Jaka część działki musi mieć poniżęj 16 metrów? (zwężająca się działka)

[toughluck]

Dobry wieczór,

Wstępnie przymierzam się do budowy domu. Moja teściowa posiada działkę, którą chce przepisać na nas i zastanawiam się, jaka jest perspektywa budowy na tej działce.

Działka ma długość około 120 metrów, a szerokość na jednym końcu to 17,1 m, a na drugim 16,5 m, ale wzdłuż jednej granicy działki zwęża się ona do 15,8 m (kształt jakby soczewki płasko-wklęsłej). Wzdłuż tej granicy biegnie także służebność przechodu i przejazdu o szerokości 4 m.

W MPZP nie ma żadnej szczególnej wzmianki o możliwości budowania się 1,5 metra od granicy z sąsiadem ani o możliwości budowy w granicy działki. MPZP mówi o tym, że nowe działki mają mieć szerokość min. 16 metrów dla zabudowy wolnostojącej, 14 metrów dla zabudowy bliźniaczej i 8 metrów dla zabudowy szeregowej (12 metrów dla działek skrajnych).

Sąsiadująca działka (wzdłuż granicy równej) jest w MPZP oznaczona MNO ze względu na buforową strefę wokół nieaktywnego osuwiska działkę dalej.

Co na takiej działce można zbudować?
1. Czy można zastosować § 12 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690) i sytuować budynek 1,5 m od granicy?
2. Czy można zastosować § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia jeśli MPZP nic o tym nie mówi? Czy można starać się o WZ na usytuowanie budynku 1,5 m od granicy albo w granicy działki?
3. Czy ma sens wydzielenie służebności jako działki drogowej? Wtedy na pewno cała działka będzie węższa niż 16 metrów, a przy tym poniżej 14 metrów, więc będzie mieścić się w określonej szerokości dla zabudowy bliźniaczej? (Pomysł raczej jest szalony, wspominam go dlatego, że padł on podczas burzy mózgów, którą kiedyś prowadziłem z kolegami z pracy.)

--

Rozporządzenie ma moim zdaniem istotną wadę jeśli chodzi o działki o szerokości od 16 do 17,5 m (a nawet 19 m). Zakładając ściany z otworami okiennymi na trzech elewacjach, na działce o szerokości 16 m można zbudować dom o szerokości 10,5 m, ale na działce o szerokości 16,001 m można w analogicznej sytuacji zbudować dom o maksymalnej szerokości 9 m i dopiero na działce o szerokości 17,5 m można budować bez przeszkód dom o szerokości 10,5 m.
Rozporządzenie powinno dopuszczać możliwość budowy domu o szerokości elewacji 10,5 m na działkach o szerokości od 16 do 17,5 m przy założeniu, że będzie utrzymana odległość 8 metrów od innych zabudowań i jeśli nie jest możliwe usytuowanie elewacji bez otworów okiennych bliżej niż 3 m od granicy działki jeśli nie jest możliwe inne usytuowanie budynku.

W najgorszej możliwej interpretacji, bliżej niż 1,5 m można sytuować budynek tylko w miejscu, gdzie działka ma szerokość 16 m lub mniej w całej długości budynku, czyli jeśli w którymś miejscu działka zwęża się do 14 metrów, pozostaje możliwość budowy domu o szerokości 6, 7 lub 8 metrów, nawet jeśli reszta działki jest dość szeroka (jeśli urzędnicy nie znajdą w sobie odrobiny dobrej woli).
Zdaję sobie też sprawę, że gdyby dopuścić przepis z § 12 ust. 4 gdy dowolna część działki ma 16 metrów lub mniej, można by wtedy nawet działkę 100×100 metrów podzielić na pół tak, że pierwszy metr miałby 15 metrów szerokości, przez 98 metrów byłoby to 50 metrów szerokości i ostatni metr miałby 85 metrów szerokości, ale przecież takie przypadki raczej się nie zdarzą: ani deweloper nie skorzysta, bo przepis dotyczy zabudowy jednorodzinnej; a jak działka jest wystarczająco duża, to przecież nikt nie będzie chciał lokalizować domu tuż przy granicy?

[jarokar]

mam działkę 120 długą z jednej strony 15,90 z drugiej 16,10 - z tego co się tu dowiedziałem nie moge postawić ani w ostrej ani1.5 od granicy - działka musi być max 16 na całej długości

[Lew2]

Co na takiej działce można zbudować?
1. Czy można zastosować § 12 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690) i sytuować budynek 1,5 m od granicy?
2. Czy można zastosować § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia jeśli MPZP nic o tym nie mówi? Czy można starać się o WZ na usytuowanie budynku 1,5 m od granicy albo w granicy działki?
3. Czy ma sens wydzielenie służebności jako działki drogowej? Wtedy na pewno cała działka będzie węższa niż 16 metrów, a przy tym poniżej 14 metrów, więc będzie mieścić się w określonej szerokości dla zabudowy bliźniaczej? (Pomysł raczej jest szalony, wspominam go dlatego, że padł on podczas burzy mózgów, którą kiedyś prowadziłem z kolegami z pracy.)

1. Tak jak napisał Łukasz Ładziński w innym poście działka nie może przekraczać 16m na całej długości.
2. Jak jest MPZP, a piszesz powyżej że jest, to nie funkcjonuje coś takiego jak "WZ". WZiZT - to jest zastępcze rozwiązanie urzędnicze do czasu gdy nie ma MPZP.
3. Jak tylko da się wydzielić osobną działkę na drogę, to jest to dobry pomysł. Wtedy cała działka nie przekroczy 16m.

Można starać się o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych do Ministerstwa. Zdaje mi się, że za niedługo do powiatu, ale nie wiem czy w ostatecznej wersji prawa budowlanego ten przepis się znalazł.

Rozporządzenie ma moim zdaniem istotną wadę jeśli chodzi o działki o szerokości od 16 do 17,5 m (a nawet 19 m).

Rozporządzenia ma wiele poważnych wad i dwuznaczności, choć od 2018 roku jest korzystniejsze dla inwestora i precyzyjniejsze niż było wcześniej. Innym przykładowym parametrem "skokowym" jest kąt 60° przy określaniu odległości ścian budynków w dziale VI. Też były postulaty aby ten parametr odległości ścian pomiędzy strefami pożarowymi był funkcją zmienną od kąta, a nie do 60°, potem od 60° do 120°, a potem powyżej 120°.

Zakładając ściany z otworami okiennymi na trzech elewacjach.

WT od 2018 nie operują pojęciami "otworów okiennych", "otworów drzwiowych". Są niezależne pojęcia: otwór, drzwi, okno zdefiniowane w PN-ISO 6707-1:2008 i zgodnie z wykładnią tej normy ściana szklana, przeszklenie, fasada ryglowo-słupowa nie jest oknem. Nie ma znaczenia sposób osadzenia przeszklenia w ramie, a jedynie jego odporność pożarowa.