Układ ruralistyczny - zakup gospodarstwa

[KatarzynaKW]

Planujemy z mężem zakup domu z zabudowaniami gospodarczymi, Obecny właściciel wykonał remont domu wraz z położeniem nowego dachu (blachodachówka z oknami połaciowymi + ocieplenie). Nieznacznie też zmienił układ pomieszczeń wewnątrz domu. Dodatkowo rozpoczął rozbiórkę przyległego, małego budynku gospodarczego. Skontaktowaliśmy się z gminą w celu uzyskania informacji na temat tego gospodarstwa i okazało się, że cała wieś podlega pod konserwatora zabytków (Układ Ruralistyczny) Obecny właściciel twierdzi, że wszystkie prace wykonywał bez pozwolenia konserwatora. Pytanie, jakie konsekwencje możemy ponieść my, kupując nieruchomość w takim staniem już z dokonanymi zmianami.

[Bertha]

Za stan istniejący ( tu za samowole budowlaną ) odpowiada właściciel - osoba wpisana w dziale II księgi wieczystej i/lub w EGiB. Ramen.
Zbywający chce was wepchać w bagno. Świadomie rżnie głuppa lub tak niedoinformowany (nieznajomość przepisów nie zwalnia z odpowiedzialności), ale to wy będziecie odpowiadać gdy się wyda. Zmienia się właściciel, sąsiedzi uważniej się przyglądają co się dzieje - przecież przybyły okna połaciowe, rozbiórka z boku. Chcecie kupić tanio i stracić nerwy? Lub niech doprowadzi do zgodności papierów ze stanem rzeczywistym - wystarczy jedna fotka u konserwatora - bryła budynku, okien połaciowych brak
Odpuśćcie sobie.
Ewentualnie popytajcie architekta czy wykonanie inwentaryzacji budowlanej przed transakcją zmienia waszą sytuację? Chyba nie...

[Elfir]

pytanie co konkretnie podlega ochronie. Bo moim zdaniem układ urbanistyczny a nie zmiana pokrycia dachowego.

[KatarzynaKW]

pytanie co konkretnie podlega ochronie. Bo moim zdaniem układ urbanistyczny a nie zmiana pokrycia dachowego.

W uchwale Rady Miejskiej w sprawie uchwalenia miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego znalazłam takie zapisy:
strefa „B” ochrony konserwatorskiej
W strefie „B" ochrony konserwatorskiej obejmującej historyczny układ ruralistyczny wsi wraz z folwarkiem obowiązują następujące wymogi:
wymóg uzgadniania z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków wszelkich działań inwestycyjnych (w tym zmiany zagospodarowania terenu) remontów, przebudów i modernizacji, zmiany funkcji obiektów budowlanych, wznoszenia nowych budynków oraz podziałów geodezyjnych.
dachy dwuspadowe, symetryczne o nachyleniu połaci 35°- 45°, kryte dachówką
ceramiczną.

Do kogo w takiej sytuacji wystosować zapytanie, żeby mieć pewność, na czym stoimy? Gmina, konserwator zabytków, inspektor budowlany?

[Lew2]

Stronę odpowiedzialną za samowolę określa Art. 52 Prawa budowlanego.

Przed nowelizacją z 2020 roku brzmiał on tak:
Art. 52. Inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51.

Po nowelizacji z 19 września 2020 r. brzmi on tak.
Art. 52. 1. Obowiązki, w formie nakazów i zakazów, określone w postanowieniach i decyzjach, o których mowa w niniejszym rozdziale, nakłada się na inwestora. Jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia albo decyzji przez inwestora jest niemożliwe, obowiązki te nakłada się na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Jestem stroną postępowania z samowolą, którą inwestor sprzedał w trakcie trwania postępowania. Sąd w 2019 roku (a więc przed nowelizacją PB) uchylił decyzję Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego zatwierdzającą projekt zamienny dla samowoli. Uznał jednak, że zawiadomienia o wyroku należy wysłać do inwestora, mimo że budynek miał już nowego właściciela. Nowi właściciele uważają, że ich sprawa nie dotyczy, bo nie dostali oficjalnie żadnego pisma... W sieci można przeczytać, że tę kolejność sądy brały dosłownie:

1. inwestor
2. właściciel
3. zarządca

Jeżeli inwestor był dostępny, to niektóre sądy ustanawiały go odpowiedzialnym za samowolę. W nowej treści art. 52, do momentu zakończenia robót budowlanych odpowiada inwestor, a potem dopiero właściciel lub zarządca, ale kosztami mogą być obciążani wszyscy (ustęp drugi art. 52).

[Elfir]

remontów,

czyli jednak się doczepią samowoli.