Przyłącze mediów - działania przed umową sprzedaży działki

[alankrk]

Dzień dobry,
Zwracam się do Państwa z prośbą o pomoc w sprawie możliwości przyłączenia mediów do działki.
Jestem zainteresowany zakupem działki nr 2 z załączonego rysunku poglądowego. Działki jeszcze nie są podzielone. Jest to wstępny projekt podziału, a aktualnie działki 1,2,3,4 tworzą jedną całość.
Sprzedający chce ze mną podpisać umowę przedwstępną do czasu podziału działek (ok 6 miesięcy).
W jaki sposób powinienem się zabezpieczyć u notariusza, gdzie spisywana byłaby umowa przedwstępna, żebym miał pewność, że uda się doprowadzić media w sposób jak np. na załączonym rysunku poglądowym? Tj., że osoby, które zakupią działki 1,3,4 nie będą mi robić pod górkę z przyłączem mediów (droga wewnętrzna ma być na współwłasnosć). To samo z sąsiadami, którzy dysponują na swojej działce mediami. Czy sprzedający powinien np. niezwłocznie po podziale działek ustanowić służebność przesyłu mediów na działkach 1, 4 i drodze wspólnej celem możliwości podłączenia mediów do działek 2 i 3 ? Czy można u notariusza ustanowić służebność nie dla konkretnej nazwy przedsiębiorstwa, a ogólnie dla przesyłu mediów (woda, prąd, gaz, w przyszłości może kanalizacja)?
Może macie Państwo jakieś doświadczenia, inne pomysły?

[Mareks77]

Po pierwsze to podział działek i jakiekolwiek przekształcanie ich w działki budowlane wymaga ustanowienia drogi dojazdowej do działek oddalonych od drogi w związku z tym wszelkie media mogą być prowadzone w tej drodze. Po drugie to służebność mediów może a w tym przypadku wręcz musi być ustanowiona przed notariuszem oraz wpisana do księgi wieczystej lub hipoteki.
Wpis o służebności jeżeli jest ustanawiana kosztem działki nr:1 jednoznacznie powoduje obniżenie atrakcyjności i ceny dlatego też sprzedający nie będzie tym zachwycony.
Przed zakupem i podziałem zadbać aby wyznaczono do Twojej działki drogi dojazdowej lub ustanowienia służebności .

Jakiekolwiek prowadzenie mediów przez działkę sąsiada wymaga jego zgody. Jeśli wąski pasek pomiędzy działkami dzielonymi a terenem niepodzielonym jest drogą dojazdową to media mogą być prowadzone przez tą właśnie drogę nie kolidując z działkami sąsiadów. To że skrzynka i złącze elektryczne znajduje się na działce zabudowanej nie oznacza że twoje przyłącze lub wewnętrzna linia zasilająca będzie biegła właśnie drogą którą wyznaczyłeś. Aby poznać warunki przyłączenia do sieci należy złożyć wniosek do dostawców załączając mapę planowanego podziału działek.

[alankrk]

Główna droga gminna to ten szary pasek. Białe pole na północ od tej drogi to już inna gmina. W projekcie podziału droga wewnętrzna na współwłasność dla wszystkich dzielonych działek jak na rysunku (działki 1,2,3 po jednej stronie drogi wspólnej, działka 4 po drugiej stronie tej drogi). Na rysunku poglądowym puściłem w niej media. Prąd - linia czerwona od sąsiada ze wschodniej strony działek, a gaz i woda od sąsiadki z północy - tutaj przejście przez drogę gminną. Innej drogi doprowadzenia mediów nie ma. Główna rura gazowa u sąsiadki na północ od działek - potwierdzone w gazowni. A słup od którego można ciągnąć prąd - sąsiad od wschodu.
Piszesz, że sprzedający nie będzie zachwycony wpisem do księgi wieczystej służebności ale jakie ma wyjście jeśli chce sprzedać działki 2 i 3 ?
Wydaje się, że wpis wymagany będzie zarówno dla działki nr 1 (gaz i woda) jak i działki nr 4 - prąd.
Czy do przyłącza takich mediów wystarczy oświadczenie sąsiadów, że wyrażają zgodę, czy też niezbędnym będzie ustanowienie na ich działkach służebności przesyłu ?

Wpadłem jeszcze na pomysł aby może właściciel dzielonych działek wydzielił dodatkowy pas np. 2 m od drogi gminnej na całęj długości działki 1 i 4, włączył go do drogi wspólnej i na całości ustanowił służebność przesyłu. Jest taka opcja?

[Mareks77]

Ale w ogóle dlaczego tak to naszkicowałeś. Przecież żółta linia czyli gaz i niebieska czyli woda może być przyłączona na wprost od drogi wspóllnej w żaden sposób nie zajmując gruntu sąsiada z działki 1.
Druga sprawa to energia elektryczna. Sąsiad który jest zasilany i mieszka jest zasilany ze słupa linią napowietrzną czy też jego przyłącze jest sprowadzone do ziemi i dopiero ziemią idzie jego wewnętrzna linia zasilająca.
Według mojej wiedzy jeżeli słup jest przy działce sąsiada to wystąpienie do zakładu energetycznego o przyłączenie do sieci spowoduje iż zakład sprowadzi linię zasilającą do ziemi a następnie przyłączem ziemnym poprowadzi poboczem kabel i postawi skrzynkę ze złączem przy wspólnej drodze o której piszesz lub też posadowi ją przy drodze na granicy działek 1 i 2 tak aby potem zasilić wszystkie działki.
Samo przyłącze i zejście do lini ziemnej oczywiście będzie odpowiednio wycenione.

[alankrk]

Sąsiad od którego na rysunku naniosłem prąd ma na działce słup transformatorowy do którego napięcie doprowadzone jest w ziemi. Od niego (również w ziemi) doprowadzane jest napięcie do wszystkich pobliskich działek.
Gaz i woda rozrysowane w taki sposób ponieważ na wprost wydzielanej drogi wspólnej sąsiadka ma wyłożoną działkę kostką i nie godzi się na dewastacje. Około 30 m dalej, gdzie również jest jej działka problem jest już mniejszy bo póki co nic na niej nie ma.
Podsumowując - nie ma innej drogi doprowadzenia mediów.
Dlatego prośba o pomysły jak się zabezpieczyć aby po zakupie jednak nikt nie robił pod górkę.

[Mareks77]

Prowadzenie energii elektrycznej od sąsiada tylko dlatego że istnieje tam słup i skrzynka jest tylko Twoim domysłem.
Gaz i woda to także wiele niewiadomych.
Wpierw niech właściciel podzieli działki a następnie Ty z jego pełnomocnictwem lub on niech wystąpi o warunki przyłączenia do sieci .
W ten sposób po 2 - 3 tygodniach będziesz wiedział więcej.

Na dzisiaj aby w 100% się zabezpieczyć należało by dla działki 1 wpisać w jej księdze służebność przesyłu, oświadczenia sąsiadów są pewnym sposobem ale niestety rodzącym później pewne niedogodności, gdyż w razie awarii lub zmiany właściciela może on żądać usunięcia lub zadość uczynienia.
Słup na działce sąsiada jest sprawą drugorzędną gdyż należy on do Zakładu Energetycznego i z racji tego sąsiad dostaje już jakieś gratyfikację lub nabywając grunt ze słupem wyraził zgodę na wszelkie prace z tym związane. Kabel do Twojej działki może również iść poboczem a nie po działce nr:4.

[alankrk]

Czy w warunkach przyłącza gazu, prądu jest wskazana informacja, którędy poprowadzone mogą być media do działki?
Jak to wygląda zazwyczaj jeżeli chodzi o przyłącz od działki sąsiadów - oświadczenia, że wyrażają zgodę na przyłącze od ich działek są dla zarządzających sieciami wystarczające, czy niezbędne jest ustanowienie służebności również na działkach sąsiadów ?

[Mareks77]

Wprost nie jest to napisane ale wynika z zawartości opisu i warunków jakich trzeba spełnić itp.
Zakład energetyczny np. napisze że obiekt należy zasilić ze złącza znajdującego się przy granicy działki, ponadto określi zakres prac które wykona ze swojej strony aby obiekt mozna było zasilić.
Tak samo jest to określone w przypadku gazu i wody.
Odnośnie reszty to musisz rozróżnić pojęcie przyłącza od wewnętrznej lini zasilającej lub instalacji wewnętrznej do której zaliczają się instalacje wewnątrz działki lub od skrzynki gazowej lub elektrycznej w której znajduje się złącze z Twoimi zabezpieczeniami i licznikiem.
Przyłącze czyli instalacja do skrzynki gazowej, elektrycznej lub licznika wody jest własnością dostawcy mediów więc z warunków bardzo dużo można wyczytać i wywnioskować także odnośnie pytań o służebność gruntu i zezwolenia od sąsiadów.
Tak czy inaczej podczas starania się o pozwolenie na budowę warunki takowe są potrzebne.
Pytanie brzmi tylko jak sprawę mediów mają rozwiązaną sąsiedzi którzy już mieszkają bądź się budują i jakie rozwiązanie preferują dostawcy ponieważ, skrzynka gazowa lub elektryczna równie dobrze może znajdować się na elewacji budynku.

[Apacer]

Działka nr 1 i 4 ma wydzielony zapewne pas zieleni od drogi asfaltowej (plan zagospodarowania przestrzennego), prowadzenie linii energetycznej przez ten pas jest jak najbardziej prawidłowy i zapewne zostanie w ten sposób zaprojektowany przez energetykę. Droga wewnętrzna pomiędzy planowanym podziałem działek jest zbyt mała, tu znowu trzeba czytać plan zagospodarowania przestrzennego. Przyłącze kanalizy,wody, gazu będzie poprowadzony pod tą drogą w stronę mediów bez przechodzenia przez pas działek 1,4 .

[alankrk]

Czyli nie będzie wprost napisane, że aby zasilić budynek na działce należy ustanowić służebność przesyłu na działce tej i tej ?
Odnośnie pasa od drogi gminnej - plan zagospodarowania przewiduje nieprzekraczalną linię zabudowy na działce 1 i 4 od drogi gminnej. Jednak ten pas będzie znajdował się na działce 1 i 4 więc mimo wszystko prawdopodobnie trzeba będzie ustanowić służebność, czy też oświadczenie od aktualnego lub nowych właścicieli tych działek dlatego raczej nie ma to wielkiego znaczenia. Przy drodze gminnej woda i gaz muszą skręcić na zachód, gdyż tak jak napisałem wyżej - na wprost pewny brak zgody sąsiadki. Wydzielona droga wewnętrzna jest wystarczająca - 5 m.

[Mareks77]

Czyli nie będzie wprost napisane, że aby zasilić budynek na działce należy ustanowić służebność przesyłu na działce tej i tej ?
.

Człowieku!!! Po co Tobie ten wpis o służebności gruntu itd. jeżeli w warunkach będzie napisane że jest możliwość przyłączenia Twojej działki i przyszłego budynku.
Nie ważne którą drogą ale jeżeli w warunkach nie jest to określone to oznacza ze nie będzie takiej potrzeby.
Masz określone jasno miejsce włączenia do sieci więc co tu dywagować.
Energetyka ci określi że miejsce przyłączenia to skrzynka u sąsiada a sąsiad ma tam kostkę na podjeździe to co wtedy....... wybierzesz sobie inną skrzynkę ze złączem?
Taka sama zasada obowiązuje w innych mediach.
Jeśli wodociągi albo gazownia określi że nie ma możliwości bo teren sąsiada tego uniemożliwia to wtedy będziesz się starał o jego zezwolenie.
Obecnie masz wystąpić o warunki przyłączenia do sieci i tak jak zaznaczył kolega wcześniej istnieje pobocze z pasem zieleni którym mozna takie sprawy załatwiać aby nie wchodzić w czyjś grunt.

Piszesz że sąsiadka znad przeciwka ma tam kostkę brukową i teren utwardzony więc nie będzie chciała się zgodzić. A co ona ma do gadania. Rury sieciowe są puszczone po jej działce i nabywając ją lub utwardzając teren wiedziała o tym i liczyła się z możliwością ewentualnej małej dewastacji w przypadku modernizacji sieci lub remontu z powodu awarii.

[alankrk]

OK jeśli nie będzie takiej potrzeby. Temat powstał po to aby zabezpieczyć się na wypadek, jeśli jednak warunki przyłącza określą, że taka potrzeba istnieje i że w razie braku zgody sąsiada ja nie zostanę z działką do której nie można się przyłączyć, bądź można ale bardzo wysokim kosztem.

Wydaje mi się, że mylisz się jeśli chodzi o ewentualne naruszanie działki sąsiada bez jego zgody i jego liczenia się z możliwością demontażu kostki, bądź innych zabudowanych elementów.
Przykład tylko z tego forum: https://forum.muratordom.pl/showthre...o-dzia%C5%82ki

[Mareks77]

OK jeśli nie będzie takiej potrzeby. Temat powstał po to aby zabezpieczyć się na wypadek, jeśli jednak warunki przyłącza określą, że taka potrzeba istnieje i że w razie braku zgody sąsiada ja nie zostanę z działką do której nie można się przyłączyć, bądź można ale bardzo wysokim kosztem.

Wydaje mi się, że mylisz się jeśli chodzi o ewentualne naruszanie działki sąsiada bez jego zgody i jego liczenia się z możliwością demontażu kostki, bądź innych zabudowanych elementów.
Przykład tylko z tego forum: https://forum.muratordom.pl/showthre...o-dzia%C5%82ki

Będziesz się zabezpieczał jeśli w warunkach technicznych dostawca określi że jest problem. Na dzisiaj takiego problemu nie ma i z mapy nie widzę aby takowy miał wystąpić.

Powtarzam jeszcze raz.
Po podziale przed zakupem lub w umowie przedwstępnej możesz zawrzeć że warunkiem zakupu są pozytywne decyzje podłączenia mediów.
Dwa lub trzy tygodnie go nie zbawią i jeśli wszystko jest w porządku to ma 100%-owego klienta.

Przykład jest OK tylko zauważ że pytający tam ma możliwość przyłączenia do sieci tylko dłuższą drogą a on chciałby zaoszczędzić i pójść polem sąsiada.
Ten początkowo wyraził zgodę a następnie robi problemy dając do zrozumienia iż musi na tym jakoś skorzystać.
Faktem jest że jak rozorasz mu trawę lub kostkę na podjeździe to musisz to doprowadzić potem do stanu sprzed no ale jemu to robili fachowcy z prawdziwego zdarzenia a ty wynajmiesz pięciu spod budki z piwem którzy na szybko odwalą chałturę a następnie jak mu coś się rozwali to powiesz że było zrobione dobrze i umyjesz ręcę.
Takie niestety są obawy, dlatego nawet jak idziesz do sąsiada z prośbą to nie rozmawiasz przez miedzę o umowie na tzw. "gębę" ale stawiasz pół litra i podpisujesz umowę w której Ty zobowiązujesz się do doprowadzenia terenu do stanu sprzed robót a on iż nie będzie sobie roszczył odszkodowania za ewentualny przesył mediów.
W takim zakresie nie obudzisz się któregoś ranka bez wody bo sąsiad zażąda sobie symbolicznej 1 zł za każdy przesłany 1m3 wody

Piszesz że sprzedający nie ma nic do gadania i chcąc sprzedać musi wpisać do hipoteki działki nr:1 służebność przesyłu itp rzeczy. Mylisz się ponieważ tym faktem zmniejszasz atrakcyjność i wartość jego działki.
Działka jest przy samej drodze z dostępem bezpośrednim do mediów więc jest droższa od Twojej, a Ty mu chcesz jakąś służebność wpisywać.
Idź na szczaw a on znajdzie klienta który nie będzie miał problemów i przeprowadzi media poboczem.
Masz małą rację że prowadzenie mediów w drodze jest droższe ponieważ należy spełnić określone warunki i załatwić więcej papierologii no ale właśnie z takich względów Twoja działka jest tania.

[alankrk]

Pozytywne decyzje podłączenia mediów zezwalające na bezwarunkowe (czy może tutaj jakieś lepsze słowo?) zawarcie umowy z dostawcami w terminie do ...... . Może bardziej w ten sposób. Samo wydanie warunków przyłączenia nie równa się bezproblemowemu przyłączeniu. W gazowni na gębę np. powiedzieli, że spoko nie powinno być problemu z przyłączeniem ale trzeba będzie rozmawiać z sąsiadką bo oni nie załatwiają takich rzeczy.

Co do ceny - działka w drugiej linii zabudowy paradoksalnie nie jest niższa. Ale mi bardziej podchodzi.

[Mareks77]

Budowa domu a nawet zakup samej działki są sprawami poważnymi i kosztownymi.
Raczej spraw z tym związanych nie załatwia się na tzw gębę.
Wydanie pozytywnych warunków pozwala na przyłączenie.
Nikt nie twierdzi że będą one bezproblemowe bo każda sytuacja a nawet region Polski stwarza różne problemy i różne interpretacje tych samych przepisów przez urzędników.
Pozytywne warunki natomiast pozwalają na 100% przyłączenie bez zezwoleń od sąsiadów i jakichkolwiek służebności przesyłu, jeśli służebność takowa lub inne zezwolenie będą konieczne to warunków pozytywnych nie dostaniesz..