Problem z wydaniem Warunków zabudowy

[Łukasz Szczygielski]

Witam, planujemy z narzeczoną rozpocząć budowę w przyszłym roku jednak wymarzony dom coraz bardziej się oddala. Pomijając całą historię rzeczy które sobie wymyśliliśmy pojawiło się multum problemów wokół wynikających głównie z ograniczonych funduszy. Jedno co sobie założyliśmy to to że działka nie będzie miała mniej niż 1500m2, więc rozpoczęliśmy poszukiwania. Okazało się ze działki w "fajnyc" miejscach to 100zł/m w góre. Rozpoczęliśmy więc poszukiwania czegoś tańszego. Kiedy po wielkich bojach okazało się że trafiliśmy w coś co nam odpowiada dotarliśmy do własciciela ( po skomplikowanych zabiegach ). Po dwóch tygodniach od zapodania tematu zdecydował się sprzedać nam część działki. I teraz do meritum. Działka jest rolna 30x300m nas interesuje koniec tej działki. i tak jak mniej więcej wszystko mamy dograne, że działka będzie podzielona docelowo na 5 mniejszych, że właściciel zrobi drogę ww, tylko teraz kiedy narzeczona była w UG dowiedziała się iż nie dostaniemy warunków ( nie ma planów miejscowych ) ponieważ nie spełniamy warunków sąsiedztwa. No i tu nie do końca ja przynajmniej jestem w stanie się z tym zgodzić i chciałbym z praktycznego punktu widzenia i Waszych doświadczeń usłyszeć czy można to jakoś przeskoczyć ? jesli będzie zainteresowanie wątkiem będe umieszczał mapki które na pewno bardziej Wam przybliżą temat. Jedno co mogę powiedzieć to to że jest to spory obszar ( do najbliższego zabudowania 500m w jedną i druga stronę i jedno co ważne. Jest jedna działka dostępna z tej samej drogi na której jest wybudowanie. CZy to jest wystarczające do wydania pozytywnych warunków ? Co prawda właściciel ów domu dojeżdza z innej drogi jednak formalne działka ma dojazd do tej samej drogi.

Dziękuję z góry wszystkim za aktywność.

pozdrawiam Łukasz

[aglig]

Przemyślcie to dobrze jeszcze raz podsumowując wszystkie za i przeciw i mając jedno na uwadze

multum problemów wokół wynikających głównie z ograniczonych funduszy

Już pierwsze założenie jest błędne.

działka nie będzie miała mniej niż 1500m2

Mam taką działkę i dom parterowy i uważam że jest za duża. Zagospodarowanie i utrzymanie całości wymaga mnóstwa pieniędzy i czasu.
Uważam że spokojnie wystarczyłoby 10 arów no góra 12.
Jeśli nie macie kasy to nie ładujcie jej w dodatkowe ary.

Działka jest rolna 30x300m nas interesuje koniec tej działki

Czyli rozumiem że ostatnia działka od strony drogi głównej.
To kolejne błędne założenie za same przyłącza zapłacicie krocie. Minimum 280 metrów do wody, energi, gazu itp. Ta pozorna oszczędność na wydatkach za m2 działki odbije się później na kosztach przyłączy.
Również ten fakt was dyskwalifikuje jeśli chodzi o warunki zabudowy.
W warunkach zabudowy określa się linie zabudowy w oparciu o zabudowę na działkach sąsiednich

Par. 4. 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Kolejna rzecz nie bardzo wiem czy właścielowi uda się podzielić tą działkę na 5 , gdyż podział działki rolnej jest możliwy tylko na działki nie mniejsze niż 30 arów.
Można kombinować ale przemyślcie jeszcze wszystko sto razy zanim zaczniecie wydawać pieniądze.
Mierz siły na zamiary jak mówi mądrość ludowa. Przeliczcie jeszcze raz wszystkie swoje finansowe zasoby i dopiero określcie co chcecie a na co was stać. Bo zostaniecie z rozgrzebaną budową i długami.

[Łukasz Szczygielski]

Przemyślcie to dobrze jeszcze raz podsumowując wszystkie za i przeciw i mając jedno na uwadze


Uważam że spokojnie wystarczyłoby 10 arów no góra 12.


Czyli rozumiem że ostatnia działka od strony drogi głównej.


Kolejna rzecz nie bardzo wiem czy właścielowi uda się podzielić tą działkę na 5 , gdyż podział działki rolnej jest możliwy tylko na działki nie mniejsze niż 30 arów.

odpowiadając zatem po kolei:

nie wystarczy 10-12 a nawet 15 będzie na styk - dlaczego ? poza budynkiem mieszkalnym będę budował na działce również dodatkowy obiekt - powiedzmy taki garaż dwustanowiskowy o wymiarach ok 7x8m oddalony koniecznie od domu. Dodatkowo jedynemedia które będą nas interesowały jezeli chodzi o podłączenie to prąd.Planujemy studnię oraz własną oczyszczalnię ( wymagane odległości pomiedzy studnią, drenażem a budynkiem mieszkalnym ). Linia telefoniczna nie jest specjalnie potrzebna a o gazie w tamtym regionie można po prostu zapomnieć. W niedalekiej przyszłości w odległości od 500-1000m powstaje juz osiedle domków gdzie działek budowalnych wydzielonych jest myślę ok 100 przynajmniej. Pozwala mi to sądzić iż będą przeprowadzane inwestycje czy to telekomunikajcyjne czy wodne ktore w niedalekiej przyszłości tak czy inaczej pozwolą nam na podłączenie się. Innymi słowy teren który mamy zamiar nabyć w przeciagu 3-5 lat i tak stanie się fizycznie terenem pod budownictwo jednorodzinne, jednak wtedy będą tez zupełnie inne ceny działek.
Jeśli chodzi i przyłącza. Istotnie nasza działka byłaby ostatnią jednak włascicie całej działki po przekształceniu i podzieleniu ( żadna z działek nie będzie miała wiecej niż 30 arów ) planuje uzbrojenie wszystkich po kolei, wiec dla nas koszt fizycznie będzie taki sam jakbyśmy byli na początku. Dodatkowo z informacji od energetyki wiemy że na 99% i tak wykonają jedno przyłącze na początku tej długiej działki. Reszta podziału będzie na zasadzie podliczników. Są to wstepne ustalenia.

co do funduszy to też nie jest tak ze mamy powiedzmy 100tys zł i chcemy wille z basenem natomiast moim zdaniem akurat najbardziej bzdurną rzeczą jest płacić powiedzmy 130 tys za działke 10ar. W zaufaniu mogę powiedzieć że zapłacimy połowę za działkę prawie trzykrotnie większą, więc oferta warta jest zachodu.

[aglig]

Właściciel nie podzieli działek na mniejsze niż po 30 arów, bo reguluje to art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiący, iż podział nieruchomości rolnych i leśnych na działki mniejsze niż 0,3 ha może być przeprowadzony w celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości lub regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

Czyli z literalnego brzmienia powyższego przepisu wynika, że podział nieruchomości rolnej na działki mniejsze niż 30 arów może być dokonany wyłącznie w celach wskazanych w tym artykule. Tak więc w Twojej sytuacji nie jest to dopuszczalne.

Jak jest klasa gruntu tej działki ?

[Łukasz Szczygielski]

Jak jest klasa gruntu tej działki ?

4ta lub 5ta na pewnie nie mniejsza.

[aglig]

Klasa gruntu jest bardzo ważna.
Ty na tylko swoją działkę nie dostaniesz warunków zabudowy ze względu na linie zabudowy i obszar analizowany.
Jedyna możliwość podziału i uzyskania warunków to wystąpienie obecnego właściciela o warunki zabudowy dla 5 budynków mieszkalnych, ale i to może być problematyczne ze względu właśnie na klasę gruntu oraz obszar analizowany
Średnio przyjmuje się że obszar analizowany nie powinien być mniejszy niż trzykrotna szerokość działki.
Do wniosku o warunki zabudowy dołącza sie mapkę na której powinien być pokazany budynek istniejący. Zakładając średnią skalę 1:1000 to mapka nie zmieści się nawet na A3.
Druga możliwość to musiałbyś zostać rolnikiem ( kupić całą działkę) , wydzierżawić jeszcze dodatkowe tyle gruntu co średnia gospodarstwa w gminie i wystąpić o zabudowę zagrodową.

Wszystko regulują w zasadzie dwie ustawy i jedno rozporządzenie
1.USTAWA z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r.)

Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

2.USTAWA z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych

Art. 7. 1. Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
2. (11) Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:
1) gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha - wymaga uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej(12),
2) gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa - wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa(13) lub upoważnionej przez niego osoby,
3) (14) (skreślony),
4) (15) (skreślony),
5) pozostałych gruntów leśnych
- wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Jesli masz klasę gruntu III to nie dostaniesz wzizt ze wzgledu na paragraf 1.

3.ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 26 sierpnia 2003 r.
w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r.)

§ 3. 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.
2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

§ 4. 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

[aglig]

. W zaufaniu mogę powiedzieć że zapłacimy połowę za działkę prawie trzykrotnie większą, więc oferta warta jest zachodu.

Bo płacisz za rolną a nie za budowlaną.

[Łukasz Szczygielski]

Bo płacisz za rolną a nie za budowlaną.

dokładnie tak. Natomiast chciałbym żebyśmy wrócili stricte do tematu zagadnienia czyli owego "sąsiedztwa". Czy to że z tej samej drogi jest dojazd do działki na której jest dom wystarczy aby uznać to za spełnienie warunku ? odległość od samego budynku wynosi ok 500m w lini prostej. czytałem jeszcze gdzieś na temat tego że przez gminę powinien być brany tzw "obszar urbanistyczny" i nie ma w nim określonych gabarytów a tak naprawdę tylko zdrowy rozsądek.

[Jarek EM08]

dokładnie tak. Natomiast chciałbym żebyśmy wrócili stricte do tematu zagadnienia czyli owego "sąsiedztwa". Czy to że z tej samej drogi jest dojazd do działki na której jest dom wystarczy aby uznać to za spełnienie warunku ? odległość od samego budynku wynosi ok 500m w lini prostej. czytałem jeszcze gdzieś na temat tego że przez gminę powinien być brany tzw "obszar urbanistyczny" i nie ma w nim określonych gabarytów a tak naprawdę tylko zdrowy rozsądek.

Niestety rybcia. Aby móc dostać WZ na tzw. sąsiedztwo, w odległości 3 szerokości od Twojej (przyszłej) działki musi istnieć zabudowa pozwalająca na kontynuowanie funkcji zagospodarowania terenu. Z tego co zrozumiałem, warunek Ten u Ciebie nie zachodzi, co generalnie zamyka Ci drogę uzyskania WZ. Jedyna możliwość, to gdyby ktoś łapiący tymi 3 szerokościami swojej działki istniejące w pobliżu zabudowania, dostał dzięki nim WZ, i umożliwił innym, dalej leżącym działkom, uzyskanie WZ-ek. Działa to niejako na zasadzie propagacji łańcuchowej...

[aglig]

Dlaczego tak podkreślam kwestie podziału, bo właściciel bez wystąpienie o wzizt na 5 budynków samego podziału nie dostanie gdyż
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Art. 92. 1. Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.
2. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Art. 94. 1. W przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

[lukep3]

kolega aglig bardzo ladnie wszystko opisał - a jakby spróbował przez sądowe zniesienie współwłasności

[Łukasz Szczygielski]

przepraszam na początek że miałem taką przerwę, jednak nadmiar obowiązków nie pozwalał mi usiąść. Przeanalizowałem wszystko dość dokładnie jednak przyznam szczerze że w tym gąszczu ciężko mi się połapać. Pani w gminie powiedziała że nie dostaniemy warunków ze względu na brak sąsiedztwa a tu okazuje się że problem lezy gdzie indziej. Chciałbym wszystko bardzo mocno sprecyzować. Kolega "aglig" pisze o podziale i wspomina o klasie 3 gruntu. To nie jeste problem ponieważ jak napisałem grunt to klasa 4 lub 5. To czy to ja wystapie o warunki czy właściciel nie ma to znaczenia. Obojgu nam zależy na transakcji więc wszyscy są pomocni. Proszę zatem o podpowiedź co zrobić zeby takie warunki otrzymać i budować się powiedzmy w wymarzonym miejscu, ale nie za 5 lat kiedy będą rozdawać je na lewo i prawo na tym terenie tylko teraz ... jest to do przeskoczenia ?

[Łukasz Szczygielski]

przepraszam na początek że miałem taką przerwę, jednak nadmiar obowiązków nie pozwalał mi usiąść. Przeanalizowałem wszystko dość dokładnie jednak przyznam szczerze że w tym gąszczu ciężko mi się połapać. Pani w gminie powiedziała że nie dostaniemy warunków ze względu na brak sąsiedztwa a tu okazuje się że problem lezy gdzie indziej. Chciałbym wszystko bardzo mocno sprecyzować. Kolega "aglig" pisze o podziale i wspomina o klasie 3 gruntu. To nie jeste problem ponieważ jak napisałem grunt to klasa 4 lub 5. To czy to ja wystapie o warunki czy właściciel nie ma to znaczenia. Obojgu nam zależy na transakcji więc wszyscy są pomocni. Proszę zatem o podpowiedź co zrobić zeby takie warunki otrzymać i budować się powiedzmy w wymarzonym miejscu, ale nie za 5 lat kiedy będą rozdawać je na lewo i prawo na tym terenie tylko teraz ... jest to do przeskoczenia ?

[aglig]

Przeczytaj jeszcze raz dokładnie.
Droga pierwsza.
1. Niech sąsiad wystąpi o warunki zabudowy przedstawiając mapę na której będzie budynek istniejący
2. Mapa ze względu na skale bedzie kosztować majątek , bo trzeba ją zrobić na zamówienie. W starostwie dostaniesz najwyżej mapę na A3. A twoja musi być conajmniej na A1 ( żeby budynek istniejący się załapał)
3. Sąsiad musi wystąpić o wzizt na 3 budynki. Podział na działki mniejsze niż 30 arów nie jest mozliwy. Tym samym twoja działka musi mieć min.30 arów a nie 15
4. Całość nie gwarantuje sukcesu. Jeśli uwzględnią ten budynek a to jest mało prawdobodobne, bo mogą wziąść pod uwagę powiedzmy 200 góra 300 metrów promienia wokół działki to bierz pod uwagę, że warunki dostaniesz na budynek który będzie klonem istniejącego( szerokość elewacji , ilość pięter, nachylenia połaci dachowej)
Droga druga:
1. Druga możliwość to musiałbyś zostać rolnikiem ( kupić całą działkę) , wydzierżawić jeszcze dodatkowe tyle gruntu co średnia gospodarstwa w gminie i wystąpić o zabudowę zagrodową.
Wtedy dobre sąsiedztwo nie ma znaczenia. I ta droga raczej gwarantuje sukces.
Droga trzecia ( Kombinacje alpejskie)
1. Nie robicie podziału tylko kupujesz udział we własności
2. Występujecie o warunki zabudowy na 5 obiektów
3. To samo co w punkcie 4 drogi pierwszej.
4. Zaczynasz się budować
5. Występujesz do Sądu o zniesienie współwłasności
6. Masz działkę 15 arową

Droga 1 i 3 jest bardzo skomplkowana i ryzykowna i tak naprawde nie gwarantuje sukcesu, radze porozmawiać z prawnikiem i dobrym geodetą
.
Tak naprawdę jeśli kupujesz ziemię rolną na takim odludziu to tylko opcja 2 wchodzi w grę i jest realna.

[Łukasz Szczygielski]

rewelka teraz wszystko jest dla mnie proste i czytelne. Jedno co mogę dodać to to że wystąpiłem juz o mapkę pod kątem wydania warunków zabudowy. Będzie na formacie A0 bo dzwonili do mnie ze starostwa. Martwi mnie cały czas to sąsiedztwo wiec nie wykluczone że spróbuje drogi najbardziej logicznej ale pomyślimy - dlaczego ? Dzięki logicznemu myśleniu nie ma innej opcji żeby na tym terenie powstało coś innego niż budownictwo jednorodzinne. Powód ? wszystko wkoło jest tak zabudowane z trzech stron. z czwartej jest las wiec to nie wykonalne. Choc za lasem są zabudowania. i szczerze mowiac nie ma 250m do nich tyle że dzieli je las no i nie są dostępne z tej samej drogi.

teraz jeszcze pytanka.... czy w myśl art. 61 "gmina może" ale nie musi wydać decycji negatywnej ? czy jeśli pójdę do tej niekumatej niestety Pani i wytłumaczę jej tok rozumowania że de facto i tak nic innego tam nie powstanie to czy będzie to jakiś argument ?

pytanie 2 - to czy w myśl tych wszystkich artykułów jeśli wymyśliłbym sobie dom faktycznie gdzies na odludziu to nie ma możliwosci jego wybudowania ? przeciez takie domy istnieją ?

pytanie 3 - czy jeśli pójdę do tej samej pani i powiem że " wie Pani że jak się uprę to i tak się wybuduję ( patrz pkt odnośnie zostania rolnikiem ) moze jakoś ją przekonać ? i tak ładnie oczywiscie poprosić żeby nie utrudniała życia wszsytkim dookoła ?

pytanie 4 - wiem ze na sąsiedniej działce również są plany budowowy. Działka teoretycznie jest podzielona między dwóch synów i wiem że będą sie budowac jednak na pewno nie w przeciągu dwóch lat. Czy w związku z tym jeśli jakoś jednocześnie złożylibyśmy wniosek moze to cos zmienić ?