnie, zmieszczenie się w budżecie i znalezienie czegoś gdzie nie będzie grzyba albo uda się go pozbyć całkowicie - mam 3latka pod opieką
Dziś mam spotkanie w sprawie ostatniej niezabudowanej działki w interesującej mnie okolicy. Ale obawiam się że cena wyjściowa będzie wyższa niż działki z moją ruderką ...

EDIT : Nieruchomość w powiecie grodziskim ... z tego co się orientuje koszty robocizny najwyższe w Polsce. To tak na marginesie

[Elfir]

cena działki z ruderą powinna wynosić: wartość działki - koszty rozbiórki.

[Bertha]

Powinna. Gdy zbywający zobaczył zachwyt w oczach (słowo: napalenie może być niewłaściwie zrozumiane) nabywcy in spe, to skrupuły poszły w las

[gnago]

Bierz inspektora Nawyżej jak rozbiórka i będziesz stawiac nowy. Ale z drugiej strony kumpel brał tanio pół poniemieckiego bliźniaka po alkocholiku dewastatorze gołe . ściany. Na początku tylko instalacje tynki malowanie miało starczyć , Skończyło się na zbiciu tynków wewnątrz i zewnątrz wymiana dachówki i części łat i ocieplaniu. Tylko kumpel większośc robił sam albo z pomoca kumpli i rodziny. Po dwóch latach mieszka i chwali sobie

[Yamaha7]

Zawiesiłam się na kilka dni, bo przemyśliwałam.
I jednak dalej chcę to miejsce... Pogadam z właścicielem o obniżce.
W międzyczasie zastanawiam się jeszcze nad jednym rozwiązaniem. Nie wiem tylko czy wartym zachodu. Rozebranie domu do momenty stropu nad piwnicami i postawienie góry na nowo. Pewnie będzie to troszkę droższe niż remont ruderki ... ale grzyba nie będzie na pewno
Muszę jeszcze popatrzeć jak wygląda to papierologicznie... jakie zezwolenia pozwolenia zgłoszenia projekty są wymagane w tym przypadku. Nie powiem, zależy mi na tym żeby trzeba było jak najmniej pozwoleń i papierów.

[Elfir]

grzyb bierze się także od niezaizolowanych fundamentów.

Rozbiórka - pozwolenie na rozbiórkę. Potem projekt i pozwolenie na budowę (ew. przebudowę/rozbudowę)

[d7d]

Jeżeli układ i funkcja pomieszczeń pasuje to można się zastanawiać nad remontem.
Niezbędna jest wizyta uprawnionego i doświadczonego inspektora budowlanego który, chociaż wstępnie, ocenie wartość konstrukcji budynku i stan ścian - zagrzybienie, zawilgocenie, nośność.

[Yamaha7]

Myślę... i analizuję wszystkie przypadki... I pomysłów mam bardzo dużo, co jeden to lepszy.
Znowu zastanawiam się nad remontem. Gdybanie numer 1567 ... I biorąc pod uwagę to na co wracacie uwagę - czyli że grzyb i przemarzanie ścian może być dzięki wilgoci w ścianie, a ta jest następstwem złej lub braku izolacji. Zastanawiam się czy jest szansa w tym budynku, wiadomo że materiały budowlane nie były wtedy z najwyższej półki, osuszyć ściany (zaczynając od piwnicy) następnie je prawidłowo zaizolować i ocieplić. Czy to jest możliwe, jeżeli jest możliwe czy to bedzie rozwiązanie na stałe (a nie na np na rok) i czy koszt tego można zamknąć w 30 tys.
Inspektora przed remontem zaproszę na pewno. Przy okazji może ktoś ma namiar na takiego specjalistę w powiecie grodziskim ?

[gnago]

"Gdybanie numer 1567 ... I biorąc pod uwagę to na co wracacie uwagę - czyli że grzyb i przemarzanie ścian może być dzięki wilgoci w ścianie," Ale powodem może być trywialny brak ogrzewania i zalewanie ścian od dachu . Niekoniecznie od strony fundamentów, w chwili budowy raczej wszyscy papę znali i używali jako izolacje poziomą. Czyli na dobrą sprawę nie wiadomo czy z góry czy dołu ta wilgoć szła . Może nawet ruiną się stawało od ścian i okien

[d7d]

Specjalista potrafi to w miarę wiarygodnie ocenić.

[Yamaha7]

Poratujcie w takim razie - biorę rzeczoznawcę do oceny nośności przemarzniętych ścian i przyczyn zawilgocenia bo chce klepnąć tą chałupę.
Gdzie mogę znaleźć rzeczoznawcę najlepiej takiego z papierami?
Muszę być pewna nośności i tego, że przy zmianie dachu - konstrukcja + ocieplenie + nowe pokrycie ściany wytrzymają dodatkowe obciążenie. Teraz są płyty azbestowe - chociaż bardzo ładne planuję wymienić na blachodachówkę - bo dachówki to już raczej te ściany nie uniosą.

[CityMatic]

Najlepiej w Inspektoracie Nadzoru Budowlanego miejscowości w którym znajduje się nieruchomość.

[key1]

Nieruchomość w powiecie grodziskim ... z tego co się orientuje koszty robocizny najwyższe w Polsce. To tak na marginesie

Drożej niż w samej Warszawie? A czemużbyto?

[Yamaha7]

Drożej niż w samej Warszawie? A czemużbyto?

Może nie drożej, ale bardzo podobnie

Na jutro jestem umówiona z fachowcem... ciekawa jestem czy dostanę zielone światło czy kubeł zimnej wody...

[key1]

Bierz, bierz, lokalizacja jest naprawdę fajna
.
Przygotuj się na zabezpieczenie finansowania; banki niechętnie udzielają kredytu na działkę z domem w ruinie (ale jest to możliwe).

[Yamaha7]

Witam wszystkich.
Ponieważ dostałam tutaj bardzo dużo cennych wskazówek i rad, a nie ukrywam, że będę liczyć na więcej, chciałam powiedzieć jak się sytuacja ma po weekendzie.
Dom oglądał rzeczoznawca. Podsumowując 1,5 godzinną wizytę powiedział tak: „zazwyczaj w mojej ponad 30 letniej karierze mówiłem przy starym domu, żeby burzyć, ewentualnie remont będzie dotyczył również części konstrukcyjnych i jest zupełnie nie opłacalny. Ten budynek jest pierwszy który uważam, że można remontować i na naszym miejscu, po zakupie by go nie burzył”
Oczywiście zakres robót jest gigantyczny. Czy cenowo opłaca się bardziej remontować czy budować nowy …. Trudno powiedzieć … ale jak już wcześniej powiedziałam – to jest to miejsce - moje miejsce i pomimo wielu wad jak : generalny remont, działka raczej mniejsza niż większa (660 metrów), powiedzieliśmy że kupujemy.
Teraz najtrudniejsze zadanie przed nami – dostać drugi kredyt hipoteczny na zakup tej nieruchomości…. To będzie droga przez mękę. Nie dość że spłacamy jeden na mieszkanie i na razie nic z tym nie zrobimy, to nie jesteśmy najmłodsi, a mąż na działalności gospodarczej. Przydałby się wujek w banku, który nie widziałby w tym problemu.