Działka z pozwoleniem intensywność zabudowy

[rania]

Zastanawiam się nad zakupem konkretniej działki z wydanym pozwoleniem na budowę. Wydane jest pozwolenie na dom z antresolą (jest duża pustka nad salonem, pokoje i łazienka na tej kondygnacji). W MPZP jest wyznaczona max. intensywność zabudowy 0,35. Projekt jest indywidualny i ten parametr jest wykorzystany na styk w projekcie.
Pytanie brzmi czy likwidując pustkę nad salonem zwiększę intensywność zabudowy i tym samym projekt nie będzie spełniał warunków?
Drugie pytanie, czy jest to zgodne z przepisami, że garaż położony niżej od poziomu terenu o schodek, nie liczy się do wskaźnika intensywności zabudowy?
Nie chciałabym kupić kota w worku i dowiedzieć się, że nie mogę wybudować tego projektu ani go przerobić wg własnych potrzeb.

[Mareks77]

Powierzchnia zabudowy ma się nijak do powierzchni użytkowej dlatego likwidacja owej pustki nie wpłynie na intensywność. Garaż obniżony jest liczony do całości zabudowy więc liczy się do określonej intensywności. Zmieniając konstrukcję projektu z wydanym pozwoleniem licz się z pewnymi ograniczeniami. Na określenie zmian jako istotne lub nie wpływ ma autor, konstruktor projektu.

[rania]

Dziękuję za odpowiedź. Właśnie dlatego zadałam pytanie tu na forum, bo węszę problemy. Jeśli nie będę mogła zabudować antresoli, to nie kupię działki, bo to dla mnie rzecz bardzo ważna (lęk wysokości). Działka ma trudny kształt i tworzenie innego projektu nie wchodzi w grę (tamten jest fajny poza antresolą). Obniżony garaż nie jest wliczony do intensywności, więc to jest błąd w projekcie?? Nie chcę się wpakować w kłopoty.

[Mareks77]

. Obniżony garaż nie jest wliczony do intensywności, więc to jest błąd w projekcie?? Nie chcę się wpakować w kłopoty.

Obniżony garaż i jego powierzchnia powinna się liczyć do intensywności zabudowy. Wyjątkiem jest tu garaż który jest cały posadowiony pod ziemią a na jego dach jest przysypany gruntem lub dach ponad gruntem jest tzw. zielonym dachem czyli jest tam ziemia i ogród lub trawa czyli stanowi powierzchnię biologicznie czynną. Ten temat wydaje mi się zatem podejrzany więc ze względu na późniejsze problemy z nadzorem budowlanym proszę albo dokładnie zorientować się co do owego garażu lub zamieścić szczegóły projektu.

Po drugie to likwidacja pustki o której wspominasz jest możliwa ale nie może to być przekształcone jako np. poddasze użytkowe i dodatkowa powierzchnia na wysokości antresoli, ponieważ do intensywności zabudowy liczony jest stosunek całkowitej powierzchni wszystkich kondygnacji do powierzchni działki.
Sama antresola o ile jest otwarta i nie zabudowana prawdopodobnie także nie jest wliczona do powierzchni zabudowy a zatem także do współczynnika intensywności.

[rania]

Właśnie tak miało być, pustka nad salonem miała być zabudowana stropem i zamiast tego miał być pokój, czyli dodatkowa powierzchnia użytkowa. Czyli w tym przypadku zwiększę intensywność i dom będzie zbudowany niezgodnie z mpzp??

Garaż jest zwykły w bryle, nad garażem są pokoje, więc nie jest posadowiony cały pod ziemią

[Mareks77]

Wskaźnik intensywności zabudowy to stosunek powierzchni całkowitej budynku (suma powierzchni wszystkich kondygnacji) mierzonych na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku do powierzchni działki terenu budowlanego.

Dlatego znakiem zapytania w projekcie jest otwarta antresola i zagłębiony garaż.

Proszę się skontaktować z autorem lub Biurem projektowym które jest autorem projektu. Tam dowiesz się więcej i jakie były powody takiej konstrukcji. Wskazany byłby także przez zakupem kontakt w sprawie projektu z inspektoratem budowlanym tak aby wydali wiążącą opinię co do zaliczania powierzchni przed i po zmianach.

[rania]

Definicja wskaźnika intensywności zabudowy jest mu znana i dostępna w internecie. Chodzi o jej interpretację.

Dlatego znakiem zapytania w projekcie jest otwarta antresola i zagłębiony garaż

Tak, właśnie o to pytam w tym poście, czy ktoś zna odpowiedzi na te pytania. Niemniej jednak dziękuję za udzielone odpowiedzi.
Oczywiście skontaktuję się ponownie z projektantem, na razie usłyszałam że można zmienić konstrukcję, ale dopiero teraz sama odkryłam, że może być problem z przekroczonym wskaźnikiem.

[Mareks77]

Co autor projektu miał na myśli lub jak zinterpretował projekt nadzór budowlany wydając pozwolenie na budowę na forum raczej nie usłyszysz.
To jest pytanie do tych dwóch instytucji.

Pozwolenie na budowę zostało wydane więc bez zmian w projekcie możliwość budowy jest.

Czy pozwolenie zostało wydane po znajomości lub projekt budowlany zawiera rozwiązania będące na pograniczu zgodności z przepisami tego nie wiemy ale z Twojego opisu możemy się domyślać że coś jest nie tak.
Stąd też moja rada aby przed zakupem zgłębić te dwa tematy u źródła.

[Lew2]

Pojęcie wskaźnika intensywności zabudowy (w skrócie WIZ) jest definiowane w MPZP, czyli jest to definicja lokalna i w każdym MPZP może być inna. W moim jest zdefiniowany w ten sposób:


12) powierzchni całkowitej kondygnacji – należy przez to rozumieć powierzchnię mierzoną po zewnętrznym obrysie rzutu budynku na teren z uwzględnieniem tynków, okładzin, balustrad i balkonów;
13) powierzchni całkowitej budynku – należy przez to rozumieć sumę powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji nadziemnych budynku;
14) powierzchni całkowitej zabudowy – należy przez to rozumieć sumę powierzchni całkowitych budynków w obrębie działki budowlanej objętej projektem zagospodarowania terenu do decyzji administracyjnej albo zgłoszeniem;
15) wskaźniku intensywności zabudowy – należy przez to rozumieć parametr, wyrażony jako udział powierzchni całkowitej zabudowy w powierzchni terenu działki budowlanej objętej projektem zagospodarowania terenu do decyzji administracyjnej albo zgłoszeniem;


A jak jest zdefiniowany u Ciebie?

Obniżony garaż i jego powierzchnia powinna się liczyć do intensywności zabudowy. Wyjątkiem jest tu garaż który jest cały posadowiony pod ziemią a na jego dach jest przysypany gruntem lub dach ponad gruntem jest tzw. zielonym dachem czyli jest tam ziemia i ogród lub trawa czyli stanowi powierzchnię biologicznie czynną.

Trochę dyskusja w ciemno, bo nie wiemy jak jest zdefiniowany WIZ w tym przypadku. Ale załóżmy, że jest zdefiniowany tak jak u mnie, czyli że liczymy tylko kondygnacje nadziemne. Pojęcie kondygnacji podziemnej jest zdefiniowane w WT § 3 pkt. 17:
kondygnacji podziemnej – należy przez to rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację;


Czyli co najmniej połowa i w świetle. Oznacza to, że jeżeli przynajmniej jedna ściana garażu jest zagłębiona co najmniej do połowy to jest to kondygnacja podziemna. Przepis ten został wprowadzony, kiedy zmieniano Warunki Techniczne w 2018 roku i jak było mówione w mediach, aby ułatwić inwestycje w terenach górskich. Z mojego doświadczenia: złożyłem wniosek o Pozwolenie na Budowę pod koniec 2017 roku, ale mój architekt specjalnie wycofał go i złożył na nowo w styczniu 2018 roku, aby mój garaż stał się kondygnacją podziemną (i z wielu jeszcze innych ułatwień wprowadzonych od 2018 roku, ale to w innych wątkach). No i pytanie kiedy było złożone to pozwolenie na budowę?

Co autor projektu miał na myśli lub jak zinterpretował projekt nadzór budowlany wydając pozwolenie na budowę na forum raczej nie usłyszysz.
To jest pytanie do tych dwóch instytucji.

W normalnym trybie nadzór budowlany nie zajmuje się wydawaniem pozwoleń na budowę (chyba że jest prowadzone postępowanie naprawcze).

Pozwolenie na budowę zostało wydane więc bez zmian w projekcie możliwość budowy jest.

Co i tak nie chroni przed rozbiórką, jeśli projekt zawiera wady.

[Mareks77]

W normalnym trybie nadzór budowlany nie zajmuje się wydawaniem pozwoleń na budowę (chyba że jest prowadzone postępowanie naprawcze).

.

Fakt podpisuje się Prezydent, Wójt lub Starosta a czy w danym rejonie decyzję podejmuje Wydział architektury i urbanistyki czy PINB tego nie wiadomo.

Co i tak nie chroni przed rozbiórką, jeśli projekt zawiera wady.

Myślę że wady zostały by wykryte na etapie postępowania, natomiast na pewno są znaki zapytania stąd też wyraziłem opinię aby pytająca przed zakupem zgłębiła owe tematy.

[rania]

Definicja z MPZP
Intensywność zabudowy – jest to wskaźnik wyrażający stosunek powierzchni całkowitej, mierzonej po zewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych, wszystkich kondygnacji nadziemnych budynków znajdujących się na danej działce budowlanej, do powierzchni działki budowlanej; przy czym za kondygnację nadziemną , do obliczeń intensywności zabudowy, należy przyjąć każdą kondygnację lub jej część , której poziom podłogi znajduje się w poziomie lub powyżej poziomu przylegającego, projektowanego lub urządzonego terenu.

Z definicji wynika że garaż zagłębiony nawet o schodek nie jest liczony do intensywności, dobrze rozumuję?
Nie wiedziałam, że w definicja jest płynna i że w każdym mpzp te pojęcia mogą być różne.

[rania]

Idąc za definicją, powierzchnię poddasza liczy się po obrysie zewnętrznym elewacji, bez względu na to czy strop sięga do wszystkich ścian czy wisi jako antresola. Znów nie wiem czy moja interpretacja jest dobra. Jeśli tak to dodanie stropu zamiast pustki nad salonem nie wpłynęłoby na wskaźnik intensywności.

[humidorek]

Skoro masz w MPZP definicję to super, od tego trzeba było zacząć. Jest ona sprzeczna z definicjami w prawie ogólnym, ale w tym przypadku różnica jest na Twoję korzyść, wiec taka obowiązuje. Czyli zagłębionego garażu nie wliczasz. Antresola jest częścią kondygnacji, choć samodzielną kondygnacją nie jest, tu nie wiem, czy ona wchodzi w skład kondygnacji poniżej niej, czy należy ją dodać... Zadałbym oficjalne pytanie w urzędzie miasta/gminy który uchwalał Plan Miejscowy.

[Mareks77]

Tak czy inaczej budował bym taki projekt z duszą na ramieniu aby ewentualna kontrola PINB nie miała innego zdania.

[rania]

Tak, nadal mam pewne wątpliwości. Kolejna rzecz w projekcie to "poddasze użytkowe", które wygląda zupełnie jak piętro ( w warunkach tylko poddasze jest dopuszczone). Projekt jest naprawdę piękny, architekt bardzo się postarał, aby "upchnąć" wszystkie rozwiązania interpretując przepisy na korzyść. Dom ma być wpasowany w działkę co do centymetra
Chylę czoła. Ale nie wiem czy to nie jest dla mnie zbyt wiele.

[humidorek]

Skoro jest dopuszczone poddasze (bez dodatku, że "nieużytkowe") to każde jest dopuszczone, wiec też użytkowe.

[Mareks77]

Prawo budowlane nie podaje konkretnej definicji tego, czym jest poddasze użytkowe, ale przyjmuje się, że jest to kondygnacja nadziemna zawarta między najwyżej położonym stropem a dachem budynku

Pod pojęciem piętra należy rozumieć kondygnację budynku nad parterem lub nad inną kondygnacją, przy czym za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m.

[Lew2]

Definicja z MPZP
Z definicji wynika że garaż zagłębiony nawet o schodek nie jest liczony do intensywności, dobrze rozumuję?
Nie wiedziałam, że w definicja jest płynna i że w każdym MPZP te pojęcia mogą być różne.

Tak. Prawo Budowlane, ani WT nie definiuje WIZ, natomiast art. 15 ust. 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym definiuje WIZ, ale delegując definicję powierzchni całkowitej zabudowy do prawa miejscowego: WZiZT lub MPZP (w Twoim przypadku).

Tak czy inaczej budował bym taki projekt z duszą na ramieniu aby ewentualna kontrola PINB nie miała innego zdania.

Projekt albo spełnia przepisy, albo nie spełnia. Jeżeli spełnia, to nikt nie ma prawa go podważyć. A przecież umiesz czytać po polsku i jeśli napisano jak wygląda definicja WIZ, to się do niej dostosowujesz. Nie może PINB działać w oparciu o widzimisię inspektora, a jakby coś to jest nad nim WINB i WSA.