Bodowa w granicy raz jeszcze

[jarokar]

Cześć
wiem że temat wałkowany 1000 razy i w sumie prosty ale dla mnie nie do końca. Mam działkę 16m. sąsiad 15 m. szerokie. Obydwie działki na razie niezabudowane. Przepisy mówią że możemy oprócz standardowych odległości 4 i 3 m., budować w granicy ostrej lub nie mniej niż 1.5 bo działka 16 i mniej. Ale jednocześnie przepisy p. poż mówią:

cyt. - "Odległość pomiędzy zewnętrznymi ścianami budynków mieszkalnych, gospodarczych, garaży zlokalizowanych na sąsiednich działkach budowlanych nie powinna być mniejsza niż:
oba budynki murowane (ściany i dach nierozprzestrzeniające ognia) – 8m;
........................
odległości podane wyżej możemy zmniejszyć o 25%, jeżeli budynki zwrócone są do siebie ścianami i dachami z przekryciami nierozprzestrzeniającymi ognia, niemającymi otworów."

czyli w praktyce w/g przepisów p.poż odległość bez drzwi i okien to 6m czyli wszystko się zgadza z przepisami ogólnymi o odległościach. I teraz jeśli ja pierwszy postawie dom 3m. od granicy do tego sąsiada oczywiście ścianą bez otworów to sąsiad budując na swoje 15-metrowej działce nie będzie mógł wybudować bliżej niż 3m bo p.poż czyli te 6m. musi być zachowane - dobrze myślę czy się myle?
Chodzi mi o to że nie chce budować w ostrej granicy aby budynki się nie stykały a jednocześnie chce uniknąć sytuacji że ja się odsunę na 3m a sąsiad mi wywali dom w ostrej granicy. Proszę napiście jak to jest naprawdę bo już mam mętlik w głowie z tymi przepisami

na innym forum (prawniczym) powiedziano mi że nawet jeśli postawie 3 lub 1.5m od granicy to sąsiad będzie mógł postawić w granicy lub 1.5m od niej ale jak się do tego mają przepisy p.poż???

[Bertha]

Abstrahując od przepisów p.poż, dobrych kilka lat temu tyczylismy budynek który narożnikiem dotykał granicy. Starannie policzone w kontakcie z architektem (osie ścian plus ocieplenie plus chyba coś na ścianie) i było ok. Podstawą było odstępstwo od przepisów wydane chyba przez ministerstwo, ale o to występował inwestor reprezentowany przez architekta. Tak to pamietam, temat wałkował się w urzędach około roku.

[jarokar]

Bertha ale co Two j wpis wnosi do tematu - bez sensu.

Czy na tak nobilitowanym forum nie ma nikogo kto potrafi udzielić odpowiedzi na moje pytanie? Dziwne, wydaje mi się że dla branżowców to Abc - proste pytanie - czy obecnie można postawić domy po obu stronach granicy wąskich (do 16m) działek bliżej niż 6m (pomijamy zabudowę "przyklejaną" w ostrej granicy). Wszystkie akrobacje prawne typu odstępstwo od przepisów nie są brane pod uwagę.

podam może link do MPZP moja działka to MN (zabudowa jednorodzinna) http://www.czestochowa.pl/page/file.php?id=1120

[redd]

Ale jednocześnie przepisy p. poż mówią:

cyt. - "Odległość pomiędzy zewnętrznymi ścianami budynków mieszkalnych, gospodarczych, garaży zlokalizowanych na sąsiednich działkach budowlanych nie powinna być mniejsza niż:
oba budynki murowane (ściany i dach nierozprzestrzeniające ognia) – 8m;

Przepisy chyba tak nie mówią, bo w par. 271.1. WT jest mowa o ścianach budynków niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego.

[jarokar]

Przepisy chyba tak nie mówią, bo w par. 271.1. WT jest mowa o ścianach budynków niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego.

ja już się gubie w tych przepisach. Czy ktoś wie gdzie jednoznacznie moge sie takich rzeczy dowiedzieć? W urzędzie miasta/gminy???

[Bertha]

Kumaty architekt powinien wiedzieć.

[gryziciel]

Czy moj architekt jest kumaty sie okaze, jak dostane PnB i sie zbuduje. Ale narazie w podobnej sytuacji (dwie waskie dzialki i dom sasiada stoi 3m od granicy) robi sie projekt z lokalizacja mojej budowli 1,5m od granicy i podobno bylo to konsultowane ze „strazakiem“. Warunek: sciana od strony sasiada „niepalna“ czyli ocieplenie nie styropian tylko welna plus wystajace elementy wiezby, okap itp zabezpieczone do NRO.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

jarokar
- odległości 8 i 6m ( odpowiednio 4m i 3m budynku od gr.działki ) dotyczą " Odległości między zewnętrznymi ścianami budynków niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego ... " ( § 271 ). Jeśli ściana projektowanego budynku będzie spełniać wymogi ściany oddzielenia przeciwpożarowego, wówczas dla działki o szer. 16m lub mniej jest dopuszczalna zabudowa w tzw. " ostrej granicy " lub 1,5m od niej.

[jarokar]

Dziękuje za odpowiedzi - czyli wynika z tego że:
jeśli postawie budynek 3m. od granicy sąsiad bez żadnych kombinacji postawi dom również 3m. od granicy (najbliżej) , jeśli będzie chciał postawić bliżej (1.5m.) lub w ostrej będzie musiał trochę pokombinować - co prawda nie za wiele bo chyba projekt i wykonanie od jednej strony "niepalnej" ściany nie jest za dużym problemem?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

Dziękuje za odpowiedzi - czyli wynika z tego że:
jeśli postawie budynek 3m. od granicy sąsiad bez żadnych kombinacji postawi dom również 3m. od granicy (najbliżej) ....

NIE !
bez względu na to w jakiej odległości będzie lokalizowany Twój proj. budynek od granicy działki, jeżeli sąsiad ma działkę budowlaną o szer. 16m i mniej, ma prawo do zbliżenia się do granicy działki do 1,5m, ale też budować w granicy !

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- poniżej odległości 3m od granicy oczywiście ściana oddzielenia pożarowego ( z parametrami określonymi w Warunkach Technicznych ) oraz ( automatycznie ) sąsiednia działka objęta tzw. " obszarem oddziaływania budynku " co wiąże się z tym, że zostaniesz poinformowany ( od str. Urzędu ) o takim zbliżeniu na sąsiedniej działce.
- gdyby traktować 6m jako minimalną odległość między budynkami ( bez ścian oddzielenia pożarowego, dachów z pokryciem niepalnym, itd ) nie byłaby możliwa zabudowa szeregowa lub bliżniacza. Przy zastosowaniu ściany oddzielenia pożarowego - jest taka zabudowa możliwa ( po spełnieniu innych wymagań )

[jarokar]

No ale ja nie mówię że nie będzie mógł postawić bliżej niż 3m - napisałem że nie będzie mógł postawić bliżej bez kombinacji czyli zaprojektowania i wykonania ściany oddz. poż. no bo chyba tak jest? Czyli wykona ścianę o.p. i buduje się 1.5m albo w granicy, nie zrobi takiej ściany buduje się 3m. od granicy. Pytanie na ile wykonanie takiej ściany jest kosztowne czyli w praktyce tak się robi (wykonuje taką ścianę czy lepiej się odsunąć na te 3m i stawić normalnie

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

ściana oddzielenia pożarowego musi być wykonana ( każdy materiał budowy ściany ) z materiałów niepalnych ( § 232 WT ).
Dla ściany murowanej, ocieplonej, sprowadza się to faktycznie do zastosowania wełny mineralnej jako ocieplenia warstwy nośnej, zamiast styropianu.
Zrealizowana / wybudowana ściana musi spełniać wymogi / parametry ściany REI60 ( co wynika z § 232.p.5 WT ), a geometria ściany ściany / oddzielenia jest opisana w § 235 Warunków Technicznych

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

wykonuje taką ścianę czy lepiej się odsunąć na te 3m ...

ściana oddzielenia pożarowego daje większe możliwości prawidłowych rozwiązań projektowych budynku i jego lokalizacji, zwłaszcza dla wąskich działek szer. 16m i mniej.

[jarokar]

Witam ponownie. Działka uprzątnięta i przygotowana (wycięte kilkadziesiąt sztuk sporych drzew - trochę zabawy było). Obecnie jestem na takim etapie że chciałbym uzyskać PNB. Wiadomo trzeba zacząć od projektu - ja już dawno wiem co chce (mały domek parterowy). Chce zlecać indywidualny na podstawie tego https://www.kbprojekt.pl/1840/weigela tylko trochę mniejszy bo chce ok. 86 mkw (troche krótszy i ciut inaczej pomieszczenia), Chce go postawić 1.5 m od granicy - działka 15,95 oczywiście od tej granicy okien nie będzie. Wiem już że projektant będzie od tej strony musiał zrobić ścianę o. p. czyli w praktyce:
1 ocieplenie ma być nie styro tylko wełna, tak?
2 Co z dachem - na gęstożebrowym ma tam być styro a na wierzchu albo papa albo epdm - czy dach też musi być jakoś specjalnie dostosowany jeśli chodzi o przepisy p.poż?
3 O ile to mniej więcej może podrożyć koszt wykonania budynku - czy taka ściana to jest jakoś bardzo droższa czy to pomijalne?
4 Czy są jeszcze jakieś pułapki/niespodzianki w wykonaniu projektu i budynku przy takim usytuowaniu przy granicy? O tym że oddziaływuje na sąsiednią działkę już wiem i że sąsiad będzie powiadomiony ale tu nie ma problemu bo on też ma tylko 15 i też będzie budował blisko granicy.
Generalnie chodzi mi o to co musi mieć jeszcze projekt żebym mógł postawić taki budynek 1.5 m. od granicy?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

1. - tak + budowa ściany zgodnie z Rozporządzeniem ( projektant będzie wiedział lub nie )
2. - przekrycie dachu NRO - nie rozprzestrzeniające ognia ! ( wg atestów / certyfikatów danego produktu )
3. - w skali całego budynku "pomijalne". Koszt : porównaj ceny materiałów budowlanych. Koszt robocizny np. izolacji z wełny / styropianu porównywalny.
4. - okap dachu może być min. 1,5m od granicy, czyli przy ścianie 1,5m okapu się nie "wypuści" poza obrys ściany
! - zbliżenie do granicy działki musi być wpisane w zapisy Planu Miejscowego lub działka ma szerokość poniżej 16m. 15,95m na całej długości działki spełnia warunek, ale jeśli z jednej strony jest np. 15,95, z drugiej na szerokości np. 16,05 - nie ma szans na zbliżenie ( chyba że : patrz zapisy w Planie Miejscowym )

[jarokar]

Bardzo dziękuje za kolejną dogłębną pomoc! Właśnie troszkę jestem w szoku bo uświadomiłeś mi że nie dam rady postawić domku 1.5 od granicy. O ile z okapem nie ma problemu bo mój projekt nie ma okapu (jest tylko rynna wystająca ale to chyba nie problem) to jest problem z szerokością działki, Jest wąska ale długa na 120m i o ile z jednej strony (tam gdzie chce się budować ma 15,95 to po drugiej stronie ma 16,10! Więc z tego co piszesz lipa - musze się odsunąć na 3m. MPZP nie zezwala na zbliżenie W sumie nie jest to dla mnie jakiś ogromny problem, przełknę to. Bardziej mnie martwi inna rzecz - od tej strony co chciałem przybliżyć dom do granicy następna działka ma 15 m. szerokości. Wiem że kiedyś sąsiad będzie się chciał budować albo w ostrej albo 1.5 ode mnie. 1.5 m mnie zadowala natomiast nie chciałbym by mi wybudował w ostrej. Wiem że dostane powiadomienie bo oddziaływuje na moją - czy jeśli wniosę sprzeciw mam jakieś szanse żeby go zmusić do odsunięcia na te 1.5 czy nie mam szans i jeśli się uprze to wybuduje mi w ostrej granicy (oczywiście po spełnieniu p.poż)

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

te 10cm niestety robi różnicę ( " przerabiałem to " ). Proponuje poprosić projektanta ( zanim przystąpi do projektowania ) o napisanie ODSTĘPSTWA od przepisów budowlanych. Nie sądzę aby Urząd się nie zgodził na odstępstwo od przepisów jeśli bardzo Ci na tym zależy ( zbliżeniu do granicy do 1,5m lub budowanie w granicy ). Sprzeciw - to " broń " obopólna, proponowałbym dogadywać się z sąsiadem. Po za tym : piszesz o działce o szerokości +/- 16m. Nawet jeśli odsunąłbyś się 3m od granicy działki ściana bez okien i 4m z drugiej strony ( ściana z oknami ) pozostaje zewnętrrzna szerokość budynku = 11m. Na 11m szerokości do dyspozycji można zaprojektować dobry budynek z zachowaniem wszystkich odległości zgodnie z Warunkami Technicznymi i spać spokojnie !

[jarokar]

Nie chce walczyć z sąsiadem - właśnie chce się dogadać i iść na kompromis. Ja się odsunę na 3 ew 1.5m jeśli by przeszedł Twój pomysł z odstępstwem ale też bym chciał żeby on się odsunął chociaż na 1.5. No ale jeśli się uporze na granice ostrą to nie mam wyjścia będę na pewno wnosił sprzeciw. Dlatego pytam jak to jest w praktyce czy jest szansa go przyblokować. Nie kombinowałbym tak gdybym miał po odsunięciu na 3m 11 na dom jak napisałeś - niestety troszkę się "machnąłeś" bo 3 z jednej 4 z drugiej i zostaje na dom 9 z 16. Chociaż 9m moim zdaniem też nie ma tragedii

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

a zastanawiałeś się nad tym, aby dogadać się z sąsiadem i z dwóch działek o szer. np. 16m stworzyć działki jedna za drugą o szer. sumarycznej ( 16+16m ) tj. szer. działek 27m + 5m na ciąg pieszo jezdny. Wówczas wykluczyłbyś " ostre granice " a działki stały by się bardziej ustawne ( !? ) pod przyszłą zabudowę.