Budowa na dwóch działkach (w tym jedna to współwłasność)

[kamil0392]

Cześć!

Kupiłem działkę budowlaną 29a i 1/2 własności przyległej do niej działki przeznaczonej na drogę wewnętrzną (obie powstały z podziału większej działki na 3 części). Razem ze współwłaścicielem tej działki przeznaczonej pod drogę chcemy ją utwardzić. W starostwie dowiedziałem się jednak, że budowa drogi wewnętrznej na tej działce jest niemożliwa ponieważ MPZP określa maksymalny stopień zabudowy działki na 30%, a wybudowanie drogi na tej działce (ma ona szer. 5m) zdecydowanie przekroczyłoby ten limit.
Jedyna możliwość jaką mi podano w starostwie to rozszerzenie obszaru inwestycji jaką będzie budowa domu na mojej działce 29a również na tą działkę "drogową" i utwardzenie nawierzchni w ramach dojazdu do domu. Wtedy stopnień zabudowy będzie liczony dla powierzchni obu działek i będzie zgodny z MPZP.
Rozwiązanie wydaje się dobre, obawiam się tylko czy jeśli wybuduję dom na działce, której część będzie stanowiła współwłasność to automatycznie budowana nieruchomość nie stanie się współwłasnością.
Byłbym wdzięczny za poradę kogoś bardziej zorientowanego w temacie.

[gnago]

Eee ci powiatowi mądrale na stołkach nie znają takich rozwiązań jak droga zielona : https://www.google.pl/search?client=...UTF-8&oe=UTF-8

Ten wydumany współczynnik przestanie mieć znaczenie bo formalnie droga będzie trawnikiem, odpowiednia mieszanka traw pozwoli ograniczyć i koszenie i podlewanie.
A jeśli dokształcone kadry powiatu okażą się jednak biurwami to niestety . Podział działki z udziałem geodety i wpisem do KW będzie optymalnym rozwiązaniem

[Kowal90]

Tak jak napisałeś "budowa" drogi wewnętrznej czyli niepublicznej prywatnej.

Masz działkę 1/2 współwłasności wydzieloną pod swoją prywatną drogę na spółkę z sąsiadem, która rozumiem w MPZP jest działką budowlaną?
Zgodnie z art. 29 pkt 2 ppkt. 5 Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na: utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych.

Sama definicja utwardzenia w PB jest nie określona więc zawsze można się powołać na jakieś orzecznictwo.
"Najpierw warto wyjaśnić, czym tak naprawdę jest utwardzenie terenu. Definicja tego sformułowania nie jest zapisana w żadnym akcie prawnym, jednak utwardzanie terenu to, zgodnie z linią prezentowaną przez orzecznictwo, prace, które powiązane są z utwardzeniem powierzchni gruntowej przy wykorzystaniu wszelkich materiałów budowlanych. Takie prace są robotami budowlanymi, jednak nie są to typowe roboty ziemne, jak chociażby wyrównanie terenu. Utwardzenie terenu to przykładowo utwardzenie drogi żużlem. Może to być również nasypanie gruzu na podwórku przed domem czy na podjeździe do domu."

Dlatego, jeśli chcesz mieć jakiś papier, że taka inwestycja nie wymaga niczego, napisz pismo do wydziału architektury, z zapytaniem, czy taka i taka inwestycja na takiej i takiej działce polegająca na utwardzeniu powierzchni gruntu działki budowlanej wymaga zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę.

To jedna rzecz. Druga sprawa to zapis w mpzp ktory przeważnie dotyczy zabudowy kubaturowej! Droga jest infrastrukturą. Na Twoim miejscu wystąpiłbym z zapytaniem, jeśli architektura będzie się dalej upierała na swoim zawsze możesz wystąpić o interpretacje zapisu mpzp ale to później

[kamil0392]

Cześć Kowal90, dzięki za odpowiedź.

To o czym piszesz w dużej mierze pokrywa się z tym czego dowiedziałem się w starostwie.
Problem polega na definicji działki budowlanej. Działka którą wydzieliliśmy pod drogę jest w MPZP przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną i w potocznym rozumieniu można powiedzieć, że to działka budowlana. Natomiast według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym działka budowlana to:

nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Z tego powodu w starostwie uważają, że tylko w połączeniu z moją działką przeznaczoną pod dom, obie działki będą stanowiły działkę budowlaną. Natomiast sama działka pod drogę o szer. 5m takiej działki budowlanej nie stanowi.

Także w tym momencie widzę dwa wyjścia: albo zastosuje się do tego co polecili w starostwie, ale wtedy ryzykuje, że dom będzie formalnie w części własnością sąsiada, albo wystąpimy do gminy o zmianę w MPZP tej działki pod drogę z zabudowy jednorodzinnej na drogową. Tylko taka zmiana pewnie może potrwać...

[Kowal90]

Cześć Kowal90, dzięki za odpowiedź.

To o czym piszesz w dużej mierze pokrywa się z tym czego dowiedziałem się w starostwie.
Problem polega na definicji działki budowlanej. Działka którą wydzieliliśmy pod drogę jest w MPZP przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną i w potocznym rozumieniu można powiedzieć, że to działka budowlana. Natomiast według ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym działka budowlana to:



Z tego powodu w starostwie uważają, że tylko w połączeniu z moją działką przeznaczoną pod dom, obie działki będą stanowiły działkę budowlaną. Natomiast sama działka pod drogę o szer. 5m takiej działki budowlanej nie stanowi.

Także w tym momencie widzę dwa wyjścia: albo zastosuje się do tego co polecili w starostwie, ale wtedy ryzykuje, że dom będzie formalnie w części własnością sąsiada, albo wystąpimy do gminy o zmianę w MPZP tej działki pod drogę z zabudowy jednorodzinnej na drogową. Tylko taka zmiana pewnie może potrwać...

W tym przypadku MPZP jest nadrzędny. Po to jest akt prawa miejscowego aby go czytać/rozumieć ponad ustawą, która jest pisana dla ogółu, wiec można powiedzieć że jest jedynie uzupełnieniem. A ta działka moim zdaniem może być działką budowlaną samodzielną bo jeśli MPZP dopiszcza np lokalizowanie w granicy mógłbyś sb postawić hipotetycznie tam garaż albo również na takich działkach budowane są stacje trafo, czy maszty telekominikacyjne. To też są obiekty, które posiadają fundamenty i mogą być lokalizowane na działkach jednorodzinnych.

Kwestia interpretacji przepisów. Poza tym, papier wszystko przyjmie, występuj z pismem nie na gębę bo to nie ma żadnej mocy prawnej.

To nie jest trudny temat tylko trzeba odpowiednio go ubrać w słowa.
Jeszcze zapytam. Wjazd na swoją działkę gdzie masz dom, właśnie przez tą działkę "drogową"? i czy uzgadniałeś zjazd na ta działką "pod drogę" z zarządcą drogi?

[kamil0392]

W tym przypadku MPZP jest nadrzędny. Po to jest akt prawa miejscowego aby go czytać/rozumieć ponad ustawą, która jest pisana dla ogółu, wiec można powiedzieć że jest jedynie uzupełnieniem. A ta działka moim zdaniem może być działką budowlaną samodzielną bo jeśli MPZP dopiszcza np lokalizowanie w granicy mógłbyś sb postawić hipotetycznie tam garaż albo również na takich działkach budowane są stacje trafo, czy maszty telekominikacyjne. To też są obiekty, które posiadają fundamenty i mogą być lokalizowane na działkach jednorodzinnych.

Kwestia interpretacji przepisów. Poza tym, papier wszystko przyjmie, występuj z pismem nie na gębę bo to nie ma żadnej mocy prawnej.

To nie jest trudny temat tylko trzeba odpowiednio go ubrać w słowa.
Jeszcze zapytam. Wjazd na swoją działkę gdzie masz dom, właśnie przez tą działkę "drogową"? i czy uzgadniałeś zjazd na ta działką "pod drogę" z zarządcą drogi?

Jeśli chodzi o zjazd na drogę powiatową to złożyłem wniosek o lokalizację zjazdu właśnie z tej działki "drogowej" i wydaje sie że nie będzie z tym żadnych kłopotów.

To jeszcze żeby uściślić Twoją poradę. Proponowałeś napisać pismo do wydziału architektury, ale w moim starostwie takiego wydziału nie ma, więc rozumiem, że w moim przypadku napiszę do wydziału budownictwa, czyli tam gdzie się dowiadywałem "na gębę". Jest jeszcze wydział urbanistyki w gminie ale jak tam byłem z pytaniem czy potrzeba pozwolenia na utwardzenie dojazdu, to mnie od razu do starostwa wysłali.

[Kowal90]

tak napisz do wydziału budownictwa, tylko tam się nie rozpisuj o technologii utwardzenia, nie pisz że działka będzie pełniła role drogi wewnętrznej bo zaraz wejdziemy w ustawe o drogach.

Krótko, zwięźle.