wąska działka - budynek na granicy?

[Możej]

Witam

Mam 3 pytania z zakresu interpretacji warunków technicznych i prawa budowlanego.

Chcę postawić na działce budynek usługowy. Działka jest nietypowa – ma nieregularny kształt, jest wąska (w najszerszym miejscu 10,2m), dodatkowo linie zabudowy bardzo ograniczają możliwości zabudowy. Dziś stoi na niej parterowy budynek z poddaszem nieużytkowym, który miałby ulec rozbiórce. Działka sąsiaduje z drogami KDD i dwoma działkami budowlanymi. Na działce „sąsiad 1” stoi budynek ze ścianą na granicy. Działka „sąsiad 2” stoi pusta.

Po zrobieniu szkicu zdolności zabudowy wyszło na to, że praktycznie nie da się postawić na działce budynku. Sprawę zmieniłaby możliwość postawienia budynku na granicy z działkami „sąsiad 1” i „sąsiad 2”, stąd pytania:

1.Czy mogę się powołać na § 12 ust. 3 pkt. 2 warunków technicznych, który brzmi:

3. Sytuowanie ściany budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:
1) wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
2) nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki

Czy decyzję o tym czy mogę postawić budynek na granicy podejmuje urzędnik wydz. architektury, czy musi też na to wyrazić zgodę sąsiad?

2. Jeśli na pytanie z pkt. 1 odpowiedź brzmi NIE to czy mogę nadbudować stojący już na działce budynek z ominięciem war. techn. mówiących o minimalnej odległości od granicy 3m? Tzn. czy mogę go nadbudować po obrysie parteru (przy granicy).

3. Co z przesłanianiem? Wg MPZP budynek może mieć max 10m do kalenicy. Czy sąsiedzi mogą się odwoływać od ew. pozwolenia na budowę?

Szkic zdolności zabudowy:


A tak chciałbym by to wyglądało:


Pozdrawiam,
Możej

[dusia2006]

a co na to mpzp? czy mogą byc usługi? przeczytaj ustalenia ogólne planu i szczegółowe dla tego terenu

Czy decyzję o tym czy mogę postawić budynek na granicy podejmuje urzędnik wydz. architektury, czy musi też na to wyrazić zgodę sąsiad?

starostwo wydaje decyzję wyłącznie na podstawie ustaleń mpzp, bez interpretacji

[Możej]

MPZP czytałem z 10 razy, byłem nawet w wydziale planowania przestrzennego z paroma pytaniami. Nie rozmawiałem na temat postawienia budynku na granicy, bo dopiero teraz znalazłem ten zapis w warunkach technicznych. Poza tym, panie urbanistki nie sprawiały wrażenia fachowców z przepisów. Główne moje pytanie brzmi: czy jest szansa, że dostanę pozwolenie na budowę na granicy ze względu na wąską działkę?

[dusia2006]

przeczytaj tu

[Możej]

Dzięki. Wygląda na to, że jest szansa.

Niestety, przepisy nie precyzują, jakie rozmiary działki nie pozwalają na zachowanie standardowej odległości. Jest to kryterium płynne, dlatego możliwość uzyskania pozwolenia na usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub przy granicy będzie zależała od uznania urzędnika. Dla jednego zbliżenie budynku do granicy będzie uzasadnione na działce o szerokości nie większej niż 10 m, dla innego nawet działka o szerokości 20 m może się okazać zbyt wąska.

Czyli wszystko zależy od urzędnika. Będę musiał się przejść do urzędu

[dusia2006]

ale tam jest dom na sąsiedniej działce - w ostrej a na drugiej działce pusto
Nie piszesz, więc myślę że w planie ten teren jest pewnie pod funkcję mieszkaniową, w ustaleniach nie ma minimalnej pow. działki? jeśli nie, to patrz tylko pod jakimi warunkami Twój dom może być w ostrej granicy

a w sytuacji niejednoznacznych (budzących wątpliwości) ustaleń planu można wystąpić /na piśmie/ do starostwa o wiążącą wykładnię ustaleń planu dla tego fragmentu /jednostki urbanistycznej/, tak radzą sędziowie z NSA i tak byłoby najprościej

[Możej]

W planie ta działka jest pod mieszkaniówkę z usługami uzupełniającymi. Zrobię budynek z jednym mieszkaniem + usługi, przy czym w mieszkaniu też będzie biuro. Wg MPZP minimalna pow. działek na terenach niezabudowanych 600 mkw - ta działka ma 367 mkw, ale stoi na niej już budynek, więc jest zabudowana. W takiej sytuacji wystąpię o pozwolenie na budowę i rozbiórkę jednocześnie.

[dusia2006]

i tego się obawiałam
bo jak rozbierzesz budynek to będą cię obowiązywały zasady/ustalenia wg planu i czy wtedy dostaniesz PnB jak podstawowy warunek nie jest spełniony czyli pow. działki? nie wiem....
przebudowa, rozbudowa jak najbardziej, jeśli plan pozwala,
jeśli nie ma zbyt wielu ustaleń dla terenu/działki/ to odległości wg rozporządzenia

i usługi do 30% powierzchni, chyba że w planie coś jest na ten temat
-----------
i sprawdź w ustaleniach czy masz zjazd z tej drogi na działkę/obsługa komunikacyjna

[Możej]

Tą powierzchnią minimalną akurat najmniej się martwię - można zrobić nadbudowę, przebudowę, adaptację... jest parę opcji. Dzięki za pomoc.

[dusia2006]

nadbudowę, przebudowę, adaptację...

parametry wg ustaleń planu - l.kondygnacji. szer. frontu, dachy, pow. biologicznie czynna itd

bardzo proszę...chociaż pewnie nie rozwiałam Twoich wątpliwości

[Możej]

Wątpliwości rozwieje urzędnik wydz. arch., do którego udam się w następnym tygodniu. Pozdrawiam!

[aglig]

Ja tam widzę inny problem; miejsca parkingowe ( dla usług muszą mieć określoną wielkość patrz MPZP) i nne utwardzenia terenu a powierzchnia biologicznie czynna.

[dusia2006]

ja tam jeszcze widzę obowiązującą linię zabudowy

[Możej]

Co do linii zabudowy to błąd w rysunku - powinny być trójkąciki bez wypełnienia, bo tam jest nieprzekraczalna linia zabudowy, a nie obowiązująca. Już poprawiłem i podmieniłem rysunek w załączniku.

Jeśli chodzi o miejsca parkingowe to bardzo słuszna uwaga - kompletnie o tym zapomniałem. Będzie z tym problem - wg MPZP potrzebne są 3 miejsca (1 + 2 na usługi). W związku z tym mam kolejne pytanie:

Wg war. tech. odległość miejsc postojowych od okien musi być 7 m - w przypadku 4 stanowisk włącznie. Czy ta odległość jest inna jak tych miejsc jest mniej, np. 3 ?

I jeszcze jedno - kiedyś było tak, że do 3 stanowisk można było umieszczać na granicy z działką budowlaną. Teraz to się chyba zmieniło i muszą być 3m, racja?

[Możej]

Odgrzewam temat, ponieważ mam ciągle wątpliwości odnośnie odległości miejsc postojowych od granicy działki i okien pomieszczeń. W warunkach technicznych jest tak:

Odległość wydzielonych miejsc postojowych (...) od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi (...) nie może być mniejsza niż:
1) 7 m - w przypadku 4 stanowisk włącznie (...)

oraz

Odległość wydzielonych miejsc postojowych lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 3 m - w przypadku 4 stanowisk włącznie (...)

Czy w przypadku 1, 2 lub 3 miejsc postojowych można je umiejscowić przy oknach i przy granicy?

I jeszcze jedna sprawa - podobno można mierzyć odległość od okien nie w poziomie, tylko po skosie - tak jak na rysunku:



Czy rzeczywiście jest to zgodne z prawem?

[Możej]

Czy w przypadku 1, 2 lub 3 miejsc postojowych można je umiejscowić przy oknach i przy granicy?

Sam sobie odpowiem, bo dziś weszły w życie znowelizowane Warunki Techniczne i teraz brzmią tak:

§ 19. Odległość wydzielonych miejsc postojowych (...) od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi (...) nie może być mniejsza niż:

1) 7 m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie

Co do drugiej sprawy to nadal nie wiem, czy można mierzyć odległość od okien nie w poziomie, tylko po skosie - tak jak na rysunku:



Chętnie poznam opinię specjalistów.

[sSiwy12]

Nowela WT (obowiazujaca)

§ 9.3. Okreslone w rozporzadzeniu odległosci budynków od innych budynków, urzadzen budowlanych lub granicy działki budowlanej mierzy sie w poziomie w miejscu ich najmniejszego oddalenia.

[Możej]

Ok, ale miejsca postojowe nie zaliczają się chyba do żadnych z ww elementów (budynek, urządzenie budowlane, granica).

[sSiwy12]

PB

Art. 3.
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
9) urządzeniach budowlanych – należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki;

[Możej]

Dzięki wielkie! Teraz mnie przekonałeś