Kupno domu - kilka pytań

[Janek1990]

Dzień dobry,
Celem "życiowym" na tę chwilę jest zamieszkanie w domu (wolnostojący, ew. bliźniak). Kupno działki, i budowa od zera raczej nie wchodzi w grę, ze względu na to, że wymaga to ogromu czasu, latania po urzędach, czekania na ekipy, pilnowania budowy etc.
Zatem szukamy domu:
+ w stanie surowym z dachem i najlepiej stan zamknięty
+ powierzchnia użytkowa min. 130-140m^2, 3-4 sypialnie
+ garaż
+ działka min. 500-600m
+ Okolice Białegostoku, najlepiej od strony zachodniej/północnej

Instalację elektryczną/wykończenia mogę sam zrobić. Instalacje wodne/ogrzewanie to już raczej będę szukał ekip.
Z tego co patrzę po portalach z ogłoszeniami to taki dom w SSZ to koszt 300-400kPLN.

Jestem na etapie uzupełniania wiedzy, szukania, jednak w gąszczu tych wszystkich informacji dalej mam wątpliwości.

W związku z powyższym, mam kilka pytań:
1. Czy w projekcie domu, jeżeli już są umieszczone rzeczy typu gniazda elektryczne, punkty świetlne, przyłącza wody do kranów, odpływy - czy jeżeli będę chciał je przenieść w inne miejsca/dodać nowe to trzeba to nanosić na projekt u projektanta czy takie rzeczy to już tylko zostają po mojej stronie?

2. Czy jeżeli w projekcie są już rozrysowane pokoje np. na poddaszu, natomiast poddasze w SSZ to wielkie pomieszczenie bez ścian, to czy ścianki działowe mogę postawić sobie dowolnie czy wymaga to oficjalnych zmian w projekcie?

3. Czy możecie polecić kogoś kto sprawdzi dom SSZ pod względem technicznym/prawidłowości wykonania? I ile takie coś w ogóle może kosztować?

4. Czy, jeżeli chodzi o okolice Białegostoku, opłaca się już montować pompę ciepła powietrzną czy lepiej żeby to była gruntowa? a może lepiej inny typ ogrzewania?

5. Czy istnieje możliwość/sposób sprawdzenia jak została przygotowana ława fundamentowa, czy właściwy beton i izolacja? (czytałem, że często deweloperzy/inwestorzy oszczędzają na takich rzeczach)

6. Z tego co czytałem to jeżeli działka jest poniżej 3,500m^2 to nie będąc rolnikiem mogę kupić taką działkę z domem, ale czy niesie to za sobą jakieś konsekwencje prawne?

7. WT 2021 - czy jeżeli kupię dom w SSZ w 2020 i będę go wykańczał w 2021 i ew. 2022 - to czy będzie go trzeba dostosować do nowych wymagań WT 2021?

Pozdrawiam

[grzesio1712]

Od strony zachodniej/ północnej to np. gmina Dobrzyniewo? No i jak daleko? Widziałem ostatnio baner w Jaworówce, że domy będą się budować (miejscowy deweloper). A co do pytań:
1. Niby projekt instalacji jest zawarty w projekcie budowlanym. Ale jest to raczej zmiana nieistotna.
2. Ściany działowe nie są elementem konstrukcyjnym, więc to nieistotne.
3. Szukaj lokalnych firm, które zajmują się nadzorami inwestycji, a tam skieruj się do konkretnej osoby, która to zrobi po godzinach pracy.
4. Mój znajomy ma powietrzną pompę ciepła 7 kW i jest zadowolony. Ale nie ma porównania z niczym innym, więc ciężko wyrokować. Musisz sam tutaj poczytać co się bardziej opłaca. W przypadku pompy ciepła możesz się zabezpieczyć fotowoltaiką przed wzrostem cen.
5. Teroetycznie możesz odkopać fundamenty, ale czy to się praktykuje kupując gotowca? Nie wiem.
6. Teraz jest to już poniżej 1 ha.
7. Mi się wydaje, że musisz go dostosować do wymagań z roku, w którym jest wydane pozwolenie na budowę.

[Janek1990]

Dzięki Grzesio za odpowiedzi.

Jesteśmy na etapie wyboru domu i już mam człowieka, który mi sprawdzi to ci chcę kupić.

Przy okazji pytanie o budowę systemem gospodarczym:
na pewno będę się starał robić w domu jak najwięcej sam, wykonam coś istotnego w domu, wpisuję to do Dziennika Budowy, potem kierownik budowy się podpisuje - zgadza się?
Ale zrobię sam np. instalację elektryczną, w tym także WLZ od rozdzielnicy w domu do rozdzielnicy przed domem - czy potrzebny jest w takim wypadku elektryk, który podpiszę się gdzieś pod tym? czy wystarczy jedynie wpis w dzienniku budowy?
I czy nie mając instalacji rozprowadzonej w domu, mogę wrzucić jedynie RBtkę do środka (aby mieć prąd do prac wykończeniowych wewnątrz) i po określeniu docelowej mocy przyłączeniowej podpisać umowę z zakładem energetycznym i prosto korzystać z prądu?

[grzesio1712]

A zdradzisz w jakich rejonach te domy?

To kwestia tego jak się dogadzasz z kierownikiem. Jeśli kierownik porządny to nie pozwoli sobie na stemplowanie wpisów zrobionych przez Ciebie, tylko będzie chciał odebrać te roboty naocznie. Chyba że kierownikiem będzie jakiś znajomy, tylko żeby formalności spełnić (ale to też jego odpowiedzialność).
Elektryk będzie potrzebny chyba przy odbiorze takiej instalacji do pozwolenia na użytkowanie (mogę mylić pojęcia), bo musisz mieć na koniec zrobione badania takiej instalacji.
A co do prądu to teoretycznie możesz mieć prąd budowlany, bo zakłady nie dają prądu w taryfach G, kiedy nie masz odebranej instalacji wewnętrznej (niech ktoś mnie poprawi jeśli się mylę). Ale słyszałem o przypadkach, że ludzie mieli prąd docelowy bez instalacji wewnętrznej.

[Kaizen]

Kupno działki, i budowa od zera raczej nie wchodzi w grę, ze względu na to, że wymaga to ogromu czasu, latania po urzędach, czekania na ekipy, pilnowania budowy etc.

Jak nie dopilnujesz, to będziesz miał standard i tak lepszy od deweloperskiego - chyba, że materiały tez najtańsze kupisz (ewentualnie jakiś rodzynek, żeby chwalić się wysoką jakością typu okna drewniane czy wentylacja mechaniczna).
Do SSZ pilnowania jest niewiele - za to krytycznie ważnego, jak hydroizolacja czy zbrojenie fundamentów. Kupując to już gotowe i schowane ryzykujesz, że zostało zepsute - a wyjść może po latach. Trudno też znaleźć dopasowany dom w komplecie z odpowiednią działką.

1. Czy w projekcie domu, jeżeli już są umieszczone rzeczy typu gniazda elektryczne, punkty świetlne, przyłącza wody do kranów, odpływy - czy jeżeli będę chciał je przenieść w inne miejsca/dodać nowe to trzeba to nanosić na projekt u projektanta czy takie rzeczy to już tylko zostają po mojej stronie?

Kłopotliwe na tym etapie może być przenoszenie kanalizacji, która już idzie pod chudziakiem. Reszta w praktyce nie ma wiele wspólnego z projektem, który jest pro forma dla PnB. Ale projekt ogrzewania i rozdzielnicy jak najbardziej warto zrobić.

2. Czy jeżeli w projekcie są już rozrysowane pokoje np. na poddaszu, natomiast poddasze w SSZ to wielkie pomieszczenie bez ścian, to czy ścianki działowe mogę postawić sobie dowolnie czy wymaga to oficjalnych zmian w projekcie?

Jak robisz cięższe to warto mieć pod to policzony strop. Może się ugiąć a ściany popękać. Jak z GK - hulaj dusza.

3. Czy możecie polecić kogoś kto sprawdzi dom SSZ pod względem technicznym/prawidłowości wykonania? I ile takie coś w ogóle może kosztować?

Jasnowidz. Bo wymiary, kąty, czy jest papa pod ścianami i wystarczająco wystaje żeby zgrzać z papą na chudziaku to sobie sam możesz posprawdzać. A reszta schowana, zasypana, zabetonowana - i trzeba inwazyjnych metod, żeby sprawdzić czego raczej nikt nie zrobi sprawdzając przed zakupem.

4. Czy, jeżeli chodzi o okolice Białegostoku, opłaca się już montować pompę ciepła powietrzną czy lepiej żeby to była gruntowa? a może lepiej inny typ ogrzewania?

To zależy od OZC i ofert.

7. WT 2021 - czy jeżeli kupię dom w SSZ w 2020 i będę go wykańczał w 2021 i ew. 2022 - to czy będzie go trzeba dostosować do nowych wymagań WT 2021?

Jak kupujesz dom z PnB i budowa nie została formalnie przerwana, to ważne wymogi z momentu złożenia dokumentów do PnB.

na pewno będę się starał robić w domu jak najwięcej sam, wykonam coś istotnego w domu, wpisuję to do Dziennika Budowy, potem kierownik budowy się podpisuje - zgadza się?

Wpisuje kierbud.

Ale zrobię sam np. instalację elektryczną, w tym także WLZ od rozdzielnicy w domu do rozdzielnicy przed domem - czy potrzebny jest w takim wypadku elektryk, który podpiszę się gdzieś pod tym? czy wystarczy jedynie wpis w dzienniku budowy?

Sprawdź z ZE. Prawdopodobnie będzie wymagał oświadczenia wykonawcy z uprawnianiami, że instalacja została wykonana zgodnie ze sztuką i przepisami. Zgłaszając budynek do odbioru będziesz potrzebował pomiarów elektryka z uprawnieniami do pomiarów.

I czy nie mając instalacji rozprowadzonej w domu, mogę wrzucić jedynie RBtkę do środka (aby mieć prąd do prac wykończeniowych wewnątrz) i po określeniu docelowej mocy przyłączeniowej podpisać umowę z zakładem energetycznym i prosto korzystać z prądu?

Gdzie masz eRBetkę nikogo nie interesuje. Moc umowną (nie przyłączeniową) zmieniasz kiedy chcesz.

[donvitobandito]

Dzień dobry,
Celem "życiowym" na tę chwilę jest zamieszkanie w domu (wolnostojący, ew. bliźniak). Kupno działki, i budowa od zera raczej nie wchodzi w grę, ze względu na to, że wymaga to ogromu czasu, latania po urzędach, czekania na ekipy, pilnowania budowy etc.
Zatem szukamy domu:
+ w stanie surowym z dachem i najlepiej stan zamknięty
+ powierzchnia użytkowa min. 130-140m^2, 3-4 sypialnie
+ garaż
+ działka min. 500-600m
+ Okolice Białegostoku, najlepiej od strony zachodniej/północnej

Instalację elektryczną/wykończenia mogę sam zrobić. Instalacje wodne/ogrzewanie to już raczej będę szukał ekip.
Z tego co patrzę po portalach z ogłoszeniami to taki dom w SSZ to koszt 300-400kPLN.

Jestem na etapie uzupełniania wiedzy, szukania, jednak w gąszczu tych wszystkich informacji dalej mam wątpliwości.

W związku z powyższym, mam kilka pytań:
1. Czy w projekcie domu, jeżeli już są umieszczone rzeczy typu gniazda elektryczne, punkty świetlne, przyłącza wody do kranów, odpływy - czy jeżeli będę chciał je przenieść w inne miejsca/dodać nowe to trzeba to nanosić na projekt u projektanta czy takie rzeczy to już tylko zostają po mojej stronie?

2. Czy jeżeli w projekcie są już rozrysowane pokoje np. na poddaszu, natomiast poddasze w SSZ to wielkie pomieszczenie bez ścian, to czy ścianki działowe mogę postawić sobie dowolnie czy wymaga to oficjalnych zmian w projekcie?

3. Czy możecie polecić kogoś kto sprawdzi dom SSZ pod względem technicznym/prawidłowości wykonania? I ile takie coś w ogóle może kosztować?

4. Czy, jeżeli chodzi o okolice Białegostoku, opłaca się już montować pompę ciepła powietrzną czy lepiej żeby to była gruntowa? a może lepiej inny typ ogrzewania?

5. Czy istnieje możliwość/sposób sprawdzenia jak została przygotowana ława fundamentowa, czy właściwy beton i izolacja? (czytałem, że często deweloperzy/inwestorzy oszczędzają na takich rzeczach)

6. Z tego co czytałem to jeżeli działka jest poniżej 3,500m^2 to nie będąc rolnikiem mogę kupić taką działkę z domem, ale czy niesie to za sobą jakieś konsekwencje prawne?

7. WT 2021 - czy jeżeli kupię dom w SSZ w 2020 i będę go wykańczał w 2021 i ew. 2022 - to czy będzie go trzeba dostosować do nowych wymagań WT 2021?

Pozdrawiam

Generalnie jeżeli stawiasz takie pytania, to zapewniam Cię, że nie będziesz zadowolony z gotowego domu, który kupisz. Pozostaje Ci tylko budowa lub pójście na baaardzo wiele kompromisów.

[key1]

kupuj gotowy, szkoda życia na budowę
no chyba, że budowanie cię kreci samo w sobie. to wtedy witaj w klubie

[Janek1990]

@Grzesio - na razie patrzyłem do w okolicach: Zaczerlany, Choroszcz, Dobrzyniewo, Wasilków i >420tys to bliżej Białego, natomiast jeżeli coś poniżej 400tys to już dalej od miasta, więc tanio nie jest i raczej nie będzie...

Będzie trzeba coś pokombinować może, żeby wybrany dom wykańczać mając już prąd i wodę...

@Kazien - dzięki za odpowiedź.
Co do projektów rozdzielnicy/instalacji i ogrzewania - to jeszcze zobaczę, jeżeli będą to duże koszty to sam to ogarnę.

@donvitobandito - dlaczego uważasz, że mam być niezadowolony? To, że jak kupię już postawiony to wiem, że idę na kompromisy, ale to będą przemyślane kompromisy przy ostatecznej decyzji.

@key1 - właśnie o to chodzi, że kupując dom w SSZ już odchodzi mi duża część roboty, której sam nie zrobię (murowanie, dach, elewacja), a wykończenie w środku dam radę ogarnąć

[key1]

najważniejsze to wybrać opcję która jest najlepsza dla ciebie, dla twoich potrzeb oczekiwań i możliwości
i myślę, że dobrze sobie poradzisz

oczywiście należy zachować czujność przy kupnie.

[grzesio1712]

W gminie Dobrzyniewo to uważaj na przebieg trasy S19 i torów kolejowych, które są w planie. No i ludzie powariowali z cenami zarówno działek jak i domów. Co do reszty lokalizacji sie nie wypowiem. A co do kupna domu gotowego to musi bardzo wiele kryteriów się ze sobą zgrać i jest to możliwe. Jeden znajdzie dom w tydzień, a drugi rok będzie szukał i nie znajdzie.

[Janek1990]

Chwilowo wstrzymałem się od poszukiwań, ale już wracam do tematu dalej idziemy w kierunku domu SSZ i szukamy dalej.

@Grzesio1712 - dzięki.
Znalazłem ciekawy dom w hm. Wasilków, jednak nie ma doprowadzonych mediów a to wiąże się z rozbudową sieci wod-kan (kilkadzisiąt metrów do ulicy obok, gdzie te media są) i z tego co się zorientowałam, rozbudowa sieci to są bardzo duże koszta, które musi pokryć inwestor :/
Czy orientujesz się może czy gm. Wasilków zwraca koszty lub dofinansowuje rozbudowę sieci w takich przypadkach?
Pytałem o koszt firm, które się zajmują o potencjalne koszta, jednak potrzebują przynajmniej info na jakiej głębokości trzeba prowadzić sieć - czy możecie mi podpowiedzieć gdzie /jak to sprawdzić?

[grzesio1712]

Nie wiem jak to jest w gminie Wasilków. Ja będę się budował w gm. Dobrzyniewo (na tą chwilę studnia i szambo). Jeśli z sąsiadami będziemy chcieli wybudować sobie kanalizację i wodociąg to będziemy musieli drogę oddać we władanie gminy. Wtedy możemy ubiegać się o wzrost kosztów za sam materiał. Ale to powiedziane na gębę przez telefon. Nie wiem jak w praktyce.
Co do głębokości, możesz sprawdzić przebieg sieci na geoportalu. Są tam też podane rzędne. Mocno orientacyjnie, ale to już jakiś punkt zaczepienia. Strzelając ceną z palca jest to jakieś 400zł/mb za jedną sieć.. Samo wykopanie, włożenie rury, zasypanie, zagęszczenie. W tej cenie nie ma: papierologii, wymiany gruntu, odtworzeń nawierzchni, odwodnień wykopów. A zmiennych po drodze może być bardzo dużo.

[dwiecegly]

Też kupiłem dom w budowie, stan SSO. Nigdy nie wyszła żadna wada, pewnie to szczeście bo wiele znajomych zmagało sie i zmaga z oszczednosciami ktore kiedys poczynili deweloperzy. Jesli szukasz domu półgotowego to zwróć uwagę przede wszystkim na projekt - mimo że nasz był prawie idealny do naszych oczekiwań to dziś już wiem że ma dwie wady - za mały garaż i brak jednego malego pokoiku na biuro i duperele. Brakuje tych 10m2 powierzchni. I druga jeszcze ważniejsza rzecz- lokalizacja - nie idź tutaj na żadne kompromisy - dom daleko od miasta i cywilizacji dla rodziny (zwlaszcza z dziećmi) to katorga. Unikaj tez dzialek blisko dróg przelotowych i terenów zalewowych, ale to na pewno wiesz. Na pewno nie warto oszczędzać na działce. Mam dom 5km od centrum miasta i to mega plus, w centrum jestem autem w 3 minuty. Nawet sobie nie zdajesz sprawy ile razy dziennie czlowiek cos potrzebuje ze sklepu, szkoły, urzędu, znajomych. Dla mnie dojazd do pracy czy szkoły dzieci po godzine w jedną stronę to kosmos, a sporo ludzi tak jeździ.

[bajprzeznet]

Wiele osób budując także po jakimś czasie stwierdza że pewne rzeczy zrobiłby inaczej, albo czegoś im brakuje lub jest zbędne - zreszta na forum jest opasny temat

Najważniejsze to spiąć trzy kryteria
1. Lokalizacja
Lokalizacja jest szalenie istotna jeśli chodzi o dojazdy do pracy, zakupy czy dzieci i szkoły. Fakt obecnie, coraz mniejszy problem jest ze znalezieniem dobrego lekarza, dobrej szkoły czy skepu w promieniu maksymalnie paru km. Gorzej jednak z pracą lub np edukacją dzieci na poziomie średnim/wyższym.

2. Projekt domu
Kupując dom gotowy zawsze będzie potrzebny kompromis - wszystko zależy jak bardzo elastyczni jesteśmy.

3. Cena
Im bardziej na niej zależy tym ciężej trafić z punktem nr 1...
Przyznam jednak racje że niektórzy potrafią znaleźć w miesiąc dom tam gdzie chcą i w dobrej cenie.

Wszystko kwestia która pozycja jest na którym miejscu u ciebie.
Lokalizacja jest szalenie istotna jeśli chodzi o dojazdy do pracy, zakupy czy dzieci i szkoły. Fakt obecnie, coraz mniejszy problem jest ze znalezieniem dobrego lekarza, dobrej szkoły czy skepu w promieniu maksymalnie paru km. Gorzej jednak z pracą lub np edukacją dzieci na poziomie średnim/wyższym.

[Janek1990]

Dzięki Panowie.
Generalnie idzie chyba ku temu, że kupimy ten dom bez mediów, bo jest blisko Białegostoku i głównej trasy.
Oczywiście pójdziemy na pewne kompromisy (brak gazu -> pozostaje jedynie pompa ciepła), ale lokalizacja jest na prawdę spoko i jak się z ceną dogadamy to się zdecydujemy.

@Grzesio,
mam coś takiego z Geoportalu:


I mam tam oznaczenia:

ks200 - czy to jest średnica rury?
121,81 - czy może być głębokość na jakiej ułożone są rury?
Czy taki rysunek starczy dla jakieś firmy, aby wycenić zgrubnie robotę?

Niebieskie linie to woda, brązowe - ścieki.

Do ścieków po ulicy jest 50m, do wody 100m.

I w projekcie jest wpisana studnia i własne szambo, natomiast jest pomysł, żeby zmniejszyć koszty to wywiercić studnię i zrobić jedynie przyłącze do kanalizacji.
Czy jest obowiązek, że gdy podłączam się do kanalizacji to muszę też do wodociągów?

[Kaizen]

Koszty rozbudowy sieci są spore. Ale często większy problem, to dogadanie się z właścicielami działek, które chcesz rozkopać. Największy problem to droga z wieloma współwłaścicielami. Możliwe, że ktoś właśnie dlatego chce sprzedać, że ktoś stanął okoniem i się nie zgadza albo zmarł i nie przeprowadzono sprawy spadkowej. Wtedy załatwienie samych formalności to mogą być długie lata. Sprawdź to dokładnie, zanim wdepniesz (sprawa dotyczy również sytuacji, gdy media są po drugiej stronie prywatnej drogi).

Jak masz prąd na działce i wodę pod nią - to pół biedy (choć często koszty uzdatniania są takie, że woda do picia i mycia kosztuje drożej, niż z wodociągu nawet pomijając koszty wykonania studni).

[grzesio1712]

Po rzędnych studni widzę że jest to nieco ponad 2m zagłębienia. Nikt i tak nie wyceni roboty bez projektu. Nie wiem czy jest obowiązek podłączenia się do wody kiedy chcesz się podłączyć do kanalizacji. Wiem, że Wodociągi nie dadzą Ci wody, póki nie udowodnisz że masz gdzie ja spuszczać (szambo, kanaliza lub oczyszczalnia). Problem jest jak rozliczyć ilość ścieków. Musiałbyś zalicznikować wodę ze studni.

[Janek1990]

@Kaizen,
Dom znajduje się przy drodze gminnej, zatem tu nie powinno być problemu z jakimś sprzeciwem, poza tym dom kupilibyśmy przez agencję, która to sprawdza takie rzeczy.
Na tej ulicy jest trochę domów, ale korzystają ze studni i mają własne oczyszczalnie/szamba i póki co na pewno sąsiad obok będzie chciał się "zrzucić" na rozbudowę sieci.
Tutaj są dwa rozwiania: albo przez drogę gminną 50m do kanalizacji i 100 do wody lub przez działkę na przeciwko, jeżeli właściciel by się zgodził.

@Grzesio, dzięki i tez już ogarnąłem jak to czytać.

Generalnie wszystko by było fajnie z tym domem, gdyby nie te media - w projekcie wpisane studnia to OK, ale i szambo, co już dobrze nie wygląd biorąc pod uwagę, że co miesiąc/półtorej trzeba będzie zamawiać szambiarkę.

[grzesio1712]

A jak duża jest ta działka? Może jest szansa na zamianę na oczyszczalnie? Puścić kanalizację czyjąś działką to same problemy. Gestor będzie chciał pewnie służebność, w przypadku awarii rozkopywać komuś działkę (chyba że działka jest typowo "drogowa" a nie budowlana)

[Janek1990]

Na której stoi dom ma prawie 600m i ciężko lub niemożliwe będzie pomieszczenie na niej i studni i oczyszczalni z zachowaniem odległości.
No tak to już lepiej jednak drogą iść.