Zwiększenie działki kosztem sąsiedniej (jeden właściciel)

[timanfaya]

witajcie,


Na początek rysunek - obecny stan:


Proponowany stan:


jest spora szansa, że kupię działkę południową (112/4). Niestety jest dość mała (8 arów), a wg MPZP zostanie kiedyś zwężona od południa (poszerzenie drogi) - więc muszę się liczyć z utratą około 1 ara. Na szczęście osoba, które działkę sprzedaje, jest też właścicielem wyższej działki 112/3 (a jeszcze kolejna 112/2 to własność syna). Służebność od strony wschodniej nie wchodzi w grę (miałbym wtedy wjazd do domu od wschodu, a nie od południa).

Co więc wymyśliliśmy? Powiększenia działki 112/4 kosztem 112/3. Brzmi prosto - ale pytanie jak to zrobić w praktyce? Dodam, że jestem totalnie zielony w tych sprawach.

Na chłopski rozum wymyśliłem takie opcje:
1. czy właściciel powinien złączyć działki (mają osobne księgi wieczyste) i podzielić na nowo - już tak, aby wymiary mi pasowały?
2. a może właściciel powinien wydzielić z dużej działki nową, mini-działkę (2-4 ary), sprzedać mi ją (wraz z działką 8-arową) i ja to już sobie złączę?
3. a może w ogóle da się to zrobić w jednej transakcji - jak?

Problemem tu może być MPZP - wg niego powierzchnia nowo-wydzielanych działek budowlanych nie może być mniejsza, niż 12 ar. Pytanie więc czy opcja druga (wydzielenie mini działki) jest w ogóle możliwa? Czy ona może być nie-budowalna, a jak przyłączę do swojej to już budowlana będzie? Dom oczywiście miałby stać właśnie na tej nowej powierzchni, bo tam jest najwyżej / najlepszy widok / najwięcej ogrodu od południa.

Będę wdzięczny za pomoc jak to powinno zostać najprościej / najszybciej wykonane.

PS. Przy okazji właściciel działek zastanawia się, czy nie wydzielić "legalnej" drogi wewnętrznej aż do działki 112/2 (syna) - żeby miał wjazd do siebie zarówno od południa jak i północy (tam jest kolejna droga gminna). Moim zdaniem to nie ma większego sensu (wg MPZP 100m dalej ma iść droga gminna łącząca północ z południem) ale gdyby oni chcieli tak zrobić, to być może udałoby się zostać współwłaścicielem - wtedy zamiast wjazdu na działkę od południa mógłbym sobie zrobić wjazd od wschodu - co mogłoby być na rękę - bo po co tracić kawałek ogrodu na kostkę?

[Bertha]

1. Operowane działki musza być w jednej KW.
2. Gdy są w jednej KW -> połączenie . Pojawi się w EGiB, po kilku miesiącach w księgach.
3. Stan w EGiB jest zgodny ze stanem w KW, można dokonywać podziału według życzenia właściciela i ustaleń MPZP.
4. Stan po podziale ujawniony w EGiB, w KW jest wzmianka o wniosku (że dokumenty z EGiB wpłynęły), to można stawać do aktu notarialnego.
Przynajmniej tak to wygląda w zachodnim dorzeczu Odry.

[timanfaya]

Dzięki za odpowiedź. Ma to sens, przy czym niestety ma dwie wady:
1. Właściciel nieruchomości może się obawiać, że ja się wycofam z transakcji (da sei to jakoś ogarnąć umową przedwstępną?)
2. Ja również się obawiam, że jednak postanowią poczekać na kupującego, który weźmie te 8 arów i mi prędzej czy później podziękują...

A jak z opcją drugą? Nie przejdzie coś takiego? Da się wydzielić z nieruchomości małą działkę i połączyć ją z nową? Czy jeśli MPZP przewiduje zabudowę jednorodzinną min. 12 arów to nie ma szans czegoś takiego zrobić (nawet, jeśli finalnie będzie 12 arów)? Ta opcja byłaby po prostu o tyle lepsza, że wtedy mam pewność, że sprzedawca się nie wycofa, bo ja stanę się właścicielem działek...

[Bertha]

Według zapisów MPZP nie wydzielisz mniejszej działki niż dopuszcza plan. Wójt/burmistrz/prezydent odmówi wydania decyzji. Czyli opcja druga idzie się ....ć . Oczywiście kropki oznaczają pasać.
Raczej opcja pierwsza.
Umowa przedwstępna i wysoki zadatek. Notariusz poinformuje dlaczego czy to ma sens.

https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-z...zym-sie-roznia

[timanfaya]

]Według zapisów MPZP nie wydzielisz mniejszej działki niż dopuszcza plan. Wójt/burmistrz/prezydent odmówi wydania decyzji. Czyli opcja druga idzie się ....ć . Oczywiście kropki oznaczają [I]pasa[B]ć.

o dziwo niekoniecznie. Rozmawiałem wczoraj z wydziałem planowania i okazuje się, że jeśli wydzielę działkę 4 ar w celu połączenia z 8 ar (aby spełnić obecne warunki MPZP) to wydadzą decyzję pozytywną. Ale kazali iść teraz do geodety, żeby on działał. Zobaczymy, mam dostać w tym tygodniu informację czy/jak to zrobić

PS. Jedna poprawka: jednak obie działki są w jednej KW. Także to chyba działa na plus.

[Bertha]

Chwała urzędowi i pracownikom jego! To jest podział na poprawę użytkowania. Nie pisałem o tej możliwości, gdyż niezbyt często takie rozwiązanie znajduje uznanie w oczach urzędników.

Obie działki w jednej KW to warunek niezbędny do takiej operacji.
Będzie dobrze!

[timanfaya]

Tak - widzę, że w pewnych częściach kraju lepiej się sprawdza złączenie i ponowny podział, a w innych - opcja wydzielenia osobnej działki. Rozmawiałem z lokalnym geodetą (w zasadzie z dwoma, na odpowiedź od jednego jeszcze czekam) i poleca złożyć wniosek z planem podziału do urzędu. Urząd odpowie w ciągu ok 3 tygodni i (jeśli będzie odpowiedź pozytywna) to działamy dalej (operat do starostwa). Całość powinna trwać koło 4 miesięcy.