Budowa domu piętrowego 2022 (szmaragd 4/5)

[mnew]

Dzień Dobry,

W przyszłym roku przymierzam się do budowy domu piętrowego m.in z uwagi na nieco niższe teoretycznie koszty budowy.
Rodzina 2+2, projekt domu:

https://www.extradom.pl/projekt-domu-szmaragd-4-WAH1584

lub

https://www.extradom.pl/projekt-domu-szmaragd-5-WAH1688

Czemu stawiam tutaj lub? Ja zdecydowanie idę w szmaragd 4 z uwagi na nieco mniejszą powierzchnię, a poza tym w mojej ocenie to i tak naprawdę bardzo duży dom. Żona jednak oponuje za szmaragd 5 z uwagi na powierzchnię oraz rozkład pomieszczeń -różnica niewielka, ale jednak.
Niezależnie od projektu, który wybierzemy czy macie Państwo jakieś uwagi co do tych projektów? Projekty teoretycznie proste w budowie, nie powinny być kosztowne, ale mimo wszystko ustawne i wygodne. Mam jednak wątpliwość co do dachu, który wbrew pierwszym odczuciom łatwy nie jest mimo braku skosów.
W domu zamierzam zastosować gruntową pompę ciepła + rekuperacja oraz pustak porotherm 25 P+W.

Dziękuję za okazała pomoc oraz informacje.

[Sativum]

Hej,

Ciekawe projekty.
Dorzucę swoje uwagi:
# czy zauważyłeś, że geodeta będzie miał do wyznaczenia przynajmniej 11 osi?
# w zw. z powyższym, zrezygnować z tych wykuszy, a projekt rozpisać na planie kwadratu/prostokąta
# skomplikowana bryła dachów (!) ; dach dwuspadowy jest prostszy i tańszy w wykonaniu, a także zapewnia więcej przestrzeni użytkowej
# łazienka znajduje się nad garażem (najzimniejsze pomieszczenie w bryle, nawet jeśli będzie ogrzewany)
# łazienka na parterze zaraz obok garażu (patrz wyżej) - a sam prysznic nawet w zaokrąglonym wykuszu (wow!)
# Duży dom pod względem wysokości, kubatury, powierzchni zabudowy, choć to "tylko" 160 m2 podłogi z czego 143 użytkowej
# 2x balkon. Koszt, kwestia izolacji i ocieplenia. Potencjalne mostki termiczne.

Ode mnie: nie zaczynałbym budowy bez 700k-1 mln w kieszeni

[Frofo007]

Trzeba dobrze zastanowić się nad budżetem bo większy dom powinien lepiej się sprawdzić. Choćby garaż w szmaragd 4 ma tylko 5,6m szerokości.

Edit: jeszcze zauważyłem, że w garażu wystaje prysznic :/ To życzę powodzenia z parkowaniem auta segmentu C.

W wersji 4 jest bezużyteczne duże pomieszczenie gospodarcze a w 5 jak najbardziej użyteczny pokój na parterze.

[mnew]

Frofo007 czyli teoretycznie z punktu funkcjonalnego lepiej wybrać szmaragd 5 .
Sativum w łazience będzie podłogówka, łazienkę na dole można lepiej ocieplić od strony garażu styropianem.
Samo postawienie domu z materiałem i dachem do SSZ to z wyliczeń ok 350k, pompa + reku 70k, szambo woda 30k. Reszta to już wykończeniowka. Nie liczę tutaj geodety, przyłączy etc bo to w każdym domu będę miał.

To co zasługuje w tym domu na duży plus dla mnie to normalnej wysokości wszystkie pomieszczenia bez żadnych skosów nawet tych które są w domu z dachem dwuspadowym - zawsze to łatwiej i taniej umeblować. Parterówki też nie chcemy bo relatywnie koszty nie są mniejsze a częściej znacznie wyższe od szmaragd chociaż na starość jak człowiek sam zostanie pewnie będzie doceniał. Jednak na ten moment potrzebujemy domu o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 140 z punktów praktycznych.

[Sativum]

Frofo007 czyli teoretycznie z punktu funkcjonalnego lepiej wybrać szmaragd 5 .
Sativum w łazience będzie podłogówka, łazienkę na dole można lepiej ocieplić od strony garażu styropianem.
Samo postawienie domu z materiałem i dachem do SSZ to z wyliczeń ok 350k, pompa + reku 70k, szambo woda 30k. Reszta to już wykończeniowka. Nie liczę tutaj geodety, przyłączy etc bo to w każdym domu będę miał..

Spoko, ale wtedy tracisz na wielkości garażu - 10/20 cm. Szkoda m2 za których wybudowanie i tak się zapłaci...
Trzymam kciuki by udało się zmieścić w budżecie. Moja postawa była bardziej zachowawcza/asekuracyjna
350 k może być ok. Z mojej perspektywy dach może być tym elementem na którym zawiesiłbym oko podczas planowania i samej budowy.
Elektrykę jeszcze trzeba wziąć pod uwagę. Tynki/regipsy na ścianach i na sufitach.
Zdecydowanie na plus - wysokość pomieszczeń - bez utraty powierzchni użytkowej. Na piętrze pokój/garderoba przekształciłbym w magazynek.

Parterówki też nie chcemy bo relatywnie koszty nie są mniejsze a częściej znacznie wyższe od szmaragd chociaż na starość jak człowiek sam zostanie pewnie będzie doceniał. Jednak na ten moment potrzebujemy domu o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 140 z punktów praktycznych.

Zgadzam się. Od 140 m2 + parterówka nie jest już tańszą alternatywą dla domu piętrowego. Powtarzanego argumentu dot. uciążliwości schodów kompletnie nie rozumiem (zwłaszcza gdy się ma "awaryjny" pokój na parterze) - czy to przez pryzmat faktu, że korzysta się z nich 2x na dzień (schodząc rano i idąc do spać), czy, że schody jakoś nie są przeszkodą dla emerytów jak idą do przychodni (która ich nie ma?). Tym samym nie przeceniałbym problematyczności schodów (chyba że są bardzo strome etc.)

Osobiście nie wybrałbym żadnego z tych projektów (m.in. z powodów opisanych wyżej), lecz z dwojga, zdecydowanie #5. Powody:
# spiżarnia przy kuchni
# brak wykuszu z prysznicem na parterze
# gabinet/pokój na parterze
# większy garaż
# większa łazienka na dole

"wyprostowałbym" ścianę przy garażu (bardziej regularna bryła garażu - bardziej ustawne, łatwiej zaparkować, otworzyć drzwi, wyjąć zakupy - szczególnie jeśli będą dwa auta) i usunął ściankę między kuchnią, a holem - uzyskując większą przestrzeń lub spiżarnię.\

[Elfir]

Wyceny 350 tyś do sanu SSZ to kwota netto. Dolicz 23% VAT
Wycena też pewnie sprzed kilkunastu m-cy.

[mnew]

Sativum prace taki jak elektryka, wykończeniówka pokoi (dlatego proste bez konieczności płyt gipsowych i skosów), łazienki zrobię sam.
Dla mnie największym kosztem jest sama budowa, ocieplenie, hydraulika (pompa ciepła + rekuperacja). Z tego też wiem, że dużo mogę zaoszczędzić na pracach, które są obecnie drogie, a materiał będę starał się kupować możliwie w dobrych cenach.

Elfir mam nadzieję, że sama budowa nie przekroczy znacznie tych 350k

[pandzik]

Samo postawienie domu z materiałem i dachem do SSZ to z wyliczeń ok 350k, pompa + reku 70k, szambo woda 30k. Reszta to już wykończeniowka.

Jak tak będziesz liczył to pójdziesz z torbami.

Gdzie stan developerski? Gdzie masz sufity, ocieplenie dachu, ocieplenie podłogi, tynki, wylewki, elewacje????
Ten dom to trzeba liczyć minimum stan developerski w kwocie 650tys zł

[mnew]

Jak tak będziesz liczył to pójdziesz z torbami.

Gdzie stan developerski? Gdzie masz sufity, ocieplenie dachu, ocieplenie podłogi, tynki, wylewki, elewacje????
Ten dom to trzeba liczyć minimum stan developerski w kwocie 650tys zł

W rodzinie mam osoby, które robią tynki/wylewki oraz ocieplenia poddasza.
Sufity? Jak dobrze się zorientowałem to mamy dwa stropy zatem nie potrzeba sufitów a mogą być zwykłe gipsy

[Sativum]

W rodzinie mam osoby, które robią tynki/wylewki oraz ocieplenia poddasza.
Sufity? Jak dobrze się zorientowałem to mamy dwa stropy zatem nie potrzeba sufitów a mogą być zwykłe gipsy

Jeśli masz dwa stropy, to spora oszczędność, ale z drugiej strony sam w sobie strop to nie jest mały koszt.

U nas było tak, że moja lepsza połowa ma w rodzinie właściciela największej fabryki produkującej strop, więc cena była "dość" okazyjna, ale i tak to spory wydatek. Z kolei znajomi rozbudowują fabrykę. Mają miliony złotych, ale nie udało się im w ciągu pół roku nikogo znaleźć by w ciągu kilku m-cy położyć stropy. Lato 2021. Nie mówię tego by przestraszyć/zniechęcić, ale by pomóc i wskazać, że na budowie można stanąć przed nieoczekiwanymi wydarzeniami i warto mieć z tyłu głowy prawo murphyego

Licząc za całość (beton, zbrojenie, robocizna), to regipsy i tak wyszły w porównywalnej cenie co strop.
Pandzik dobrze napisał, że trzeba też wziąć pod uwagę ocieplenie podłóg i elewacji. Sam styropian może tu kosztować 30 tys. Do tego jeszcze wełna.

Jeśli masz możliwość skorzystania z pomocy rodziny/znajomych i pracy własnej, to bardzo pomoże Ci zejść z kosztami. Trzymam kciuki i nie mówię, że nie jest to możliwe (50% kosztów wykończeniówki zaoszczędzisz przez pracę własną), ale zwróciłbym uwagę na:
# skomplikowaną bryłę (dużo osi)
# dwupoziomowy dach z wieloma skosami)

U mnie SSZ wyszedł powiedzmy ok. 300k za 240 m (u Cb jest 170). Deweloperka to minimum kolejne +50%. Wykończenie też robimy sami (prócz regipsów i zabudowy). Wyjdzie min. 700k bez ogrodzenia, mebli, sprzętu RTV, tarasu, werandy, obejścia itd. - stan minimum do zamieszkania. Co i tak jest świetnym wynikiem biorąc pod uwagę cenę za m2.

materiał będę starał się kupować możliwie w dobrych cenach.

Wydaje mi się, że dużo ludzi przyjmuje takie samo założenie, lecz co po dobrej cenie za towar jak nie jest dostępny na teraz? Co jeśli zabraknie stali, a wykonawca będzie czekał z laniem wieńców, a umowa i termin na dach załatwiony? To właśnie z tej przyczyny warto liczyć koszty średnie. Nie zawsze będziemy w stanie je osiągnąć. Z mojego doświadczenia - warto samodzielnie wyliczyć potrzebne materiały i poświęcić okres zimowy na znalezienie dobrych cen, zakup i dostawę na działkę. Potem tego czasu będzie mniej. Bardzo spodobał mi się tekst jednego z Forumowiczów, więc go przytaczam - najlepiej poświęcony czas na budowie, to poświęcony na nadzór/sprawdzanie fachowców.


PS
Jeśli zamówiłeś kosztorys inwestorski i masz ochotę na (zapewne często krytyczne) komentarze, to możesz wrzucić go do wątku. Myślę, że dużo osób jest skłonne podzielić się swoim doświadczeniem

PS2
Jestem szalenie ciekaw wycen jakie otrzymasz za zrobienie dachu. Podziel się proszę info jak dostaniesz.

[Frofo007]

Frofo007 czyli teoretycznie z punktu funkcjonalnego lepiej wybrać szmaragd 5 .

Tak, ale wyjdzie drożej.

Ja chciałem wybudować taki dom: https://www.extradom.pl/projekt-domu-riwiera-4-WAH1581 natomiast nie było takiej możliwości ze względu na warunki zabudowy.

[Elfir]

Elfir mam nadzieję, że sama budowa nie przekroczy znacznie tych 350k

przecież SSZ to jakieś 40% (max 50%) kosztów budowy.
To wykończeniówka wykańcza cenowo, a nie bloczki i beton.
Musisz ocieplić, zrobić wylewki, tynki, instalacje, parapety, stolarkę wewnętrzną, podbitki, kupić kocioł/piec, porobić odbiory.

[pandzik]

W rodzinie mam osoby, które robią tynki/wylewki oraz ocieplenia poddasza.
Sufity? Jak dobrze się zorientowałem to mamy dwa stropy zatem nie potrzeba sufitów a mogą być zwykłe gipsy

A ja mam własne ręce i na dom 100m2 zakładam min 700 tys na gotowo, a ty mi piszesz, że 350tys wystarczy na taka landarę. Elfir Ci to samo napisała. Po SSZ na pewno nie idzie wykoczeniówka. umknął Ci stan developerski a to drugie tyle co SSZ.

Za tynki też trzeba zapłacić. Zresztą coraz mniej tynkarzy je robi bo przy tym się umiera stopniowo. Jak można doradzić, Zrób filigrany i zostaw w takim stanie. Do tego ładna ściana i drewno na podłodze. Cycuszek.

[mnew]

Ostatnie wyceny jakie dostałem do SSZ to właśnie 350k (do max 380k).
Nie ukrywam, że po powyższej dyskusji zacząłem rozglądać się za innymi projektami, mogę prosić o obiektywną ocenę?

https://www.archon.pl/projekty-domow...m83a242a1d290a

https://www.archon.pl/projekty-domow...mba723f7b5b327

https://www.archon.pl/projekty-domow...md0724e0e969a6

https://www.extradom.pl/projekt-domu-aps-401-LUA1454

[Sativum]

Zauważyłem że mimo wszystko wyceny na podstawie raportu sekocenbudu jak np w archeonie (ceny średnie netto) nieźle oddają cenę wybudowania domu. Dodajesz pozycję I + II + instalacje, dodajesz 23% VAT i masz cenę w perspektywie 12-24 m-cy.

Pierwszy projekt to 735 tys netto
Drugi 262 tys netto za SSZ (co stanowi ok. 50% inwestycji)
Trzeci - 730 tys netto
Czwarty 620 tys netto

Wydaje mi się że zadajesz pytania tak , by otrzymać zadowalającą Cię odpowiedź pt. tak, budowa domu jest tania
Nie wiemy co niesie przyszłości na jakie kompromisy i z jakimi nieprzewidzianymi sytuacjami trzeba będzie się zmierzyć. Dlatego wiele osób zaleca dać sobie bufor +10-20% do kosztów budowy. Nowy Rok będzie nas witał gigantycznymi podwyżkami energii , które znajdują się w kosCue kazdego materiału i usługi oraz 10% inflacją (zapewne wciąż rosnącą), dlatego byłbym ostrożny jeśli chodzi o wiarę w wyceny z 2021 r....
Wczoraj dostałem info od producenta frontów meblowych że od 1 stycznia podnoszą ceny o 30%

[mnew]

Zauważyłem że mimo wszystko wyceny na podstawie raportu sekocenbudu jak np w archeonie (ceny średnie netto) nieźle oddają cenę wybudowania domu. Dodajesz pozycję I + II + instalacje, dodajesz 23% VAT i masz cenę w perspektywie 12-24 m-cy.

Pierwszy projekt to 735 tys netto
Drugi 262 tys netto za SSZ (co stanowi ok. 50% inwestycji)
Trzeci - 730 tys netto
Czwarty 620 tys netto

Wydaje mi się że zadajesz pytania tak , by otrzymać zadowalającą Cię odpowiedź pt. tak, budowa domu jest tania

Nie to jest moim celem . Jako, że budowa to dość znaczący wydatek chcę w obliczu niepewności rynkowej dobrze wybrać projekt spełniający nasze oczekiwania oraz ograniczyć kredyt na wiele lat. Poza tym rosnące ceny wszystkiego to próba ograniczenia kosztów związanych z utrzymaniem domu nawet przy zastosowaniu pompy ciepła, zawsze tej energii potrzeba.
Patrząc jedna na powyższe to różnica w budowie pomiędzy parterowym, a szmaragdem jest niewielka - jedynie kwestia utrzymania.

[Sativum]

Na muratorze i w innych miejscach są artykuły nt. ograniczania kosztów budowy, np:
https://www.mgprojekt.com.pl/blog/ja...wybudowac-dom/

Jeśli chce się taniej, to trzeba iść na kompromisy, zakasać rękawy lub poświęcić dużo czasu

[Lukasz11]

Na muratorze i w innych miejscach są artykuły nt. ograniczania kosztów budowy, np:
https://www.mgprojekt.com.pl/blog/ja...wybudowac-dom/

Jeśli chce się taniej, to trzeba iść na kompromisy, zajadać rękawy lub poświęcić dużo czasu

Najskuteczniejszym sposobem na ograniczenie kosztów budowy jest niestety wybór prostszego, mniejszego projektu. Żaden inny etap nie przyniesie znaczących oszczędności jak etap wyboru projektu.

[mnew]

Jednak po konsultacjach z żoną zostaniemy przy szmaragd 4 z poprawkami. W mojej ocenie te 143m2 to stanowczo wystarczy z nawiązką.
Dużo jednak ustawień zostanie przeniesionych z szmaragd 5 tzn.
- pomieszczenie gospodarcze zostanie zaadaptowane na pokój (pozostaje do ustalenia z projektantem gdzie zrobić drzwi) + okna jak w szmaragd 5
- łazienka na dole jak w szmaragd 5
- spiżarnia w kuchni + powiększenie wiatrołapu o część garażu
Dlaczego chcę pomniejszyć garaż? Dla naszej rodziny jedno miejsce w garażu stanowczo wystarczy, wolę zagospodarować na inne bardziej potrzebne cele, a prawda jest taka, że nawet jak jest garaż (bynajmniej u mnie) to samochód i tak przez 3/4 jest poza nim

Czemu zmiany w 4 zamiast wybrać 5 i mieć spokój, gdzie różnica to tylko 20m2? No właśnie 20m2, które nie będzie do niczego wykorzystane, a łatwiej wbrew pozorom przy mniejszej powierzchni jest mi dobrać dobrą pompę ciepła etc.

[asolt]

....No właśnie 20m2, które nie będzie do niczego wykorzystane, a łatwiej wbrew pozorom przy mniejszej powierzchni jest mi dobrać dobrą pompę ciepła etc.

Napisz cos wiecej o tych pozorach. Lepiej jednak zebys sam sie nie zabierał za dobór mocy pompy, bo jednak te pozory moga w tym przeszkodzic.