Pomoc w wycenie domu.

[bboopp]

Witam wszystkich.
To mój pierwszy i na pewno nie ostatni temat i post na forum murator.
Planuję budowę domu w 2023 roku. Wybrałem projekt domu - Hana 4, w którym planuję dokonać kosmetycznych zmian.
- ogrzewanie domu pompą ciepła(powietrzna) + fotowoltaika
- ogrzewanie podłogowe w całym domu.
- pokrycie domu blachą trapezową
- elewacja tynk
- zmniejszenie powierzchni okien w sypialniach
Dom stanie na działce 1100m^2.

Proszę o pomoc w wycenie budowy domu do stanu deweloperskiego. Wiem, że to trudne ale czy jest ktoś w stanie oszacować koszt budowy?

[Kaizen]

Planuję budowę domu w 2023 roku. Wybrałem projekt domu - Hana 4

Przejdź się do salonów okien i wyceń te przeszklenia (dopytaj też o gwarancję - bo pewnie znajdzie się partacz, co zrobi to za cenę wyrywającą tylko z jednego buta, ale zastrzegając brak gwarancji). Generalnie projekt z najdroższych (w przeliczeniu na m2 powierzchni użytkowej ścisła czołówka).
Jak wycena samych okien nie skłoni Cię do zmiany projektu, to szukaj orientacyjnych cen ze swojej okolicy z ostatnich miesięcy (zmieniają się jak w kalejdoskopie).

Inna rzecz, że dzisiaj nikt Ci nie będzie w stanie powiedzieć, ile tona stali czy m3 betonu będzie kosztował za miesiąc, a co dopiero za rok czy dwa.
Jak wycenisz sobie wg dzisiejszych cen, to równie dobrze koszt w trakcie budowy może wyjść łącznie x 1,2 jak i x3 (na to, że zdrożeje mniej niż 20% nie liczyłbym).

[aks_762]

bez przesady, nie ma tam jakoś nie wiadomo ile okien. ale na pytanie, kto jest w stanie oszacować koszty budowy mam całkiem niezłą odpowiedź - kosztorysant

[Frofo007]

231m2 po podłodze, trzeba też uwzględnić, że jest pustka nad salonem a to są dodatkowe koszty za m2, do tego wysokie przeszklenia, fotowoltaika, pewnie takie rzeczy jak rolety zewnętrzne, jakiś system inteligentnego domu też będą...

Myślę, że dobrze będzie liczyć minimum 6tyś za m2 - 1,386 mln za stan deweloperski, do tego np. 2tyś na wykończenie od metra + nieprzewidziane wydatki... bałbym się podchodzić w tych czasach do tego projektu bez 2mln zł w kieszeni. Oczywiście dojdzie jeszcze koszt tarasu, kostki, ogrodzenia, zagospodarowania działki - też mogą iść na to setki tyś w zależności od preferowanego standardu.

To oczywiście wszystko bardzo orientacyjne wyliczenia i moim zdaniem optymistyczne.

[aks_762]

minimum 6k/m2 za stan deweloperski przy metrażu 230 to moim zdaniem mocno przestrzelony szacunek, ale to oczywiście wyłącznie moje zdanie. przy takich założeniach domy 120 m2 musiałyby kosztować po 9k/m2. Nie ekstrapolowałbym kosztów liniowo. Z kolei przy tym założeniu to kwota 2k/m2 wykończenia wydaje się mocno optymistyczna. to jednak jest prosta bryła, bez piwnicy, 200 m2 pow. zabudowy, prosty dach. strop nad parterem tez jest tylko 1/2, bez słupów, belek, więc generalnie ilość zbrojenia i betonu tutaj nie przeraża. Stolarka tu sie pewnie zamknie w 50k (chyba że wszędzie hsy). Jak wyceniałem znacznie znacznie bardziej wyrafinowane aluminiowe konstrukcje o łącznej pow. ponad 70 m2, to mi rzucali kwoty rzędu 80-120k, a to było w szczycie boomu (6 mcy oczekiwania).

[Frofo007]

aks_762: tak czym większy metraż tym niższy koszt każdego m2, natomiast na obecne czasy myślę, że 6tyś zł za taki dom z otwartym salonem i fotowoltaiką na dachu właśnie tyle będzie kosztować (i to moim zdaniem w optymistycznej wersji). Pomimo, że dom ma 231m2 po podłodze to nie jest w kształcie zbliżonym do kwadratu czy prostokąta o zbliżonych bokach (a takie domy są najtańsze w budowie). Także tych metrów ścian, elewacji, elektryki itd trochę będzie. Do tego zadaszony taras. Oczywiście koszt w dużej mierze będzie zależeć od zastosowanych materiałów i lokalizacji budowy.

[aks_762]

Oczywiście, masz prawo mieć swoje zdanie na ten temat. Ja spojrzałem na wyceny prac, które dostaję, wycenę szacunkową materiałów, rzuciłem jeszcze okiem na średnie ceny wg KB (praktycznie każda usługa i materiał wg cen średnich KB jest zawyżona względem wycen, które widzę w okolicy Krakowa) i w mojej ocenie zaczynając budowę teraz / wczesnym 2023 można spokojnie sporo taniej wybudować taki dom. jeśli stan deweloperski wyceniasz na 1,4m, to moje pytanie brzmi ile w tym stanowi SSZ?

[Frofo007]

Oczywiście, masz prawo mieć swoje zdanie na ten temat. Ja spojrzałem na wyceny prac, które dostaję, wycenę szacunkową materiałów, rzuciłem jeszcze okiem na średnie ceny wg KB (praktycznie każda usługa i materiał wg cen średnich KB jest zawyżona względem wycen, które widzę w okolicy Krakowa) i w mojej ocenie zaczynając budowę teraz / wczesnym 2023 można spokojnie sporo taniej wybudować taki dom. jeśli stan deweloperski wyceniasz na 1,4m, to moje pytanie brzmi ile w tym stanowi SSZ?

Może zaczną od tego, że jak ktoś pisze, że ma działkę i pyta się ile będzie kosztować go stan deweloperski to ja w to wliczam orientacyjnie koszt przyłączy mediów, koszt podprowadzenia tych mediów do budynku, koszt geodety, badań geotechnicznych, projektu, adaptacji, mapki co celów projektowych, kierownika budowy, uprzątnięcia śmieci po budowie itd.

Zakładam też, że jeśli ktoś chce duży dom to będzie w nim miał takie podstawy (jak na te czasy) jak rolety zewnętrzne i system inteligentnego domu Powiedzmy, że zakładam dobre materiały i że nie będzie na wszystkim oszczędzał.

Myślę, że obecnie koszt SSZ takiego domu to może być około 700-800tyś zł. Mowa o systemie zleconym. Może się mylę, ale znajomy prosił o wycenę budowy (jakieś pół roku temu) normalnego domu około 150m2 to stan deweloperski mu wycenili na prawie 1mln zł. Oczywiście jak zawsze wiele zależy od jakości. Można kupić drzwi wejściowe za 1000zł a dla innego takie za 10tyś to minimum.

Może przesadziłem z tą ceną (chciałbym), ale patrząc po tym jaki ja dom budowałem, ile ja wydałem i że materiały były wtedy 2-3 razy tańsze to budując się teraz właśnie taką kwotę bym założył.

[aks_762]

no nie wiem. let's agree to disagree. mam wyceny (z propozycją umowy, materiał + robocizna) na SSO na dom prawie dwa razy większy, za kwoty, które pozwolą SSZ zamknąć nawet taniej niż Ty tutaj wskazujesz dla projektu wskazanego przez bbooppa

[Kaizen]

bez przesady, nie ma tam jakoś nie wiadomo ile okien.

To ile ta jedna ścianka Twoim zdaniem będzie kosztowała?




Strzelaj. Może potem Finlandia się uśmieje.

ale na pytanie, kto jest w stanie oszacować koszty budowy mam całkiem niezłą odpowiedź - kosztorysant

Kosztorysant poda za grube pieniądze słabo przybliżone koszty wybudowania czegoś w najlepszym przypadku w minionym kwartale na podstawie oficjalnych cen (a budowa domów jednorodzinnych to trochę inny, nieoficjalny świat). To baaaardzo dalekie (zwłaszcza w dzisiejszych czasach) od tego, co zapłaci ktoś zapłaci budując dom jednorodzinny przez co najmniej kilkanaście miesięcy zaczynając za poł roku w najlepszym wypadku. Szkoda na to kasy.

[aks_762]

To ile ta jedna ścianka Twoim zdaniem będzie kosztowała?

nie wiem, bo ostatnie wyceny podobnej ścianki robiłem na wiosnę. tylko że ja, wiedząc, że to nie są tanie konstrukcje, zaprojektowałem sobie full fixa w formie takiej ścianki, a hs-a na sąsiedniej ścianie. ale to się składa z małych segmentów, z czego część fix, więc paradoksalnie nie będzie jakieś bardzo drogie, względem zwykłego hs.

[Frofo007]

no nie wiem. let's agree to disagree. mam wyceny (z propozycją umowy, materiał + robocizna) na SSO na dom prawie dwa razy większy, za kwoty, które pozwolą SSZ zamknąć nawet taniej niż Ty tutaj wskazujesz dla projektu wskazanego przez bbooppa

Napiszę Ci tak... gdy ja się przymierzałem do budowy w 2016 roku to za 300tyś zdaniem pewnych znawców tematu miałem wybudować dom i jeszcze na wczasy pojechać. Kredyt na budowę wziąłem z tego co pamiętam w 2016 roku a rozpocząłem prace w 2017 roku. Miałem nawet wyceny tych co się wybudowali sprzed kilku lat, że faktycznie 300tyś powinno starczyć. Kredytu wziąłem 350tyś, do tego miałem jeszcze swoje oszczędności. Sam zrobiłem elektrykę, kanalizę, sufity podwieszane, ocieplenie dachu i wiele innych drobnych prac, za które dużo się płaci. Dokładnie nie pamiętam, ale na deweloperski poszło około 500tyś a miało niby starczyć 300tyś ekipami (275tyś kosztował SSZ) i jeszcze na wakacje za resztę miałem pojechać. Odkąd ja się budowałem to ceny większości materiałów poszły w górę x2 do x3. Robocizna też poszła w górę. Nauczony doświadczeniem przyjąłbym teraz 6tyś za m2 do stanu deweloperskiego i najwyżej miło się rozczarował gdyby faktycznie na jakieś wakacje jeszcze zostało

Koszty budowy w dużej mierze zależą od lokalizacji, standardu materiałów, użytych rozwiązań (np. rolety zewnętrzne dla domku 200m2+ to pewnie teraz 20-30tyś zł) i szczęścia. Bo jak mamy szczęście (któremu pomożemy) to trafimy na dobrą ekipę, która wszystko zrobi jak należy. A jak mamy pecha to spartolą robotę, uciekną, kasę stracimy i jeszcze będziemy musieli płacić za poprawki innej firmie.

[aks_762]

Napiszę Ci tak... gdy ja się przymierzałem do budowy w 2016 roku to za 300tyś zdaniem pewnych znawców tematu miałem wybudować dom i jeszcze na wczasy pojechać. Kredyt na budowę wziąłem z tego co pamiętam w 2016 roku a rozpocząłem prace w 2017 roku. Miałem nawet wyceny tych co się wybudowali sprzed kilku lat, że faktycznie 300tyś powinno starczyć.

no widzisz, wyceny sprzed kilku lat i wyczucie tych, co się wybudowali niekoniecznie jest najlepszym wyznacznikiem - czego na własnej skórze doświadczyłeś. Ja mogę tylko się wypowiadać na ten temat na podstawie realnych wycen mojego projektu z tego tygodnia - i to właśnie robię. Szczegóły pewnie w dzienniku budowy będę opisywał.

[pandzik]

Napisali za SSZ 300 tys zł , wiec źle nie będzie. Ja na tyle wyceniłem 100m2 parterowy robiony własnymi rękami.

[casual]

Ten dom bardzo ładnie może wyjść jeśli będzie zrobiony w konfiguracji jak na wizkach. Przy zwykłym tynku i jakimś badziewiu na dachu, z oszczędzaniem na drewnianej elewacji będzie wyglądał jak kupa. A to nie są tanie rzeczy.

[Sativum]

231m2 po podłodze, trzeba też uwzględnić, że jest pustka nad salonem a to są dodatkowe koszty za m2, do tego wysokie przeszklenia, fotowoltaika, pewnie takie rzeczy jak rolety zewnętrzne, jakiś system inteligentnego domu też będą...

Myślę, że dobrze będzie liczyć minimum 6tyś za m2 - 1,386 mln za stan deweloperski, do tego np. 2tyś na wykończenie od metra + nieprzewidziane wydatki... bałbym się podchodzić w tych czasach do tego projektu bez 2mln zł w kieszeni. Oczywiście dojdzie jeszcze koszt tarasu, kostki, ogrodzenia, zagospodarowania działki - też mogą iść na to setki tyś w zależności od preferowanego standardu.

To oczywiście wszystko bardzo orientacyjne wyliczenia i moim zdaniem optymistyczne.

Jeśli autor nie zamierza angażować się w budowę lub po prostu ją zlecić, to nie uważam by 6k/m2 powierzchni był przestrzelony. Poza tym to ceny w oparciu o doświadczenia budujących z dziś. Dom będziesz stawiał i wykańczał średnio 12-24 m-ce. Jak się zmienią ceny w tym czasie. 20% rocznie? O ile na korektę cen robocizny można IMO liczyć, to materiały raczej tanieć nie będą (vide koszt energii). Standardem jest liczyć zapas +20% na budowę wobec pierwotnego kosztorysu. Wiele osób popiera takie podejście.

Zwróćcie uwagę, że powierzchnia użytkowa to ok. 150 m2, ale całkowita to 250 m2. Celowałbym w półtora, a raczej dwa (samo PV to 50k + niezła pompa powietrzna z osprzętem kolejne 50k). Jeśli zakasa się rękawy/uruchomi znajomości, to myślę, że w 1,5 mln może się uda.

Dla porównania moje 240 m2 pochłonęło na dziś 820 k + szacuję jeszcze + 200k. Dużo pracy własnej, dostępu do tańszych materiałów, wykonawstwa + negocjacji + szczęścia. Do tego raczej skromne wykończenie (nie mamy kuchni za 100k, ściany akryl, panele + płytki etc.). Jak dojdziesz do SSZ to pomnóż to x2 lub x3 (lepsze wykończenie i wyposażenie) i wyjdzie Ci koszt budowy.

Pozdrawiam i powodzenia.

PS Ciekawy projekt

O okna bym się szczególnie nie martwił - albo podzieli się zbyt duże przeszklenia na części w plastykowej ramie (na np. 8m2) albo da w aluminiowej. Nie każdy buduje bunkier z jak najtańszymi (małymi) oknami. 50 tys. może wystarczy.

[kalosz200]

Cześć. Wg mnie dom bardzo drogi w budowie. Wizualizacje wizualizacjami ale żeby tak wykończyć z zewnątrz to majątek. Nie rozumiem garaż większy od salonu. Wybudowanie takiego garazu kosztuje tyle co dobre auto a i tak sue okaże, ze pół garazu robi za graciarnię. No chyba, że kogoś stać i ma budżet nieograniczony czytaj ogromny. Ale chyba byś nie pytał żeby znac koszty jak by była dostępna duża gotówka.
Bańka to absolutne minimum jak będziesz sam robił. Same okna to z 50 na pewno. Ceny materiałów mimo małego popytu chyba jednak nie spadną bo wysokie koszty produkcji/energii.
Pozdro i powodzenia.

[Frofo007]

Nie rozumiem garaż większy od salonu. Wybudowanie takiego garazu kosztuje tyle co dobre auto a i tak sue okaże, ze pół garazu robi za graciarnię.

To już zależy od potrzeb. Ja sobie w garażu zrobiłem warsztat i graciarnię. Natomiast mam w nim każdą śrubkę, każdą podkładkę, sprężynkę itd. Ostatnio po wielu latach bezproblemowej pracy od drgań odkręciła mi się nakrętka z kosiarce i przestała działać linka gazu. Nie sposób było tego znaleźć w trawie. Poszedłem do garażu tam mam każdy rozmiar nakrętek, też tych z gumą odporniejszych na drgania. Kilka minut i mogłem dokończyć koszenie.
A tak musiałbym czekać do następnego dnia (bo już sklepy były pozamykane), jechać to kupić, tracić czas, paliwo. Wbrew pozorom jak ma się dom to często trzeba zrobić jakąś pierdołę i ja się cieszę, że poszerzyłem sobie garaż na narzędzia i inne graty - które po prostu się przydają.

Kolejna sprawa jest dużo zalet w posiadaniu garażu w domu. Za taki garaż płaci się (o ile dobrze pamiętam) 5 razy niższe podatki. Jeśli garaż jest grzany zimą to wchodzimy od razu do ciepłego auta. Olej w takim aucie przy starcie ma lepszą temperaturę. Wracając z zakupów mamy blisko z torbami do kuchni. Auta nie trzeba odśnieżać, nie trzeba odmrażać, można rzadziej na myjnie jeździć. Jakieś drobne prace serwisowe typu wymiana żarówki - można to zrobić w ogrzewanym garażu.

Jak dla mnie wolałbym sobie pojeździć jeszcze 10 lat jakimiś starymi autami ale zrobić sobie większy garaż, który już zostanie, niż kupić jakieś nowe auto i trzymać je pod chmurką / w blaszaku.