Budowa 2022

[danul]

Dzień Dobry,
Jak większość tu zaglądających na to forum przymierzamy się z żoną do budowy domu najwcześniej w 2022. Wcześniej jednak staramy się zweryfikować rynek, ceny technologie etc. Dotychczas chcieliśmy budować Szmaragd 4:

https://www.extradom.pl/projekt-domu...SABEgI8evD_BwE z uwagi na jego teoretyczną prostotę w budowie a co za tym idzie koszty samej budowy (jak się okazuje nie do końca).

Jednak niedawno zainteresował nas zupełnie inny projekt, który niedawno pojawił się na stronie archon a dokładnie:
https://www.archon.pl/projekty-domow...m44b24b6ab278c

Realne koszty budowy domów teoretycznie są bardzo zbliżone (realne przede wszystkim po stronie szmaragd z uwagi na dużą ilość wybudowanych już domów // miranda to zupełnie nowy projekt).

To czego oczekujemy od domu to przede wszystkim dom dla rodziny 2+2, w którym planujemy zastosować pompę ciepła, reperację oraz fotowoltaikę. Miranda po niewielu po prawkach (eliminacja gabinetu na korzyść powiększenia pom. gospodarczego, zastosowanie w/w technologii oraz wysoka ścianka kolankowa) idealnie wpasowuje się w nasz zamysł domu. Pytanie jednak ja to z tymi kosztami. Nie ukrywam,że liczę do wprowadzenia do domu ok 600k. Niewielką część wykończenia zrobię sam tak samo jak elektrykę, więc trochę kasy pozostanie.

Mamy do Państwa kilka pytań:
1. Czy jako bardziej doświadczone osoby widzicie w tych projektach coś niepojącego co znacząco zwiększy koszty? - osobiście skłaniamy się do mirandy
2. Czy porotherm to dobre rozwiązanie (ściana jednowarstwowa) - czy może lepiej budować z dwuwarstwowej jak kiedyś? Obawiam się ew. uszkodzeń elewacji i koniecznych napraw.
3. W przypadku mirandy na pewno chcielibyśmy zrezygnować całkowicie z kominów (nie potrzebny m.in kominek)
3. Może mogą Państwo polecić inne ciekawe domy z garażem i pokojami min 14m2 z mniejszą powierzchnią użytkową?

Bardzo dziękujemy za wszystkie spostrzeżenia i uwagi.

[Kaizen]

Ad. 1. Obydwa projekty mają skomplikowaną bryłę budynku i dachu, balkony - to podnosi koszty. Taki balkon trzeba zaizolować z góry i z dołu, wypadałoby też dać łącznik termoizolacyjny.

Duże przeszklenia potrafią zaskoczyć ceną, ze względu na konieczność hartowania szyb czy wykorzystania droższego profilu.

W obydwu projektach ze 30m2 marnuje się na komunikację.

Ad. 2.

Ale jak chcesz PC, to może być - duże straty nadrobisz tanimi kWh.


Łazienka, w której chcesz mieć zazwyczaj cieplej niż gdzie indziej, nad garażem, gdzie chcesz mieć zazwyczaj dla oszczędności minimalne ogrzewanie (do tego masz większe straty, przez zazwyczaj nieszczelną bramę i słabe jej parametry termoizolacyjne + mostek w progu) to słaby pomysł. Trudno będzie ogrzać tę łazienkę. Dziwne, że w obydwu przypadkach projektanci wpadli na taki pomysł.

Popatrz na to. Z trzech pokoi możesz zrobić dwa większe a do ściany bez okien dokleić garaż (ja bym robił nieogrzewany, odizolowany od domu - ale jak chcesz możesz zrobić ogrzewany).

[Busters]

Jaki masz budzet na dom?

[danul]

Kaizen jeśli chodzi o okna to z tyłu planuję zostawić jedynie jedno duże (w miejscu gabinetu drzwi do pom.gospodarczego, pozostałe mniejsze nie do samej ziemi a raczej szersze, a węższe i jedno z tyłu do wyjścia na ogród). W przypadku balkonu wiem, że znacząco podnosi koszty, ale żony nie przekonam .
Bardzo ciekawe spostrzeżenie jeśli chodzi o łazienkę na górze - nie brałem pod uwagę faktycznie dużych strat ciepła wynikających z nieszczelności w garażu. Prawda jest tez taka, ze samochodu nie trzymam w większości w garażu a jeśli chodzi o szczelność bramy tutaj nie interesowałem się jeszcze tematem możliwości ich uszczelnienia, ale jeszcze dziękuję za tą uwagę.
Filmik widziałem, ale to wszystko zależy od dostawcy - podobno porotherm ma dużą wytrzymałość

Busters Planuję nie oszczędzać na materiałach i raczej sukcesywnie robić kolejne rzeczy, ale szacuję 500k na budowę, instalacje,i częściowe wykończenie (bez kuchni oraz łazienek). Ceny rosną z każdym rokiem, więc przede wszystkim chce dobrze pobudować dom i powoli skupić się na spokojnie na wykończeniu (obecnie mamy gdzie mieszkać, więc nie mamy ciśnienia).

[Kaizen]

Filmik widziałem, ale to wszystko zależy od dostawcy - podobno porotherm ma dużą wytrzymałość

Do domu piętrowego wystarczy wytrzymałość najsłabszego materiału, jaki znajdziesz. O wyższości jednego materiału nad innym znajdziesz niejeden wątek. Wytrzymałość na ściskanie IMO nie ma znaczenia. Do rozważenia zdolność do tłumienia dźwięków, pojemność cieplna, grubość ściany o docelowym U, szczelność (zwłaszcza, jak myślisz o energooszczędnym domu z rekuperacją - a przy tak popękanym materiale jak na filmie trudno, żeby nie wiało z gniazdek), mostek do gruntu i dookoła okien, trudność w obróbce (nie, to nie tylko problem wykonawcy - jak on byle jak obrobi to potem konsekwencje ponosi inwestor).
Traktowanie klienta nie zależy od dostawcy - tylko od gwaranta (w tym przypadku producenta Porothermu).

Co do garażu - to czemu nie zrobić taniego, osobnego budynku? Niby garaż w bryle jest wygodny, ale nie wychodzi taniej, niż m2 salonu (popatrz na ceny bram o sensownym U). Postawienie osobnego, nędznie izolowanego budynku jest dużo tańsze i prostsze. A brama może być byle jaka.

[danul]

Kaizen myślałem o takim domu konkretnie o:
https://www.extradom.pl/projekt-domu...razowa-WRL1046

Ale nie ukrywam, że wygrały tutaj względy estetyczne dwóch wskazanych w pierwszym poście domów.
Różnica w kosztach budowy jest stosunkowo niewielka jednak większa powierzchnia do ogrzania i pokoje nie do końca spełniające wymagania.

[Kaizen]

Ale nie ukrywam, że wygrały tutaj względy estetyczne dwóch wskazanych w pierwszym poście domów.
Różnica w kosztach budowy jest stosunkowo niewielka jednak większa powierzchnia do ogrzania i pokoje nie do końca spełniające wymagania.

70+% powierzchni podłóg to niewielka różnica? Różnica w kosztach będzie jeszcze większa, bo przy piętrze i o tyle większej powierzchni znacząco wzrasta skomplikowanie instalacji. Dla przykładu 150m2 powinna ogarnąć pompa obiegowa kotła - przy 200m2 nie obejdzie się najprawdopodobniej bez sprzęgła.

Koszty podawane przy projektach to bajki. Licz ze 4k zł za m2 podłogi do stanu deweloperskiego jak nie będziesz bazował na najtańszej tandecie.

[danul]

Kaizen trudno się z Tobą nie zgodzić, bo masz wiele racji jednak mimo wszystko nie chce zwykłego domu parterowego, powierzchnia na piętrze jest dla mnie ważna. Stąd też przeliczając koszty nie widzę dużej różnicy pomiędzy np. Mirandą czy chociażby takim domem: https://www.extradom.pl/projekt-domu-fabian-3-WOE1148 a powiedziałbym, że wyjdzie drożej

[Kaizen]

Kaizen trudno się z Tobą nie zgodzić, bo masz wiele racji jednak mimo wszystko nie chce zwykłego domu parterowego, powierzchnia na piętrze jest dla mnie ważna. Stąd też przeliczając koszty nie widzę dużej różnicy pomiędzy np. Mirandą czy chociażby takim domem: https://www.extradom.pl/projekt-domu-fabian-3-WOE1148 a powiedziałbym, że wyjdzie drożej

Jakbym się z Tobą założył, że 350m2 po podłodze będzie droższe niż 165m2 (Arosa II + garaż) byłbym okrutny. Bo będzie znacząco drożej choćbyś nie wiem co wyczyniał.
I nie wiem, czemu nie porównujesz z parterówką bez użytkowego poddasza - tak, poddasze jest drogie. Niewiele tańsze niż pełne piętro ale często MPZP czy WZ nie pozwalają na pełne piętro. Piętrowe czy poddasze przy 3 sypialniach będzie droższe od parterówki. Jedyne uzasadnienie, to brak miejsca na działce przy tak małych domach.

[Nurek_]

Miranda to zdecydowanie nie jest tani dom. Jak chcesz dobre materiały (nie oszczędzanie na izolacjach, dach z pełnym deskowaniem, suszone drewno, dobra dachówka, dobre okna) to licz pod 2tys/m2 SSZ. A to znaczy, że przy 200m2 na deweloperski za 500 tyś nie ma szans...

[danul]

Miranda to zdecydowanie nie jest tani dom. Jak chcesz dobre materiały (nie oszczędzanie na izolacjach, dach z pełnym deskowaniem, suszone drewno, dobra dachówka, dobre okna) to licz pod 2tys/m2 SSZ. A to znaczy, że przy 200m2 na deweloperski za 500 tyś nie ma szans...

Czy zatem stosując Twój przelicznik 2tys/m2 poniższy dom powinien wybudować za 290tys - mamy tutaj 143m2 podłóg + 100k instalacje etc = 400k za developerski?
https://www.homekoncept.com.pl/produ...al_information

Weryfikując jednak wyceny ze stron wychodzi to znacznie więcej niż 2tys/m2

[Nurek_]

Czy zatem stosując Twój przelicznik 2tys/m2 poniższy dom powinien wybudować za 290tys - mamy tutaj 143m2 podłóg + 100k instalacje etc = 400k za developerski?
https://www.homekoncept.com.pl/produ...al_information

Weryfikując jednak wyceny ze stron wychodzi to znacznie więcej niż 2tys/m2

Ten dom nie ma 143 m2 tylko prawie 180. Garaż się chyba sam nie zbuduje...
Nie patrz na powierzchnię użytkową, tylko na całkowitą powierzchnię po podłogach
Od SSZ do deweloperskiego masz nie tylko instalacje, ale również ocieplenie ścian, elewacje, styropian w podłodze, wylewki, tynki, sufity podwieszane, źródło ciepła. Zapomnij, że zmieścisz się w 100k,

[martingg]

Czy zatem stosując Twój przelicznik 2tys/m2 poniższy dom powinien wybudować za 290tys - mamy tutaj 143m2 podłóg + 100k instalacje etc = 400k za developerski?
https://www.homekoncept.com.pl/produ...al_information

Weryfikując jednak wyceny ze stron wychodzi to znacznie więcej niż 2tys/m2

Witam sąsiada https://www.homekoncept.com.pl/produ...omekoncept-26/ to znajomy w Bieganowie zbudował, powiększony do 185m2 użytkowej (bez tego betonowego zadaszenia tarasu) + garaż 40m2 czyli 225m2 po podłodze ~~ developerski z elewacja 500 tys. Dachówka, ceramika ściany, jeden HS 4m, grawitacyjna, taki "normalny" standard bez wodotrysków, ale bez oszczędzania.

Planuje zbudować indywidualny 134m2 (procesuje się PnB) na płycie, bez garażu, monolit, dachówka, schody lane na piętro, piętro nieużytkowe, bez HS, silka nośne również w Bieganowie właśnie zbieram wyceny na budowę z więźbą + deskowanie i papa. Przygotuj się na rozstrzał bo sama robota 50-70 tys z czego większość to 60-65 tys kwoty za samo SSO bez krycia dachówką, dachówka dodatkowo 60pln m2 u mnie to 225m2 czyli 12 tys dodatkowo do SSZ.

Zbieram wyceny na materiał + robota i sobie wklepuje do Excela żeby wiedzieć jakiej kwocie stawić czoło z grubsza wszystko policzyłem, założyłem 60k ekipa, dachówka płaska glazurowana, silka, płyta, wszystko policzone wychodzi 220 tyś czyli wyjdzie z 240-250 za 134m2 po podłodze za SSZ.

[danul]

Ten dom nie ma 143 m2 tylko prawie 180. Garaż się chyba sam nie zbuduje...
Nie patrz na powierzchnię użytkową, tylko na całkowitą powierzchnię po podłogach
Od SSZ do deweloperskiego masz nie tylko instalacje, ale również ocieplenie ścian, elewacje, styropian w podłodze, wylewki, tynki, sufity podwieszane, źródło ciepła. Zapomnij, że zmieścisz się w 100k,

Nurek za ile Twoim zdaniem jest realna szansa wybudować Mirandę z uwzględnieniem:
- dobrych materiałów (pytanie jakie porotherm + styropian) ew. dwa pustaki + pomiędzy styropian
- likwidacją dużych okien z tyłu (pozostawienie jednego jako wyjście na taras)
- połączeniem gabinetu oraz kotłowni i zrobienie jednego pomieszczenia (gospodarcze)
- pozostawienie jednego komina
- instalacji pompy ciepła, rekuperacji (elektrykę zrobię sam)

Czy kwota 400k brutto jest realna czy to nadal za mało?

[martingg]

Moim zdaniem 400k za developerski to moze byc mało to jest duzy dom, strop betonowy + pytanie co na drugi strop czy wiązary. Stawiałbym z 500. Mi krzyczą jak już wiesz 65k za robotę 134m2 + 12k za dachówke to jest 75k za samą robotę do SSZ a ten dom jest sporo większy jednak. Sama robota SSZ stawiam 90-100 u was.
Sciane 3 warstwową bym odpuścił, nie zwróci się wam ta energooszczędność nigdy, a koszt kolejnej sciany ogromny
Komin to grosze patrząc przez pryzmat całej budowy

[majka112]

Stan deweloperski to ok 600 tys.zł.

[Nurek_]

Nurek za ile Twoim zdaniem jest realna szansa wybudować Mirandę z uwzględnieniem:
- dobrych materiałów (pytanie jakie porotherm + styropian) ew. dwa pustaki + pomiędzy styropian
- likwidacją dużych okien z tyłu (pozostawienie jednego jako wyjście na taras)
- połączeniem gabinetu oraz kotłowni i zrobienie jednego pomieszczenia (gospodarcze)
- pozostawienie jednego komina
- instalacji pompy ciepła, rekuperacji (elektrykę zrobię sam)

Czy kwota 400k brutto jest realna czy to nadal za mało?

Z tego co wymieniasz realny wpływ na koszty ma tylko wymiana okien. Taki jeden HS to ok 10 tyś zł, nie musisz ich od razu likwidować ale można zastąpić np. fix-em + ewentualnie otwierane skrzydło - wyjdzie znacznie taniej. Reszta to niewielkie pieniądze chociaż wiadomo, grosz do grosza...
Miranda to ogólnie drogi w budowie i dość skomplikowany dom. Widać, że ktoś kto go projektował, nie przejmował się kosztami. 4 duże HS-y, dwuskrzydłowe drzwi, balkony, narożne okno, skomplikowany dach z czterema lukarnami/jaskółkami - to wszytko kosztuje. Owszem, można z pewnych rzeczy zrezygnować, ale to wtedy już nie będzie ten sam dom.

Ile zapłacisz za developerski - trudno mi powiedzieć, ale myślę, że 500-600 tyś musisz liczyć. I potem jeszcze ze 150-200 na wykończenie/umeblowanie.
Przykładowo u mnie stan deweloperski taniej parterówki na wiązarach 120m2 wyniósł trochę ponad 300 tys. W tej kasie: bardzo dobre warunki gruntowe (niepotrzebne drogie izolacje), brak stropu, kryty blachą, dobre ocieplenie, rekuperacja, powietrzna pompa ciepła, wszystkie przyłącza. Ale sam robiłem sporo więcej niż elektrykę, bo wszystkie ocieplenia, sufity powieszane, rekuperację, przyłącza od granicy, odkurzacz centralny, gładzie i malowanie (chociaż to już wykończeniówka bardziej) i setki drobnych rzeczy. I w czasie budowy widzę, że ceny poszły sporo do góry, myślę że gdybym budował teraz musiałbym jeszcze z 50 tyś dołożyć.
Stawiałem też niedawno duży garaż z pomieszczeniem gospodarczym - niecałe 60m2 powierzchni, bez lanego stropu. Na razie jest w stanie surowym, koszt to 50 tyś.
Czyli wychodzi prawie 1000 zł za m2 stanu surowego otwartego maksymalnie prostego budynku - 4 ściany, wieniec, prosta więźba, membrana i blacha. U ciebie tak prosto nie będzie, do tego dochodzą nietanie okna i masz pod 2k/m2 sam SSZ.

[martingg]

wyceniałem HS do siebie 250x240 wyceny Adamsa Vetrex miałem na 17-19 tys. Także te 10 tyś to strasznie mało dla porównania takie balkonowe klaysczne z ruchomym słupkiem 3500-3800

[agb]

Coś dużo. Ja mniej płaciłem za 400x250. To było 2 lata temu, ale chyba ceny nie poszły tak do góry?

[martingg]

Nie wiem, nie planuje HS wiec nie zgłębiałem tematu ale tutaj jedna z wycen




vs ta sama wycena tylko zwykłe balkonowe