Dwie normy iso w budowie i wystąpienie developera o pieniądze za nadmetrać

[wic1]

Witam,
Mam sytuację gdzie developer w umowie zaznaczył sobie prawo do wypłaty mu pieniędzy za nadmetraż.
W rachubie końcowej otrzymałem pismo by zapłacić ok 35 tysięcy za ok 10m2 nadmetrażu (dokładniej 9.7 metra2) ale jeśli "szybko i bezboleśnie" opłacimy to mogą zejść 10k. Pierwotny metraż poddasza z dwuspadowym dachem skośnym w załączniku do umowy to 35.5 metra2 przedstawione w normie PN-ISO 9836:1997 a w rachubie i po pomiarach wyszło im 45.5m2 ale na wyliczeniach widnieje norma pn-iso 9836:2015-12.

Analizując umowę wyszło, że w umowie (prospekcie aktu notarialnego) mamy normę pn-iso 9836:2015-12 gdzie do 1.4m nie liczy się powierzchni, od 1.4m do 2.20m liczy się połowę a powyżej 2.20 liczy się pełny metraż.
W załączniku do aktu gdzie jest rzut z pomiarami w prawym dolnym rogu jest wskazane info, że powierzchnia lokalu zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997. W tej normie do użytkowej wlicza się powierzchnie powyżej 1,90m. Pozostała jest powierzchnią pomocniczą i nie jest wliczana.

Nie jestem fachowcem w tej dziedzinie ale mam wrażenie, że ta różnica w metrażach wynika właśnie z faktu zastosowania 2 norm przy obliczaniu powierzchni. Swoją drogą dość kontrowersyjne jest w takim wypadku sprzedawanie lokalu z określonym metrażem według jednej normy a następnie obliczanie końcowej ceny według innej. Według mnie deweloper skoro ustalił sobie stosowanie normy pn-iso 9836:2015-12 to mógł zrobić wyliczenia metraży według tej normy w umowie. Mam wrażenie, że wtedy wyszłoby te 10 metrów więcej o które domaga się pieniędzy.

Dochodzi do tego fakt, że w prospekcje jest napisane:
"ostateczna powierzchnia użytkowa Lokalu Mieszkalnego wraz z pomieszczeniem przynależnym – Garażem oraz wielkość udziału właściciela Lokalu Mieszkalnego w Nieruchomości Wspólnej zostaną ustalone po wybudowaniu Budynków na Nieruchomości, na podstawie inwentaryzacji powykonawczej; pomiar powierzchni zostanie dokonany zgodnie z zasadami pomiaru powierzchni określonymi według Polskiej Normy PN-ISO 9836:2015-12; treść powołanej normy stanowi Załącznik nr 7 do niniejszej Umowy Deweloperskiej,"

Chodzi o to, że liczą schody jako powierzchnię użytkową, dobre 8.5 metra2. Co widać też na ich wyliczeniach.

Końcowo warto dodać, że budowa miała zakończyć się do końca grudnia 2020 a umowa przyrzeczona miała przejść do końca marca 2021. Mamy koniec lipca 2021 i zapowiada się, że budowa zostanie zakończona gdzieś w połowie sierpnia.


PYTANIA:
1. Czy mają prawo w umowie sprzedawać coś zaznaczając jedną normę (PN-ISO 9836:2015-12) ale mierząc to inną normą (PN-ISO 9836:1997) a końcowo w rachubie domagać się pieniędzy za przeliczenie ponownie w pierwszej normie ((PN-ISO 9836:2015-12)?
2. Czy skoro developer chce przeliczać metraż licząc po powierzchni użytkowej to czy powinien liczyć w tym schody?
3. Co zrobić z tym fantem?

Pierwszy pomysł to iść do kogoś by przeliczył metraż w normie (PN-ISO 9836:1997) chyba, że porozmawiać z projektantem (mam do niego kontakt) by ten sam budynek przeliczył w normie PN-ISO 9836:1997.
Czytając o liczenie metrażu to nie znalazłem twardego przepisu który mówi, że schody to nie przestrzeń użytkowa. To wydaje się być czymś uznaniowym.

Macie państwo jakieś sugestie w tej kwestii?

Pozdrawiam serdecznie i życzę spokojnego dotrwania do końca budowy.

[Kaizen]

Witam,
Mam sytuację gdzie developer w umowie zaznaczył sobie prawo do wypłaty mu pieniędzy za nadmetraż.

Taka klauzula jest nieważna. Podobne zapisy wielokrotnie pojawiają się na liście klauzyl abuzywnych UOKIK. Nie możesz ponosić konsekwencji niekompetencji wykonawcy zatrudnionego przez dewelopera. To deweloper odpowiada za nadzór i ponosi konsekwencje za niedopilnowanie i zbudowanie nieruchomości nie do końca zgodnie z projektem (nawet, jak różnica mieści się w normie - to ryzyko dewelopera, ale jak będzie za mała, to ma oddać nadpłatę).

Edyta:
Dla przykladu z tego rejestru kilka wpisów (jest ich sporo więcej):

2404 2010-03-03 XVII AmC 874/09 Sąd Okręgowy w Warszawie - XVII Wydział Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dorota Ciborowska, Małgorzata Kwiatkowska J.W. Construction Holding spółka akcyjna w Ząbkach Strony dopuszczają możliwość nieznacznej zmiany powierzchni lokalu, tarasu, komórki przygarażowej, których dotyczy Niniejsza Umowa z przyczyn architektoniczno-konstrukcyjnych lub odchyłek wykonawczych. 2011-07-05 NIERUCHOMOŚCI

1860 2009-10-31 XVII AmC 45/08 Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Magdalena Zych-Kasprzyk i Krzysztof Kasprzyk PIRELLI PEKAO REAL ESTATE Sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie (poprzednio Pekao Development sp. z o.o. w Warszawie) Cena Nieruchomości Nabywcy może ulec zmianie, jeśli po zakończeniu budowy okaże się, że powierzchnia Mieszkania ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w Projekcie Mieszkania o więcej niż 3%. Spółka powiadomi Nabywcę o... 2010-02-25 NIERUCHOMOŚCI

1540 2007-11-12 XVII AmC 108/07 Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Krakowskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy... 2008-11-27 NIERUCHOMOŚCI

1436 2006-09-15 XVII AmC 118/05 Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Grupa Inwestycyjna par. 2 ust. 10 b - Strony zgodnie ustalają, iż cena nabycia przedmiotu umowy określona w par. 2 ust. 1 ulegnie zmianie w wyniku: b) zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego, piwnicy, tarasu, oraz działku gruntu przeznaczonej na urządzenie ogródka... 2008-06-12 NIERUCHOMOŚCI

227 2004-10-10 XVII Amc 47/03 Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Miły Dom sp. z o.o. w Gliwicach „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie” 2005-01-06 NIERUCHOMOŚCI

233 2004-10-10 XVII Amc 47/03 Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Miły Dom sp. z o.o. w Gliwicach „Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w projekcie Budynku, zwłaszcza zmiany powierzchni lokali a co za tym idzie, udziału w nieruchomości gruntowej. Zmiany te nie mogą spowodować konieczności zwiększenia podstawowej ceny o... 2005-01-06 NIERUCHOMOŚCI


155 2004-09-09 XVII Amc 12/04 Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dom-Invest Sp. z o.o. we Wrocławiu „Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5%” 2004-11-18 NIERUCHOMOŚCI


Więc prawnik i pismo do dewelopera, jak po przeczytaniu tych przykładów z listy klauzul nie spuści z tonu. Bo to nic milego marketinkowo, jak będzie kolejnym wyrokiem na tej liście.

[wic1]

Dzięki za odpowiedź.

Jak rozumiem, są to decyzje sądów w innych sprawach o podobnym brzmieniu.
A czy istnieje jakiś konkretny przepis na to zabraniający tego typu praktyk?

Pozdrawiam

[Lew2]

PYTANIA:
2. Czy skoro developer chce przeliczać metraż licząc po powierzchni użytkowej to czy powinien liczyć w tym schody?

Pierwszy pomysł to iść do kogoś by przeliczył metraż w normie (PN-ISO 9836:1997) chyba, że porozmawiać z projektantem (mam do niego kontakt) by ten sam budynek przeliczył w normie PN-ISO 9836:1997.
Czytając o liczenie metrażu to nie znalazłem twardego przepisu który mówi, że schody to nie przestrzeń użytkowa. To wydaje się być czymś uznaniowym.

Powierzchnia użytkowa występuje w kilku aktach prawnych: Normy ISO, ustawa o podatku lokalnym, ustawa o ochronie praw lokatorów, ustawa o podatkach od spadków i darowizn. Każdy z tych przepisów ma swoją definicję powierzchni użytkowej. W ustawie o VAT nie występuje, ale od "powierzchni użytkowej" zależy wysokość stawki VAT. W konkretnym budynku mogą się one znacznie różnić. Wg normy ISO schody są wliczane do powierzchni użytkowej. Wg "Ustawy o podatkach lokalnych" schody nie są wliczane do powierzchni użytkowej. Jak będziesz zgłaszał gotowy dom do podatku lokalnego, to obowiązuje Cię wtedy powierzchnia użytkowa liczona wg Ustawy o podatkach lokalnych, a nie innych przepisów.

[Kaizen]

KC:
Art. 3851. § 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne).

https://www.uokik.gov.pl/niedozwolone_klauzule.php

Jeśli umowa, którą konsument już podpisał, zawiera niedozwolone postanowienia to – zgodnie z definicją określoną w kodeksie cywilnym – nie wiążą one konsumenta z mocy prawa.

Jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do tego stanowiska, należy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące. Na przykład, jeżeli konsument chce odstąpić od umowy, a w jej warunkach znajduje się postanowienie wykluczające taką możliwość lub przewidujące rażąco wygórowaną karę, to może powołać się na niedozwolony charakter takiego postanowienia umownego. W przypadku, gdy przedsiębiorca nie uwzględni jego racji, konsument może dochodzić swych roszczeń sądownie. Jest to tzw. kontrola incydentalna postanowień wzorców umowy.

Konsument może również powiadomić Prezesa UOKiK o podejrzeniu stosowania przez przedsiębiorcę niedozwolonego postanowienia wzorca umowy i zostać dopuszczony w charakterze zainteresowanego do udziału w postępowaniu prowadzonym przez Urząd w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Uprawnia go to do składania dokumentów i wyjaśnień co do okoliczności sprawy oraz przeglądania akt. W kierowanym do UOKiK zawiadomieniu należy wskazać, czy konsument podejmował kontakt z przedsiębiorcą w celu usunięcia kwestionowanej klauzuli ze wzorca umowy i jakie w tym zakresie stanowisko zajął przedsiębiorca. Ponadto, należy dołączyć cały wzorzec umowy zawierający kwestionowane postanowienie i wskazać argumenty dla uznania go za naruszające dobre obyczaje oraz rażąco naruszające interesy konsumentów.

[wic1]

Wstępnie rozmawiając telefonicznie developer najwyraźniej ma 'w poważaniu' wiele kwestii.

Niespójność umowy w kwestii załącznika i nadmetrażu gdzie metraż w załączniku liczy się inną normą a metry włąściwe budynku w innej.

Informacje o jakiejkolwiek nieprawności umowy odbiera jako atak i przedstawia jedynie "ma pan prawo rozwiązać umowę".

Opóźnienia półrocznego też nie widzi...a wstępnie zapowiada się że jeszcze sierpień będzie z tym problem.

Napisałem do uokik i od tygodnia cisza. Zero, nic.... zadzwonię jutro.

Dzwoniłem do urzędu inspektora budowlanego to usłyszałem, że nie mają żadnego tylko przyjmują 'papiery do weryfikacji'.

Prawnicy rozkładają ręce bo "tak jest zapisane w umowie".


Plan jest taki by porozmawiać z developerem w 4 oczy a potem ewentualnie sądzić.

Acz obecnie zapowiada się spotkanie ze ścianą.
Zadziwiające, że prawnicy tak rozkładają ręce. Prawo jest najwyraźniej nieścisłe ale wyegzekwowanie go to już nagle problem.

Co za kraj
W biały dzień developer kulki robi a nie można mu nic zrobić bo się domu nie zobaczy przez następnych 2 lata... o ile się wygra bo ma się prawo po swojej stronie ale tylko teoretycznie bo przecież podpisało się umowę która teoretycznie jest nieważna bo zawiera artykuły nieprawne