Jak rzetelnie wycenić działkę budowlaną? Legionowo

[Mokebe]

Szanowni, przepraszam, jeśli temat jest w złym dziale. Nie miałem za bardzo pomysłu.

Próbuję kupić działkę budowlaną w Legionowie lub w bezpośredniej jego okolicy (np. Michałów Reginów lub Chotomów). Problemem olbrzymim jest dla mnie wycena działki. Obecnie dostępne ogłoszenia w przedziale cenowym, na który mnie stać (czyli do 300 tysięcy PLN) wcale nie schodzą i często wiszą miesiącami. Mam upatrzone dwie ciekawe działki (cena ok. 300 tysięcy) w Chotomowie, cena ok. 250-300 PLN za metr, ale nie mam zielonego pojęcia, jak określić ich sensowną cenę, nie lubię czuć, że przepłacam, albo kupić coś, co inni mają za 2/3 ceny.

Bardzo Was proszę o pomoc, jak do tego podejść? Oczywiście zdaję sobie sprawę, że działka działce nierówna. Czy osoby, które kupowały w tej okolicy mogłyby mnie jakoś naprowadzić na ich zdaniem uczciwą cenę z metra? Przyjmijmy działki bez typowych obciążeń zmniejszających cenę (czyli: nie jest wąska, nie ma obok słupa 400kV, autostrady, wysypiska śmieci, domu weselnego; nie jest na terenie zalewowym, nie jest obciążona hipoteką, itd.itp).

Wszelkiego typu rady mile widziane. Będę bardzo wdzięczny za wszystko.

Ps. możecie też się wypowiedzieć na temat mojego planu budowy - dom maksymalnie do 100m^2, maksymalnie prosta bryła bez podpiwniczenia, dach dwuspadowych, żadnych ozdóbek, bez balkonu, parterowy. Ogrodzenie z najtańszej siatki. Jedynie okno w sypialni o podwyższonej tłumienności akustycznej. Chciałbym załapać się na dofinansowanie do paneli fotowoltaicznych, rekuperatora, pompy ciepła i zmieścić ze wszystkim w 450 000 PLN. Ze wszystkim tj. w w cenie domu. Łącznie planuje zmieścić się w 750 000 PLN z działką.

Pozdrawiam!

[jajmar]

Jedynie okno w sypialni o podwyższonej tłumienności akustycznej.

Nie masz jeszcze działki, nie wiesz w jakim kierunku będzie okno ale wiesz że potrzebujesz okna o podwyższonej akustyce?


[/QUOTE]Chciałbym załapać się na dofinansowanie do paneli fotowoltaicznych, rekuperatora, pompy ciepła [/QUOTE]

A są jakieś programy do budów? Bo raczej są dla modernizacji

[Mokebe]

Chyba zależy od gminy. Widzę, że już skasowano "czyste powietrze" dla nowych. Może zaprojektuje kopciucha i wymienię

Co do okna - zwykła przezorność. Bardzo nie lubię imprez sąsiedzkich, lubię się móc wyspać w weekendy a nigdy nie wiadomo, na jakie sąsiedztwo trafię albo kto się sprowadzi/wybuduje obok za rok czy pół roku. Wymiana takiego standardowego 3x dB na takie o 50 dB tłumienia to już spory wydatek, będzie drożej, niż zamontowanie takiego z miejsca.

[Elfir]

część wystawionych w ogłoszeniach działek to mogą być lokaty. Oferty służą tylko do bieżącego monitorowania zainteresowania i cen. Ich właścicielom wcale nie zależy na sprzedaży, chyba, że trafi się napalony klient. Stąd wiszą miesiącami.

[Mokebe]

Elfir, tak chyba jest. Rozmawiałem z kilkoma właścicielami i mimo zapewnień, że chcą sprzedać sprawy wlokły się tygodniami, a potem kontakt się urywał. Ewidentnie chciano tylko określić poziom zainteresowania (albo desperacji).

Natomiast dwie działki, które mam na oku - tutaj właściciele wydają się gotowi do sprzedaży od ręki. Jednak boję się przepłacić. To jednak 300 tysięcy złotych. Za Chotomów

[cactus]

Nie da sie tak wycenić ziemi, czasem działka w tej samej dzielnicy albo nawet na tej samej ulicy jest o 50% droższa. Jest conajmniej 10 czynnikow wpływających na cenę:
-MPZP i dopuszczalne budynki
-kształt
-dojazd - bliskość cywilizacji
-sąsiedztwo (halas/przemysl/drogi o duzym naterzeniu ruchu)
-naslonecznienie
-rodzaj gruntu i poziom wod gruntowych
-gęstość zabudowy
-krajobraz wokół
-zmiana nachylenia
-dostępność mediów
i inne
Teraz znajdź dwie działki ze zbliżonymi wszystkimi punktami.

[Mokebe]

cactus, to prawda. Ja generalnie interesuje się działkami:

- z uchwalonym MPZP lub w miejscu otoczonym podobnymi zabudowaniami;
- prostokątna
- bez przemysłu i dróg o dużym natężeniu ruchu, typowe "boczne uliczki"
- na terenie, który nie jest podmokły
- gęstość - zwykle w otoczeniu są działki od 500 do 1500m, czyli taka dość hm "typowa" zabudowa miejscowości podwarszawskich
- krajobraz - inne domy
- nachylenie - płaskie
- media : prąd i gaz, woda może być ale nie musi (nie jest mi straszna studnia i przydomowa oczyszczalnia, zwykle odpytuję sąsiadów, jak głęboko kopali swoje i jakie instalacje uzdatniające posiadają by oszacować, ile muszę dołożyć do studni względem tego, co wydam na opłaty za wodę + koszty podłączenia licząc 200m za mb rury).

Obejrzałem ok. 20-30 działek w okolicy (mniej lub bardziej bezpośredniej, uwzględniając np. Józefów k. Legionowa). Ceny były... różne. Od 100k do 350k. Bywało drożej, ale tam nie sprawdzałem, gdyż nie było mnie stać. Typowo wystawiane są w przedziale 250-300k.

Stąd pytanie, być może trafię kogoś, kto kupił w okolicy niedawno... na ile te 250-300k to lokaty albo pobożne życzenia, bo ogłoszenia, z tego co widzę, wiszą kilka m-cy.

Te dwie, którymi się zainteresowałem, są względnie nowe, wystawiono je z ceną podobną do pozostałych.

[Elfir]

ja wystawiałam działkę za lokalną średnią na bazie cen z neta. Działka miała wadę - wjazd od południa.
Nie zależało mi na szybkiej sprzedaży, więc nie zgadzałam się na negocjacje cenowe.
I po pół roku trafił się klient, który zapłacił ile żądałam.
Więc cenę obniżać poza wystawioną raczej będą jedynie ludzie z nożem na gardle, którzy potrzebują pilnej gotówki.

[Lukasz11]

Teraz sa takie czasy, ze bierze sie to co jest i za ile jest. Nie ma miejsca na negocjacje. Niestety Jesli przyjdzie kryzys, to moze sie to zmienic. Teraz raczej nie.

Druga sprawa, to te tansze dzialki moga miec jakies wady ukryte (dojazd droga prywatna, brak utwardzonej drogi, odlegle lub brak mediow, kiepskie warunki gruntowe, ustalone jakies sluzebnosci lub ograniczenia w zabudowie itp).

[key1]

jeśli obejrzałeś 20-30 działek w okolicy - to już powinieneś wiedzieć wszystko.
dobrze robi rozpatrzeć inną okolicę - tańszą, tak dla porównania - i potem trochę droższą.
wtedy będziesz wiedział za co płacisz, a co nie jest dla ciebie ważne,

[majka112]

Wjazd od południa to jest wada?

[Elfir]

Wjazd od południa to jest wada?

Ogromna, moim zdaniem - zwłaszcza na wąskiej działce.
1. Od frontu spora połać elewacji tracona jest na garaż, wejście do domu. Więc dom nie jest dobrze doświetlony światłem południowym. Tracone są zimowe zyski słoneczne.
2. Z reguły wyjście z salonu jest na ogród - a ogród będzie od północnej strony.

Na szerokiej i dużej działce część tych wad da się zniwelować.

[Kaizen]

Ogromna, moim zdaniem - zwłaszcza na wąskiej działce.
1. Od frontu spora połać elewacji tracona jest na garaż, wejście do domu. Więc dom nie jest dobrze doświetlony światłem południowym. Tracone są zimowe zyski słoneczne.
2. Z reguły wyjście z salonu jest na ogród - a ogród będzie od północnej strony.

Proste rozwiązanie - dom postawić przy północnej granicy działki (najlepiej bez okna 3m od granicy działki), a garaż przy południowej. Ogród między domem a garażem.

[cactus]

Nie ma to jak garaż zasłaniający słonce na ogrod i widok na ulicę.
Dzialka z wjazdem od poludnia zawsze jest tansza.

[kemot_p]

Szanowni, przepraszam, jeśli temat jest w złym dziale. Nie miałem za bardzo pomysłu.

Próbuję kupić działkę budowlaną w Legionowie lub w bezpośredniej jego okolicy (np. Michałów Reginów lub Chotomów). Problemem olbrzymim jest dla mnie wycena działki. Obecnie dostępne ogłoszenia w przedziale cenowym, na który mnie stać (czyli do 300 tysięcy PLN) wcale nie schodzą i często wiszą miesiącami. Mam upatrzone dwie ciekawe działki (cena ok. 300 tysięcy) w Chotomowie, cena ok. 250-300 PLN za metr, ale nie mam zielonego pojęcia, jak określić ich sensowną cenę, nie lubię czuć, że przepłacam, albo kupić coś, co inni mają za 2/3 ceny.

Działki po 200-300 zł/m2 w miejscowościach podwarszawskich to raczej norma.
Inna kwestia, że jeśli zależy Ci na dobrej komunikacji do Warszawy, to w tej cenie w powiecie pruszkowskim czy piaseczyńskim kupisz działkę o wiele lepiej skomunikowaną z dzielnicami, w których mieści się większość firm.

[Mokebe]

Koledzy,

Dziękuję za odpowiedzi. Udało mi się utargować trochę z cen interesujących mnie działek (10%), myślę, że w obecnych czasach to i tak sukces.

Moja praca mieści się w W-wie, ale od praskiej strony. Oczywiście nie wykluczam zmiany pracy w przyszłości, ale do Mordoru raczej nie trafię, nie ta branża. Prędzej do ścisłego centrum.

Powiat pruszkowski jest dla mnie o wiele za drogi, tutaj normą jest niestety 300-400 zł/m2, wiele tańszych działek ma wady w postaci już istniejącego lub projektowanego osiedla bloków 3-4 piętrowych tuż obok (znaczna część działek w okolicach Żbikowa, bo sam Pruszków i bardziej willowe okolice np. Komorów to już kosmos cenowy porównywalny z przedmieściami samej Warszawy). Chyba, że mówimy o odległych zakątkach, gdzie konkretną chwilę zajmie sam dojazd do parkingu P&R w Pruszkowie. Co, przyznaję, niezbyt mi pasuje.

Działka, która mnie w szczególności interesuje ma wjazd od północnego zachodu. Jej położenie powinno umożliwiać montaż paneli fotowoltaicznych na "ogrodowej" części dachu (południowy wschód).

Dodam, że ogrodu jako takiego (rozumianego jako zadbaną roślinność, wyłożone kostką czy innym materiałem ścieżki, elegancki taras, jakieś huśtawki dla dzieci, etc) nie będę urządzał, ponieważ niestety mnie nie stać. Będzie najtańszy sposób na utwardzenie dojazdu i dojścia do samego domu, i tyle. Zresztą interesująca mnie działka ma taki układ, że od strony "ogrodu" są kolejne domy z sąsiedniej ulicy, siedzenie na leżaku niedaleko okna sąsiada raczej nie wchodzi w grę.

. Swego czasu chciałem kupić działkę w Płochocinie w podobnej cenie, co w okolicach Legionowa (ok. 230 zł/m), ale odstraszył mnie brak lasów - pole pod horyzont i magazyny, sama mieścina to kilka ulic na krzyż - zrezygnowałem, aż tak dosłowna "sypialnia Warszawy" to nie dla mnie, lubię móc wyjść do lasu na rower czy spacer.

[Elfir]

Proste rozwiązanie - dom postawić przy północnej granicy działki (najlepiej bez okna 3m od granicy działki), a garaż przy południowej. Ogród między domem a garażem.

Na działce 600 m2 z obowiązującą linią zabudowy? Będziesz miał okna wychodzące na ścianę garażu. Zadna atrakcja.

[Kaizen]

Na działce 600 m2 z obowiązującą linią zabudowy? Będziesz miał okna wychodzące na ścianę garażu. Zadna atrakcja.

Jakie konkretnie wymiary działki, że po ustawieniu na niej obiektów po przekątnej okna będą wychodziły na prost na garaż? I niby bez garażu południowe okna, na drogę, byłyby bardziej wartościowe (nawet, jakby nie było żadnego garażu na działce)? Byłyby cały czas zasłonięte albo przed ludźmi, albo przed słońcem. A tak czy tak najwartościowsze będą okna na wschód i zachód.

[Elfir]

I niby bez garażu południowe okna, na drogę, byłyby bardziej wartościowe (nawet, jakby nie było żadnego garażu na działce)?.

Dlatego napisałam, że działka miała wadę.
A poszła w cenie bez wad, bo trafił się napalony klient (21x30)

[Mokebe]

Koleżanki i koledzy,

(przepraszam za pominięcie płci pięknej w poprzednim poście),

Prawdopodobnie dobiję targu w najbliższym czasie - udało mi się łącznie wynegocjować ok. 12% obniżki od ceny ofertowej.

Też uważam, że raczej nie ma większych szans na to, by zejsć poniżej 200 zł/metr w miejscu, które ma stację kolejową oddaloną o przysłowiowy rzut beretem od domu, a do centrum Warszawy pociąg dojeżdża w 29 minut. (w okolice mojej pracy - w kilkanaście) Za większe zapupia czasem chcą więcej kasy.

Taka działka to też oszczędność: wystarczy jeden samochód, a nie dwa. Odpadają zatem koszty utrzymania dodatkowego samochodu i koszt zakupienia go. Gdy do stacji jest >30 minut, to praktycznie odpada możliwość chodzenia na piechotę (w garniturze zimą w chlupie 30min przez lasy i pola... no nie da rady -kilka minut, bez problemu). Tak sobie to tłumaczę przynajmniej. Pierwszy samochód wtedy służy do dojazdu do sklepu, do znajomych, czy na jakieś zajęcia sportowe wieczorem, a nie do dojazdu do pracy. Czyli zużycie paliwa zdecydowanie spada.

Myślę,że przy dużym szczęściu mógłbym kupić coś w granicach 20-30 tysięcy taniej (w podobnej lokalizacji, mam na myśli łatwość dojazdu koleją do Warszawy), co stanowi zaledwie około 4% kwoty, którą ostatecznie muszę wydać na działkę z domem.

Oczywiście każdy grosz to sukces, ale nie wydaje mi się, że 4% gwałtownie zmieni moją sytuację. Będę miał może kilkadziesiąt zł niższą ratę.

Tak to racjonalizuję, poprawcie mnie, jeśli się zapędzam.

Jedyną "kontrofertą", z jakiej nie skorzystałem, była działka w Warszawie Choszczówce, za 295 000 (750 metrów), tuż przy stacji. Brzmi jak marzenie? no niestety nie do końca: 200 metrów do "czajki" (potencjalny smród), mocno zapuszczona ulica z zakładami samochodowymi obok, droga gruntowa bez latarni, trochę podejrzanie ("patologicznie") wyglądających domów w okolicy, brak mediów poza prądem, dodatkowo ogłoszenie z 2018. Więc być może część z Was wie, o jakie ogłoszenie chodzi. Dałem sobie spokój. Oczywiście wiem, że Choszczówka to koszt 600-800zł / metr, dlatego byłem zainteresowany, ale to miejsce moim zdaniem nie miało w sobie grama tego, za co się w Choszczówce płaci, tj. klimatu willowego osiedla w Warszawie.

Pozdrawiam.