Dobry wieczór,
Wstępnie przymierzam się do budowy domu. Moja teściowa posiada działkę, którą chce przepisać na nas i zastanawiam się, jaka jest perspektywa budowy na tej działce.
Działka ma długość około 120 metrów, a szerokość na jednym końcu to 17,1 m, a na drugim 16,5 m, ale wzdłuż jednej granicy działki zwęża się ona do 15,8 m (kształt jakby soczewki płasko-wklęsłej). Wzdłuż tej granicy biegnie także służebność przechodu i przejazdu o szerokości 4 m.
W MPZP nie ma żadnej szczególnej wzmianki o możliwości budowania się 1,5 metra od granicy z sąsiadem ani o możliwości budowy w granicy działki. MPZP mówi o tym, że nowe działki mają mieć szerokość min. 16 metrów dla zabudowy wolnostojącej, 14 metrów dla zabudowy bliźniaczej i 8 metrów dla zabudowy szeregowej (12 metrów dla działek skrajnych).
Sąsiadująca działka (wzdłuż granicy równej) jest w MPZP oznaczona MNO ze względu na buforową strefę wokół nieaktywnego osuwiska działkę dalej.
Co na takiej działce można zbudować?
1. Czy można zastosować § 12 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690) i sytuować budynek 1,5 m od granicy?
2. Czy można zastosować § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia jeśli MPZP nic o tym nie mówi? Czy można starać się o WZ na usytuowanie budynku 1,5 m od granicy albo w granicy działki?
3. Czy ma sens wydzielenie służebności jako działki drogowej? Wtedy na pewno cała działka będzie węższa niż 16 metrów, a przy tym poniżej 14 metrów, więc będzie mieścić się w określonej szerokości dla zabudowy bliźniaczej? (Pomysł raczej jest szalony, wspominam go dlatego, że padł on podczas burzy mózgów, którą kiedyś prowadziłem z kolegami z pracy.)
--
Rozporządzenie ma moim zdaniem istotną wadę jeśli chodzi o działki o szerokości od 16 do 17,5 m (a nawet 19 m). Zakładając ściany z otworami okiennymi na trzech elewacjach, na działce o szerokości 16 m można zbudować dom o szerokości 10,5 m, ale na działce o szerokości 16,001 m można w analogicznej sytuacji zbudować dom o maksymalnej szerokości 9 m i dopiero na działce o szerokości 17,5 m można budować bez przeszkód dom o szerokości 10,5 m.
Rozporządzenie powinno dopuszczać możliwość budowy domu o szerokości elewacji 10,5 m na działkach o szerokości od 16 do 17,5 m przy założeniu, że będzie utrzymana odległość 8 metrów od innych zabudowań i jeśli nie jest możliwe usytuowanie elewacji bez otworów okiennych bliżej niż 3 m od granicy działki jeśli nie jest możliwe inne usytuowanie budynku.
W najgorszej możliwej interpretacji, bliżej niż 1,5 m można sytuować budynek tylko w miejscu, gdzie działka ma szerokość 16 m lub mniej w całej długości budynku, czyli jeśli w którymś miejscu działka zwęża się do 14 metrów, pozostaje możliwość budowy domu o szerokości 6, 7 lub 8 metrów, nawet jeśli reszta działki jest dość szeroka (jeśli urzędnicy nie znajdą w sobie odrobiny dobrej woli).
Zdaję sobie też sprawę, że gdyby dopuścić przepis z § 12 ust. 4 gdy dowolna część działki ma 16 metrów lub mniej, można by wtedy nawet działkę 100×100 metrów podzielić na pół tak, że pierwszy metr miałby 15 metrów szerokości, przez 98 metrów byłoby to 50 metrów szerokości i ostatni metr miałby 85 metrów szerokości, ale przecież takie przypadki raczej się nie zdarzą: ani deweloper nie skorzysta, bo przepis dotyczy zabudowy jednorodzinnej; a jak działka jest wystarczająco duża, to przecież nikt nie będzie chciał lokalizować domu tuż przy granicy?