Nowy dom za 200-300tyś - dlaczego to nie możliwe

[tomasziolkowski]

Proponuję wrócić do wątku - dlaczego wybudowanie domu za 200-300k jest niemożliwe. Przypominam, że nie mówimy o SSZ, czy stanie deweloperskim. Liczy się suma wszystkich wydatków jakie uczyniliśmy by zamieszkać w budynku.

Może dlatego że sam dach na nieduży domek to dzisiaj 100 tysięcy.
Ja nie wiem czy autorowi wątku chodzi o SSZ czy o stan do zamieszkania?
SSZ to połowa kosztów budowy. Jeśli tak - to możliwe za 300tys. Zwłaszcza przy sporym udziale własnej pracy.
Do zamieszkania - nie ma szans.

[Dzeus86]

Frofo007
Nie chce mi sie bawic w polemike serio.
Kilka punktów może Cię naprowadzą:
-im dłuższy okres tym zakrzywienie danych mniejsze ( tak jest w kazdej dziedzinie nie tylko statystyce ale nawet pomiarach w budowlance..). Dpstepne byly dane za 15 lat to bedzie lepsze - bardziej dokladne niz okres 10cio letni w ktorym impact kryzysu 2008 wazy wiecej niz wdluzszym okresie
- jakosc mieszkan nie ma wiele tu do rzeczy. Kiedys 10 cm ocieplenia kosztowalo znacznie wiecej niz obecne 10. Kiedys 2 szybkowe okno kosztowalo wiecej niz obecne 3 szybowe itd itd.
- manipulujesz danymi aby udowodnić swoją rację - odnosnie ludnosci wystarczy ze na zapodanym linku wezmiesz pomiar nie od 1999 roku tylko od 2000 i roznica juz nie wynosi 700 000 tylko 300 000 ( czyli tendencyjnie o zawyżyłeś wartość o... 57%) . Teraz mi powiedz czy zmiana ilości ludności o 0,7% przez 20 lat! ma jakieś znaczenie? Ba, nawet przykładając Twoją wartość, niech to będzie te 1,8% różnicy, czy to ma znaczenie? Dlatego pisalem że populacja w dlugim, mierzonym okresie, ktory ma znaczenie przy analizie jest właściwie stala.
- Nie nic sobie nie wymyslam - opieram się na danych BNP oraz statystycznych - poczytaj...

I na koniec błąd logiczny - jeżeli bierzesz pod uwagę daną rzecz i wokol niej robisz wywod na pół postu, to jedynie śmieszy późniejsza próba bronienia się "że wcale nie twierdze, że to się wydarzy". No chyba, że dla ciebie jest sensowne pisać pół wypowiedzi o czymś co uważasz że w sumie się właściwie nie sprawdzi
dla mnie EOT

[Dzeus86]

Może dlatego że sam dach na nieduży domek to dzisiaj 100 tysięcy.
Ja nie wiem czy autorowi wątku chodzi o SSZ czy o stan do zamieszkania?
SSZ to połowa kosztów budowy. Jeśli tak - to możliwe za 300tys. Zwłaszcza przy sporym udziale własnej pracy.
Do zamieszkania - nie ma szans.

Odnośmy się tylko do osztow budowy stanu developerskiego - nie do wprowadzenia.
Dla jednego podloga chocby "najtansza" to panele za 30 zł, a dla innego panele za 60 zł.

tak samo z kosztami zagospodarowania działki - jeden nie będzie tego liczył i przez nastepne 10 lat bedzie na ubitej ziemi miał podjazd do garazu, inny wysypie zwirem, dalej ktos bedzie chcial kostke, a jeszcze inny plyty betonowe 1x 2 metry..

Koncowo - nie, nie jest to mozliwe, by się zmieścić w tym budzecie, spełnić normy i nie spać na podłodze. ZAWSZE beda koszty dodatkowe, nie mieszczace sie w percepcji budowy poczatkuacego inwestora, ktore zweryfikuje zycie. Na sam koniec powstaje pytanie czy poza ratą i zyciem od 1wzego do 1wszego ( jak wiele osob kalkuluje byleby sie zmiescic i wybudowac dom) jest bufor na wczesniej nieprzewidziane wydatki i ewentualny wzrost wysokosci rat? A taki bufor musi być, by nie było tragedii.

[Sativum]

Czasami ktoś pyta czy w niskim budżecie uda mu się wybudować dom.
Często (zwłaszcza rok temu) widziałem na FB ludzi, którzy twierdzili, że tak, że za 200-300tyś można wybudować dom nawet w stanie pod klucz.

Wybudować = zamieszkać (nie licząc nawet kosztu zagospodarowani działki). Skoro mowa o budowie domu w cenie kawalerki, to zakładamy NAJtańsze rozwiązania (inaczej by szans nie było na zmieszczeniu się w budżecie 300k). To że w 300k można postawić SSZ, a także dewelporski, raczej nie budzi sensacji.

[Frofo007]

Frofo007
Nie chce mi sie bawic w polemike serio.

Mi również. Czas pokaże kto miał racje i tyle.

[peter08]

Ja pamiętam jak w 2018/19 były prowadzone podobne tematy na forum i ja byłem zdania wówczas, że będzie drożeć i to znacznie, większość wówczas mnie wyśmiewała i kpiła, byli tacy mędrcy tu na forum co pisali że będą tanieć i że kryzys jest tuż za rogiem i porównywali to z sytuacją z 2008 1/1 .
Ja dziś nadal twierdze, że przez kolejne kilka lat będzie drożej ,jedynie co sie może uspokoić to pewne gwałtowne wzrosty cen poszczególnych materiałów, myśle że rynek troche to wyreguluje, wzrosną moce produckyjne i to się troche uspokoi, natomiast sam trend wzrostowy cen mieszkań/domów/działek nie ma szans na odwrócenie przez długi czas.Ja uważam że najważniejsze wskazniki są te globalne, te w skali makro i tak warto zwrócic uwage na dość jeden istotny parametr:




Tabelka przedstawia dane ze stycznia 2021.Jak widać wciąż Polacy żyją "na kupie" w domach wielopokoleniowych, to napewno będzie wymuszało budowanie mieszkań,domów na duzą skale a zapotrzebowanie będzie spore, jeśli powoli przyjmujemy styl życia zachodniego,ludzie będą się wyprowadzać do dużych miast, będą też się częściej usamodzielniać, będzię nie uniknione że rynek nieruchomości przez najbliższą dekadę nie złapie zadyszki.Warto jeszcze obalić jeden mit, który często się pojawia tu na forum o tym jak bardzo drogo jest w PL i jak mało zarabiamy, ano wg danych wcale tak źle nie jest, w porównaniu do innych krajów, jesteśmy mniej więcej w środku tabeli





Dodatkowo trzeba wziąść pod uwagę dosyć agresywną polityke banków inwestycyjnych w Polsce. Coraz częściej dostrzegają nasz rynek jako rynek wschodzący, przez co uruchamiają ogromne inwestycje w dużych miastach, wykupuja osiedla. To dla mnie dość istotny znak, zazwyczaj tacy inwestorzy wiedzą dobrze co robią. Takie inwestowanie jest od dawna widoczne w dużych europejskich miastach, fakt że nasz rynek zostaje dostrzeżony, oznacza że już prędko taniość nie wróci, będzie dokładnie odwrotnie.Inflacja nie ma tutaj znaczenia, dlatego że nastepuje to w miare globalnie i jest obecna w każdym kraju.
Oczywiście cały trend bedzie widoczny głównie w dużych miastach, wsie i obszary dalekie od aglomeracji będą troche rządiły się innymi prawami, jednak nie sądzę że będzie tam jakaś korekta.

Ja mam takie zdanie, że wiele osób od dawna wieszczy pęknięcie bańki, najczęściej są to osoby które się budują, bądz planują budowe i sa to ich bardziej pobożne życzenia niż jaka kolwiek realna prognoza

[pandzik]

Może dlatego że sam dach na nieduży domek to dzisiaj 100 tysięcy.
Ja nie wiem czy autorowi wątku chodzi o SSZ czy o stan do zamieszkania?
SSZ to połowa kosztów budowy. Jeśli tak - to możliwe za 300tys. Zwłaszcza przy sporym udziale własnej pracy.
Do zamieszkania - nie ma szans.

100 tys za dwuspadowy daszek na domku, kryty dachówką? Weź się człowieku ogarnij.

Na energooszczędny 90metrowy domek (nie na działkę, czy otoczenia z kostki brukowej i tarasy z drzewa egzotycznego) powinno starczyć systemem gospodarczym. A jeśli włożymy w to pracę własną to powinno się udać z dużym prawdopodobieństwem.

[Lukasz11]

100 tys za dwuspadowy daszek na domku, kryty dachówką? Weź się człowieku ogarnij.

Za prosty dach dwuspadowy o powierzchni 150 mkw, bez kominów i okien dachowych teraz w lipcu dałem w sumie 77 tyś. Fakt, mam deskowanie i papę oraz krawędzie dachu obronione struktonitem. To podrozylo koszt dachu. Ale drewno i dachówkę oraz rynny miałem jeszcze po cenach trochę normalniejszych z kwietnia/maja.

Także, jeśli obecnie taki dach może kosztować 100 tyś, to bym się wcale nie zdziwił.

[Frofo007]

Ja mam takie zdanie, że wiele osób od dawna wieszczy pęknięcie bańki, najczęściej są to osoby które się budują, bądz planują budowe i sa to ich bardziej pobożne życzenia niż jaka kolwiek realna prognoza

Ja w 2007/2008 roku uważałem, że ceny spadną i spadły. W 2018 byłem zdania, że będą rosnąć (z uwagi na to, że ich ceny były stosunkowo niskie w porównaniu do zarobków oraz był dostępny tani kredyt). Obecnie uważam, że RPP będzie podnosić stopy procentowe i ceny mieszkań będą rosnąć poniżej inflacji, zatrzymają się na jakiś czas lub nawet spadną - pożyjemy zobaczymy.

Podobnie uważam z materiałami budowlanymi. Gdy stopy procentowe wzrosną rynek zwolni i ceny spadną - mowa głównie o tych materiałach, których ceny w ciągu 2 lat wzrosły x2. Moim zdaniem będzie spora przecena.

Gdy już ktoś zaczął się budować w kredycie z stopami 0.1% to ta budowa będzie trwać 2-3 lata. Natomiast po aktualnych cenach i gdy stopy jeszcze wzrosną moim zdaniem nie będzie tylu chętnych więc ceny muszą spaść. Tak uważam a jak będzie czas pokaże.

Ostatecznie wiele czynników wpływa na ceny nieruchomości czy materiałów budowlanych dlatego trudno jest cokolwiek przewidzieć z dużym prawdopodobieństwem.

[peter08]

Ja w 2007/2008 roku uważałem, że ceny spadną i spadły. W 2018 byłem zdania, że będą rosnąć (z uwagi na to, że ich ceny były stosunkowo niskie w porównaniu do zarobków oraz był dostępny tani kredyt). Obecnie uważam, że RPP będzie podnosić stopy procentowe i ceny mieszkań będą rosnąć poniżej inflacji, zatrzymają się na jakiś czas lub nawet spadną - pożyjemy zobaczymy.

Podobnie uważam z materiałami budowlanymi. Gdy stopy procentowe wzrosną rynek zwolni i ceny spadną - mowa głównie o tych materiałach, których ceny w ciągu 2 lat wzrosły x2. Moim zdaniem będzie spora przecena.

Gdy już ktoś zaczął się budować w kredycie z stopami 0.1% to ta budowa będzie trwać 2-3 lata. Natomiast po aktualnych cenach i gdy stopy jeszcze wzrosną moim zdaniem nie będzie tylu chętnych więc ceny muszą spaść. Tak uważam a jak będzie czas pokaże.

Ostatecznie wiele czynników wpływa na ceny nieruchomości czy materiałów budowlanych dlatego trudno jest cokolwiek przewidzieć z dużym prawdopodobieństwem.

Pozwolę sobie ,delikatnie się nie zgodzić
Jesli chodzi o materiały budowlane, prosze pamietać, że wzrosły najbardziej te kóre zostały wykupowane z całej EU przez Chiny (styropian,stal)
Więc inflacja nie ma tu nic do rzeczy, bo wiemy że Chiny jej praktycznie nie mają.
A jeśli mowa o całym rynku nieruchomości, też uważam że inflacja nie jest jakimś wielkim problemem. Obeceni wibor to 1,91% napewno jeszcze podskoczy ale nie sadze że przebije poziom 3,5% na koniec 2022. Jest obecnie w mediach sporo grozy rozsiewanej przez pseudo ekspertów gdzie straszą ludzi że mogą zapłacić raty największe w historii. Oczywiście tak, to się sprawdzi dla osób które wzieły kredyt np w 2018. Ktoś, kto ma dłużej kredyt doskonale pamięta:




Także nie ma co panikować, WIBOR ma to do siebie że jest zależny od inflacji i wielu innych czynników, może się zmieniać w czasie.Ktoś, kto liczył że będzie tak niski już na zawsze i brał kredyt "na styk" będzie miał problem, ale raczej przejściowo. Jeśli ktoś nie potrafi kalkulowac i choć odrobine przewidywać, nie powinnien brać kredytu.....Nie ma obowiązku posiadania domu czy mieszkania, można wynajmować całe życie.
Co do inflacji, proszę pamietać też że inflacja ma spory wpływ na rynek wynajmu, czynsze również wzrosną a to moze być dla niektórych argument mobilizujący do zakupu nieruchomości bądź budowy.

Reasumując, jesli ktoś planuje budowe i kupno mieszkania i argumentem aby nie robić tego jest to że WIBOR bedzie na poziomie 3-4% to znak ze wogóle nie powinnien mysleć o takim przedsiewzięciu. Ogólnie rynek nierychomości jest dziś na topie i wg mnie długo jeszcze tak pozostanie, jesteśmy dopiero na poczatku drogi ,które przeszły inne kraje w EU.....

Jeszcze jedno, napisałeś że ceny mieszkań ,będą rosły poniżej inflacji, jakoś w to mi ciężko uwierzyć.Dziś w moim mieście mieszkania się sprzedają jeszcze w głębokich planach i to na pniu.Każda kolejna faza budowy osiedla jest droższa o X% od poprzedniej. O żadnej ,najmniejszej negocjacji nie ma mowy.Dziś praktycznie decyzje o kupnie musisz podejmowac z godziny na godzine, inaczej już ktoś inny kupi.

[Frofo007]

Więc inflacja nie ma tu nic do rzeczy, bo wiemy że Chiny jej praktycznie nie mają.

Ciężko mi się dyskontuje z oponentami, którzy podają dane wyssane z palca. Każdą tezę można obronić jeśli założy się swoje własne dane, których celem jest obrona tejże tezy

Nowy rekord inflacji w Chinach: https://businessinsider.com.pl/finan...cje-na/fk0z315

A jeśli mowa o całym rynku nieruchomości, też uważam że inflacja nie jest jakimś wielkim problemem. Obecnie wibor to 1,91% napewno jeszcze podskoczy ale nie sadze że przebije poziom 3,5% na koniec 2022.

Dlaczego nie sądzisz? Aby zatrzymać inflację wibor powinien być w okolicach poziomu inflacji. Więc nie jest to scenariusz wyssany z kapelusza, tylko coś co realnie może nadejść. Np. w Turcji mamy inflacje około 20% a stopy 15% (były wyższe ale prezydent zainterweniował co moim zdaniem było błędem).

Także nie ma co panikować, WIBOR ma to do siebie że jest zależny od inflacji i wielu innych czynników

"nie ma co panikować, WIBOR ma to do siebie że jest zależny od inflacji" - hehe

W ekonomii ważna jest też psychologia mas. Gdy wibor będzie rósł a będzie, eksperci będą "straszyć" - jak to nazywasz wzrostami rat kredytów, ile osób zdecyduje się na kredyt? Kolejny czynnik jest taki, że każde podniesienie stóp o 1% przy 30 letnim kredycie na 500tyś to o 302zł miesięcznie wyższa rata. Także przy 3% wzroście od poziomu 0,1% rata rośnie o 906zł, przy 5% wzroście (co jest jak najbardziej realnym scenariuszem w przyszłym roku) rata rośnie już o 1510zł mc.
Podstawy ekonomii są takie, że gdy rosną stopy spadają inwestycje. Spadające inwestycje to mniej budów, mniej budów to duża podaż materiałów budowlanych przy małym popycie -> materiały spadają.
Mniej inwestycji w nieruchomości i drogi kredyt = niski popyt = spadek realnych cen (uwzględniając inflacje).

Pożyjemy zobaczymy.

[peter08]

W ekonomii ważna jest też psychologia mas. Gdy wibor będzie rósł a będzie, eksperci będą "straszyć" - jak to nazywasz wzrostami rat kredytów, ile osób zdecyduje się na kredyt? Kolejny czynnik jest taki, że każde podniesienie stóp o 1% przy 30 letnim kredycie na 500tyś to o 302zł miesięcznie wyższa rata. Także przy 3% wzroście od poziomu 0,1% rata rośnie o 906zł, przy 5% wzroście (co jest jak najbardziej realnym scenariuszem w przyszłym roku) rata rośnie już o 1510zł mc.
Podstawy ekonomii są takie, że gdy rosną stopy spadają inwestycje. Spadające inwestycje to mniej budów, mniej budów to duża podaż materiałów budowlanych przy małym popycie -> materiały spadają.
Mniej inwestycji w nieruchomości i drogi kredyt = niski popyt = spadek realnych cen (uwzględniając inflacje).

Pożyjemy zobaczymy.

To nie jest wszystko takie proste i schamtyczne jak Ty to opisujesz,jak wspomniałem wcześniej, sa też inne silne czynniki ,które będą w kontrofensywie do rosnącego WIBORU, wiesz tak naprawde przez ostatnie 3-4 lata WIBOR był rekordowo niski i była to troche anomalia patrząc na poprzednie lata. Piszę, jak ktos się wstrzyma z inwestycją tylko przez to że WIBOR rośnie ,to bardzo dobrze robi, bo to tylko oznacza że ucieknie przed pogrążeniem się w kolejnych latach. Nie sądzisz chyba że wszyscy kredytobiorcy myślą że przez 30 lat będzie im WIBOR sprzyjał i będzie cały czas bliski zera? Z drugiej strony czekać na właściwy moment to można całe życie.Póki co wsio się sprzedaje na pniu,jest ruch w nieruchomościach jak nigdy wcześniej.Myśle że najrozsądniej bedzie wrócić do tej rozmowy za 2-3 lata i zobaczymy kto miał racje.

Aha, co do Chin, żeby Tobie się tak ciężko nie dyskutowało to wyjaśnie coś Tobie, ten link co podałeś dotyczy inflacji producenckiej (PPI) i fakt jest wysoka głównie ze względu lawinowo rosnących kosztów pozyskiwania budulców i paliw.Natomiast inflacja konsumencka (CPI) jest tam na poziomie 1,5% o czym już zapomniałeś wspomnieć Mieszając dwa pojecią PPI i CPI, sprawiasz że to mnie się zaczyna ciężko dyskutować
Tak czy inaczej to nie ma znaczenia, w mojej wypowiedzi chodziło o pokazanie, skąd się biorą wysokie ceny niektórych materiałów w Polsce.

[Frofo007]

Myśle że najrozsądniej bedzie wrócić do tej rozmowy za 2-3 lata i zobaczymy kto miał racje.

Jestem za Zobaczymy ile warte jest to moje proste i schematyczne myślenie

[Sativum]

Czy jest ktoś na forum kto wybudował się z projektu "dom za 150 tysięcy"?
Poprawcie mnie czy te hasło dotyczyło tylko materiału do SSZ, czy do deweloperskiego?

[Mokebe]

Ja poszedłem w generalnego wykonawcę. Wielu ludzi patrzyło na mnie jak na kosmitę. Ale fakt jest taki, że godzina mojej pracy (nadgodziny, znaczy się) kosztuje więcej, niż "samozatrudnienie" przy budowie domu. Bardziej opłaca mi się siedzieć przy kompie w biurze, w spokoju i cieple, i pracować, niż układać cegły w deszczu i mrozie. Wystarczy przecież wziąć robociznę ekipy, podzielić przez ilość potrzebnych na zadanie godzin, doliczyć kilkanaście-kilkadziesiąt procent "karnego" czasu za niezdarność (jeśli jest się po kursie z youtube, a kielni w życiu się nie trzymało) no i oczywiście podzielić przez ilość osób. Wychodzi nasza stawka za godzinę.

Dodam, że mam mały dom, więc cena z metra u mnie wychodzi gorzej, niż u kolegi Frofo007, skoro ma ich aż 190.

Ja mam tylko 100m powierzchni użytkowej, lub 160m jeśli policzymy nieużytkowe poddasze (ale za jego wykończenie musiałbym "trochę" dołożyć). Dom typu stodoła - cztery ściany i dach dwuspadowy bez okien dachowych.

Nie wszystko jeszcze mam zrobione, jestem na stropie, ale mam takie kwoty w kosztorysie umowy:
- Fundamenty i przygotowanie (tyczenie, studnia, tojtojka, etc) - 55k (jeśli ktoś powie, że to bardzo drogo - mam niestety niekorzystne warunki gruntowe + nie da się wykorzystać gruntu rodzimego, 4900zł to sam piach zasypkowy mnie kosztował...)
- Ściany, strop i więźba 125k

Za część już zapłaciłem. kwoty były nawet odrobinę mniejsze, niż w kosztorysie będącym załącznikiem do umowy.

Następne etapy negocjowałem już z ekipami, ale nadal w systemie materiał+robocizna. Towaru nie kupuję po hurtowniach i nie wożę, bo nie mam na to czasu.

- Okna i drzwi 21k
- Wykończenie dachu 28k.

Na powyższe mam już podpisane umowy.

Biorę wyłącznie firmy z przynajmniej kilkunastoma referencjami. Pytam o wykonane roboty.

Dodam, że okna są przeciwdźwiękowe i potrójne. Najtańsza oferta na okna z robocizną (najprostsze 3-szybowe) to było 8k, więc ktoś oszczędny mógłby spokojnie 10k od tej kwoty odjąć. Również drzwi wziąłem trochę grubsze miast najtańszych (kolejne 700zł drożej), blachodachówka z 50 lat gwarancji a nie z 20 lat (tu jeszcze się waham, bo to 3 tysie różnicy).

Łączny koszt stanu surowego zamkniętego 230 000.

Nie wiem, czy to dużo, czy mało, ale jak na razie nie pojawiam się na budowie. To dla mnie ogromna ulga i wygoda.

Kompletny koszt domu bez reku i klimy szacuję na 450 000 PLN po obecnych cenach, jest to z wykończeniem, płotem i tarasikiem - dzwoniłem do kolejnych fachowców, robiłem casting (materiał + robocizna) i na tej podstawie złożyłem wszystko do kupy.

Reku i klima to kolejne 40k.

Dodam, że ceny dotyczą Warszawy (a raczej miejscowości tuż pod nią), więc płacę 'karne procenty" za lokalizację, na robociźnie zwłaszcza.

100% tego budowane jest na obecnej bańce na materiałach.


Jeśli bańka na styropianie pęknie, to może ceny spadną o kilka-kilkanaście k. Bo to niestety duży koszt i najbardziej mnie boli.
OSB prawie nie używam, nie wykańczam poddasza.
Stali mam mało, fundament i teriva, ale i tak przez bańkę względem 2017 na stali samej dołożyłem ok. 7-8k PLN za frajer.

Kolejne 6k względem 2017 dołożyłem za blachodachówkę z przyległościami (cena materiału w 2017 była o połowę niższa).

Przykre ale co poradzić? Wychodzi mi, że jeszcze w 2017 ten sam dom kosztowałby 190-200k PLN do SSZ. Na samej stali i blachodachówce wyszło kilkanaście tysięcy strat, do tego minimum kilka tysięcy na więźbie z uwagi na bańkę na drewnie. Reszta materiału podrożała symbolicznie.

[Frofo007]

Ja poszedłem w generalnego wykonawcę. Wielu ludzi patrzyło na mnie jak na kosmitę. Ale fakt jest taki, że godzina mojej pracy (nadgodziny, znaczy się) kosztuje więcej, niż "samozatrudnienie" przy budowie domu.

Oczywiście, że masz rację. Do tego gdy budujesz samemu budowa się rozciąga, trwa dłużej. W skali całej budowy przez to, że robisz sam ceny materiałów, mebli i sprzętu rtv&agd mogą wzrosnąć o kilkadziesiąt tysięcy. Do tego jeśli masz np. mieszkanie to w nim mieszkasz dłużej a tak można by je szybciej wynająć - także strata kolejnych tysięcy.

Gdy ma się szczęście trafić na generalnego wykonawcę w normalnych pieniądzach to pewnie, że warto. Natomiast wiele zależy od lokalizacji i trochę od farta.

Na 450tyś to bym się zdecydowanie nie nastawiał jeśli mowa o stanie pod klucz z ogrodzeniem i tarasem. U mnie SSZ wyjdzie w okolicach 1/3 całości budowy (dom pod klucz na tip-top), ogrodzenie, kostka, taras, ogród. Oczywiście wszystko zależy od standardu bo można mieć taras 10m2 jak i 50m2. Można mieć w ogrodzie automatyczny system zraszaczy a można samemu latać z wężem ogrodowym. I to dotyczy wszystkiego.

[MiroMirek]

Ja poszedłem w generalnego wykonawcę. Wielu ludzi patrzyło na mnie jak na kosmitę. Ale fakt jest taki, że godzina mojej pracy (nadgodziny, znaczy się) kosztuje więcej, niż "samozatrudnienie" przy budowie domu. Bardziej opłaca mi się siedzieć przy kompie w biurze, w spokoju i cieple, i pracować, niż układać cegły w deszczu i mrozie. Wystarczy przecież wziąć robociznę ekipy, podzielić przez ilość potrzebnych na zadanie godzin, doliczyć kilkanaście-kilkadziesiąt procent "karnego" czasu za niezdarność (jeśli jest się po kursie z youtube, a kielni w życiu się nie trzymało) no i oczywiście podzielić przez ilość osób. Wychodzi nasza stawka za godzinę.

Dodam, że mam mały dom, więc cena z metra u mnie wychodzi gorzej, niż u kolegi Frofo007, skoro ma ich aż 190.

Ja mam tylko 100m powierzchni użytkowej, lub 160m jeśli policzymy nieużytkowe poddasze (ale za jego wykończenie musiałbym "trochę" dołożyć). Dom typu stodoła - cztery ściany i dach dwuspadowy bez okien dachowych.

Nie wszystko jeszcze mam zrobione, jestem na stropie, ale mam takie kwoty w kosztorysie umowy:
- Fundamenty i przygotowanie (tyczenie, studnia, tojtojka, etc) - 55k (jeśli ktoś powie, że to bardzo drogo - mam niestety niekorzystne warunki gruntowe + nie da się wykorzystać gruntu rodzimego, 4900zł to sam piach zasypkowy mnie kosztował...)
- Ściany, strop i więźba 125k

Za część już zapłaciłem. kwoty były nawet odrobinę mniejsze, niż w kosztorysie będącym załącznikiem do umowy.

Następne etapy negocjowałem już z ekipami, ale nadal w systemie materiał+robocizna. Towaru nie kupuję po hurtowniach i nie wożę, bo nie mam na to czasu.

- Okna i drzwi 21k
- Wykończenie dachu 28k.

Na powyższe mam już podpisane umowy.

Biorę wyłącznie firmy z przynajmniej kilkunastoma referencjami. Pytam o wykonane roboty.

Dodam, że okna są przeciwdźwiękowe i potrójne. Najtańsza oferta na okna z robocizną (najprostsze 3-szybowe) to było 8k, więc ktoś oszczędny mógłby spokojnie 10k od tej kwoty odjąć. Również drzwi wziąłem trochę grubsze miast najtańszych (kolejne 700zł drożej), blachodachówka z 50 lat gwarancji a nie z 20 lat (tu jeszcze się waham, bo to 3 tysie różnicy).

Łączny koszt stanu surowego zamkniętego 230 000.

Nie wiem, czy to dużo, czy mało, ale jak na razie nie pojawiam się na budowie. To dla mnie ogromna ulga i wygoda.

Kompletny koszt domu bez reku i klimy szacuję na 450 000 PLN po obecnych cenach, jest to z wykończeniem, płotem i tarasikiem - dzwoniłem do kolejnych fachowców, robiłem casting (materiał + robocizna) i na tej podstawie złożyłem wszystko do kupy.

Reku i klima to kolejne 40k.

Dodam, że ceny dotyczą Warszawy (a raczej miejscowości tuż pod nią), więc płacę 'karne procenty" za lokalizację, na robociźnie zwłaszcza.

100% tego budowane jest na obecnej bańce na materiałach.


Jeśli bańka na styropianie pęknie, to może ceny spadną o kilka-kilkanaście k. Bo to niestety duży koszt i najbardziej mnie boli.
OSB prawie nie używam, nie wykańczam poddasza.
Stali mam mało, fundament i teriva, ale i tak przez bańkę względem 2017 na stali samej dołożyłem ok. 7-8k PLN za frajer.

Kolejne 6k względem 2017 dołożyłem za blachodachówkę z przyległościami (cena materiału w 2017 była o połowę niższa).

Przykre ale co poradzić? Wychodzi mi, że jeszcze w 2017 ten sam dom kosztowałby 190-200k PLN do SSZ. Na samej stali i blachodachówce wyszło kilkanaście tysięcy strat, do tego minimum kilka tysięcy na więźbie z uwagi na bańkę na drewnie. Reszta materiału podrożała symbolicznie.

no to życzę abyś się na tej "wygodzie" nie przejechał w dłuższej perspektywie, cyt. " Nie wiem, czy to dużo, czy mało, ale jak na razie nie pojawiam się na budowie. To dla mnie ogromna ulga i wygoda."
od początku budowy wychodziłem z założenia, że "fachowców" trzeba pilnować niezależnie od referencji, opinii w internecie ...etc. od wykopu pod fundamenty a na instalacji odgromowej kończąc. Czytać, konsultować z innymi , pytać ... . Napiszę tak - nigdy bym nie kupił domu od developera, tyle się napatrzyłem na morze niekompetencji w tzw. budowlance, że aż dziw, że przeżyłem swoją budowę ) - ale mam satysfakcję, że dom zbudowany porządnie, dopilnowana budowa, oczywiście na 100% nie udało mi się skorygować wszystkich "baboli" ale sporo rzeczy "fachowcy" musieli zbudować zgodnie ze sztuką a nie na zasadzie byle szybko i jak najwięcej zarobić.
Po ponad dwu latach budowy mam jeden generalny wniosek - tzw. "kultura techniczna" u 80%wykonawców nie istnieje.

[Mokebe]

To, że się nie pojawiam na budowie nie oznacza, że nikt nad tym nie panuje. Nie dałbym budowlańcom gwoździ wbić bez nadzoru.

Kierbud sąsiad widzi ich z okna, zaufany facet, już im wiele rzeczy wytknął. Ojciec emeryt jeździ na budowę co parę dni, nie jest budowlańcem ale widział trochę w życiu.

Ja nie jeżdżę, bo gówno wiem o budowaniu ponad internetową wiedzę, a kurs z youtube to mało, o wiele za mało, by się znać. Zostawiam to ludziom, którzy się znają lepiej ode mnie - mnie oszuka nawet budowlaniec z paruletnim stażem, bo wciśnie mi kit, którego nie będę potrafił zweryfikować.

Nie chcę nikogo obrażać, ale bawią mnie ludzie, którzy myślą, że po obejrzeniu kanału "mario budowlaniec" mają kompetencje nt. budowy domu. Mój sąsiad uświadomił mi, jak niewiele wiem, gdy poświęcił mi kilka godzin, by wytłumaczyć mi parę rzeczy. Powierzchowna wiedza z internetu nic nie daje, a nawet potrafi wprowadzać w błąd (zgodnie z efektem kruggera-dunninga ). Jeśli kogoś tym uraziłem, to przepraszam. Moim zdaniem budowę musi nadzorować zaufany człowiek z sensownym, najlepiej wieloletnim stażem i dobrze by było, by ktoś jeszcze sprawdzał po nim. Jest tak wiele rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę, że trzeba lat, by ogarniać je wszystkie.

[MiroMirek]

To, że się nie pojawiam na budowie nie oznacza, że nikt nad tym nie panuje. Nie dałbym budowlańcom gwoździ wbić bez nadzoru.

Kierbud sąsiad widzi ich z okna, zaufany facet, już im wiele rzeczy wytknął. Ojciec emeryt jeździ na budowę co parę dni, nie jest budowlańcem ale widział trochę w życiu.

Ja nie jeżdżę, bo gówno wiem o budowaniu ponad internetową wiedzę, a kurs z youtube to mało, o wiele za mało, by się znać. Zostawiam to ludziom, którzy się znają lepiej ode mnie - mnie oszuka nawet budowlaniec z paruletnim stażem, bo wciśnie mi kit, którego nie będę potrafił zweryfikować.

Nie chcę nikogo obrażać, ale bawią mnie ludzie, którzy myślą, że po obejrzeniu kanału "mario budowlaniec" mają kompetencje nt. budowy domu. Mój sąsiad uświadomił mi, jak niewiele wiem, gdy poświęcił mi kilka godzin, by wytłumaczyć mi parę rzeczy. Powierzchowna wiedza z internetu nic nie daje, a nawet potrafi wprowadzać w błąd (zgodnie z efektem kruggera-dunninga ). Jeśli kogoś tym uraziłem, to przepraszam. Moim zdaniem budowę musi nadzorować zaufany człowiek z sensownym, najlepiej wieloletnim stażem i dobrze by było, by ktoś jeszcze sprawdzał po nim. Jest tak wiele rzeczy, na które trzeba zwrócić uwagę, że trzeba lat, by ogarniać je wszystkie.

nie oglądam kursów internetowych "małego budowlańca" - nie mam/miałem na to czasu, trzeba czytać karty techniczne produktów/opisy systemowych rozwiązań, świat idzie mocno do przodu, jest takie powiedzenie: jeżeli ktoś coś robi od dwudziestu lat to wcale nie oznacza, że robi to dobrze , jest ryzyko , że robi to od 20 lat źle. Ja nie oddałem decyzji jak ma być budowany mój dom w "obce" ręce. Każdy etap budowy (materiały) był ze mną konsultowany - uwierz mi jest różnica czy masz wiązar kręcony do wieńca systemowymi rozwiązaniami Strong - Tie czy marketowymi mocowaniami, czy stosujesz na poszyciu dachu papę modyfikowana SBS na osnowie z poliestru czy też zwykłą, czy wysmarujesz fundamenty zwykłym "dysperbitem" czy też zainwestujesz w systemowe rozwiązania np. Icopala... etc. etc.
Oczywiście zlecanie nadzoru innym osobom nie jest niczym złym ale są tu pewne ryzyka, z którymi ja nie mogłem się pogodzić

[Kaizen]

Ja poszedłem w generalnego wykonawcę.
[...]
Następne etapy negocjowałem już z ekipami, ale nadal w systemie materiał+robocizna. Towaru nie kupuję po hurtowniach i nie wożę, bo nie mam na to czasu.
[...]
Na powyższe mam już podpisane umowy.

Biorę wyłącznie firmy z przynajmniej kilkunastoma referencjami.

Kogo nazywasz w takiej sytuacji "generalnym wykonawcą" i jakie są jego zadania? Kto kontroluje jakość na każdym kroku?

Kierbud sąsiad widzi ich z okna, zaufany facet, już im wiele rzeczy wytknął.

Z czego masz uziom fundamentowy i jak połączony? Jaka konkretnie hydroizolacja pionowa i pozioma ścian fundamentowych?

Nie trzeba się znać. Wystarczy robić zdjęcia j wrzucać do DB - i następnego dnia przekazać ekipie rzeczy do poprawki ekipie.