Projekt indywidualny, a warunki zabudowy, architekt

[wiertar]

Witam. Nie wiem czy pisze tego posta w dobrym temacie ale spróbuję.

Ponad rok temu wraz z moją żoną postanowilismy wybudować dom trochę nie typowy który miał być odpoczatku w koncepcji nowoczesnej stodoły, czyli prosta bryła, brak okapów itp.

Wybraliśmy do tego celu architekta i projekt indywidualny.

Projekt miał nas kosztować 10tys zł. I wszystko miał się zająć projektant.
Oczywiście Podczas spotkania z architektem powiedzieliśmy mniej więcej co chcemy itp itd. ( choć teraz uważam że jak na projekt indywidualny architekt jakoś nie był za bardzo skóry do jakichś ustaleń z nami. Bardziej to my mówiliśmy co chcemy niż on starał się od nas to wyciągnąć.

Po jakimś czasie dostaliśmy koncepcje i rzuty tego budynku, naniesmilismy kilka poprawek i zaakceptowalismy go.

Po 2-3 miesiącach i upomnieniu sie dostaliśmy wizualizacje zewnetrzną budynku którymi były 2 (dwa!!) zdjęcia, na dobrą sprawę nie widzieliśmy żadnych już gotowych rzutów wnętrza, wykazu jakie materiały zostaną użyte do budowy czy jaki będzie miej więcej koszt budowy ( a może nie powinniśmy dostać? Nie znam się naprawdę.)

Projekt miał leżeć u konstruktora około miesiąc. Leżał ponad 3. Jakoś w Październiku projektant mówił że mogą być małe problemy z nadzorem budowlanym i okapami gdyż mieszkam w terenie górskim i tutaj takie domu raczej nie są mile widziane. Ale projekt powinien przejść.

W zeszłym czwartek dostałem maila od architekta w którym pisze że niestety urząd gminy nie zgodził się na budowę domu bez okapów i wymaga dodania okapów dachowych o określonych wymiarach.

Oczywiście poprosiłem projektanta o wizualizacje z okapami. Po kilku godzinach dostałem projekt z okapami ale zupełnie różniący się od projektu który został przez nas zaakceptowany. Miedzy innymi zmieniona elewacja, dach, okna dachowe, okna, dodane balkony francuskie i jeszcze jakieś inne rzeczy. Prawdopodobnie architekt wysłał ten projekt z "dodatkami" do starostwa zamiast tego projektu który zaakceptowalismy( będę to na 100% wiedział w poniedziałek)

Na pytanie dlaczego projekt który mi wysłał różni się od projektu który akceptowalismy odpowiedział: projekt jest taki żeby nie było problemów z pozwoleniem na budowę, a państwo jeśli go otrzymają to i tak cyt." Róbcie sobie jak wam pasuje".
Zaproponował m.in zrobienie "takich fejkowych okapów które po odbiorze łatwo będzie zdemontować".

I teraz co wtakiej sytuacji robić? Ja się nie znam.

Skoro architekt wziął pieniądze za projekt który miał nie mieć okapów, który my akceptowalismy i nam się podobał powinniśmy się godzin na projekt który dostanie pozwolenie na budowę a później wykonamy go wg projektu który nam się podobał?
Co później z odbiorami itp? Przecież my zrobimy dom znacznie różniący się od tego na które zostało wydane pozwolenie na budowę.

Architekt weźmie resztę pieniędzy, projekt wykonał a my zostaniemy później na lodzie jak nam nadzór domu nie odbierze. Przecież on wtedy wzruszy ramionami i powie że to nie jest jego projekt wiec co od niego chcemy?

Jak to wygląda skoro ustalimy że dom ma być wg. Tego co nam się podoba i architekt ten projekt zaakceptował, a teraz okazuje się że nie dostaniemy pozwolenia na ten projekt? Czy nie jest to wina architekta który powinien się orientować co wolno a co nie to on powinien stawać na głowie i zrobić wszystko żeby ten projekt przeszedł, Bo chyba za to mu płaciliśmy?

Dodam że architekt na początku sprawiał dobre wrażenie. Teraz wywnioskowałem że on nawet nie zapytał nas o takie rzeczy jak rodzaj i kolor dachu, jaki kolor elewacji czy szyby okna mają być uchylne czy fix.

Gdybym wiedział że tak to będzie wyglądało to kupił bym projekt za 2 tys złotych, i przynajmniej byłbym pewien że dostanę co chce i co mi się podobało.

Jak możecie to pomóżcie w tym temacie i rozwiejcie moje wątpliwości.

Pozdrawiam

[aldente]

Żądaj zwrotu kasy. Jednak bez sądu się nie obejdzie.

[Jaro106]

Co masz napisane w planie zagospodarowania przestrzennego , architekt na tej podstawie powinien zrobić projekt reszta to twoje potrzeby i sugestie.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Skoro architekt wziął pieniądze za projekt który miał nie mieć okapów, który my akceptowalismy i nam się podobał …

- jak rozumiem :
budynek bez okapów – akceptujecie,
budynek z okapami - nie !
- napiszę wprost : jeśli Warunki Zabudowy lub zapisy Planu Miejscowego wymagają okapów w projektowanym budynku – to inny budynek ( bez okapowy ) nie powstanie na tej działce !!!
- na 100% architekt powinien Wam przedstawić Koncepcję budynku, który nie tylko spełnia Wasze oczekiwania ( „wg. Tego co nam się podoba” ), ale też uwzględnić zapisy Planu Miejscowego, natomiast jeśli powrócił do koncepcji i w ramach ustalonej kwoty uwzględnia te zapisy – to chyba dobrze ?
- dot. realizacji budynku i zagospodarowania – musi być zgodność z Projektem, który otrzymał / otrzyma PnB . W trakcie realizacji są oczywiście dopuszczalne zmiany, ale nie takie, które są sprzeczne z zapisami Planu Miejscowego dla danej, konkretnej działki.

[wiertar]

Skoro architekt wziął pieniądze za projekt który miał nie mieć okapów, który my akceptowalismy i nam się podobał …

- jak rozumiem :
budynek bez okapów – akceptujecie,
budynek z okapami - nie !
- napiszę wprost : jeśli Warunki Zabudowy lub zapisy Planu Miejscowego wymagają okapów w projektowanym budynku – to inny budynek ( bez okapowy ) nie powstanie na tej działce !!!
- na 100% architekt powinien Wam przedstawić Koncepcję budynku, który nie tylko spełnia Wasze oczekiwania ( „wg. Tego co nam się podoba” ), ale też uwzględnić zapisy Planu Miejscowego, natomiast jeśli powrócił do koncepcji i w ramach ustalonej kwoty uwzględnia te zapisy – to chyba dobrze ?
- dot. realizacji budynku i zagospodarowania – musi być zgodność z Projektem, który otrzymał / otrzyma PnB . W trakcie realizacji są oczywiście dopuszczalne zmiany, ale nie takie, które są sprzeczne z zapisami Planu Miejscowego dla danej, konkretnej działki.

.
Moim zdaniem architekt przede wszystkim na etapie projektu powinien wiedzieć co wolno a co nie i powinien nas o tym poinformować, bo gdyby tak było to nie zdecydowalibyśmy się zlecać mu pracę. Czyż nie?

Po drugie to jakim prawem mógł wysłać do starostwa zmieniony projekt domu bez konsultacji z nami?

Po trzecie właśnie o to chodzi że nam napisal że nie ma się czym przejmować jak dostaniecie pozwolenie na budowę to zbudujecie sobie tak jak nam się podoba. Pewnie my sobie zbudujemy, nadzór nie odbierze nam budynku i wlepi karę.
Architekt będzie miał to gdzieś bo przecież on nam zaprojektował inaczej.

[Nurek_]

.
Moim zdaniem architekt przede wszystkim na etapie projektu powinien wiedzieć co wolno a co nie i powinien nas o tym poinformować, bo gdyby tak było to nie zdecydowalibyśmy się zlecać mu pracę. Czyż nie?

Teoretycznie tak. W praktyce w MPZP wcale nie musi być wprost napisane, ze dom musi mieć okapy. Natomiast może być zapis typu "budowla ma nawiązywać do istniejącej zabudowy" i tak naprawdę wtedy wiele zależy od widzimisię urzędnika i architekt nie będzie wiedział czy projekt przejdzie czy nie dopóki go nie złoży. Możesz się odwoływać, sadzić tylko czy masz na to czas i nerwy?

Więc pytanie : co masz w MPZP albo WZ?

[wiertar]

Ja to rozumiem że może to być zależne od widzimisię urzędnika. Ale czy w takim bądź razie architekt nie powinien do nas zadzwonić, poinformowac nas że niestety okapu nie da się zrobić i proponuje przeprojektować projekt praktycznie od nowa? A on zaproponował do istniejącego projektu dodanie okapów. To tak jak bym chciał kupić samochód sportowy a on sprzedal mi kombi z dodanym spojlerem na dachu... No kurde sorry ale jak tak ma wyglądać projekt indywidualny to mi ręce opadają.

A co do wz czy mzpz to myślisz że ja wiem tak naprawdę? Że zostało nam to przedstawione w jakikolwiek sposób?

[Nurek_]

Ja to rozumiem że może to być zależne od widzimisię urzędnika. Ale czy w takim bądź razie architekt nie powinien do nas zadzwonić, poinformowac nas że niestety okapu nie da się zrobić i proponuje przeprojektować projekt praktycznie od nowa?

Powinien. Tak samo jak przed zrobieniem projektu bezokapowego powinien przestudiować MPZP i powiedzieć wam, że może być problem z zatwierdzeniem. I czy decydujecie się na takie ryzyko, bo jak nie przejdzie to będzie musiał przeprojektować, a to dodatkowa praca. Ogólnie komunikacja u was szwankuje.

Może na początek umówcie się z architektem i dowiedzcie czemu projekt został odrzucony. Bo jeśli w zapisach MPZP jak byk stoi ze ma być okap, to znaczy że na całej linii zawalił architekt bo od początku było wiadomo, że takiego domu nie zbudujecie.
Natomiast jeśli jest tak jak pisałem kilka postów wyżej - to trzeba podjąć decyzję co dalej, czy budujecie dom z okapami i według jakiego projektu czy może tez walczycie z urzędem.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Moim zdaniem architekt przede wszystkim na etapie projektu powinien wiedzieć co wolno a co nie i powinien nas o tym poinformować, bo gdyby tak było to nie zdecydowalibyśmy się zlecać mu pracę. Czyż nie?
- to właśnie napisałem : „ na 100% architekt powinien … ”
- dot. decyzji zmiany architekta na innego – to jest kwestia zaufania do tego, a nie innego projektanta, natomiast inny projektant również musiałby respektować zapisy Planu Miejscowego i ( pisząc oględnie ) wybić z głowy pomysły, które są niezgodne z Planem Miejscowym dla danej działki.

Po drugie to jakim prawem mógł wysłać do starostwa zmieniony projekt domu bez konsultacji z nami?
- nie powinien !

Po trzecie właśnie o to chodzi że nam napisal że nie ma się czym przejmować jak dostaniecie pozwolenie na budowę to zbudujecie sobie tak jak nam się podoba.
- jakaś bzdura !

- co było powodem, że zleciliście opracowanie projektu dokładnie temu, a nie innemu architektowi ? ( tylko proszę, nie pisz, że „cena projektu” )
- czy ten architekt ma uprawnienia zawodowe ?
- jakieś portfolio ( udanych realizacji ) projektów indywidualnych ?

[wiertar]

Łukasz, zacznę od końca:

Cena raczej nie miała tutaj znaczenia, choć uważam ze nie jest tutaj mała.

Wcześniej byliśmy u jeszcze jednego architekta, jednak z nim ciężko było się dogadać gdyż on nawet nie wiedział co to nowoczesna stodoła itp.

Do obecnego trafiliśmy gdyż właśnie miał kilka portfolio z domami w kształcie nowoczesnej stodoły. Poza tym mieliśmy do niego blisko, więc to też była ważna sprawa.

Tak, architekt ma uprawnienia. Ma swoja Pracownie, a ostatnio połączył się z inna pracownią.





Z tego co nas poinformował obecnie nie w MPZP Nic o okapach, jednak wiem że w tym momencie po powstaniu kilku takich domów, gminna chce zmienić wytyczne żeby takie domy nie mogły powstawać.

Architekt tak jak pisałem poinformował nas że mogą być problemy z okapem, ale raczej nie. A w razie czego doda się minimalny okapik ( na który bylibyśmy przystać). Natomiast w Piśmie od urzędu gminy wymagają okapów 80 i 50 cm, czyli raczej one takie minimalne nie są.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Z tego co nas poinformował obecnie nie w MPZP Nic o okapach, jednak wiem że w tym momencie po powstaniu kilku takich domów, gminna chce zmienić wytyczne żeby takie domy nie mogły powstawać.
- to powiem Ci że jeżeli gmina „chce” a nie Uchwaliła do tej pory nowego Planu Miejscowego to na chwilę obecną nie ma podstawy do tego, aby nie udzielić PnB dla budynku „bez okapowego”, chyba że w PM są jeszcze inne zapisy, typu :
( np. ) budynek dostosować do otaczającej zabudowy, zachowując ( np. ) detale charakterystyczne dla danego regionu, itp. Wówczas nawet takie ogólne zapisy mogą stanowić podstawę do nie wydania PnB, bo „okap za mały”

Architekt tak jak pisałem poinformował nas że mogą być problemy z okapem, ale raczej nie. A w razie czego doda się minimalny okapik ( na który bylibyśmy przystać). Natomiast w Piśmie od urzędu gminy wymagają okapów 80 i 50 cm, czyli raczej one takie minimalne nie są.
- pismo Gminy musi określać podstawę prawną ! to na co się powołują ? pisząc o tych okapach 50 i 80cm

[wiertar]

Z tego co nas poinformował obecnie nie w MPZP Nic o okapach, jednak wiem że w tym momencie po powstaniu kilku takich domów, gminna chce zmienić wytyczne żeby takie domy nie mogły powstawać.
- to powiem Ci że jeżeli gmina „chce” a nie Uchwaliła do tej pory nowego Planu Miejscowego to na chwilę obecną nie ma podstawy do tego, aby nie udzielić PnB dla budynku „bez okapowego”, chyba że w PM są jeszcze inne zapisy, typu :
( np. ) budynek dostosować do otaczającej zabudowy, zachowując ( np. ) detale charakterystyczne dla danego regionu, itp. Wówczas nawet takie ogólne zapisy mogą stanowić podstawę do nie wydania PnB, bo „okap za mały”

Architekt tak jak pisałem poinformował nas że mogą być problemy z okapem, ale raczej nie. A w razie czego doda się minimalny okapik ( na który bylibyśmy przystać). Natomiast w Piśmie od urzędu gminy wymagają okapów 80 i 50 cm, czyli raczej one takie minimalne nie są.
- pismo Gminy musi określać podstawę prawną ! to na co się powołują ? pisząc o tych okapach 50 i 80cm

Co do pisma to wkleje tutaj to co dostałem:

[Bertha]

Wklej większy plik, bo jest nieczytelny nawet przez zoom.

[wiertar]

Wkleiłem w poprzednim poście duże zdjecie.

https://www.fotosik.pl/zdjecie/d901a148ad28fd67

A tak w ogóle jak wygląda sytuacja z domem na zgłoszenie. Czy w takim przypadku urząd może mi zablokować taki domek na zgłoszenie bo niema okapu czy mogę budować to co chce?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

… opiniuje pozytywnie … pod warunkiem

to masz dwa wyjścia :
1. wprowadzić w budynek okapy ( jak w piśmie )
2. iść z Urzędem „ na wojnę ” i uprzejmie poprosić o podstawę prawną dla wprowadzenia okapów, jeśli ( jak piszesz ) nie wynikają one z Uchwalonego i obowiązującego Planu Miejscowego.

wg tego jw. ja tu nie widzę winy architekta, jeśli okapy w formie budynku wynikałyby z bliżej nieokreślonych zapisów lub tylko z tego, że Urząd „ chce ”.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

A tak w ogóle jak wygląda sytuacja z domem na zgłoszenie.
- ja wszystkim moim Inwestorom odradzam tryb zgłoszeniowy dla domu jednorodzinnego ! z kilku powodów :
1. za trybem zgłoszeniowym nie idzie Decyzja administracyjna ( nie ma jej ) a właśnie ta często jest wymagana przez banki do udzielenia kredytu.
2. Urząd ( zgodnie z Prawem Budowlanym ) może wskazać tryb PnB ( Pozwolenia na Budowę ) jako właściwy dla zatwierdzenia złożonego w Urzędzie projektu.
3. Zmiany istotne podczas realizacji obiektu w trybie zgłoszeniowym sprowadzają go automatycznie do trybu wystąpienia o Decyzję PnB ( opracowania Projektu Budowlanego ).

Czy w takim przypadku urząd może mi zablokować taki domek na zgłoszenie bo niema okapu czy mogę budować to co chce?
- bez względu na tryb Urzędowy ( pozwolenie / zgłoszenie ) projektowany budynek musi być zgodny z zapisami Planu Miejscowego oraz obowiązującymi przepisami budowlanymi. Nie ma budowania „ jak się chce ”.

[wiertar]

… opiniuje pozytywnie … pod warunkiem

to masz dwa wyjścia :
1. wprowadzić w budynek okapy ( jak w piśmie )
2. iść z Urzędem „ na wojnę ” i uprzejmie poprosić o podstawę prawną dla wprowadzenia okapów, jeśli ( jak piszesz ) nie wynikają one z Uchwalonego i obowiązującego Planu Miejscowego.

wg tego jw. ja tu nie widzę winy architekta, jeśli okapy w formie budynku wynikałyby z bliżej nieokreślonych zapisów lub tylko z tego, że Urząd „ chce ”.

chodzi o to że ja go najmniej winie za to że urzad wymaga okapy. Najbardziej wkurzylo mnie to że prawdopodobnie wysłał do Starostwa zupelnie inny projekt niż ten który akceptowaliśmy, oraz że mówi mi bzdury.... " projekt zrobimy taki żeby szybko dostać pozwolenie na budowe, a później juz bedziecie sobie wprowadzac takie zmiany jak wam sie podobają.

jak juz jestesmy w temacie to czy urzad może narzucić mi kolor domu? chcemy dom obić starą deska, albo czymś w ciemnym kolorze. Projektant przebąkiwal że o to też mogą się przyczepić.

a co do podstawy prawnej to pewnie jej nie ma ale w razie czego będą posiłkować się tym że budynek ma nawiazywać do istniejących budynkow i tradycyjnej zabudowy pieninskiej.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

czy urząd może narzucić mi kolor domu?
- Urząd : nie
- Plan Miejscowy : tak, może narzucić

[wiertar]

To jeszcze jedno. Czy urząd może mi narzucić to że elewacja nie może być deskowana na całej elewacji? Dziś dowiedziałem się że nie zaakceptują tego projektu bo nie podoba im się m.in. Deskowanie na całej eleawcji domu. Przypominam że dom ma stać na terenach górskich gdzie chyba 90% dawnych domów i obecnych ma elewacje właśnie drewniana.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Czy urząd może mi narzucić to że elewacja nie może być deskowana na całej elewacji?
... to również mogą regulować zapisy Planu Miejscowego ! przeczytaj go choć raz.

Przypominam że dom ma stać na terenach górskich gdzie chyba 90% dawnych domów i obecnych ma elewacje właśnie drewniana
jeżeli 90% sąsiedniej / istniejącej zabudowy to "kwadraty", a Plan Miejscowy dopuszcza jedynie "okręgi" to "kwadratu" nie zrealizujesz !