Wycena etapów domu 2023

[pablopikaso]

Cześć,

chciałbym w tym roku rozpocząć budowę domu. Województwo kujawsko-pomorskie. Prace miałyby się rozpocząć około sierpnia 2023. Aktualnie zbieram wyceny na fundamenty/SSO (rozważam zarówno płytę oraz ławę, zależy co wyjdzie korzystniej). Szukam opinii jakie koszty robocizny można uznać za akceptowalne.

Mój projekt domu posiada 230 m zabudowy. 150 m użytkowych oraz 36 m nieogrzewanego garażu. W przypadku płyty, część garażowa będzie oddylatowana od części mieszkalnej. Pod garażem nie będzie ocieplenia w gruncie.

Aktualnie posiadam wyceny od kilku firm na płyty fundamentowe:

1) 10 cm XPS - najtańsza cena za całość: 90 tys. zł + VAT
2) 20 cm XPS - najtańsza cena za całość: 102 tys. zł + VAT
3) 20 cm XPS plus ogrzewanie wodne - najtańsza cena za całość: 117 tys. zł + VAT

Dodatkowo dostałem wycenę na całe SSO z materiałem od firmy zajmującej się kompleksowym budowaniem domów. W ramach SSO - ławy, ściany z silikatu 24 oraz wewnętrzne 12, dach dwuspadowych 30 stopni na wiązarach z deskowaniem i dachówką ceramiczną. Cena: około 495 tys. zł + VAT (w tym ławy fundamentowe 115 tys. zł, ściany 170 tys. zł , dach 210 tys. zł)

Od lokalnej firmy dostałem wycenę na około 95 tys. zł za ławy fundamentowe z materiałem w tym robocizna to 25 tys. zł + VAT

Oczywiście ceny się zmienią do września, ze względu na podwyżki materiałów.

Abstrahując od kosztów materiałów, wydaje mi się, że koszty robocizny są strasznie wysokie. Jakie wg was byłby akceptowalne ceny takich usług?

[Sativum]

[QUOTE=pablopikaso;8170605]rozważam zarówno płytę oraz ławę, zależy co wyjdzie korzystniej). Szukam opinii jakie koszty robocizny można uznać za akceptowalne.
/QUOTE]
Koszto płyty masz podany. Tradycyjne wyjadą 1/2 tego.
Akceptowalne - za płytę - nie więcej niż + 50%

[pablopikaso]

Wybacz, ale nie zrozumiałem.

Koszto płyty masz podany. Tradycyjne wyjadą 1/2 tego

Koszt płyty za 182 metry po obrysie części mieszkalnej oraz 47 metrów po obrysie części garażowej (bez styropianu) za (cenny brutto):
1) 10 cm XPS - 97 tys zł
2) 20 cm XPS: 110 tys zł
3) 20 cm XPS plus ogrzewanie wodne - 127 tys zł
są w porządku?
Czyli wg Ciebie akceptowalna cena za ławy to 50 tys. zł?

Akceptowalne - za płytę - nie więcej niż + 50%

Nie więcej niż 50% czego?

[Toty]

Wysokie te ceny masz. Nie znam tego regionu ale Slask, gdzie ceny ponoć są z tych wyższych, ma niższe. Generalnie na rynku usług budowlanych robi się ciepło wykonawcom bo zleceń cały czas ubywa. Nikt nie zaczyna już budowy na kredyt. Konczą się tylko budowy deweloperów i prywatnych ktorzy zaczeli swoje domy przez 2022r. Ceny usług powinny spaść o 20-30% w ciągu poł roku. Jedynie wykonczeniówka może trzymać ceny albo spadną mniej.
Co do materiałów to nikt nie jest w stanie przewidzieć....
U nas w mieście jest sporo nowiutkich domów na sprzedaż, konczonych w 2021 i 2022. Jeszcze w zeszłym roku jak zastanawiałem sie czy budować czy kupic gotowy to nie było ani jednego sensownego domu do kupienia, a teraz jest kilka nowiutkich, tylko w interesującej mnie dzielnicy. Chyba po prostu ludzie nie dają rady z kredytem, a wiadomo że takie lub podobne stopy utrzymają sie jeszcze przynajmniej 2-3 lata

[Adiš]

Ja uwazam ze ceny za ta jak by nie bylo wielka plyte masz nawet tanie , ale mysle ze tam nie ma uwzglednionych wszystkich kosztow .

[Emtebe]

Diabeł tkwi w szczegółach. Co jest zawarte w tych cenach? Czy masz w tym koparkę, prace ziemne, kruszywo na podbudowę, zagęszczenie? W zależności od warunków gruntowych samego kruszywa będziesz miał z 10 wywrotek, o ile nie więcej. Koparka na tydzień lub dwa, zależy jak się termin zepnie. Wybraną ziemię masz gdzie składować? Bo jeśli trzeba wywieźć to są kolejne koszty, a będziesz miał jej więcej niż nawiezionego kruszywa.
Uparłem się na płytę i nie polecam. To się nigdy nie zwróci.

[irtherm]

Budowałem po przeciwnej stronie mapy w górach w od maj do października 2022 dom parterowy 130 m2 powierzchni użytkowej i garaż prawie 60 m2 w bryle ale oddylatowany konstrukcyjnie. Po obrysie ścian od zewnętrz powierzchnia 208 m2
Koszt robocizny za ściany nośne i działowe, stropy, więźba, dach,1 szt komin z obudową z włazem i ława kominiarską , rynny, rozszalowanie stropów i oczyszczenie desek i stempli to 68.000 zł - zlecone 1 ekipie.
Płytę fundamentową robiłem sam z pomocą kolegi wiec kosztu robocizny nie podam.
100K za płytę to mega dużo zwłaszcza ze to cena bez podbudowy bo większość ofert gotowych tego nie uwzględnia bo to trzeba było by badanie gruntu zrobić a to trwa. Dodatkowo tej wycenie to jest zapewne zbrojenie rozproszone i beton B25, nie jestem przeciwny nowościom ale im nowsza technologia tym większe rygory technologiczne i nie dał bym tego gościom do roboty, którzy co tydzień są na innej budowie i leje to z różnych lokalnych betoniarni.
Dostałem podobne kosztowo wyceny (Megatherm) dlatego zdecydowałem się robić sam, bo płyta to nie filozofia tylko niwelator z detektorem potrzebny.

Płytę miałem 10 cm XPS/folia/ 20 cm beton min B30 W8 (ostatecznie było C30/B37 W8 bo był w tej same cenie) siatka Q335
Ceny podaje bez podbudowy bo to u każdego wychodzi co innego zależy jakie warunki gruntowe
XPS Prime 30 - 488 zł netto m3 (maj 2022) 32 m3
Folia 0,5 mm 200 zł/rolka 2 x rolki
Stal Q335 (siatka fi 8mm 15x15 cm ) + stal na U-bigle, pręty fi 12 itd średnio wyszło 6300 zł netto tona (kwiecień 2022) razem 3,5 tony
Drut wiązałkowy z dwoma uszkami pod klucz 1,6 mm 45 zł/1000 szt, klucz 25 zł (poszło 2 klucze i 6 paczek drutu)
Podkładki betonowe pod zbrojenie: 30 mm 1,5 zł netto/szt nie pamiętam dokładnie ile dokładnie ich poszło cos około 300 szt
Beton B37 W8 340 zł/m3 z transportem i pompą (czerwiec 2022) dom 32 m3 garaż 12 m3
Deski i kantówki na szalowanie burt ponad 1000 zł /m3
Łącznie netto trochę ponad 60 tys zł - netto bo niektórzy maja 8% inni 23% VAT jeszcze inni pewnie 0%.Realizacją w górskim terenie - trudny dojazd

Wiec Panowie od płyty sporo liczą za ułożenie XPSa, szalowanie burt, i lanie betonu.

Dziś ceny są zdecydowanie mniejsze niż były poł roku temu
stal kosztuje koło 4 tys/tona
XPS 400 zł/m3
drewno z budowy OLX to pewnie 500zł/m3

[Sativum]

Wybacz, ale nie zrozumiałem.



Koszt płyty za 182 metry po obrysie części mieszkalnej oraz 47 metrów po obrysie części garażowej (bez styropianu) za (cenny brutto):
1) 10 cm XPS - 97 tys zł
2) 20 cm XPS: 110 tys zł
3) 20 cm XPS plus ogrzewanie wodne - 127 tys zł
są w porządku?
Czyli wg Ciebie akceptowalna cena za ławy to 50 tys. zł?



Nie więcej niż 50% czego?

Podałeś koszt (oferty) na wykonanie fundamentu (płyty) - między 97, a 127 tys. netto. Odpisałem, że wykonanie tradycyjnych fundamentów (dla porównania), powinno wynieść 50% kosztu, który przytoczyłeś. Natomiast akceptowalny (IMO) koszt wykonania płyty fundamentowej stanowi nie więcej niż +50% ceny kosztu wykonania fundamentu klasycznego.

Kolega irtherm dobrze opisał ten koszt jako wygórowany - choć może projekt zakłada dużo zbrojenia i dużo XPS? Dodam, że prócz wykonania zbrojenia, wykonanie płyty jest mniej czasochłonne niż murowanie fundamentu...

[irtherm]

Goście stricte od płyt fundamentowych nie układają zbrojenia w płycie na domkach jednorodzinnych, tam zawsze idzie zbrojenie rozproszone w betonie, a stal jest tylko pod ścianami nośnymi. Tu chodzi o czas, goście po całym kraju krążą wiec musi być szybko i jak najtaniej w materiale, cała reszta to ich zysk. Te parę belek to skręca w moment.

@pablopikaso - Jeśli robisz płytę bo warunki gruntowe są niekorzystne to przygotuj się ze koszt podbudowy może być nawet porównywalny albo nawet i wyższy z kosztem płyt (wymiana gruntu, drenaż, kruszywo/piach/pospółka, niwelacja, studnia chłonna, rozplantowanie/wywiezienie gruntu po wykopie - samo się nie zrobi i sporo kosztuje).

W dzisiejszych czasach płyta to tylko własnymi rękoma albo zlecona lokalnemu wykonawcy najlepiej temu co będzie stawiał dom, wtedy nie doliczy za robociznę/materiał tyle ile ty dostałeś od "wyspecjalizowanej ekipy". W przeciwnym razie wychodzą takie właśnie "wyceny grozy" 100 tys zł bez XPSa czyli z nim 120 tys w najtańszej możliwej opcji bez podbudowy.
Tyle to mnie wyszło całkowite koszty płyty z podbudowa, ale u mnie poszło 600 ton kruszywa na niwelacje spadku 110 cm, a podbudowa była poszerzona o 2 mety względem obrysu budynku i do tego z przyłączem wody ze studni drenażem i studnią chłonną, utwardzonym miejscem parkingowym oraz podjazdem i utwardzonym placykiem do podjazdu i zawracani ciężkich pojazdów jak gruchy. Do tego płyta budowana w piku cen

Moim zdaniem nie warto płyta w tej cenie o ile nie jesteś zmuszony warunkami gruntowymi.

@Toty - nie wiem skąd ta opinia o budowach ze nikt nie startuje, z moich obserwacji jest wręcz przeciwnie ci co się wstrzymywali będą budować bo widza ze już taniej nie będzie, jest po sezonie, a niewiele materiałów mocno potaniało poza stalą/OSB/EPS.
Sprzedawałem stemple, deski, resztki stali z mojej budowy to wyprzątnęli prawie wszystko i z ciekawości pytałem do czego im to i odpowiadali ze albo zaczęli budowę teraz na jesień albo gromadzą materiał bo startują na wiosnę. Zgodzę się z jednym iż kredyciarzy nie ma, budują ci co maja odłożenie min. 250-300K ( np czasowi pracownicy z UK/Norwegia/ Niemcy albo ci co odkładali i mieli z czego ) i chcą choćby SSO postawić za swoje, albo domki 70 m2 bez pozwolenia.

[piotr1991]

Też startuje w tym roku z budową i również kujawsko-pomorskie. Robię tradycyjne fundamenty, ława, ściany z bloczków.
Wykonawca wybrany na 90%. Cały SSO - 84k robocizna. Prawie jestem do niego przekonany z uwagi, że mam jednego wykonawcę od fundamentów po dach.
Druga opcja za 64k od fundamentów do wieńca, bez dachu.

Dlaczego płyta? Warunki glebowe masz takie że musisz iść w płytę czy po prostu się naczytałeś ? Jeśli koszty nie ograniczają to pewnie można i robić stan 0 za 100k. Ja kiedyś też chciałem płytę, ale teraz jest jak jest.

[piotr1991]

Zgodzę się z jednym iż kredyciarzy nie ma, budują ci co maja odłożenie min. 250-300K ( czasowi pracownicy z UK/Norwegia/ Niemcy) i chcą choćby SSO postawić za swoje, albo domki 70 m2 bez pozwolenia.

A ja nie do końca, sam na wiosnę będę startował z kredytem i mam kilku znajomych dookoła którzy niedawno wystartowali lub planują.

[irtherm]

A ja nie do końca, sam na wiosnę będę startował z kredytem i mam kilku znajomych dookoła którzy niedawno wystartowali lub planują.

Good4U i kto bogatemu zabroni ale ta hipoteka zapewne nie przy LTV 80%, a to co innego niż zarobki na poziomie 4k i LTV 90% co nie było precedensem.
Tym nie mniej sam potwierdzasz ze w narodzie jeszcze jest siła do budowania a tu wszyscy licza na spadki i ceny materiałów jak z 2020 a robocizny z 2016

[piotr1991]

Nie uważam się za bogatego, ale aktualna sytuacja finansowa pozwala mi tak zaplanować budżet, aby spokojnie pokryć aktualne wysokie raty kredytu które prędzej czy później MUSZĄ SPAŚĆ jak przy każdych takich zawirowaniach. Stres jest i to nie mały. Boję się, czy to co zakładam wystarczy, pewnie jak każdy. Każdy ma inną strefę komfortu. Ja na starcie mogę spać na samym materacu w pustym pokoju.

Fakt jest jeden, podjąłem decyzję, że zaczynam. Dobrze ująłeś ostatnie zdanie. Ja właśnie w 2030 nie chce być w gronie tych którzy będą liczyli na ceny materiałów i robocizny z 2023

[irtherm]

@piotr1991
Psychologia udowodnia że preferujemy otaczanie się ludźmi podobnymi do nas cechami, statusie i poglądmi.
Nie dziwi zatem fakt iż "sam na wiosnę będę startował z kredytem i mam kilku znajomych dookoła którzy niedawno wystartowali lub planują"
Nie oznacza to jednak że tak wygląda cały rynek jest wręcz przeciwnie potwierdzaj to statystki BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe

[piotr1991]

@piotr1991
Psychologia udowodnia że preferujemy otaczanie się ludźmi podobnymi do nas cechami, statusie i poglądmi.
Nie dziwi zatem fakt iż "sam na wiosnę będę startował z kredytem i mam kilku znajomych dookoła którzy niedawno wystartowali lub planują"
Nie oznacza to jednak że tak wygląda cały rynek jest wręcz przeciwnie potwierdzaj to statystki BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe

Nie uważam tak, mam różnych znajomych a po prostu wspomniałem o tym, że część z nich jest w podobnej sytuacji. Myślę, że większość ludzi na tym forum ma wśród rodziny/znajomych kogoś kto jest w trakcie budowy lub krótko po. Rozejrzyj się dookoła. Na obrzeżach mojej małej miejscowości z roku na rok powstaje coraz więcej domów, często ludzie +/- w moim wieku (30lat). Serio 90% z nich ma taki majątek i buduje bez kredytu ? Ja wątpię.

Prawda jest taka, że trzeba trochę zagłębić się w tematy finansowe/kredytowe bo na pierwszy rzut oka aktualne oferty odstraszają.

[zeusik6]

to co widzisz piotrze to domy z boomu taniej krechy z 2019-2021.

[Ratpaw]

Jak pytam jakiegoś instalatora o wycenę, to coraz częściej dowiaduję się, że przy okazji robi wykończeniówkę albo ma znajomego, który robi w tym. Wcześniej nie mogłem się doprosić o wizytę u mnie na budowie. Znajduję ulotki ofert od wykonawców w moim ogrodzeniu. Luzuje się, widać to gołym okiem. Jeszcze jadą rozpędem, ale wiadomo, że trzeba zadbać o ciągłość zleceń i stąd te zapytania do mnie. Poczekać, nie spieszyć się, dogadywać się na swoich​ warunkach, a ich, nie jak było do tej pory.

[KotNaDachu]

Byłabym ostrożna z czekaniem na nie wiadomo jakie obniżki. Za chwile wejdzie kolejny rzadowy program dopłat i budowy znow rusza. Do tego mamy sporą inflację, podwyżki płacy minimalnej, wysokie ceny energii itd Nikt nie będzie robił za pół darmo, co najwyżej o dobra ekipę będzie łatwiej. Ogarnięty szef ekipy zwolni w pierwszej kolejnosci najmniej wykwalifikowanych pracowników. Jakichs spektakularnych obniżek nie będzie, bo nikt nie będzie dokładał do roboty. Coś będzie można negocjować, ale bez przesady. Chyba, że ktoś celuje w "ekipy" zmontowane z partaczy i pracowników co do tej pory nosili cement na budowie, a nie znają się za bardzo na niczym, ani projektu nie potrafią poprawnie przeczytać itd Tylko potem zdziwienie, że różnica w poziomie posadzki w dwóch rogach domu to kilkanaście centymetrów, ściany nie trzymają pionu, a otwory są krzywe tak, że nie wiadomo jak okna montowac. No, ale było tanio

[Ratpaw]

Jaki rządowy program?

[KotNaDachu]

Ostatnio było głośno o dopłatach do kredytu na pierwsze mieszkanie, zdaje się, że nad tym pracuja. Idą wybory wiec pewnie coś z tym ruszą przed. Co do szczegółów się nie interesowałam, bo mnie nie dotyczy. Ale jak deweloperka ruszy to ruszy cały rynek materiałów i robocizny. Tak wiec teraz pewnie jest dobry moment na zaczynanie budowy, jeśli ktoś ma troche gotowki, bo mamy chwilowe spowolnienie. Nawet jeśli trzeba będzie dokończyć z kredytem to się opłaci, bo oprocentowanie ciągle jest około 2x niższe niż inflacja.