Podział działki przez kupującego

[maniulka]

Dzień dobry,

dogadaliśmy się z właścicielem działki na jej podział wg naszego pomysłu. Są to dwie długie i wąskie działki, które chcemy połączyć i podzielić w poprzek, aby powstały dwa kwadraty. Ponieważ właściciela w tej chwili na to nie stać, zgodziliśmy się pokryć koszty geodety. W gminie powiedzieli nam, że nie powinno być problemu z podziałem, oczywiście musimy złożyć odpowiedni wniosek i czekać na zgodę urzędu. W międzyczasie znalazł się chętny na zakup drugiej działki, która zostanie po podziale. Co dla nas najważniejsze, sprzedający zgodził się, że kupimy działkę dopiero wtedy, gdy gmina wyda pozytywną decyzję podziałową. Sprzedający ma geodetę, który to ponoć to wszystko załatwi (wnioski, mapki, podział etc.). Myślę, że warto jednak sporządzić jakąś umowę gwarantującą, że po podziale sprzeda tę działkę właśnie nam, a nie komuś innemu, oraz że zapłaciliśmy geodecie. Czy jeszcze coś powinna zawierać taka umowa oraz jak powinna mniej więcej brzmieć?

Dziękuję i pozdrawiam,
maniulka

[Kamila.]

Umowę warto podpisać u notariusza. Ja wiem że to są dodatkowe koszty ale spokojny sen nie ma ceny
Notariusz powie Ci jak powinna być skonstruowana umowa przedwstępna.
Powodzenia

[Łukasz Zalewski]

Umowę warto podpisać u notariusza. Ja wiem że to są dodatkowe koszty ale spokojny sen nie ma ceny
Notariusz powie Ci jak powinna być skonstruowana umowa przedwstępna.
Powodzenia

Jeśli będą to wyższe koszty, to niewiele wyższe. Często jest tak, że jeśli akt przenoszący własność jest podpisywany u tego samego notariusza co umowa przedwstępna, to koszt tego aktu będzie z rabatem. Warto to uzgodnić z notariuszem przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

[darvid]

Sprawdźcie, jak będzie z naliczeniem przez gminę ewentualnej opłaty adiacenckiej od scalenia i podziału (maks stawka to 50% od wzrostu wartości). Może zaboleć finansowo w zależności od "uznania" rzeczoznawcy, a płaci WŁAŚCICIEL nieruchomości.
Jeżeli jest tam także mpzp i nie minęło jeszcze 5 lat od przekształcenia, to dojdzie jeszcze opłata planistyczna według określonych stawek % przez gminę. Ponadto jak z dostępem do drogi publicznej po tym nowym podziale? Pozdrawiam.

[maniulka]

Dziękuję za Wasze odpowiedzi.
Zaskoczyła mnie informacja z opłatą adiacencką, ponieważ w gminie nikt nas o tym nie poinformował. Jest to działka rolna, na terenie nieobjętym mpzp. Po scaleniu i podziale jej wartość sama w sobie nie wzrośnie. Czy dobrze rozumiem, że chodzi o moment, w którym kupimy działkę, dostaniemy decyzję WZ, wtedy jej wartość wzrośnie i od różnicy między ceną zapłaconą przez nas a "nową" wartością zostanie naliczona nam opłata?
Jeśli chodzi o dostęp do drogi, to wyznaczymy z naszej działki pas prowadzący do drogi publicznej i tym sposobem będziemy mieć dostęp do drogi publicznej. Nie wiem jak to dokładnie zobrazować.

Pozdrawiam,
maniulka

[zlotelany]

Nie przejmuj się opłatą adiacencką od podziału, nawet jeśli gmina ją naliczy to nie tobie lecz obecnemu właścicielowi.

[darvid]

To nie są żarty, na bazie konkretnych przykładów. W gminie obowiązują maksymalne stawki: 50% adiacencka za scalenie i podział; 30% adiacencka za podział; 50% adiacencka za uzbrojenie przez gminę. Obie działki objęte mpzp z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną, cena przy sprzedaży 100-140zł/m2, nieuzbrojone, bez zrobionych dróg wewnętrznych:
- w 2012 roku podzielono niecałe 3ha na kilkanaście budowlanych i 2 drogowe; naliczona decyzją 30% opłata adiacencka do zapłaty dla gminy w terminie 14 dni wyniosła 94tys, po odwołaniu obniżone do 65tys zł;
- ok. 78 arów po podziale w 2016 roku na 6 budowlanych i 4 drogowe; operat z początku 2017 roku. Rzeczoznawca stwierdził WZROST wartości po podziale o ok. 201tys zł, do zapłaty dla gminy w terminie 14 dni kwota ok. 61 tys zł. Do tej pory właściciel odwołuje się, bo w operacie jest multum błędów.

Właściciel, który zamierza Wam sprzedać działki, być może jest nieświadomy istnienia takiej opłaty, ale po decyzji z gminy OD KOGO będzie domagał się zwrotu całej kwoty? Pozdrawiam

[maniulka]

Jedyne żarty to prawo w Polsce, nie tylko budowlane. Jeśli chodzi zaś o nasz przypadek, to działka po podziale nie zmieni się na budowlaną, wystąpimy jedynie o warunki zabudowy działki rolnej. Zdaję sobie jednak sprawę, że to również podniesie jej wartość. Jak już pisałam, nie będzie drogi w rozumieniu prawnym, będzie dojazd, którym będzie teren naszej działki. Swoją drogą, ten sam właściciel dzielił już jedną ze swoich dużych działek na sześć mniejszych oraz drogę dojazdową do nich. Jednak działki pozostały rolnymi, bez WZ i mpzp. Jeśli opłata była mu naliczona, to raczej jest świadomy, z drugiej strony nic nam o takiej opłacie nie mówił. Zadzwonię po prostu do gminy i dowiem się u źródła jak to u nich wygląda.

Pozdrawiam,
maniulka

[dwiecegly]

Skąd w ogole pomysl że bedzie zgoda na budowe jesli nie ma MPXP i WZ. Kupicie działke, podzielicie a potem okaże się że możecie conajwyzej posiać żyto.

[maniulka]

Pomysł stąd, że byliśmy w gminie i dowiadywaliśmy się o to dokładnie, uzyskaliśmy odpowiedź, że działka spełnia warunki do wydania WZ, obok działki są również zabudowane, gmina dąży do tego, by ludzie tam zamieszkiwali. Tereny w studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego oznaczone są jako MU.

[dwiecegly]

nie wierz urzednikowi na słowo. Dopiero jak dostaniesz WZ na pismie to kupuj.
Moj kolega z jednego pokoju w pracy tez pytał w urzedzie czy bedzie sie mogl wybudowac na działce która miał dostać od tesciow. Powiedzieli mu że bez problemu. Po przepisaniu działki i masie innych formalności u geodety i notariusza wystapili o WZ i gmina odmowila. Głowa gminy w prywatnej rozmowie tłumaczył mu potem że nie chca sie rozbudowywać w ta stronę miejscowości, nie chce tam budować drogi, chodnika itp a bedzie miał jak mu jeszcze z dwa domy sie wybudują. Kolega musiał kupić działke kilometr dalej, stracił rok czasu na formalności, opłaty i notariusza, nie licząc kasy na nową działkę.

[maniulka]

Oczywistym jest dla mnie, żeby nie wierzyć urzędnikowi na słowo. Wierzę natomiast w studium uwarunkowań gminy, dostępne w serwisie samorządowym, gdzie obszary tych działek zaznaczone są jako tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Nie rozumiem, czemu wg Ciebie gmina miałaby nie stosować się do planu, który sama uchwaliła? Kupno tej działki nie wymaga żadnych działań ze strony gminy, rozbudowy dróg, wsi, czy czegokolwiek innego, ot zwykłe pole w środku wsi.

[zlotelany]

A co tu ma do rzeczy studium, studium to nie plan zagospodarowania i nie ma żadnego wpływu na uzgadnianie warunków zabudowy! Dziwię się jak można przejmować się głupotami takimi jak opłata adiacencka (głupotami, bo ciebie ta opłata nie dotyczy i w żaden sposób nie możesz nią zostać obciążona) a jednocześnie lekkomyślnie planować kupno działki rolnej, bez planu zagospodarowania i bez uzgodnionych WZ. W dodatku teraz, gdy szykują się zmiany w zasadach wydawania WZ i prawdopodobnie ich uzyskanie stanie się jeszcze trudniejsze a może wręcz niemożliwe - sens nowelizacji ustawy ma być taki, że budowanie ma stać się możliwe tylko na terenach objętych planem zagospodarowania. Planem, nie studium...

[maniulka]

Ja się zbytnio nie przejęłam opłatą adiacencką zdziwiłam się jedynie, że istnieje taki haracz. Gminy mają trzy lata na określenie terenu zabudowy, od dnia wejścia w życie ustawy, a nowelizacja dopuszcza stosowanie przez ten czas dotychczasowych przepisów regulujących wydawanie decyzji WZ. Dzięki za wszystkie sugestie

[zlotelany]

Mieszasz pojęcia. Termin 3 lat nie dotyczy jakiegoś "terenu zabudowy" tylko podjęcia przez gminę uchwały o obszarze zabudowanym. Jeśli gmina szybko podejmie taką uchwałę, to wszystkie wuzetki będą wydawane tylko na nowych zasadach. W praktyce tylko działki znajdujące się w obszarze zwartej zabudowy (co najmniej 40 domów!) będą miały szanse na uzyskanie WZ.

[maniulka]

U mnie 'już' po sprawie, może komuś się przyda na przyszłość. Na początku zawarliśmy zwykłą przedwstępną umowę kupna-sprzedaży. Doszliśmy do wniosku, że nie ma potrzeby na tym etapie bawić się w notariusza. W umowie daliśmy zapis, że kupimy działki, gdy gmina wyda zgodę na podział oraz zapis o ewentualnym zwrocie zaliczki. Właściciel złożył odpowiednie dokumenty i po pół roku (!) otrzymaliśmy pozytywną decyzję w sprawie podziału. Wtedy już udaliśmy się do notariusza i podpisaliśmy umowę. Następnie złożyliśmy do gminy wniosek o wydanie warunków zabudowy i po dwóch miesiącach otrzymaliśmy zgodę. Teraz pozostało już 'tylko' się budować a ziemi jest tyle, że może będzie i żyto