Zmiana kredytu z zmienną stopą procentową na kredyt ze stałą - co myślicie?

[Kaizen]

Wszystko zależy jaki jest to moment kredytu. Ogólnie jestem zwolennikiem brania mniejszych ran niż nas stać i domyślne nadpłacanie.

Jaki sens ma nadpłacanie, jak oprocentowanie kredytu jest poniżej inflacji? Lepiej kupować co miesiąc kilka gramów złota i trzymać w skarpecie. I jak stopy będą wzrastały powyżej inflacji to za to złoto dostaniesz znacznie więcej złotówek i jak je nadpłacisz w tym momencie to sumarycznie realna wartość wszystkich rat (NPV) wyjdzie znacznie niższa.

Dodatkowo jak potrzebuję chwilowo pieniędzy to mogę nie nadpłacać danego miesiąca i nic wielkiego się nie dzieje.

I te 500zł robi Ci taką różnicę? Bo 500zł/mies odłożone do skarpety przez kilka lat na pewno będzie znaczącą kwotą.

[Piekarnik]

Jaki sens ma nadpłacanie, jak oprocentowanie kredytu jest poniżej inflacji? Lepiej kupować co miesiąc kilka gramów złota i trzymać w skarpecie. I jak stopy będą wzrastały powyżej inflacji to za to złoto dostaniesz znacznie więcej złotówek i jak je nadpłacisz w tym momencie to sumarycznie realna wartość wszystkich rat (NPV) wyjdzie znacznie niższa.

Jaki sens ma spekulacja przy własnym domu? Może mieć, tak samo jak hazard dla niektórych ma sens. Oczywiście cały czas spekulujemy w jakimś sensie, ale ja uważam, że jeżeli chodzi o dom to raczej powinno się minimalizować ryzyko.
Jak mnie zapewnisz, że teraz nie kończy się chwilowa górka na złocie jak było w latach 2011-2013, a potem spadek i dopiero w 2020 złoto powróciło do tych poziomów?
Może skończy się pandemia, ruszą gospodarki, ludzie spieniężą swoje oszczędności, złoto, akcje.
Na inflacji bardzo ciężko się zarabia - bo trzeba mieć stopę zwrotu większą niż inflacja, a biorąc kredyt i inwestując trzeba mieć więszą stopę zwrotu niż koszt kredytu i inflacja. Biorąc pod uwagę 5% oficjalnej inflacji i 2,5% kosztów kredytu to złoto musiałoby drożeć 7,5% rok do roku, żeby wychodziło tak samo, ale dochodzą do tego prowizje za zakup złota, i koszty logistyczne, marża przy sprzedaży, więc wątpię, że Twój pomysł na biznes będzie opłacalny przy mniejszych wzrostach cen złota niż 10% rocznie.

Dodam, że spekulowanie na własnych nieruchomościach już było w Polsce - nazywało się kredyty frankowe.

I te 500zł robi Ci taką różnicę? Bo 500zł/mies odłożone do skarpety przez kilka lat na pewno będzie znaczącą kwotą.

500zł to jest przykład, osobiście planuję spłacać dodatkową ratę kapitałową w zależności od kredytu może to mieć duże znaczenie. Przy mniejszym kredycie około 1000-1500 miesięcznie, co daje mi miesięcznie obniżenie raty o około 20-30zł i w kolejny miesiąc nadpłacam o tą sumę więcej i pomimo spłacania cały czas tej samej kwoty to kredyt się spłaca coraz szybciej, bo szybciej spada kwota kredytu oraz coraz więcej się nadpłaca.
Powiem szczerze, że te pieniądze zrobiły dla nas bardzo dużą robotę oczekując na kredyt hipoteczny, bo to było kilka tysięcy różnicy od początku budowy domu.

Dobrą strategią może być zaprzestanie nadpłaty na wakacje, żeby móc sobie gdzieś pojechać, 500 nie nadpłacone przez 2 miesiące daje 1000, a to już konkretniejszy fundusz na wyjazd.

Tak czy inaczej nie poleca zadłużania się pod korek, a im mniejszy kredyt to zawsze lepiej, więc zachęcam do nadpłacania.

[Kaizen]

Jaki sens ma spekulacja przy własnym domu? Może mieć, tak samo jak hazard dla niektórych ma sens.

Jaką masz definicję spekulacji?
Oszczędności w złocie to przeciwieństwo spekulacji i hazardu. Ryzykowne to jest nadpłacanie kredyty - wtedy w razie W tych pieniędzy nie wyciągniesz z banku.

Oczywiście cały czas spekulujemy w jakimś sensie, ale ja uważam, że jeżeli chodzi o dom to raczej powinno się minimalizować ryzyko.

Złoto jest dokładnie minimalizacją ryzyka.

Jak mnie zapewnisz, że teraz nie kończy się chwilowa górka na złocie jak było w latach 2011-2013, a potem spadek i dopiero w 2020 złoto powróciło do tych poziomów?

Trend jest stały. Na dobrą sprawę to nie wartość złota się zmienia, tylko wartość waluty w której jest wyceniane. Owszem, bywają pewne anomalie, jak ucieczka w złoto w niepewnych czasach co powoduje ponadnormatywny spadek wartości pieniądza i potem to nadrabia - ale po takim zawirowaniu wszystko wraca do normy.

Na inflacji bardzo ciężko się zarabia - bo trzeba mieć stopę zwrotu większą niż inflacja, a biorąc kredyt i inwestując trzeba mieć więszą stopę zwrotu niż koszt kredytu i inflacja.

Wystarczy mieć coś, co nie traci na wartości. I już nie opłaca się nadpłacać.

Biorąc pod uwagę 5% oficjalnej inflacji i 2,5% kosztów kredytu to złoto musiałoby drożeć 7,5% rok do roku

Żebym dobrze zrozumiał. Jak masz nadpłacić 5K zł kredytu o oprocentowaniu 2,5% albo za 5K zł kupić złoto, to uważasz, że złoto za rok musi być warte 5375zł, żeby to się opłaciło? Chociaż roczne odsetki od kredytu w tym roku będą z tytułu obniżenia kapitału o 5K zł niższe o 67,97zł? Jak to liczysz?

, żeby wychodziło tak samo, ale dochodzą do tego prowizje za zakup złota, i koszty logistyczne, marża przy sprzedaży, więc wątpię, że Twój pomysł na biznes będzie opłacalny przy mniejszych wzrostach cen złota niż 10% rocznie.

Wchodzisz do kantoru i kupujesz albo sprzedajesz. Masz spread - nie masz kosztów logistycznych, marży ani prowizji.

Dodam, że spekulowanie na własnych nieruchomościach już było w Polsce - nazywało się kredyty frankowe.

Znam kilku, co świetnie na tym wyszli. Nikogo, kto by stracił. I mowa tylko o porównywaniu rat w PLN i w CHF - nie że unieważnili kredyt i mieli go za darmo. A jak do tego dodamy 100% lub więcej wzrostu ceny nieruchomości to już całkiem pokaźny zysk.

[Lukasz11]

Ryzykowne to jest nadpłacanie kredyty - wtedy w razie W tych pieniędzy nie wyciągniesz z banku.

Nie zgodzę się.
To zależy, jaka jest sytuacja ekonomiczna danej osoby. Jesli splaca kredyt za mieszkanie, w ktorym mieszka i nie planuje innych inwestycji, to warto nadplacac. Zawsze. Bo odsetki beda mniejsze. Oczywiście im wyższe oprocentowanie, to tym bardziej się opłaca.

Co innego, jeśli ktoś ma więcej nieruchomości i ma nadwyżki gotówki. Wtedy można się zastanawiać, czy większy sens ma nadplacanie kredytu, czy jakaś kolejna inwestycja, która może (ale wcale nie musi) przynieść większy zysk.

[Piekarnik]

Jaką masz definicję spekulacji?
Oszczędności w złocie to przeciwieństwo spekulacji i hazardu. Ryzykowne to jest nadpłacanie kredyty - wtedy w razie W tych pieniędzy nie wyciągniesz z banku.

Spekulacja dla mnie to transakcja w celu osiągnięcia zysku w przyszłości. Hazard podjęcie ryzyka zarobku z możliwością straty co zależy od czynników na które nie ma się wpływu.
Kupno złota papierów wartościowych jest zwykle spekulacją, a na rynki finansowe mamy taki wpływ, że jest to hazard.

Złoto jest dokładnie minimalizacją ryzyka.

Już pisałem - sprawdź sobie wykres ceny złota po kryzysie w 2009 ludzie poszli w złoto, w 2011-2013 cena złota wyniosła 1700-1800 $, a potem rynki zaczęły działać ludzi inwestować w biznes, więc sprzedali złoto i prawie 7 lat cena złota wahała się w okolicach 1400 $. W 2020 COVID, lockdown i ludzie uciekali w złoto i od tego czasu ceny jak w 2011-2013 z początkowo wyższymi. Co ciekawe na przełomie 2019/2020 nie dało się kupić złota - był deficyt na rynku, dziś jest go masa - więc to mnie nie przekonuje, że to dobra inwestycja. Tym bardziej jak gospodarki ruszą to inwestorzy będą sprzedawać złoto, żeby mieć kapitał na działanie i to w zasadzie się dzieje.

Trend jest stały. Na dobrą sprawę to nie wartość złota się zmienia, tylko wartość waluty w której jest wyceniane. Owszem, bywają pewne anomalie, jak ucieczka w złoto w niepewnych czasach co powoduje ponadnormatywny spadek wartości pieniądza i potem to nadrabia - ale po takim zawirowaniu wszystko wraca do normy.

jak pomiędzy 2013 i 2020, górka spadła i cena złota była mniej więcej stała.

Wystarczy mieć coś, co nie traci na wartości. I już nie opłaca się nadpłacać.

W ten sposób można zabezpieczyć się przed utratą oszczędności, ale się nie zarabia. Jak mam w portfelu stówkę i nikt mnie nie napadnie i jej nie ukradnie to nie znaczy, że coś zarobiłem. Jednak koszty są kosztami - na nie inflacja nie działa dobrze, a nawet może je zwiększyć, więc działa źle.

Żebym dobrze zrozumiał. Jak masz nadpłacić 5K zł kredytu o oprocentowaniu 2,5% albo za 5K zł kupić złoto, to uważasz, że złoto za rok musi być warte 5375zł, żeby to się opłaciło? Chociaż roczne odsetki od kredytu w tym roku będą z tytułu obniżenia kapitału o 5K zł niższe o 67,97zł? Jak to liczysz?

Jak nadpłacę kredyt oprocentowany na 2,5% o 5000 to roczne odsetki wyniosą o 125 zł mniej, jak za rok nadpłacę o 5000 i oszczędzone 125 to spadną w kolejnym roku o 128 i tak dalej. odsetki to kapitał razy oprocentowanie.
Jak kupię złoto za 5k i po roku będzie warte 5375 to przy inflacji 5% efektywnie będę do przodu 119zł. Ponieważ 5375/1,05 = 5119, Czyli na nadpłaceniu zyskuje się 6zł.

Wchodzisz do kantoru i kupujesz albo sprzedajesz. Masz spread - nie masz kosztów logistycznych, marży ani prowizji.

spred to właśnie prowizja od kupna czy marża nałożona przy sprzedaży.

Znam kilku, co świetnie na tym wyszli. Nikogo, kto by stracił. I mowa tylko o porównywaniu rat w PLN i w CHF - nie że unieważnili kredyt i mieli go za darmo. A jak do tego dodamy 100% lub więcej wzrostu ceny nieruchomości to już całkiem pokaźny zysk.

Ja znam takich co źle na tym wyszli, takich co średnio, choć chwilami mieli zmartwienia oraz takich co zarobili. My nominalnie zapłaciliśmy bankowi mniej niż pożyczyliśmy - dzięki nadpłatom - bo kredyt był mały i jak spadał CHF to nadpłacaliśmy i spłaciliśmy cały w dołku.

Jak ktoś pożyczył 200k, spłacił 400k zamiast spodziewanego 300k, ale mieszkanie jest dziś warte 500k - to jest 100k do tyłu, a nie 100k do przodu, ponieważ mieszkanie jest tą wartością, którą chciał kupić, a zapłacił 400k zamiast 300k. Nic nie zmienia jakby mieszkanie było warte milion to i tak zostało przepłacone - bo nie zostało kupione na handel tylko po to, żeby w nim mieszkać. Poza tym cena mieszkanie nie wzrosła dlatego, że jest jakieś wyjątkowe tylko dlatego, że wszystkie ceny mieszkań wzrosły - więc jak ktoś je sprzeda to musi kupić następne, bo nie będzie miał gdzie mieszkać i to w nowych cenach i tu przydałoby się jeszcze 100k.

Przy zakupie nieruchomości przede wszystkim chodzi o nieruchomość, żeby mieć swój dom/mieszkanie i to jest wartość do której się dąży. Bezpieczeństwo mieszkania jest bardzo ważne, dlatego uważam, że tzreba się zabezpieczać, żeby go nie stracić i minimalizować ryzyko. W tym przypadku ryzyko jest odwrotnie proporcjonalne do kredytu, więc ryzyko się zmniejsza zmniejszaniem kredytu. Stałe stopy zabezpieczają na jakiś czas - a po tym czasie wpadamy w sytuację jak po 7-latach przy zmiennych. Poza tym bank przy zmiennych zarabia na prowizji, a przy stałych podejmuje ryzyko, więc musi zwiększyć oprocentowanie (istnieją swapy, ale tam ryzyko dalej istnieje i nie wiem czy banki mogą to wprost stosować).
Najlepiej możemy przewidzieć najbliższy czas, więc największe ryzyko jest w odleglejszym czasie, stała stopa zabezpiecza przed najbliższym, więc słabo.
Rata malejąca jest jakimś sposobem na rozwiązanie tego problemu - bo wraz z upływem czasu kapitał, a więc ryzyko maleje.
Jednak dziś jak większość banków oferuje bezkarne nadpłacanie to dobrym pomysłem są regularne nadpłaty - oczywiście to kosztuje, ale zmniejszamy kapitał i taka samodyscyplina pozwala być bardziej elastycznym. Mam zapłacić OC to nie nadpłacam w tym miesiącu, pieniędzy mam na życie tyle co zwykle. W późniejszej fazie nadpłacania rata kredytu staje się coraz mniejszym zobowiązaniem i jak nie będzie to straszna kwota, że jak stopy skoczą do 10% to zrujnuje nasz budżet to można odpuścić nadpłacanie i więcej zostaje w budżecie domowym.
Skracanie czasu kredytowania nie ma sensu bo to daje nam wyższą ratę.

Mam nadzieję, że wyjaśniłem mniej więcej jak działają finanse, inflacja, inwestycje i jak ja się zabezpieczam oraz jak proponuję się zabezpieczać się przed ryzykiem kredytowy. Wiem, że jest wielu doradców co potrafią ludziom wyliczyć z czapy, że opłaca się wziąć kredyt na mieszkanie i wsadzić pieniądze na lokatę - ale to tak nie działa, Gdyby był pewny sposób na zarobek to banki zamiast dawać kredyty by z niego skorzystali. Kredyt zawsze jest kosztem, koszty zawsze nas kosztują im mniej tym dla nas lepiej.

[donvitobandito]

Bez obrazy, ale to trochę tak jakbyście się kłócili czy lepsza jest sraczka czy zatwardzenie
Jedno i drugie to gówno i najlepiej trzymać się od tego zdała

[Kaizen]

To zależy, jaka jest sytuacja ekonomiczna danej osoby. Jesli splaca kredyt za mieszkanie, w ktorym mieszka i nie planuje innych inwestycji, to warto nadplacac.

Mnie to jak na razie ominęło. Ale mam wśród bliskich znajomych osoby, które zachorowały na raka, koleżanka urodziła niesłyszące dziecko (a NFZ finansuje tylko jeden implant). Wydawali masę pieniędzy na prywatne leczenie, konsultacje (w tym za granicą). Są sytuacje, gdy warto mieć "zaskórniaki". Ja zawsze mam. Zbieranie pieniędzy kosztuje czasami bezcenny czas. Bonus za nadpłacanie przy oprocentowaniu poniżej inflacji jest ujemny - dlatego nie ma żadnego sensu nadpłacanie.

Spekulacja dla mnie to transakcja w celu osiągnięcia zysku w przyszłości.

To nie o tym pisałem.

Jak nadpłacę kredyt oprocentowany na 2,5% o 5000 to roczne odsetki wyniosą o 125 zł mniej

Pamiętasz, że jakbyś nie nadpłacił, to część z tej kwoty zapłaciłbyś każdego kolejnego miesiąca?

Jak kupię złoto za 5k i po roku będzie warte 5375 to przy inflacji 5% efektywnie będę do przodu 119zł.

Chcesz się tak bawić? To uwzględnij, że z powiedzmy 300K kapitału efektywnie wartość kredytu przy inflacji 5% w ciągu roku spadnie do 285 000 zł nawet, jak w tym czasie nie spłacisz ani grosza kapitału.
Dlatego nie ma najmniejszego sensu nadpłacanie kredytu o oprocentowaniu niższym, niż inflacja - najlepiej brać wakacje kredytowe, bo realna wartość kapitału sama spada

Jak ktoś pożyczył 200k, spłacił 400k zamiast spodziewanego 300k, ale mieszkanie jest dziś warte 500k - to jest 100k do tyłu

Jak to liczysz? Za 400K kupiłeś coś, co teraz możesz sprzedać za 500K - to jesteś 100K do przodu. Co najmniej. Bo może w czasie spłacania wynajmował komuś? Czy sam oszczędzał nie musząc wynajmować dachu sobie? To kolejne grube tysiące do przodu.

Przy zakupie nieruchomości przede wszystkim chodzi o nieruchomość, żeby mieć swój dom/mieszkanie

Kupując w 2008 r. pierwsze mieszkanie też tak myślałem. Zamieszkałem w nim po ładnych kilku latach wynajmowania. I to na krótko. Kosztowało mnie 352K zł (suma rat kredytu + wkład własny). Można doliczyć remont za 28K zł zanim sam się wprowadziłem. Teraz jest warte co najmniej 600K zł (wg ofert w tym samym bloku nawet ponad 700K zł). Kapitał podwojony w 13 lat. A po drodze przychody z najmu.

Mam nadzieję, że wyjaśniłem mniej więcej jak działają finanse, inflacja, inwestycje i jak ja się zabezpieczam oraz jak proponuję się zabezpieczać się przed ryzykiem kredytowy.

Nie ucz ojca dzieci robić. Ja spłaciłem kredyt jak było oprocentowany znacznie wyżej, niż inflacja, bo oprocentowanie było zmienne 1/2 WIBORu, ale "nie mniej, niż 4%".

[Piekarnik]

Mnie to jak na razie ominęło. Ale mam wśród bliskich znajomych osoby, które zachorowały na raka, koleżanka urodziła niesłyszące dziecko (a NFZ finansuje tylko jeden implant). Wydawali masę pieniędzy na prywatne leczenie, konsultacje (w tym za granicą). Są sytuacje, gdy warto mieć "zaskórniaki". Ja zawsze mam. Zbieranie pieniędzy kosztuje czasami bezcenny czas. Bonus za nadpłacanie przy oprocentowaniu poniżej inflacji jest ujemny - dlatego nie ma żadnego sensu nadpłacanie.

Posiadanie oszczędności to jedno, a zmniejszanie zobowiązań to drugie - należy zachować balans przy tym. Może się okazać, że mając duże oszczędności i duże zobowiązania w przypadku trudnej sytuacji zobowiązania pochłoną sporą część oszczędności.

To nie o tym pisałem.

Nie mam pojęcia o czym piszesz i nie mam pewności, że Ty wiesz.
Jakbym kuopwał mieszkanie inwestycyjne i chciałbym na tym zarobić (nie robię tego, bo sądzę, że to słaby pomysł na biznes) to mógłbym wziąć pod uwagę jakieś dodaykowo ryzyko w celu zmaksymalizowania zysków, ale w przypadku mieszkania dla rodziny to najbardziej mi zależy, żeby rodzina mogła w nim mieszkać.

Pamiętasz, że jakbyś nie nadpłacił, to część z tej kwoty zapłaciłbyś każdego kolejnego miesiąca?

No tak, tylko tym mniej się spłaci im więcej czasu do końca kredytu zostało. Pisałem, że przy nadpłacaniu w ostatniej fazie kredytu zostaje niska rata i wtedy nadpłacanie może nie mieć sensu. Poza tym nadpłacanie służy do minimalizowania ryzyka.

Chcesz się tak bawić? To uwzględnij, że z powiedzmy 300K kapitału efektywnie wartość kredytu przy inflacji 5% w ciągu roku spadnie do 285 000 zł nawet, jak w tym czasie nie spłacisz ani grosza kapitału.
Dlatego nie ma najmniejszego sensu nadpłacanie kredytu o oprocentowaniu niższym, niż inflacja - najlepiej brać wakacje kredytowe, bo realna wartość kapitału sama spada

Bez sensu, bo kredyt spłacamy nominalnie, zarabiamy nominalnie, ale kupujemy efektywnie.
Jak zarabiam 10tys, ratę mam 5 tys, na życie 3 tys i 2 tys oszczędności to przy inflacji 10% rata kredytu będzie dalej wynosić 5 tys, tylko moje koszty życia wzrosną do 3,3 tys, więc będę mógł oszczędzić1,7 tys, które będzie warte tyle co 1550 rok wcześniej - czyli tempo mojego oszczędzania spadnie o 25%, a wszystkie wcześniejsze oszczędności stracą swoją wartość.
Przy kwocie 1,1mln i 25 latach to nadpłacanie po 2000 zmniejszy rocznie ratę o około 100zł. Niby niewiele, ale w powyższej sytuacji jestem w stanie oszczędzić 1800, a nie 1700 miesięcznie - daje to prawie 6% więcej wolnych środków.

Jak to liczysz? Za 400K kupiłeś coś, co teraz możesz sprzedać za 500K - to jesteś 100K do przodu. Co najmniej. Bo może w czasie spłacania wynajmował komuś? Czy sam oszczędzał nie musząc wynajmować dachu sobie? To kolejne grube tysiące do przodu.

Jak sprzedam za 500k to jestem bezdomny, a jak chcę kupić inne mieszkanie to będzie już w nowych cenach, więc i tak wydam wszystko.

Kupując w 2008 r. pierwsze mieszkanie też tak myślałem. Zamieszkałem w nim po ładnych kilku latach wynajmowania. I to na krótko. Kosztowało mnie 352K zł (suma rat kredytu + wkład własny). Można doliczyć remont za 28K zł zanim sam się wprowadziłem. Teraz jest warte co najmniej 600K zł (wg ofert w tym samym bloku nawet ponad 700K zł). Kapitał podwojony w 13 lat. A po drodze przychody z najmu.

5,5% zysku rocznego na tej inwestycji - pytanie jak poszły ceny innych rzeczy w górę przez te 13 lat.
My też mamy jakieś mieszkania, które w momencie zakupu było 2-3 razy tańsze niż obecnie. Jednak w momencie zakupu zamiast kawalerki można było kupić 3 działki budowlane, a teraz 1,5 działki. Pytanie czy zarobiliśmy na tym trzykrotnie czy straciliśmy dwukrotnie?

Nie ucz ojca dzieci robić. Ja spłaciłem kredyt jak było oprocentowany znacznie wyżej, niż inflacja, bo oprocentowanie było zmienne 1/2 WIBORu, ale "nie mniej, niż 4%".

Gratuluję spłaty kredytu.
Nie będę się licytował kto ile kredytów spłacił ile ma, ile miał nieruchomości, ile wynajmuje od jakiego czasu, ile na tym zarabia i przez jakie problemy przechodził.

Po prostu wychodzę z założenia, że najważniejsza dla mnie jest rodzina i w tym przypadku stabilność. Jeżeli chodzio o kredyty to dążę, żeby mieć jak najmniejsze stałe koszty.
Opisałem sposób na minimalizowanie ryzyka kredytowego, z którego sam korzystam z powodzeniem. Oczywiście, że warto mieć oszczędności - tylko kwestia, żeby była to rozsądna kwota w czasach dużej inflacji, bo oszczędności szybko tracą wtedy wartość. Uważam, że też należy inwestować, ale tylko nadwyżki gotówki, żeby liczyć się przy tym ze stratą.
Jednak jedyną pewną inwestycją na której na pewno się zyska jest nadpłacanie kredytu.

[Kaizen]

Nie mam pojęcia o czym piszesz i nie mam pewności, że Ty wiesz.
Jakbym kuopwał mieszkanie inwestycyjne i chciałbym na tym zarobić

To prześledź do czego był ten subwątek. Nazwałeś spekulacją kupowanie złota (a przynajmniej to zacytowałeś odpowiadając) co podałem jako formę zabezpieczenia kapitału przed utratą wartości.

No tak, tylko tym mniej się spłaci im więcej czasu do końca kredytu zostało. Pisałem, że przy nadpłacaniu w ostatniej fazie kredytu zostaje niska rata i wtedy nadpłacanie może nie mieć sensu. Poza tym nadpłacanie służy do minimalizowania ryzyka.

Nie ważne na jakim etapie nadpłacasz - jak rozpatrujemy roczne stopy. A tak robimy. Jak niby nadpłacenie ma zmniejszać ryzyko w porównaniu z trzymaniem pieniędzy w skarpecie, na lokacie bankowej czy w innej płynnej, bezpiecznej formie?

Jak zarabiam 10tys, ratę mam 5 tys, na życie 3 tys i 2 tys oszczędności to przy inflacji 10% rata kredytu będzie dalej wynosić 5 tys,

Jak nie wynegocjujesz podwyżki co najmniej inflacyjnej, to tak. Ale po roku powinieneś zarabiać co najmniej 11K przy 10% inflacji.

Przy kwocie 1,1mln i 25 latach to nadpłacanie po 2000 zmniejszy rocznie ratę o około 100zł.

I jakie znaczenie ma wysokość raty? Zrób sobie malejące - i ciesz się, że są coraz mniejsze. Tylko to nic nie mówi o opłacalności takiego zabiegu.

Jak sprzedam za 500k to jestem bezdomny, a jak chcę kupić inne mieszkanie to będzie już w nowych cenach, więc i tak wydam wszystko.

Tak, jak i przed zakupem. Tylko jesteś o 100K zł bogatszy.

5,5% zysku rocznego na tej inwestycji - pytanie jak poszły ceny innych rzeczy w górę przez te 13 lat.

O nie, to tylko ochrona kapitału. Zysk to był na wynajmowaniu komuś (albo oszczędności na wynajmowaniu od kogoś).

My też mamy jakieś mieszkania, które w momencie zakupu było 2-3 razy tańsze niż obecnie. Jednak w momencie zakupu zamiast kawalerki można było kupić 3 działki budowlane, a teraz 1,5 działki. Pytanie czy zarobiliśmy na tym trzykrotnie czy straciliśmy dwukrotnie?

A sprzedając teraz nie kupisz 3 działek?

Po prostu wychodzę z założenia, że najważniejsza dla mnie jest rodzina i w tym przypadku stabilność.

Dla mnie dokładnie z tego samego powodu ważniejsze jest posiadanie większych oszczędności. Gdzie masz stabilność przy mniejszych oszczędnościach? Ważny gotówka w kieszeni. To daje bezpieczeństwo i stabilność. A nie niskie zobowiązania. Jak masz kasę to zawsze możesz zobowiązania spłacić. A jak nie masz kasy, a będziesz potrzebował to tak łatwo jej nie zdobędziesz.

Jeżeli chodzio o kredyty to dążę, żeby mieć jak najmniejsze stałe koszty.

To jakim sposobem zaciągnąłeś kredyt? Koszt stały (cokolwiek to jest) kredytu masz najmniejszy, gdy kredytu nie masz. Dla mnie ważniejsze TCO i bezpieczeństwo.
Jak mam zaciągnąć kredyt na kupno mieszkania i mam zdolność kredytową a na końcu wartość mieszkania + przychody z najmu/-oszczędności a niewynajmowaniu jak sam mieszkam jest większa, niż całkowite koszty to co mnie obchodzi wielkość tych kosztów?
Oczywiście wszystko sprowadzone do wspólnego mianownika NPV.

EOT z mojej strony.

[Piekarnik]

To prześledź do czego był ten subwątek. Nazwałeś spekulacją kupowanie złota (a przynajmniej to zacytowałeś odpowiadając) co podałem jako formę zabezpieczenia kapitału przed utratą wartości.

Bo to spekulacja - kupujesz złoto licząc na to, że nie stracisz - ale jak ktoś tak zrobił w 2011-2013 to dopiero po 7 latach mógł odzyskać wpłaconą na to kwotę, która efektywnie ma mniejszą wartość - więc intere życia. Poza tym nawet jak długoterminowo złoto by rosło to pieniądze mogą być potrzebne w momencie lokalnego minimum.

Nie ważne na jakim etapie nadpłacasz - jak rozpatrujemy roczne stopy. A tak robimy. Jak niby nadpłacenie ma zmniejszać ryzyko w porównaniu z trzymaniem pieniędzy w skarpecie, na lokacie bankowej czy w innej płynnej, bezpiecznej formie?

Tylko od kapitału kredytu płaci się odsetki, jak się zmniejszy ten kapitał to się płaci mniejsze odsetki. Jak przetrzyma się pieniądze rok w skarpecie to się będdzi to tyłu odsetki od niespłaconego kapitału.

Jak nie wynegocjujesz podwyżki co najmniej inflacyjnej, to tak. Ale po roku powinieneś zarabiać co najmniej 11K przy 10% inflacji.

Nie zawsze da się wynegocjować podwyżkę. Poza tym podwyżka i inflacja to dwie oddzielne kwestie. K

I jakie znaczenie ma wysokość raty? Zrób sobie malejące - i ciesz się, że są coraz mniejsze. Tylko to nic nie mówi o opłacalności takiego zabiegu.

Wysokość raty jest obciążeniem dla domowego budżetu - czyli im wyższa rata tym budżet niższy, zbyt wysoka rata może zrujnować budżet domowy - stą wynika zdolność kredytowa. Wysokość raty wynika z oprocentowania i kapitału do spłaty. Nadpłacając kredy ma się kontorlę nad kapitałem. Nie mamy kontroli nad oprocentowaniem. Jak stopy wzrosną to rata kredytu rośnie i jest ryzyko, że urośnie za bardzo - przed tym chcemy się zabezpieczyć i zabezpieczają stałe stopy, tylko są one czasowe, a nie na cały okres kredytu, więc zabezpieczenie słabe.
We wczesnej fazie spłacania kredytu większą część stanowią odsetki niż pod koniec kredytu.
Przy kredycie na 30 lat i stopie 2,5 - wychodzi mniej węcej pół na pół kapitał/odsetki, jak stopy wzrosną o 2 pp to wychodzi około 1:3. Część odsetkowa w racie kredytu zmienia się proporcjonalnie do zmian oprocentowania - jak oprocentowanie wzrośnie 2 razy to rata odsetkowa 2 i w przypakdu 1:1 cała rata zwiększy się o połowę, a przypadku 1:3 zmieni się na 1:6 i będzie 1,75 razy większa.
Nadpłacając przez pierwsze 5 lat kredytu dodatkową ratę kapitałową to przy obecnym oprocentowaniu obniżymy ratę o ponad 20%. Jeżeli przyjdą podwyżki stóp o 2pp to obecna rata wzrośnie tylko o około 5% względej tej co była na początku, a bez nadpłacania będzie wzrost o 25%.
Nadpłacając zyskujemy właśnie to, że podwyżki stóp aż tak bardzo na nas nie wpłyną, bo kapitał będzie mniejszy.

Przy nadpłacaniu nie ma większego znaczenia czy są raty malejące czy równe - kwestia prostego przeliczenia ile nadpłacać. Oczywiście raty malejące zabezpieczają przed ryzykiem wzrostu kosztów kredytu w przyszłości. Jenak moim zdaniem lepiej jest wziąć jak najniższą ratę i nadpłacać w miarę możliwości. Gdy wydłużymy kredyt z 20 lat na 30 to możemy spłacać po tyle ile wynosi podstawowa rata na 20 lat - nie dość, że na początku mamy niższą ratę to jeszcze nam maleje, a przy utrzymaniu reżimu takich nadpłat i tak spłacamy kredyt w 20 lat, ale w razie czego jesteśmy mniej narażeni na wzrost kosztów kredytu.

Tak, jak i przed zakupem. Tylko jesteś o 100K zł bogatszy.

No właśnie wcale nie jestem bogatszy, bo muszę gdzieś mieszkać.

O nie, to tylko ochrona kapitału. Zysk to był na wynajmowaniu komuś (albo oszczędności na wynajmowaniu od kogoś).

Oczywiście, że można zarobić na wynajmie mieszkania, ale ceny mieszkań niskie już były, a zyski z wynajmu wbrew pozorom nie są jakieś duże.

A sprzedając teraz nie kupisz 3 działek?

No właśnie ceny działek wzrozły dużo bardziej niż mieszkań - dlatego, że podaż jest mniejsza, a popyt w ostatnich latach wzrósł. Nie sztuka kupić działkę za grosze na odludziu, ale kupienie działki pod dużym czy średnim miastem już swoje kosztuje.
Tak jak 15 lat temu dału się kupić kawalerkę za 120k, a dziś jest warta 350k tak wtedy dało się kupić działkę 10-15a w małej miejscowości pod Wrocławiem za 20-30k, a dziś taka kosztuje 200-250k.

Dla mnie dokładnie z tego samego powodu ważniejsze jest posiadanie większych oszczędności. Gdzie masz stabilność przy mniejszych oszczędnościach? Ważny gotówka w kieszeni. To daje bezpieczeństwo i stabilność. A nie niskie zobowiązania. Jak masz kasę to zawsze możesz zobowiązania spłacić. A jak nie masz kasy, a będziesz potrzebował to tak łatwo jej nie zdobędziesz.

No właśnie nie nadpłacając kredytu ponosisz koszty odsetek od tej kwoty, którą byś mógł nadpłacić, a jak jest inflacja to pieniądz traci wartość i te koszty się sumują. Nie tak trudno znaleźć człowieka co oszczędzał na mieszkanie w latach 80'/90' - przyszła inflacja i se mógł kupić za to co najwyżej sweter lub buty.
Znam też ludzi co oszczędzili sobie pieniądze na zakup mieszkania, ale że nie byli pewni gdzie chcą się osiedlić to nie kupili - dziś niektórych już nie stać na mieszkanie za gotówkę.
Dodam jeszcze, że dopiero w 2002 stopy w Polsce spadły do jednocyfrowych wartości i nie ma powodu sądzić, że tak będzie przez następne 20-30 lat.

Oczywiście oszczędności są ważne, wiele okazji wymaga posiadania gotówki, ale dziś ciężko kupić nieruchomość za gotówkę, a żeby dostać kredyt to trzeba mieć zdolność.

Kolejną sprawą jest nawet wynajem mieszkania - można mieć pasywny dochód 1000-2000 miesięcznie na wynajmie mieszkania, ale spłacając kredyt można mieć miesięcznie oszczędność wysokości raty i zwykle wychodzi to więcej niż dochód z wynajmu.

To jakim sposobem zaciągnąłeś kredyt? Koszt stały (cokolwiek to jest) kredytu masz najmniejszy, gdy kredytu nie masz. Dla mnie ważniejsze TCO i bezpieczeństwo.
Jak mam zaciągnąć kredyt na kupno mieszkania i mam zdolność kredytową a na końcu wartość mieszkania + przychody z najmu/-oszczędności a niewynajmowaniu jak sam mieszkam jest większa, niż całkowite koszty to co mnie obchodzi wielkość tych kosztów?
Oczywiście wszystko sprowadzone do wspólnego mianownika NPV.

EOT z mojej strony.

Po to zaciągam kredyty, żeby kupić nieruchomość, jak spłacę kredyt w 7-8 lal lub zostanie mi rata w wysokości 500zł to mogę wziąć następny kredyt i kupić kolejną nieruchomość. Nie mam przy tym stresu, że nie będzie stać mnie na ratę kredytu, bo staram się, aby jej wysokość nie była wielkim obciążeniem.

[Frofo007]

Życzę powodzenia w nadpłacaniu kredytu podczas budowy domu. Nie słyszałem o nikim kto wybudowałby się z tyle ile sobie założył na początku.
Raz, że zawsze coś dochodzi o czym człowiek nie myślał, że będzie musiał zrobić a dwa, że jak ma się pecha to materiały mogą przez te 2 lata budowy mocno pójść do góry. Jak już dom stoi to nagle się okazuje, że trzeba ogród zrobić, kostkę, jakieś meble na taras kupić.
Zwłaszcza w dzisiejszych czasach czarno widzę budowę, która miałaby wyjść w wcześniej zaplanowanym budżecie. Ja u siebie ogrodzenie robiłem z 2 lata temu to ceny paneli ogrodzeniowych były 2 razy niższe. Zostało mi do zrobienia ogrodzenie z jednym sąsiadem i jak się składaliśmy po połowie to wyszło tyle ile ja płaciłem 2 lata temu za całą stronę w pojedynkę. Także w praktyce bardzo trudno jest się budować i jeszcze nadpłacać kredyt.

Generalnie zgadzam się, że bez sensu jest nadpłacać kredyt, który jest oprocentowany poniżej inflacji - lepiej za te pieniądze kupić coś co się oprze inflacji.
Ale to też zależy od człowieka bo jak ktoś się boi kredytu to znajdzie motywacje aby nadpłacać a już nie koniecznie będzie chciał pieniądze inwestować.

[Frofo007]

No i mamy inflację na poziomie 5,8% (najwyższą od 20 lat) i pierwszą podwyżkę stóp procentowych o 0,4% (do poziomi 0,5%).
Niemcy mają inflację obecnie najwyższą od 1993 roku.

Moim zdaniem jeśli ceny nadal będą rosnąć to są możliwe stopy wyższe od inflacji.

Może być ciekawie (mam nadzieję, że nie będzie , zobaczymy.

[Piekarnik]

@Frofo007
Moim zdaniem lekkie ruchy na stopach to działania pozorne do uspokojenia rynków. Znaczne podniesienie stóp to zaroranie gospodarki i finansów publicznych. Inflacja działa na korzyść rządu, a niskie stopy na inwestycje - więc i PKB, więc i pozytywnie na zadłużenie państwa (na PKB wpływają środki wydane na inwestycje, a zadłużenie nie).
Dodatkowo banki od pewnego czasu proponują stałe oprocentowanie na poziomie 3,5-4% - co biorąc pod uwagę marże to przekłada się na około 2% oprocentowania zmiennego. Powyżej stóp 1,5-2,0 banki będą mniej zarabiać na marży, a powyżej 3% stóp praktycznie zaczną dopłacać do kredytów. Zapaść sektora finansowego to kolejny kryzys gwarantowany.

Sądzę, że stopy nie wzrosną powyżej 1,5% bo wywali to inwestycje w kosmos i zaczną się problemy dla banków. Jesteśmy dziś w półapce niskich stóp i nie da się ich znacząco podnieść bez uderzenia w budżet państwa, gospodarkę i banki.
Przypominam, że stopy w wysoości 1,5% były przez 6 lat i raczej do tego mogą wrócić, ale nie wiem czy szybko - ponieważ trzeba sobie zostawić margines działania na kolejne podwyżki.

Dodam, że w nadchodzących zmianach ma być państwowa grarancja wkładu własnego - więc to kolejne napędzanie budowlanki i widzę dwie opcje:
1) zadłużyć ludzi, firmy i potem dowalić ich oromnymi kosztami kredytu, żeby wszystkich wywłaszczyć i wprowadzić totalitaryzm.
2) Dmuchać PKB na budowlance przez kilka lat, aż przyjdzie lepsza koniunkrura i wtedy powoli wycofywać się z tej polityki chwaląc się osiągniętymi wynikami.

Ja się skłaniam ku drugiej opcji.

[Mokebe]

Koledzy i koleżanki,

Stała stopa się nie opłaca...
Mamy tam taką ratę, jaką byśmy mieli, gdyby stopy procentowe wzrosły do ok. 2.5 - 3%. Czyli na ten moment - dopłacamy dużo i spekulujemy, że za 1-2-3 lata będziemy płacili tyle, co inni albo odrobinę mniej.

Gdyby to było na 30 lat, to jasne... ale to jest na 5 lat. Potem czeka nas przejście na stopę OBOWIĄZUJĄCĄ, czyli niestety to jest kredyt o "stałej" stopie, w praktyce zmiennej tylko zmienianej co 5 lat a nie płynnie.

A teraz najgorsze:
W umowach kredytów o stałej stopie pojawiają się czasem informacje, że w przypadku znacznego wzrostu stóp procentowych bank może się od nas domagać REKOMPENSATY za utracone zyski!!!

To jest grabież w biały dzień.

Niestety, nie ma w PL sposobu, by zabezpieczyć się przed zmiennością... poza zmianą kraju na taki, gdzie stopy procentowe są zwykle stałe (USA np).

Pozdrawiam. Mi też szkoda z tego powodu, bo wiem, że za rok będzie pewnie nie 0,5% po podwyżce, tylko 2.5 - 3% i niestety będę płacił o kilkadziesiąt % wyższe raty. I nic nie mogę na to poradzić.

[donvitobandito]

Koledzy i koleżanki,

Stała stopa się nie opłaca...
Mamy tam taką ratę, jaką byśmy mieli, gdyby stopy procentowe wzrosły do ok. 2.5 - 3%. Czyli na ten moment - dopłacamy dużo i spekulujemy, że za 1-2-3 lata będziemy płacili tyle, co inni albo odrobinę mniej.

Gdyby to było na 30 lat, to jasne... ale to jest na 5 lat. Potem czeka nas przejście na stopę OBOWIĄZUJĄCĄ, czyli niestety to jest kredyt o "stałej" stopie, w praktyce zmiennej tylko zmienianej co 5 lat a nie płynnie.

A teraz najgorsze:
W umowach kredytów o stałej stopie pojawiają się czasem informacje, że w przypadku znacznego wzrostu stóp procentowych bank może się od nas domagać REKOMPENSATY za utracone zyski!!!

To jest grabież w biały dzień.

Niestety, nie ma w PL sposobu, by zabezpieczyć się przed zmiennością... poza zmianą kraju na taki, gdzie stopy procentowe są zwykle stałe (USA np).

Pozdrawiam. Mi też szkoda z tego powodu, bo wiem, że za rok będzie pewnie nie 0,5% po podwyżce, tylko 2.5 - 3% i niestety będę płacił o kilkadziesiąt % wyższe raty. I nic nie mogę na to poradzić.

Dokładnie! Po prostu jeżeli ktoś bierze kredyt, to musi mieć realny plan na wypadek rat wyższych, okresowo nawet do 100%.

[Arturo1972]

Dokładnie! Po prostu jeżeli ktoś bierze kredyt, to musi mieć realny plan na wypadek rat wyższych, okresowo nawet do 100%.

Zgadza się, to jest tzw. "zabezpieczenie kredytu" czy to w postaci gotówki czy to w postaci jakiejś nieruchomości.
Branie kredytu hipotecznego bez tego lub bez uwzględnienia wzrostu stóp procentowych czy kursu
walut to samobójstwo,frankowicze już się naplakali wystaczajaco, żeby myśleć...
Mi na "czarną godzinę" zostało M,które przez 8 lat samo praktycznie spłacało kredyt będąc wynajmowanym
Po tych 8 latach kosztowało tyle co reszta kredytu no i się pozbyłem jednego i drugiego

[Frofo007]

Od momentu założenia tematu stopy procentowe wzrosły 12-krotnie. W Czechach ostatnia podwyżka stóp wyniosła aż 1,25% do poziomu 3,75% przy inflacji 4,1%. My mamy 1,25% przy inflacji 6,8%, która prawdopodobnie nie wyhamuje (przez działania RPP i rządu - nowy wał, przepraszam nowy ład). Także moim zdaniem już jest przegięcie (przepraszam za wyrażenie) pały i aby później coś z tą inflacją zrobić trzeba będzie podnieść stopy w okolicy poziomu inflacji lub nawet o kilka procent wyżej.

Mam nadzieje, że ten mój ponury scenariusz się nie sprawdzi ale kto ma kredyt ze zmienną stopą lepiej niech się przyszykuje do wzrostu rat.

[Frofo007]

Minęło trochę czasu i widać, że miałem rację... ostatecznie to się przesądzi za kilka lat, natomiast wszystko wskazuje na to, że się nie myliłem w tym co tu napisałem.

Edit: najbardziej obawiam się sprawdzenia mojego czarnego scenariusza, w którym Polacy moi rodacy znowu zostaną zrobieni (przepraszam za wyrażenie) w ch*ja tak jak na kredytach w CHF.

Skoro taki prosty chłop jak ja się domyślił, że tak będzie to nie wierzę, że osoby decyzyjne w tym Państwie tego nie wiedziały. Znowu zrobią wał, w którym zabiorą ludziom ich pieniądze.

Dlaczego w innych krajach dają kredyty z stałym oprocentowaniem a u nas nie? Bo chcą nas Polaków znowu oszukać.

[Arturo1972]

Minęło trochę czasu i widać, że miałem rację... ostatecznie to się przesądzi za kilka lat, natomiast wszystko wskazuje na to, że się nie myliłem w tym co tu napisałem.

Edit: najbardziej obawiam się sprawdzenia mojego czarnego scenariusza, w którym Polacy moi rodacy znowu zostaną zrobieni (przepraszam za wyrażenie) w ch*ja tak jak na kredytach w CHF.

Skoro taki prosty chłop jak ja się domyślił, że tak będzie to nie wierzę, że osoby decyzyjne w tym Państwie tego nie wiedziały. Znowu zrobią wał, w którym zabiorą ludziom ich pieniądze.

Dlaczego w innych krajach dają kredyty z stałym oprocentowaniem a u nas nie? Bo chcą nas Polaków znowu oszukać.

Ani w jednym czyli w przypadku kredytów w CHF ani w drugim czyli w przypadku kredytów w PLN ze zmienna stopą procentową, nie uważam żeby ktoś robił kogoś za ch...a.
Prędzej skłaniam się do tego, że ktoś kto tak uważa sam zrobił się w ch...a biorąc kredyt i będąc bezmyślnym nie przewidując wzrostu kursu CHF czy wzrostu inflacji czyli podwyższeniem stóp procentowych.
Ba,powiem więcej, wzrost inflacji byl do przewidzenia już w 2015r jak PIS doszedł do władzy i rozpoczęło się drukowanie i rozdawnictwo pustego pieniądza,który trafił na rynek.
Już w 2019r inflacja skoczyła do 4,5% co było sygnałem ostrzegawczym a rządzący dalej drukowali nowe i puste banknoty stopy procentowe zostwiajac na niskim poziomie.
Miało to na celu zapewnienie "igrzysk" dla ludności by była zadowolona i oddała swój głos na jedyną słusznie partię...
Teraz po "igrzyskach" ludność potrzebuje "chleba" czyli jest wprowadzana tzw "tarcza inflacyjna" ale z dodrukiem nowego pustego pieniądza...
Czyli znana już ze starożytności maksyma "chleba i igrzysk" i jak widać to zadziałało bo cytując klasyka czyli prezesa Kurskiego "ciemny lud kupi wszystko"...

"Praktyka organizowania publicznych rozrywek i rozdawnictwa wynikała mniej z pobudek humanitarnych, a bardziej miała na celu łagodzenie napięć społecznych i zyskanie popularności niezbędnej w działalności politycznej, a nawet odwracanie uwagi społeczeństwa od działań polityków. Ponadto przyczyniała do wzmocnienia poczucia więzi społecznych pomiędzy obywatelami, a dla cesarzy podobny kontakt z ludem stanowił okazję do poznania panujących nastrojów i stwarzał możliwość łatwego wpływania na opinię publiczną"

[Frofo007]

Prędzej skłaniam się do tego, że ktoś kto tak uważa sam zrobił się w ch...a biorąc kredyt i będąc bezmyślnym nie przewidując wzrostu kursu CHF czy wzrostu inflacji czyli podwyższeniem stóp procentowych.

Nie Arturo, nie każdy musi się znać na ekonomii. Ludzie, którzy brali kredyty ze zmienną stopą to fryzjerzy, hydraulicy, piekarze... po prostu normalni ludzie. To system, państwo polskie przymusiło ich aby wziąć kredyt ze zmienną stopą bo innych kredytów nie było.

I aby było jasne - ja swój kredyt będę spokojnie spłacał nawet gdy rata będzie x3 bo gdy go zaciągałem to rata była poniżej 20% moich zarobków a teraz to nawet nie jest 10%.

Ale tu nie chodzi o mnie. Ale o ludzi o Polskę i Polaków. Ile ma być rozbiorów naszego kraju? Przecież to oczywiste, że teraz nie ma wojny bo się ona nie opłaca tylko chcą z Polski zrobić podległy naród. Dlaczego Polak ma zmienną stopę procentową a Niemiec stałą? Nie zastanawia Cię to?

Znowu nas wydymali bez mydła.