Niezgodna powierzchnia działki KW a wyrys z ewidencji

[JoannaTA]

Jestem zainteresowana zakupem działki budowlanej, ale coś się nie zgadza.
Na wyrysie z ewidencji gruntów działka ma 1500m2, a w księdze wieczystej jest 3% mniej.
Dla mnie nie jest ta realna powierzchnia taka ważna, ale czy mogę się przez to spodziewać problemów z sasiadami lub przy kredycie?
Według MPZT to tereny pod zabudowę jednorodzinna i faktycznie. Działka jest ogrodzona z każdej strony. Z trzech stron stoją już domy nie starsze niż 10-20 lat, a przy czwartym boku działki jest droga publiczna. Papierów od geodety do działki nie ma.

I teraz się niepokoje:
- czy jeśli podpiszę umowę przedwstępna, to mogę się wkopać, bo np. coś będzie nie tak z granicami działki, ogrodzeniem i sąsiad będzie mnie ścigał?
- jak na to patrzą przy kredycie banki? Nie wiem skąd wzięły się te 3% różnicy w KW i czy bank będzie miał z tym problem?

Pośrednik nieruchomości mówi mi, że to częsta sytuacja i przy akcie notarialnym się to prostuje w KW i żebym nie panikowała.
Tylko czy ja mogę bezpiecznie zapłacić zadatek bez obawy, że go stracę, bo coś będzie z działka nie tak?
Co powinnam robić w takiej sytuacji żeby nie spłoszyć sprzedającego i nie wpakować się w bagno?

Będę wdzięczna za porady, dziękuję.

[agb]

Pośrednik w tym przypadku ma rację. Notariusz przy akcie notarialnym prostuje powierzchnię w KW. U mnie była taka sama sytuacja i notariusz wszystko załatwił.

Powierzchnia działki to jedno, a to gdzie ogrodzenie jest postawione to drugie. Zupełnie niezależne. Geodeta odpłatnie może wskazać granice.

Co bank to obyczaj. Najlepiej dopytać w konkretnym banku.

[stos]

.

[agb]

Zanim zaczniesz płacić za działkę poproś od sprzedającego o dowód gdzie i jak duża jest ta działka.
Geodeta, za opłatą, wskaże gdzie jest ta działka.

Zanim komuś poradzisz, przeczytaj ze zrozumieniem jego pytanie. Już drugie zdanie zawiera informacje, że na wyrysie z ewidencji gruntów działka ma 1500m2

[stos]

.

[JoannaTA]

Czyli jeśli w ewidencji gruntów jest już ta powierzchnia wprowadzona, to potrzebuje jakiegoś skomplikowanego procesu z geodetą? Jak to wygląda? Są jakieś różne procedury typu:
1. Geodeta tylko weźmie punkty z geodezji, w terenie potwierdzi, czy ogrodzenie nie wchodzi do sąsiada i tyle mi wystarczy.
2. Geodeta musi przeprowadzić całą procedurę o nazwie X żebym nie kupowała kota w worku.
3. Nic nie muszę już robić bo do 3 granic prostokątnej działki przylegają już w miare nowe domy.

Jakie działania powinnam podjąć, o co prosić? Czy nie ma się czym martwić?

[stos]

.

[JoannaTA]

Dziękuję, czyli bez geodety się nie obędzie. Mam nadzieję, że nikt mi tej działki nie gwizdnie w międzyczasie gdyby się miało okazać, że wszystko jest z nią oki

[Bertha]

Doprowadzenie do zgodności EGiB z KW to nie jest zadanie notariusza. To może wyjaśnić geodeta wynajęty przez zbywającego, on też wykona wskazanie czy wznowienie znaków granicznych, przy którym nabywca może być. Protokół podpisze właściciel a ty będziesz miała formalność z głowy. To ma być ( w twoim interesie! ) wykonane przed transakcją. Zlecanie pracy po transakcji, często bywa musztardą po obiedzie. A sytuacje bywają bardzo zaskakujące, najczęściej nie przyjemnie.

[JoannaTA]

Czyli podsumowując zupełnie normalnym i standardowym działaniem, nawet jeśli działka jest ogrodzona, będzie jeśli:
- poproszę sprzedającego o okazanie mi w terenie znaków granicznych określających granice prawne działki. Jeśli powie, że są pod ogrodzeniem, to i tak potrzebuje geodety.
- jeśli tych znaków nie zobaczę, to proszę sprzedającego, by zlecił geodecie 'wznowienie granicy', co jest równoznaczne z osadzeniem znaków granicznych. Powinnam przy tym być, bo inaczej nie mam pewności, czy te nowe znaki nie zostały przestawione

Czy generalnie niezależnie od znaków granicznych nie mogę im ufać i muszę usłyszeć od geodety gdzie prawnie biegną granice?

A u notariusza wystarczy wypis z rejestru gruntów, by w KW powierzchnia się zaczęła zgadzać?
Czy tu już musi być, zamiast wznowienia, ten pomiar synchronizacyjny? Wtedy też się stawia znaki graniczne?

[stos]

.

[Bertha]

Poniższym tekstem narażę się obrońcom uciśnionych inwestorów, lecz traktuję to hydraulicznie.
Zbywający (lub pośrednik) zawsze może ci pokazać co chce lub co mu wiadomo albo i nie wiadomo, gdyż on na tym się nie zna i znać się nie musi czyli w domyśle nie ponosi odpowiedzialności, no może jakąś symboliczną. Tak, tak, nawet pośrednik nie ma obowiązku posiada uprawnień geodezyjnych. Może nieliczni w kraju posiadają, jesli byli kiedys geodetami czynnymi zawodowo.
Zlecając usługę geodecie (po zgłoszeniu i zbadaniu przez niego otrzymanych materiałów) dowiesz się w jakiej procedurze otrzymasz informacje o położeniu punktów lub znaków granicznych, z czynności tych otrzymasz kopię protokołu (wskazania lub ustalenia lub w nielicznych przypadkach rozgraniczenia), o fakturze nie wspominając. Posiadając protokół możesz się powołać na fakt wykonania czynności skutecznych prawnie. Bez protokołu ewentualny nowy właściciel zza płotu pogoni cię przy pierwszej uwadze co do legalności i lokalizacji ogrodzenia. Nierozłączną częścią protokołu jest szkic polowy, na którym powinny być parafki stron na dowód że szkic był sporządzony w terenie. Te dokumenty wraz z innymi tworzą operat przekazany do PODGiK gdzie będzie zarchiwizowany i udostępniany geodetom po zgłoszeniu np. wskazań granic na działkach sąsiednich. W ten sposób jest gwarancja że każdy z nich pokaże punkty w tych miejscach gdzie zmierzono je pierwotnie. Przy czym dopuszczalne wartości odchylenia liniowego wynoszą: dla punktów stabilizowanych 0,15 m, dla punktów niestabilizowanych 0,25 m. Czyli jeśli był znak geodezyjny (kamienny, znak krzyża ryty na skale lub znak betonowy albo plastikowy) to wszystko w 15 cm jest zgodne a jeśli znaku nigdy nie było (lub było markowanie palikiem) to do 25 cm jest zgodne i żaden milimetrowy odczyt z GPSa nic do tego nie ma. To tylko odczyt czyli w tej sytuacji bajer. Stan na gruncie to temat czynności materialno-technicznych, potem następuje złożenie operatu technicznego plus wniosek właściciela (jeśli zachodzi taka koniecznośc) i na jego podstawie dokonuje się zmian w EGiB a wówczas "dział ewidencji " wystawia wykaz synchronizacyjny.
Co do wykazu synchronizacyjnego, to w naszych okolicach ukształtowała się praktyka że za dział I. KW odpowiada geodezja czyli powstała zmiana jest przesyłana do KW. Jeśli wykaz synchronizacyjny wpłynął do wydziału wieczystoksięgowego, w KW jest wtedy wzmianka o wniosku i notariusz możę zdecydować jak to potraktować.

Geodeta nic nie ma do zgód sąsiadów w temacie stawiania ogrodzeń. To są umowy cywilnoprawne nie odnotowane w EGiB (dlatego geodeta o nich nic się nie dowie) , jest to wyłacznie w gestii stosunków międzysąsiedzkich.

[JoannaTA]

Bardzo dziękuję za wyczerpującą odpowiedź