Dom prawie skończony, nieodebrany, na działce rolnej

[MagdaDo]

Dzień dobry,
Rozważamy z mężem kupno domu - czy możecie powiedzieć jakich dokumentów wymagac od obecnego właściciela, na co zwrócic uwagę, jakie ewentualne problemy moga nas czekać???
Budowa domu rozpoczęła się w 2016 r., w tym momencie jest już w stanie deweloperskim, podłączony jest prąd, gaz i woda, wszystko działa, piec ustawiony jest aktualnie na 8 stopni. Wizulanie wystarczy zrobić wykończeniówkę i można mieszkać. Właścicielem jest osoba prywatna.
Dom nie został jeszcze odebrany, nie ma szamba/oczyszczalni, bo właścicele już podjęli decyzje o sprzedaży i nie montowali, brak możliwości podłączenia do kanalizacji gminnej.
Działka 40 arów, dziś dzwoniąc do gminy dowiedziałam się, że jest to działka rolna, choć agent nieruchomości, który pośredniczy w sprzedaży powiedział że działka jest budowlana. Poprosiliśmy o wgląd w pozwolenie na budowę, dziennik budowy, rapot geotechniczny. Pierwszych dwóch jeszcze nie mamy ale raport geotechniczny ma tytuł "Rozbudowa budynku mieszkalnego". Na mapie w goeportalu faktycznie na działce widnieje jakiś domeczek 28mk, więc pewnie na jego planie zrobiono tą rozbudowę, choć w rzeczywistości nowy dom usytuowanyjest obok ruin tego strego, a faktyczna powierzchnia z tarasem to ok 240mk (byliśmy już tam na miejscu).
Właściciel ma też pozwolenie na wybudowanie garażu 58mk, wiem juz że jeśli minęły 3 lata od wydania pozwoleni to jest nieważne, ale to kwestia drugorzędna.

Czy mogą mnie czekać jeszcze jakieś ograniczenia albo problemy wynikające z faktu, iż nie jest to działka budowlana??
Dodam jeszcze że że na działce jest staw, blisko łąki, ogółem poziom wód gruntowych wokół jest doś wysoki ale działka jest wyniesiona, więc teren nie jest zalewowy.

Jakich jeszcze dokumentów wymagać, o co pytać?.

Pomysleliśmy z mężem, że może dobrym rozwiązaniem byłoby umówienie się z właścicielem żeby w ramach zaliczki, którą byśmy przekazali zamontował przydomową oczyszczalnię ścieków i zrobił odbiór budynku - czy to słuszna koncepcja??

Dom będziemy częściowo finansowac z kredytu a z tego co czytałam może być problem z jego uzyskanie w przypadku domu nieodebranego.

Sam dom jest zbudowany z najwyższej jakości materiałów, ma aluminiowe okna juz z roletami, kominek z płaszczem wodnym, kocioł buderusa najwyższej klasy, ogółem właściciele nie oszczędzali. Rozkłąd pomieszczeń nam odpowiada idealnie, okolica jest piękna.
Tylko żeby sie nie okazałoże zostaniemy z pięknym domem na pięknej działce ale nie będzie tam można mieszkać

Czy ktos może cos podpowiedzieć??

[Kaizen]

Wysoki poziom wód gruntowych może być problemem dla oczyszczalni. Bezpieczniej zrobić szambo.
Skoro do dokończenia zostało tak niewiele, to coś tu śmierdzi.
Nie dawaj zaliczki, tylko zadatek na podstawi przedwstępnej umowy koniecznie w formie aktu notarialnego - i niech dokończą i zgłoszą zakończenie budowy. Dopiero potem kupuj.

[MagdaDo]

Właściciele to starsi ludzie, dali sobie ostatni moment - albo teraz sprzedadzą albo wykańczają. Odniosłam wrażenie że ta budowa byla dla nich trochę na wyrost.

A poś biologiczna nie ma obiegu zamkniętego? Taka chyba byłaby odpowiednia...

[MagdaDo]

Już doczytałam z poś biologiczna, zaraz przy działce jest rów melioracyknu, myślę że odprowadzanie wody właśnie tam niby możliwe. Na działce jest mały staw również połączony z tym rowem i też nadmiar wody jest tam odprowadzany.

[Bertha]

Zrzut czegokolwiek do rowu melioracyjnego: primo - ogólnie jest zabroniony, secundo - jeśli się mocno uprzesz, to wymagany jest operat wodno-prawny. Nie sądzę aby zgoda właściciela rowu (gmina, starostwo lub PGW Wody Polskie) była łatwa do uzyskania. Albo w ogóle do uzyskania. Zrzut wody z istniejącego stawu też wymaga formalności, które poprzednio wymieniłem. Może to pierwszy haczyk? A hak wyjdzie później.
Kaizen dobrze pisze - zbywający wiedzą że jest jakiś próg nie do pokonania i chcą sprzedać strupa.

P.S.
Czy w PnB jest decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jesli budowa jest na gruntach klas III,II lub I? Zapewne nie jeśli inwestor oświadczył że jest rolnikiem. Wy nie jesteście i tu może być haczyk nr 2.

[MagdaDo]

Zrzut czegokolwiek do rowu melioracyjnego: primo - ogólnie jest zabroniony, secundo - jeśli się mocno uprzesz, to wymagany jest operat wodno-prawny. Nie sądzę aby zgoda właściciela rowu (gmina, starostwo lub PGW Wody Polskie) była łatwa do uzyskania. Albo w ogóle do uzyskania. Zrzut wody z istniejącego stawu też wymaga formalności, które poprzednio wymieniłem. Może to pierwszy haczyk? A hak wyjdzie później.
Kaizen dobrze pisze - zbywający wiedzą że jest jakiś próg nie do pokonania i chcą sprzedać strupa.

P.S.
Czy w PnB jest decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jesli budowa jest na gruntach klas III,II lub I? Zapewne nie jeśli inwestor oświadczył że jest rolnikiem. Wy nie jesteście i tu może być haczyk nr 2.

Obecny staw powstałjeszcze przezd wojną, jest naturalnym zbiornikiem jedynie uładzonym wizualne, ma swoje własne źródełka, stąd tez nadmiar wody jest odprowadzany do rowu.
Odnośnie odprowadzania wody z pos do rowu - ok, nie upieram się tak przeczytałam w jakimś artykule

PnB jeszcze nie widziałam. Czy jeśli była to rozbudowa istniejącego juz domu a nie budowa od zera to też taka decyzja była wymagana?

Czy z tego raportu wynika jakiej klasy jest gleba? Albo inaczej - co konkretnego mówi ten raport?
Jestetm totalnym świeżakiem w temacie a chciałabym to pojąć

[Bertha]

Tu klasy nie ma .
Klasę zobaczysz na mapie ewidencji gruntów , najlepiej na stronach starostwa. Mając wyrys lub tylko numer działki i znając obręb to się odnajdziesz. Jeśli są tylko ciagłe linie (granice ) i numery działek , to z boku trzeba odhaczyć użytki/ klasy/granice użytków lub coś podobnego , użytki (R/Ł/Ps ...) są zawsze linią przerywaną ,często koloru zielonego.

[MagdaDo]

Tu klasy nie ma .
Klasę zobaczysz na mapie ewidencji gruntów , najlepiej na stronach starostwa. Mając wyrys lub tylko numer działki i znając obręb to się odnajdziesz. Jeśli są tylko ciagłe linie (granice ) i numery działek , to z boku trzeba odhaczyć użytki/ klasy/granice użytków lub coś podobnego , użytki (R/Ł/Ps ...) są zawsze linią przerywaną ,często koloru zielonego.

Wg poniższej mapy gleba w większości jest kl.III (czerwone), zielone to użytki rolne (tu akurat jest staw i drzewo wokół) a szare to dom.

Otrzymałam dzisiaj:
- pozwolenie na budowę domu z 2014r., - o glebie nia ma tam ani słowa, są za to zapisy, iż inwestor jest zobowiązany do rozbiórki dwóch budynków, które znajdowały się na działce, jednak resztka jednego pozostała, czy to może stanowić problem przy odbiorze? Właściciele zostawili to celowo, aby gruz wykorzystać pod zaplanowany garaż, na garaż też jest pozwolenie z 2014 więc już wiem że wygasło
- protokół odbioru wykonania robót - instalacja ciepłej i zimnej wody
- protokół odbioru i przyłączenia prądu
- protokół odbioru podłączenia instalacji c.o. w kotłowni i podłączenia kominka
- umowe przyłączenia do sieci gazowej
- umowe z dostawcą prądu

Czego jeszcze wymagać od właścicieli?

[MagdaDo]

Update: Sprawdzona została księga wieczysta i w dziale 1 jest informacja że są to tereny mieszkaniowe. Była to dzialka rolna, natomiast właściciel wystąpił o warunki zabudowy domu, dostał taka decyzję, i dzialka została przekształcona na B- tereny mieszkaniowe, więc ma ona status działki budowlanej.

[Bertha]

Hmmm, jeśli III klasa, to teraz powinna być decyzja zezwalajaca ... , a nie było bo inwestował rolnik. . Zresztą to wszystko to małe miki.
PnB wygasło czyli musicie starać się o nowe, spełniające WT 2021 (uncle Google pomoże). Niezbedna jest wizyta ogarniętego architekta lub biegłego z zakresu budownictwa i ocena opłacalności inwestycji.

[MagdaDo]

A jeśli od ostatniego wpisu w dzienniku budowy nie minęłyby 3 lata to też trzeba starać się o nowe pozwolenie na budowę?
Czy jednak trzeba będzie spełnić WT2021? I czy w ogóle możliwy jest odbiór budynku który nie jest ocieplony? bo to też jeszcze nie zostało zrobione a nie wspominałam o tym

[Bertha]

Jeśli nie minęły 3 lata bezczynności na budowie (są wpisy w Dz.B), to PnB nie wygasło i budujecie według projektu który u was spełnia chyba WT2014 (okna, przegrody i ocieplenie, sposób ogrzewania - to główne zmiany). Bez ocieplenia budynku nie można odebrać (to nie jest ukończona budowa) , aczkolwiek można go zmierzyć i nanieść na mapę (z geodezyjnego punktu widzenia budynek tworzą ściany i dach). Zresztą to jest temat dla budowlańców, ja jestem geodetą. Czyli na takich niedużych inwestycjach w zasadzie jestem na początku i na finiszu.
UWAGA! Temat do sprawdzenia w urzędzie.
W poprzednich postów wynika że nie jesteście rolnikami a inwestor "był rolnikiem", na co może wskazywać brak decyzji zezwalającej .... Bez tej decyzji "nie rolnikowi" odbioru budynku nie będzie można dokonać, PINB powiadomi wydział geodezji starostwa , który przypuszczalnie (czyli na 100%) wyda decyzję i naliczy opłatę za grunt trwale wyłączony z produkcji rolnej (powierzchnia wyłączenia czyli zajęte przez budynek i utwardzony wjazd razy grubość warstwy próchnicznej 0,25m). Przyjmując standardowe 500 m kwadr. razy 0,25 m = 125 m^3. Opłata za każdy m^3 wykorzystanej niewłaściwie próchnicznej warstwy gleby klas III,IIIa ,IIIb wynosi około 233 PLN wg cen z 2016 roku (taką stawkę w decyzji kiedyś widziałem). Czyli 125 razy 233 to circa 29125PLN jak krew w piach.

http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/dow...19950078Lj.pdf
art.5,
art.11 ust. 1 i 4,
art.12a,
art14.
---------------------

[MagdaDo]

Czyli nawet jeśli była to działka rolna, natomiast właściciel wystąpił o warunki zabudowy domu, dostał taka decyzję, i dzialka została przekształcona na B- tereny mieszkaniowe, więc ma ona status działki budowlanej - to nic to nie znaczy jesli jest rolnikiem a my nie?

[Bertha]

Powiem tak: temat musicie wyjaśnić w waszym starostwie w wydziale gospodarki gruntami (pozwolenie na budowę pod pachę, bez tego nie ma co teoretyzować!), gdyż to oni będą wystawiać decyzję. Spotkałem się z różnymi interpretacjami, więc sygnalizuję problem lecz nie jestem w stanie rozstrzygnąć. W Polsce wszystko zależy od interpretacji przepisu. Więcej nie powiem.

[MagdaDo]

Otrzymałam zdjęcie ostatniego wpisu z dziennika budowy - z sierpnia 2020r. Czy to oznacza że WT2021 nie będą obowiązywały dla tego budynku?

[Bertha]

Jeśli wcześniej nie było przerwy we wpisach większej niż 3 lata, to PnB nie wygasło. Więc WT2021 was nie dotyczą.

[MagdaDo]

O na reszcie jakaś dobra informacja. Czyli teraz pozostaje ustalić w powiecie faktyczny stan dot. gruntu i założyć przydomową oczyszczalnie ścieków. Czytałam że możliwy jest odbiór domu bez ocieplenia jeśli kierownik budowy wpisze że będzie wykonane w najbliższym czasie, a geodeta wznosząc dom na mapie uwzględni budynek plus ocieplenie - to możliwe czy raczej jakiś jednostkowy przypadek i ktoś miał fart że to przeszło?
Dom zbudowany jest z porothermu, znalazłam informację iż ma współczynnik przenikania ciepła 0.17, a nawet w WT2021 max jest na poziomie 0.20 - czy w takiej sytuacji możliwy byłby odbiór domu bez ocieplenia??

[Elfir]

można zrobić odbiór częsciowy, ale to się często wiąże z wizytą NB na działce - a chcący zawsze znajdzie coś, do czego można się przyczepić. Więc lepiej się nie spieszyć i skonczyć budowę w normalnym trybie.

[MagdaDo]

można zrobić odbiór częsciowy, ale to się często wiąże z wizytą NB na działce - a chcący zawsze znajdzie coś, do czego można się przyczepić. Więc lepiej się nie spieszyć i skonczyć budowę w normalnym trybie.

Problem w tym że zakup domu będzie w połowie sfinansowany z kredytu i nie wiem czy bank wypłaci kredyt jeśli nie ma odbioru. Z tego co czytalam wypłacają w transzach na kolejne etapy dokończenia budowy. I tu wracamy do początku- najlepszym rozwiązaniem byłoby zrobienie odbioru budynku przez obecnego właściciela żeby nie trzeba było przenosić na nas wszystkich pozwoleń

[Bertha]

Geodeta na potrzeby EGiB rejestruje stan faktyczny. W razie potrzeby można powtórzyć pomiar jako aktualizację EGiB (zmiana XY narożników i zwiększona pow. zabudowy - zmiana w kartotece budynku). Zdarza się to częśćiej niżby się wydawało. Jeśli zbywającemu zależy, to nieba wam przychyli.