Dom na działce z wysokim poziomem wód gruntowych

[dziku007]

Cześć,

Chciałem się zapytać ekspertów czy jest możliwe (i jeśli tak to jak zwiększa koszty) wybudowanie domu na takim terenie jak na lewo od rowu melioracyjnego:
https://d-gr.cdngr.pl/kadry/k/r/gr-o...lka_xlarge.jpg

Wiem, że pytanie dość ogólnikowe, więc będę wdzięczny choćby za odpowiedź w stylu:
a) niemożliwe
b) możliwe, ale ekstremalnie trudne (koszty budowy są większe niż 50% wartości analogicznego domu na "optymalnym" gruncie)
c) możliwe, ale mocno trudne (koszty budowy są większe niż 25-50%)
d) możliwe, ale trudne (koszty budowy są większe 10%-25%)
e) możliwe, acz nieznacznie trudniejsze (koszty budowy nie powinny przekroczyć 10%)

Poniżej jeszcze dwa zdjęcia z innej perspektywy:
https://drive.google.com/file/d/1KpR...BPs2tv95S/view
https://drive.google.com/file/d/1Kpa...r9WhA3h_Z/view

Niestety niewiele wiem o tym jaki tam jest grunt - ale raczej gołym okiem widać że wody gruntowe daleko nie są, raczej tak jak w tym rowie. To teren zalewowy (z prawdopodobieństwem powodzi raz na 500 lat). Teren objęty MPZP, jest tam zlokalizowanych około 80 działek, ludzie kupują, a ja się zastanawiam

będę wdzięczny za Wasze opinie

[jajmar]

Badanie geotechniczne to koszt 800-1200 zł i wiesz co kupujesz, a jak wyjdzie źle odpuszczasz. Woda tam jakoś strasznie nie przeraża, kwestia ile tam jest humusu bo to może być większy problem.
Piwnicy bym tam nie planował.

[Bertha]

Teren zlewowy raz na 500 lat to statystyka, a statystycznie to na spacerze ze psem macie po trzy nogi. Tak na serio, to Kozanów we Wrocku miał być zalewany raz na 100 lat a pływał w 1997 i powtórnie w 2010. Konkretne pytanie: "twoja działka" to teren zalewowy ale do jakiej rzędnej? Na każdej mapie syt-wys masz rzędne istniejące, odejmujesz i wiesz o co chodzi. Jeśli metr, półtora to stawiasz chatę wyżej , fundament z żelbetu, piwnicę (o ile ma być) przeznaczasz na zalanie w razie "W" i jesteś wygrany. Wszystko musi być ujęte w projekcie. Wiem że drożej, wiem że letko nie będzie , lecz będziesz spał spokojnie. W pakiecie powinieneś mieć agregat oraz łódkę. Domek zarządcy w majątku Schaffgotschów w Podgórzynie położony z zakolu rzeki na nieco ponad metrowym wzniesieniu nigdy nie pływał https://dolnoslaskie.fotopolska.eu/4...?o=b116086&p=1 Tu też dom na kopcu i to nie z powodu wody, lecz piwnica na poziomie ziemi a parter na trawce https://www.google.pl/maps/@50.93058...7i13312!8i6656

[dziku007]

Teren zlewowy raz na 500 lat to statystyka, a statystycznie to na spacerze ze psem macie po trzy nogi. Tak na serio, to Kozanów we Wrocku miał być zalewany raz na 100 lat a pływał w 1997 i powtórnie w 2010. Konkretne pytanie: "twoja działka" to teren zalewowy ale do jakiej rzędnej? Na każdej mapie syt-wys masz rzędne istniejące, odejmujesz i wiesz o co chodzi.

Dzięki, czy możesz podpowiedzieć gdzie można sprawdzić oba parametry (tj. rzędną istniejącą i rzędną w wariancie zalania)?

[dziku007]

Badanie geotechniczne to koszt 800-1200 zł i wiesz co kupujesz, a jak wyjdzie źle odpuszczasz. Woda tam jakoś strasznie nie przeraża, kwestia ile tam jest humusu bo to może być większy problem.
Piwnicy bym tam nie planował.

Dzięki, a zakładając wariant pesymistyczny, czyli że np. "jest humus" to co to oznacza, taki humus trzeba wybrać, czy może budować na palach?

[jajmar]

Dzięki, a zakładając wariant pesymistyczny, czyli że np. "jest humus" to co to oznacza, taki humus trzeba wybrać, czy może budować na palach?

Humus jest zawsze tylko czasem to 5cm czasem 50cm pytanie co jest niżej ? Czy grunty nośne czy nie tego z fotek nie wyczytasz. Pale to najdroższe rozwiązanie z możliwych praktycznie nie do użycia w domku.

[mmmarcinnn]

Na takim terenie bez badań geotechnicznych to rosyjska ruletka.

[Bertha]

Rzędną istniejącą masz na mapie syt-wys, o ile jest pokrycie mapą z warstwicami i pikietami wysokościowymi. Jeśli mapy brak (biała plama) , to zaczepiasz geodetów pracujących w okolicy i postawia ci dwie pikiety najlepiej na czymś trwałym, choćby na wbitym palu (odejmujesz poprawkę = tyle ile pal sterczy nad grunt). Rzędne zalewowe powinny być w MPZP lub dowiesz się w placówce o nazwie : Państwowe Gospodarstwo Wody Polskie .......zlewnia czegoś tam i czegoś czyli dawne RZGW (Regionalny Zarzad Gospodarki Wodnej, oddział .......) Odejmujesz, do różnicy dodajesz pół metra lepiej metr zapasu i wiesz ile nad palem/ziemią będziesz miał suchą podłogę.,

Teraz z wodą. Znajdź wylot zbieracza do wody płynącej (dz.181 ) , potem szukaj studni wrysowanej ołówkiem . Sączki i zbieracze nie powinny być głębiej niż 1 m, raczej na 0,8 m, chyba ze teren jest zmieniony . Gdy znajdziesz studnię ,to wiesz gdzie zrzucać wode z pompy. Jeśli znajdziesz zbieracz a woda będzie stała, to może być uszkodzony ( załamany, zamulony) i podobnie zamulone mogą być sączki czyli płukanie lub wymiana = koszty. Zaczynasz od odpływu do 181, pardon - to powinien wykonać zarządca/właściciel instalacji a to może oznaczać schody (ciecia budżetowe itp
brak kasy i chęci lub w odwrotnej kolejności).

Jeśli nie znajdziesz zbieracza i studni, to może oznaczać że drenaż nie został wykonany bo mapa była "projektem" który w czasach historycznych poległ w starciu z realiami budżetowymi WZIRu lub inszych spółek wodnych i pływać musisz. Wykonujesz tratwę z dwóch palet i odpływasz czem prędzej. Przecież nie wykopiesz rowu przez obce działki. Chyba, że wszyscy właściciele podtopionych gruntów działając wspólnie i w porozumieniu (w Polsce rzadkie zjawisko!), zdecydują się na jakąś inwestycję odwadniającą teren. Koszta nieznane ( uregulowanie własności gruntów lub zgoda właścicieli na przejście rurą/rowem, mapa do celów proj., projekt, realizacja!!!).

[dziku007]

Podbijam temat temat po przerwie, bo zebrałem kilka dodatkowych informacji:
1. Zrobiłem podstawowe badanie geologiczne gruntu: wg tego badania do głębokości 2,3m jest torf, dalej piasek (taki nasączony wodą)
2. Jeśli chodzi o zalewowość, terenu to okazuje się że wg Wód Polskich teren nie jest zalewowy, ale cytuję "znajduje się na obszarze narażonym na niebezpieczeństwo powodzi w przypadku przerwania lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego" i tutaj znowu cytuję: "Rzędna wody w przypadku całkowitego przerwania lub uszkodzenia wału przeciwpowodziowego w tej lokalizacji wynosi około 3,58 m n. p. m., a głębokość wody wyniesie od 2 do 4 m.", z kolei jeśli chodzi o aktualną rzędną, to na geoportalu widzę, że jest wysokość npm jest 1,6m (więc zakładam, że owa rzędna powinna być gdzieś w okolicach tej wartości)

Reasumując czy dobrze rozumiem, że
a) aby wogóle postawić dom, musiałbym wymienić grunt do głębokości 2,3m na w zarysie domu + 3 metry i dom posadzić na płycie fundamentowej
b) aby być wzlędnie spokojnym na wariant zalania musiałbym dodatkowo podnieść grunt o około 2,5 metra
?

Więc wrócę do mojego pierwotnego pytania, jak bardzo może to (średnio) zwiększyć koszty?

[Bertha]

Najsampierw aby wymienić grunt, to musisz dojechać i wyjechać taczką o wadze 40 ton. Dwa kursy na takim gruncie i pojazd zanurzony jest do połowy burty lub po szybę kabiny kierowcy. Wykonanie drogi dojazdowej może być kosztowne.
Piasek uwodniony jest słabym podłożem do stawiania budynku. Można go pokonać stawiając na palach, ich koszt jest zabójczy dla drobnego inwestora.
Serio - to poszukaj lepszej lokalizacji. Szkoda Twojego zdrowia i pieniędzy.

[Lukasz11]

Ja bym odpuścił tę działkę. Wymiana gruntu na ponad 2 metry? Koszty Cię zabiją. Budowa piwnicy miałaby sens, ale będzie stała w wodzie, a więc trzeba by dobrą hydroizolacje. A to też ogromne koszty.

Napiszę ci z własnego doświadczenia. Wczoraj skończyli mi robić podbudowę pod płytę fundamentowa. U mnie jest też wysoki poziom wod gruntowych. Wg badań geotechnicznych miało być 60cm humusu, potem glina plastyczna (miała hamować wode), a potem nawodnione piaski. Wg projektanta płyty podbudowa miała być z 60cm pospolki. Po zdjęciu humusu od razu wyszła woda, a grunt był grzaski. Telefon do projektanta i zmiana: kopiemy jeszcze głębiej i nie dajemy 60cm pospolki, tylko 80cm mieszanki 0-63.
Koszty poszły zasadniczo w górę ale udało się.

Z wysokim poziomem wody będziesz potem się mierzył przez całe życie. Fundament pod dom, fundament pod ogrodzenie, przyłącza mediów, taras przy domu, podjazd, zagospodarowanie dzialki - trzeba wiecznie uwzględniać tę nieszczęsna wodę i szykować więcej pieniędzy.

Moja sugestia - odpuść tę działkę.

[tomatom]

Jesli jesteś mocno zawzięty na tę działke to możesz jeszcze rozpatrzyc budowę na palach ale nie na CFA czy mikropalach bo koszt ich zabija. Mozna wykonac odwierty średnicy ok 600-700mm i w nie wprowadzic tuby kartonowe które nastepnie zalewasz betonem. Po osadzeniu pewnie zbierze się w nich woda wiec przydało by się przed betonowaniem jakąś wydajna pompą ją odpompować lub zamówić beton z dodatkami. Tuba 500mm/3mb to ok 200-250zł, najciekawsze jest wiercenie , jeden otwór tak od 200 do 700zł. trzeba szukac wiertni na koparkach, hds-ach lub wiertni do słupów - studniarze raczej odpadaja. Na słupy belki podwalinowe i na nie jakiś strop (nastepny koszt ale nie musi zabić sprawy). Wazne za ile działka i czy sie opłaci ponosic te dodatkowe koszty i jakieś tam ryzyko. Te nawodnione piaski mogą być nośne, chyba zależy jakie są nawodnione ale to powinieneś mieć w opisie odwiertów.

[dziku007]

Dziękuję za tyle pożytecznych odpowiedzi, a jakbym ujął sprawę w ten sposób: mam do wyboru dwie działki: ta o której jest mowa w tym wątku i jej koszt wynosi 200 tys, oraz działka na sprzyjającym gruncie, ale jej koszt wynosi 400-450 tys? Innymi słowy czy te trudności gruntowe, to mogą przekroczyć 200-250 tys zł?

[Lukasz11]

Wody opadowe gdzie będziesz odprowadzal? W działkę być moze nie będzie chciało wsiakac.
Na podmokłym gruncie sporo roślin nie chce rosnąć, a Ty np chciałbyś je mieć.
Tego się nie da przeliczyć na pieniadze

[tomatom]

Jeśli pominąć kwestię prawdopodobienstwa przerwania wałów to dodatkowe koszty budowy na tym terenie i tak powinny sprawic że zaoszczędzisz ładną sumkę na zakupie działki. Trzeba oczywiście jeszcze skonsultować z geologiem i konstruktorem ale jeśli stabilny grunt znajduje się jakieś 2,5-3 metry a nie np. 15 metrów nizej to koszty powinny byc akceptowalne. o wode opadową raczej nie musisz sie martwic. Pewnie nie jeden Holender powiedział by ze ta lokalizacja to bajka

[key1]

da się budować nawet na bagnie.
przeczytaj dzienniki budowy

https://forum.muratordom.pl/showthre...-naszym-bagnie!
https://forum.muratordom.pl/showthre...omek-na-bagnie

[dziku007]

Geotechnik twierdzi, że poniżej tych 2,3m jest już stabilny grunt do budowy domów. Przy moim odwiercie wbił się na 3 m, ale mówi że już robili odwierty w tej okolicy na 5 metrów i charakterystyka tej okolicy jest taka, że do pewnej głębokości jest torf a dalej już stabilnie. Zresztą na zdjęciu tego nie widać, ale to teren miejski, w odległości 100-200 metrów stoją domy jednorodzinne oraz wielorodzinne.

[tomatom]

Na pale (z tubami), podwalinę oraz strop przy fundamencie ok 40 mb szacowałem koszt ok 35 tyś zaś za same mikropale miałem oferte na ok 50 tyś. Myslę że w twoim przypadku gra jest warta swieczki, no chyba że jakieś zamczysko tam planujesz....

[Aarnn]

Wymieniałem grunt 160m2 na 3m w głąb za 15 tys. W tym wywiezienie ziemi i zagęszczenie pospółki. 2 dni pracy i teren praktycznie przygotowany pod płytę fundamentową.

[tomatom]

Prawie 500m3 wykopane, wywiezione, przywiezione, zagęszczone za 15 tysi ? A bajoro które sie robi w wykopie jak wody wysokie? Igłofiltry drogawe raczej są.