Dzielić teraz czy nie?

[prokopek]

Witam

Brat teściowej ma ponad hektar działki na której jeszcze w tym roku rosło zboże. Teraz chcemy od niego kupić kawałek tego pola, żeby w przyszłości wybudować na nim dom.
Działka jest rolna, gmina nie ma planu zagospodarowania. Ma dostęp do drogi gminnej, na działce po drugiej stronie drogi stoi dom, więc z podłączeniem prądu też raczej nie będzie problemu.



Interesuje nas z tej działki powyżej jakieś 15-20 arów, ale dowiedzieliśmy się w Urzędzie, że teraz zmieniły im się przepisy i działka budowlana musi mieć 30 arów.

Moje pytanie to czy powinniśmy najpierw podzielić działkę (na 30 arowe kawałki) a dopiero potem wziąć się za przekształcanie w budowlaną, czy lepiej dostać Warunki Zabudowy dla całości, potem ją podzielić i wyłączyć z działalności rolnej.

Jak to jest z tą minimalną wielkością - 30 arów to całkiem sporo, czy może da się wyłączyć tylko te nasze 15-20 arów?

Czy Warunki Zabudowy obowiązują dokładnie dla jednej całej działki, a dla jej składowych po podzieleniu będą już inne i trzeba będzie załatwiać wszystko od nowa?

Pozdrowienia


PS. Aha, w starostwie mapki mam już zamówione będą na poniedziałek, Energetyka też czeka tylko na mapkę, ale podobno nie będzie problemu, projekt mamy wybrany.

[aneska]

... a może spróbuj wystąpić o warunki zabudowy dla budynku w zabudowie zagrodowej (siedlisko). wtedy nie trzeba zmieniać przeznaczenia gruntu. jest sąsiedztwo a więc nie musisz być właścicielem gruntu o wielkości średniego gospodarstwa w gminie. spróbuj pójść tym tropem i nie daj się zbyć urzędnikom
pzdr
A.

[prokopek]

Aneska, dzięki za superszybką odpowiedź

A czy w takim wypadku powinienem złożyć dwa wnioski o warunki zabudowy: jeden dla domu jednorodzinnego a drugi dla zabudowy zagrodowej?

Nigdzie nie znalazłem dokładnej definicji zab. zagrodowej, ale podejrzewam też, że zabudowa zagrodowa wiąże się z innymi obostrzeniami, np. jakieś wykształcenie rolnicze, czy określona ilość ziemi?

Pozdrawiam

[aneska]

po prostu skaładasz wniosek o warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej. może być z bud. gospodarczym, albo garażem, albo z wiatą, ale nie koniecznie. nic nie musisz wyłacząć, odralniać, itp.
są dwa sposoby wydawania takich warunków w zależności, czy jest sąsiedzwo (zabudowa mieszkalna w pobliżu), czy takowej nie ma. jeśli jest - nie ma obostrzeń jeśli chodzi o areł gruntów. jeśli sąsiedztwa nie ma - musisz posiadać (bądź dzierżawić) grunty rolne o powierzchni średniego gospodarstwa w gminie.
ponieważ nie znam szczegółowych warunków, jakie u ciebie występują, musisz powalczyć w gminie i jak wspomniałam wcześniej - nie dać się zbyć.

[prokopek]

Mam jeszcze jedno pytanie,
w takim razie wszystko zależy od gminy, czy uzna sąsiedztwo,
tzn. czy będą zdania, że budynek który stoi na działce obok (na mapce widać) w odległości 70 m. sąsiaduje z działką czy nie? Dobrze rozumiem?

Za te podpowiedzi to już kawa murowana

pozdrowienia

[aneska]

gmina nie może traktować sprawy uznaniowo.
sąsiedztwo po prostu jest.
tu istotne są przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

...ostanio mój inwestor otrzymał wz dla zabudowy zagrodowej, gdzie najbliższe sąsiedztwo znajdowało się ok. 300 m.

tak więc walcz

...a kawę i owszem lubię

pzdr.
A.

ps. chętnie dowiem się, co dalej w twoje sprawie.
pzdr.

[prokopek]

Uwielbiam to forum

Więc tak: mapki będą w przyszłym tygodniu, potem papierek z Zakładu Energetycznego i wreszcie wniosek do gminy o WZ z zabudową.

Jeszcze raz dzięki za pomoc

Pozdrawiam

[aneska]

poczekaj poczekaj
czy do ZE, wnioskując o przyłączenie, nie powinieneś posiadać już wz-tki?

[prokopek]

Gmina chce promesę, że ZE jest w stanie dociągnąć 80 metrów kabla ze słupa sąsiadów, bez tego podobno nie wydadzą Warunków Zabudowy.

[aneska]

czyli zapewnienie
co prawda żąda tego bez jakichkolwiek podstaw prawnych...
no trudno.

życzę powodzenia

pzdr.
A.

[prokopek]

Podpowiedz mi jeszcze:
dopiero po uzyskaniu WZ powinniśmy dzielić działkę? I czy w takim razie WZ dalej będą aktualne?

[oskar0259]

Ładna działeczka . Pamiętaj o tym że (i nie zrażaj się):
1) gdyby gmina nie chciała dać Ci WZ to może nie dać . W woelu gminach pokutuje jeszcze stara interpretacja ministerstwa infrastruktury, że sąsiedztwo domu za drogą to żadne sąsiedztwo. Ale pociesz się: jeśli gmina tak zrobi, to zapewne "odwojujesz" swoje w SKO, które zastosuje już nowszą interpretację ustawowych zapisów o sąsiedztwie.
2) z wielkości areału na mapie wychodzi mi, że jest to teren rolny, a dom powyżej to zagroda rolnicza? Mam rację? Gmina może uprzeć się, że na tym terenie można zlokalizować tylko zagrodę, bo tylko takie jest sąsiedztwo (nie ma domów jednorodzinnych, a Twoja zabudowa musi być "podobna" do istniejącej). W tym kierunku zdaje mi się już idzie, skoro proponują wstępnie podział na działki po 3000 m kw.
3) projektując podział dużej działki pamiętaj o szerokości frontu każdej nowej działki. Odległość od najbliższych (w Twoim przypadku jedynych) zabudowań od każdej z nich nie powinna być większa niż 3 krotność frontu. Gdy będzie większa, WZ możesz nie otrzymać. Co do tych 300 m odległości. Jeśli front działki pod WZ był długi, np. 100 m, to i odległość od najbliższych zabudowań mogła być 300 m, ale jesli front ma 20 m, to odległość kurczy się do 60 m...
4) nie musisz ograniczać się do złożenia jednego wniosku. Możesz złożyć dwa: na budowę zagrody i na budowę domu (lub domów) jednorodzinnego z podziałem na kilka działek (lepiej, żeby drugi wniosek złożył ktoś inny, np. ktoś z rodziny - nie musi mieć żadnych praw do działki).

[oskar0259]

Na działki mniejsze niż 3000 m kw. przez uzyskaniem WZ na pewno nie podzielisz.
Musi być jakaś podstawa do podziału - najczęściej są nią zapisy MPZP, a jeśli go nie ma - to tylko WZ.

[prokopek]

Dom powyżej to dom jednorodzinny z dobudowanym garażem, ale na jakiej zasadzie tam stoi to nie wiem. Kilka działek dalej (góra 500metrów) powstaje osiedle domków jednorodzinnych, z działkami, co dziwne, 12-15 arowymi...

Czy dobrze rozumiem, że po podziale najlepiej jakby działka miała 20-25 metrów frontu wtedy, jej 3krotność sięgnęłaby do domu sąsiada, oddalonego o 75m.

Ciągle nie wiem czy działki podzielone dziedziczą warunki zabudowy? Czy trzeba robić nowe?

[oskar0259]

Dom powyżej to dom jednorodzinny z dobudowanym garażem, ale na jakiej zasadzie tam stoi to nie wiem. Kilka działek dalej (góra 500metrów) powstaje osiedle domków jednorodzinnych, z działkami, co dziwne, 12-15 arowymi...

W porządku, nie powinni pchać Cię w kierunku budownictwa zagrodowego, ale na małe działki mogą nie zgodzić się (bo wokół wydaje się, że są same duże, dużo wieksze niż 3000 m kw.). Coć z drugiej strony skąd masz pewność, że ten dom z garażem to nie "zagroda", bo np. właściciel działki inaczej nie dostałby WZ (jeśli budynek jest nowy. Sporo forumowiczów mieszka w "zagrodach" składających się z domu i garażu (nawet wbudowanego) - bo nie mieli innych mozliwości dostania PnB.

Czy dobrze rozumiem, że po podziale najlepiej jakby działka miała 20-25 metrów frontu wtedy, jej 3krotność sięgnęłaby do domu sąsiada, oddalonego o 75m.

O takim froncie, żeby obszar analizowany w promieniu 3 "frontów" od każdej projektowanej działki, na którą chciałbyś uzyskać WZ, sięgał domu. W ustawie pisze, że może być większa odległość, ale gminy (i w orzecznictwie) przyjmują z reguły, że sąsiedztwa nie można szukać w nieskończoność (rozszerzając obszar analizowany) tak więc przyjmij 3 długości frontu.


Ciągle nie wiem czy działki podzielone dziedziczą warunki zabudowy? Czy trzeba robić nowe?

Na pewno nie "dziedziczą".

[prokopek]

Dzięki Oskar0259,

w mojej głowie rodzi się coraz więcej wątpliwości, a rozwiać je może dopiero decyzja o warunkach zabudowy.
Póki co w starostwie mapki do odebrania w poniedziałek, potem od razu kopia do ZE, a oryginały do gminy z wnioskiem.

Czy najpierw powinniśmy wystąpić o WZ dla całej działki z 1 domkiem, potem ją podzielić i znowu wystąpić o WZ dla małej działki?

Czy lepiej wystąpić o WZ dla dużej działki np z 3 domami, potem podzielić i znowu WZ ale już powinno być jakby lżej.

A może teraz podzielić (ale nie wiemy czy tam coś można wybudować)

pozdrowienia

[prokopek]

Sprawa trochę się przejaśniła.
Okazuje się że wcześniej jak był MPZP dla tej działki, to była przeznaczona pod zabudowę.

Dzisiaj byliśmy w Urzędzie Gminy, ale pan od Gospodarki Przestrzennej jest na urlopie czyli nowe wieści dopiero za 2 tygodnie. Póki co to dalej mamy parę dylematów.

Jak w większości gmin przy podziale działki rolnej powstała musi mieć przeważnie 3000m2. Nam wystarczy spokojnie połowa z tego, teraz podpowiedzcie proszę co zrobić dalej po otrzymaniu WZ i czy taki scenariusz będzie ok:

1. Dostajemy WZ czyli potwierdzenie że tam można postawić domek.
2. Kolejny ruch to sprawa dla geodetów i podział działki, na dwie: naszą 30 arów i pozostałą 70arów.
3. Kupujemy od wuja naszą 30-arową działkę rolną.
4. Wyłączamy z produkcji i odrolniamy 500m2 (bo za darmo).
5. Dalej mamy działkę rolną, więc połowę odsprzedajmy znowu wujkowi, niech sobie sieje.

[oskar0259]

5. Dalej mamy działkę rolną, więc połowę odsprzedajmy znowu wujkowi, niech sobie sieje.

Hmmm, plan jak plan. Tylko jak zamierzasz podzielić działkę 0.3000 ha? Tzn. kto i na jakiej podstawie tak podzieli działkę rolną?

Jeśli nie będziesz miał w WZ, że możesz podzielić na działki mniejsze niż 0,3000 ha, to nie podzielisz. I sprytny plan weźmie w łeb.

[prokopek]

a może jeszcze w ten sposób:

mamy WZ dla odrysowanej części działki, tych załóżmy 15 arów, potem podpisujemy z wujkiem umowę przedwstępną na te 1500 m2. Wujek stara się o pozwolenie na budowę i wylewa fundamenty.
A potem sporządzamy umowę warunkową (w związku z pierwokupem przez ANR) na sprzedaż działki z pozwoleniem na budowę i lecimy dalej z budową.

Kurcze, Oskar a co Ty byś mi poradził?

[oskar0259]

To już bardziej trzyma się kupy, ale wyjaśnij, na jakiej podstawie wujek dostanie pozwolenie?
Umowy przedwstępnej? Nigdy.
Nie kombinuj.
Jeśli chcesz sprzedać kawałek działki nadającej się pod zabudowę, wystąp o WZ na dwa budynki (swój i na sprzedaż).
I zawierającej zapis o tym, na jakiej wielkości działkach mają one powstać. Wtedy dopiero podzielisz.
Przeczytaj art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i powiąż ze sobą te dwa przepisy.
Przyjemniej lektury!