Kupno działki na kredyt - podsumowanie

[Sławomir Zając]

Witam.

W związku z tym, że planuję od dłuższego czasu kupno działki i budowę własnego M4 czytam poradniki, czytam informacje na forum, pytam, szukam informacji w internecie i wydaje mi się, że za dużo zebrałem informacji - stąd lekki mętlik w głowie.
Chciałbym z Waszą pomocą zebrać informacje dotyczące kupna działki w całość tak - aby po dodatkowej redakcji - służyły kolejnym pokoleniom forumowiczów

Uwaga - kolorem ciemnoczerwonym umieszczam moje komentarze.



Pierwszy krok to oczywiście wybór działki. Wybór działki zależy oczywiście od nas, każdy ma inne wymagania i każdy zwraca uwagę na coś innego.
Polecam przeczytanie tego wątku: http://forum.muratordom.pl/viewtopic.php?t=36978 gdzie wyczerpująco opisane są kryteria wyboru działki.

Załóżmy, że mamy wybraną działkę i wszystko wygląda w porządku. Sprzedawca chwali działkę, jesteśmy zdecydowani na zakup. Jakie powinniśmy podjąć kroki?

Po pierwsze prosimy sprzedającego o pokazanie odpisu księgi wieczystej i wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O tym więcej za chwilę.
Jeżeli sprzedający nie ma takiego odpisu lub nie chce go pokazać lub ma tylko ksero - cóż, najbezpieczniej jest uzyskać obie rzeczy samodzielnie.

Księga wieczysta.

Księgę wieczystą prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Więcej informacji na jej temat: http://pl.wikipedia.org/wiki/Księga_wieczysta
Księgę uzyskujemy najczęściej do zweryfikowania
w Sądzie Rejonowym. Składamy wniosek o uzyskanie odpisu zwykłego księgi wieczystej (szablony wniosków są dostępne w sądzie, nie wiem czy we wszystkich), płacimy 30 zł i jeżeli jest prowadzony elektroniczny spis ksiąg wieczystych po kilkunastu minutach uzyskujemy odpis.
Odpis zupełny nie jest nam potrzebny.

Parę uwag:
- Czytamy dokładnie całą księgę. Jeżeli czegoś nie wiemy - pytamy kogoś kto wie, warto nawet zwrócić się do prawnika. Samo czytanie księgi nie jest trudne, ale przy tak poważnym zakupie z założenia warto prosić o pomoc. Jeżeli coś wyda Ci się podejrzane lub czegoś nie rozumiesz - pytaj.
- Szczególną uwagę zwracamy na to kto jest właścicielem działki (dział II), czy są jakieś roszczenia (dział III) i czy jest hipoteka (dział IV). No właśnie, szczególną uwagę zwracamy na wszystko Oczywiście najlepiej by nie było żadnych wpisów w dziale III i IV, czyli po prostu pod daną nazwą działu powinien widnieć zapis "Brak wpisu"
- Skan przykładowej księgi wieczystej wraz z opisem jest pod tym linkiem http://nieruchomosci.wieszjak.pl/ksi...wieczysta.html
- Nie zwracamy uwagi na zawarte w odpisie księgi wieczystej sformułowania: "sposób korzystania - grunty orne" lub "pastwiska trwałe" czy "łąki trwałe". O tym czy działka jest budowlana czy nie mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.


Plan zagospodarowania przestrzennego

Opisuje m.in. jakie jest przeznaczenie działki (budowlana, rolna etc.)
Przykładowy plan wygląda tak: http://as-hajto.pl/uploads/images/do...ania_teren.gif
Odpis z miejscowego planu uzyskuje się w danej gminie. Koszt zależy od liczby stron planu, średnio wynosi ok. 200 zł. Aby uzyskać odpis, składamy wniosek do gminy, czas oczekiwania od paru dni do paru tygodni, w zależności od gminy.



Jeżeli sprzedający nie ma odpisu księgi wieczystej lub odpis jest starszy niż ok. 3 miesiące, bezpiecznie jest uzyskać nowy odpis. Koszt niewielki (30zł). Odpis - o ile jest prowadzony elektroniczny spis dokumentów - można uzyskać w każdym miejscu w kraju.

Jeżeli sprzedający nie ma wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jest starszy niż rok - także powinniśmy uzyskać nowy odpis.

Dlaczego księga wieczysta może być młodsza od miejscowego planu? Otóż wpisy w księdze wieczystej mogą być dokonywane często. Działka w ciągu paru tygodni może zmienić właściciela, może zostać ustanowiona hipoteka etc. Dlatego ważne jest by mieć w miarę nowy odpis. W związku z łatwością dokonywania wpisów, podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży u notariusza powinniśmy dla swojego bezpieczeństwa otrzymać wpis aktualny na dzień podpisywania umowy - ale o tym później.

W miejscowym planie zawarte są rzeczy w miarę stałe - zmiana przeznaczenia działki to jest kwestia paru miesięcy, często wiąże się ze zmianą uchwały w danej gminie. W związku z tym miejscowy plan może być starszy chociaż najlepiej by nie było starszy niż rok.


Ok, mamy odpisy i wypisy, jesteśmy po konsultacjach, negocjacjach - co dalej?

Jeżeli bierzemy działkę na kredyt, podpisujemy umowę przedwstępną kupna-sprzedaży. Dlaczego? Po pierwsze umowa służy do "rezerwacji" działki. Po drugie jest potrzebna bankowi do tego, aby rozpatrzył Twój wniosek kredytowy. Schemat jest następnujący: podpisanie umowy przedwstępnej -> zaniesienie dokumentów do banku -> uzyskanie wniosku o przyznanie kredytu -> podpisanie umowy kupna sprzedaży (akt notarialny)

Umowę przedwstępną można zrobić na dwa sposoby.

- Umowa w formie cywilno-prawnej. Najczęściej spotykana umowa. Bierzemy wzór z internetu, ew. konsultujemy z prawnikiem, wpisujemy dane kupującego i sprzedającego, podpisujemy. Ważne - na umowach ZAWSZE podpisujemy się pełnym imieniem i nazwiskiem na KAŻDEJ stronie! Parafki są bardzo niebezpieczne i łatwe do podrobienia. Nigdy nie wiemy z jakim typem człowieka podpisujemy umowę. Lepiej sobie wyrobić taki nawyk, niezależnie czy jest to umowa kupna-sprzedaży działki czy umowa na używanie internetu.

Jest to szybsza i tańsza opcja niż podpisanie aktu notarialnego. Wada to zmniejszone bezpieczeństwo (o tym za chwiłę)

- Umowa w formie aktu notarialnego. Wymaga obecności notariusza. Jest to droższa i wolniejsza opcja - jesteśmy zależni od wolnych terminów u notariusza.

Co wybrać? Świetnie to opisuje strona http://www.ehipoteka.com.pl/index/?i...274a3657558a27

Cytat:
"Niedotrzymanie warunków zwykłej umowy przedwstępnej może skutkować jedynie stratą przez Ciebie zadatku lub zaliczki lub innymi konsekwencjami przewidzianymi przez treść umowy. Inaczej ma się sprawa z oświadczeniami woli złożonymi w akcie notarialnym. Każda ze stron może żądać spełnienia obowiązku przystąpienia do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ty, jako kupujący możesz więc wymagać od sprzedającego przystąpienia do ostatecznego aktu notarialnego, a w przypadku odmowy udać się do sądu i prosić o przeniesienie własności bez zgody zbywcy (oczywiście po zapłacie zapisanej w umowie ceny). Sprzedający może z kolei żądać z Twojej strony finalizacji transakcji, gdybyś zechciał wycofać się z umowy (nawet za cenę utraty zaliczki/zadatku). "

Co wybrać? Jeżeli bardzo nam zależy na działce i mamy gotówkę wybieramy akt notarialny. Jesteśmy wtedy pewni, że sprzedający nie sprzeda działki komuś innemu. Przy kredycie proponowałbym zwykłą umowę. Nie trudno sobie wyobrazić sytuację kiedy nie otrzymamy kredytu a jesteśmy zobligowani do kupna działki w jakimś terminie. Sprzedający w takiej sytuacji może nas prawnie zmusić do kupienia działki.

Ok, zakładam, że bierzemy działkę na kredyt i mamy umowę przedwstępną w formie cywilno-prawnej. Bierzemy wszystkie niezbędne dokumenty i zanosimy je do banku lub doradcy kredytowego.
O tym, jakie dokumenty są potrzebne, udziela sam bank. Są to najczęściej:

- umowa przedwstępna sprzedaży
- aktualny odpis z księgi wieczystej (ważny 1 miesiąc od daty wydania)
- wypis i wyrys z rejestru gruntów
- dokument potwierdzający podstawę nabycia nieruchomości przez Zbywcę
- zaświadczenie z wydziału architektury o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

Następnie czekamy na decyzję banku. Jeżeli decyzja jest pozytywna umawiamy się ze sprzedawcą u notariusza. Sprzedawca lub notariusz
(nie jestem pewien kto za to odpowiada, mam sprzeczne informacje)
powinien tego samego dnia w którym jest podpisanie umowy uzyskać z sądu rejonowego aktualny odpis księgi wieczystej. Nie zgadzamy się na podpisanie aktu jeżeli nie mamy odpisu z tego samego dnia! Sprzedawca mógł wczoraj sprzedać działkę komuś innemu podpisując akt sprzedaży u innego notariusza! Oczywiście są to nieliczne przypadki, ale jednak takie rzeczy się dzieją. Nie ryzykujmy!


Po podpisaniu umowy sprzedaży podpisujemy wniosek o uruchomienie kredytu i czekamy aż bank zrealizuje płatność. Pieniądze oczywiście są przelewane sprzedającemu. Po realizacji przelewu działka jest naszą własnością.

To tyle. Proszę o wszelkie sugestie, nawet najmniejsze.
Brakuje mi informacji o tym jakie są przyjęte - o ile są przyjęte - terminy płatności ustalone ze sprzedającym a które są zapisane w akcie notarialnym i w umowie przedwstępnej.

[emilus18]

Witaj Sławku,

Zatem udało Ci się coś znaleźć Jeśli możesz zdradź szczegóły.

Odnośnie działki na kredyt... cóż, zdaje się że my wszystko zrobiliśmy nie tak Przed umową wstępną nie sprawdzaliśmy w sądzie... w planie zagospodarowania... itp. Umowę pisaliśmy sami - i było OK (dopiero wtedy widzieliśmy wypis KW, akt notarialny właścicieli - a że teren miejski i obok budują MPZP nie sprawdzaliśmy-pytaliśmy tylko pani w urzędzie...). Zaraz po podpisaniu umowy zanieśliśmy papiery do banku - szybko poszło i działka nasza Najważniejsze że większych problemów po drodze nie było

[voytas80]

Ja by dorzucił badanie wodnogruntowe nie duzy koszt około 500zł, bo jak przy duzych deszczach przy bramie bedziesz miał wodę do kolan to się zdziwisz
Ja to przeszedłem

[malsi88]

Witam!!
czytam wpis i jednak chcialabym troche dopowiedziec
natomiast, warto zauwazyc ze w przypadku kupna mieszkania dzialki itd po prostu nieruchomosci wiele osob wymusza juz na wstepie akt notarialny!! umowa cywilno prawna jest zadka nie dokonca zawsze sprecyzowana przez zwyklych kupujacych a jezeli pozostawiamy tematy nie ruszone po prostu mozemy duzo stracic, ja proponuje osobiscie akt notarialny moze drozszy ale na pewno o wiele wiecej gwarantuje. Tutaj jako kupujacy doradzam najpierw spisanie projektu aku notarialneg, zabieramy do domu czytamy 50 razy jak co zawsze mozemy sie skontaktowac z prawnikiem i cos zmienic. na co zwracamy uwage w przypadku aktu ? tak jak powyzej ksiega wieczysta to podstawa nie moze miec zapisu, sprawdzamy kto jest wlascicielem, itd, to juz taki standard, Warto zapisac w akcie notarialnym ze sprzedajacy w momencie podpisu aktu oswiadcza ze ksiega wieczysta nie ma obciazen ani nie zostal zlozony zaden wniosek o nadanie hipoteki. ( dlaczego? w sadzie mozna zlozyc wniosek o wpis do hipoteki ktory jest rozpatrywany ok 30 dni czasami sie przedluza i dopiero po 30 dniach moze widniec taki wpis podpisujac umowe 1 moze sie okazac ze nastepnego dnia do hipoteki cos wpisza) po za tym co do ksiegi:
w przypadku gdy kupujemy nieruchomosc ze zbiorczej ksiegi , nastepuje rozdzilenie ksiegi na inne nieruchomosci. Jezeli bedzie to dokonywane to warto dodac w akcie ze w momencie kupna sprzedajacy:
a) daje zaswiadczenie ze zrobil podzial ksiegi ( wtedy w przypadku kredytu jestesmy na duzym plusie -oprocentowanie pomostowe po za tym mamy bezpieczenstwo ze nie dojdzie do sytuacji w ktorej sprzedajacy mowi nam ze nie ma czasu isc do sadu zlozyc wniosek o podzial ksiegi).
b) w momencie ostatecznej umowy zapsiujemy ze sprzedajacy jest zobowaizany do podzialu ksiegi w np ciagu 2 miesiecy.

czasami mowi sie ze notariusz rozdziela ksiege na to tez trzeba zwrocic uwage ze to tez musi byc zapisane.

Ja osobiscie kupowalam dzialke z 1 duzej nieruchomosci i w przypadku kredytu musialam banku przedstawic miejscowy plan zagospdarowania.
teraz warto przed zakupem udac sie do gminy i po za pytaniami czy tutaj powstanie jakis obiekt przemyslowy warto sie zapytac czy dla tego gruntu zostal wyznaczony plan zagospodarowania. jezlei jest to dzialka rolna przeksztalacana na dzialke budowlana i mimo ze jest decyzja podzialu to

!!! nie bedzie planu zagospodarowania dla tego miejsca!! w tym momencie bank wymaga warunkow zabudowy. Tutaj sa schody poniewaz warunki zabudowy wyznaczane sa na podstawie wniosku w ktorym juz mowimy jaki bysmy chcieli dom. po za tym i najwazniejsze z punktu widzenia umowy nalezy sie zapoznac z terminarzem. otórz na taka decyzje czekamy nawet do 3 mc!! dlatego podpisujac akt notarilany gzdie musimy przyzec ostateczna date kupna nalezy wyznaczyc taki termin bysmy zdazyli wszystkie formalnosci zalatwic, Mam na mysli warunki zabudowy 3 mc (od daty zozenia pelnego wniosku w ktorym to juz mamy oswiadzcenie z energetyki i wodociagow o dostarczaniu mediów 1 mc) plus dokumety dla banku, rozpatrzenie wniosku i wyplata transzy roznie nawet z 1 mc moze dluzej zalezy. Juz nam sie robi 5 mc. Zatem wydluzamy maksymalnie jeak sie da przyrzeczony termin aby nie miec zadnych problemow. zawsze mozna szybciej podpisac koncowa umowe a wydluzenie aktu kosztuje i wymaga zgody obu osob.

ja bym dodala po za tym zeby
dopisac numer rachunku bankowego sprzedajacego na ktory bedzie przelew
jezlei akt podpisuje np tylko maz( sprzedajacy ) to zona oswiadcza ze wie o tym ( wg prawa jezeli zona nie wie o tym sad moze to zanegowac nam)

dodac Że na prośbe kupującego sprzedający jest zobowiązany przedłożyć wszelka niezbedna dokumentację na prośbę Banku w celu zaciągniecia przez kupującego kredytu, której to sprzedający jest posiadaczem. Brak przedłożenia dokumentacji skutkować będzie np… przyczynę której ponosi sprzedający. ( chodzi np. o to ze jak bank zażyczy sobie decyzje US o niezaleganiu z podatkiem mozemy to przedstawic)

no i oczywiscie uwazac na wszystko nawet nasprzedajacego pozornie mila osoba moze nas oszukac bo chodzi tutaj o duza kase!!!

mam nadzije ze komus pomoge moim doswiadczeniem sama sie przejechalam na tym

za bledy stylistyke id przepraszam pospiesznie pisalam .