Dom piętrowy 181m2, cena za SSO 199 tys. zł - drogo czy tanio?

[nuxe]

Po przejściu przez trudny etap projektu indywidualnego przyszedł czas na kolejne etapy: zmagania z urzędem o pozwolenie na budowę oraz szukanie wykonawcy.

Parametry naszego domu są następujące:
Powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego - 118,50 m2
Powierzchnia całkowita budynku: 231,60 m2
Powierzchnia użytkowa budynku: 181,30 m2
Kubatura budynku: 950,00 m3

Budynek mieszkalny jednorodzinny, niepodpiwniczony, piętrowy z 2 stropami. Dach kopertowy o spadku 22,5 stopnia, w konstrukcji drewnianej krokwiowo-płatwiowej, pokryty dachówką ceramiczną w kolorze naturalnym układaną na ruszcie drewnianym.
Murłaty 14/14cm kotwione w wieńcu śrubami stalowymi M16 w maksymalnym rozstawie, co 150cm. Krokwie 8/16 oparte na murłatach. Płatwie, słupy i podwaliny 16/16cm. Drewno konstrukcyjne klasy K-27.

Ściany z pustaków ceramicznych Porotherm o gr.25cm, murowanych na zaprawie termicznej, ocieplone wełną mineralną o grubości 15cm.

Fundament w postaci monolitycznej płyty fundamentowej o grubości 26cm z betonu klasy C30/C37 (B37 – 30m3), zbrojonej stalą AIIIN (3t). Płyta fundamentowa w izolacji ze styroduru XPS o grubości 20cm kształtującego spodnią powierzchnię płyty fundamentowej. Zewnętrzne, pionowe płaszczyzny, płyty ocieplone styrodurem o gr.12cm. Grubość podbudowy z pospółki 30cm.

Stropy nad parterem i piętrem wykonane w systemie stropu gęstożebrowego Teriva o grubości konstrukcyjnej 24cm. Nad wejściem do budynku i wjazdem do garażu betonowa wylewana na miejscu z betonu B25 zbrojonego stalą AIIIN.


Dostaliśmy wycenę SSO od potencjalnego wykonawcy (firma) na kwotę łączną 198 593 zł netto (robocizna 56 651 zł (29%), materiały 120 034 zł (69%), sprzęt 21 908 zł (11%)).
Podoba nam się ta firma, bo oferuje też opcję wykonania stanu deweloperskiego. Byliśmy na ich budowach, wszystko z grubsza wygląda dobrze i jest porządek. W kosztorysie znalazło się kilka gorszych materiałów np. rynny PCV zamiast stalowych, komin tynkowany zamiast z klinkieru, dachówka Braas zamiast Creaton - ale to zmienimy w trakcie negocjacji.

Pomijając powyższe - czy ten kosztorys jest na przyzwoitym poziomie czy też wymagana jest mocna korekta cenowa?

[Marek88.8]

Jeżeli bierzemy pod uwagę metraż budynku to cena realna. Negocjować warunki jeszcze trzeba. Wg mnie materiały o których piszesz można spokojnie zmienić na etapie negocjacji i dodatkowo zbić cenę za całość. Prawda jest taka że im większy budujemy dom tym cena robocizny mniejsza (w przeliczeniu na m2 oczywiście). Każdy wykonawca zostawia sobie sporą tolerancję, jak klient podpisze umowę na propozycję to jest tylko większy zarobek wykonawcy. Jak jest trudny klient który negocjuje wówczas wykonawca zejdzie do swojej zakładanej stawki, za którą pracuje przeważnie.

[nuxe]

No to będziemy negocjować.
Zastanawiam się tylko jak zabezpieczyć się w umowie przed stosowaniem przez wykonawcę materiałów "po taniości". Nie wszystkie materiały da się z góry określić w umowie. O ile rzeczy takie jak dachówki, rynny, pustaki - to sprawa prosta, ale jest cały ten drobiazg, który początkujący inwestor raczej nie ogarnia.
Jeśli podpiszemy umowę na stan deweloperski, wiele spraw nam umknie.
Niestety nie będziemy mogli samodzielnie zajmować się zakupami materiałów więc to będzie po stronie wykonawcy. Oczywiście będziemy starali się na bieżąco kontrolować towar dostarczany na budowę, ale jak się zabezpieczyć na wypadek sporu o jakość i parametry materiału czy wykończenia?
Wiem już, że w umowie musi być wyraźny zapis że: "Wykonawca nie ma pełnomocnictwa do zakupów i zaciągania zobowiązań w imieniu inwestora. Wszelkie zakupy wykonawca realizuje we własnym imieniu i na własne ryzyko".

Co jeszcze dodać do umowy?

[jajmar]

Wynajmij inspektora nadzoru i niech on akceptuje materiały. W umowie zapisz że materiały wymagaja akceptacji inspektora.

[nuxe]

Czas leci a my nadal nie mamy pozwolenia na budowę . No cóż - urząd Warszawa-Wawer to chyba najgorszy urząd w Polsce.

Tymczasem, po zebraniu ofert skłaniamy się ku budowie do stanu deweloperskiego w trybie generalnego wykonawcy (GRI).
Inspektora nadzoru już mamy i ten akurat odradza nam wykonanie dokumentacji podwykonawczej. My wolelibyśmy, żeby Wykonawca naniósł na projekt wykonawczy zmiany, które poczynił. Ponoć jeśli będziemy chcieli robić dokumentację podwykonawczą, to narażamy się na kłopoty z odbiorem i konieczność ewentualnego występowania o projekt zamienny jeśli urząd uzna, że zmiany są istotne.
Aktualnie nie wydaje nam się, że będziemy w sposób istotny zmieniać projekt podczas budowy i chcieliśmy wprowadzić do umowy z GRI następujący zapis:
"Dokumentacja Powykonawcza - Dokumentacja Projektowa z zaznaczonymi odstępstwami lub zmianami wprowadzonymi w czasie realizacji Robót, a potwierdzonymi przez kierownika budowy oraz Projektanta, geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza, i inne dokumenty przestawiające rzeczywisty sposób wykonania Robót przez GRI."

Czy wobec powyższego powinniśmy wymagać od GRI wykonania Dokumentacji Powykonawczej, czy raczej dać sobie z nią spokój, żeby później nie mieć kłopotu z urzędem jeśli np. zmienimy tynki z gipsowych na cementowe itp.?

[link2jack]

Czy wobec powyższego powinniśmy wymagać od GRI wykonania Dokumentacji Powykonawczej, czy raczej dać sobie z nią spokój, żeby później nie mieć kłopotu z urzędem jeśli np. zmienimy tynki z gipsowych na cementowe itp.?

Czy uważasz, że jest to istotna zmiana?
Bym skupił się na tym by z ich robota została wykonana zgodnie z projektem.

[nuxe]

link2jack Twoja rada chyba nie jest dobra.
Wg mnie Dokumentacja Powykonawcza jest właśnie konieczna, bo jest formalnym potwierdzeniem zgodności z projektem wykonawczym.
Czy GRI zawsze buduje zgodnie z projektem, czy nie wprowadza samowolnie zmian? Czy da się wszystko upilnować?
Czy inwestor zawsze przed budową wszystko wie i już niczego po rozpoczęciu prac nie zmienia?
A co z gwarancją GRI, a co z odpowiedzialnością projektanta gdy pojawią się wady?
Czy jeśli zatrudniam profesjonalna firmę, i do tego koszt umowy to ok. 500 tys. zł - to mam zdać się na partyzantkę i liczyć, że albo GRI będzie wykonywał swoją pracę rzetelnie albo ja (zielony inwestor) upilnuję aby wszystko było zgodne z projektem?

[jajmar]

Albo masz projekt który chcesz robić albo chcesz wprowadzać zmiany. Generalny wykonawca ma zbudować zgodnie z otrzymanym projektem od pilnowania tej zgodności jest inspektor nadzoru. Dokumentacja po wykonawcza przy domku to przerost formy nad treścią. Oczywiście nikt Ci nie zabroni wykonania takiego projektu ale sensu w tym nie widzę. Rodzaj tynku to można w pisać w dzienniku budowy.

[link2jack]

Czy da się wszystko upilnować?

Od tego masz inspektora nadzoru. To on bierze kase za to by wszystko zostało zrobione zgodnie z projektem

Czy inwestor zawsze przed budową wszystko wie i już niczego po rozpoczęciu prac nie zmienia?

Trzeba na prawdę mocno się na główkować przy projektowaniu by niczego podczas budowy nie zmieniać. Musisz się liczyć z tym, że może Ci coś nie pasować i np. przesuniesz sciankę dzialową o 30cm by powiększyć łazienkę Jeśli natomiast ciebie na budowie nie będzie to wykonawca ma wykonać wszystko zgodnie z projektem a nie jego "widzimisię"

a co z odpowiedzialnością projektanta gdy pojawią się wady?

O jakich wadach myślisz?

[nuxe]

Dziękuję za Wasze opinie.
W międzyczasie zdecydowaliśmy, że zostawiamy w umowie zapis o obowiązku zrobienia Dokumentacji Powykonawczej.
U mnie Kierownik Budowy będzie najprawdopodobniej zapewniony przez GRI, dlatego my zatrudniliśmy swojego Inspektora Nadzoru.
Sprawdziłam Prawo Budowlane i znalazłam m.in. art. 22 pkt 8 który mówi, że przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego należy do podstawowych obowiązków kierownika budowy.
Więc nie ma co się zastanawiać, dokumentacja taka musi być wykonana.

[noc]

Dziękuję za Wasze opinie.
W międzyczasie zdecydowaliśmy, że zostawiamy w umowie zapis o obowiązku zrobienia Dokumentacji Powykonawczej.
U mnie Kierownik Budowy będzie najprawdopodobniej zapewniony przez GRI, dlatego my zatrudniliśmy swojego Inspektora Nadzoru.
Sprawdziłam Prawo Budowlane i znalazłam m.in. art. 22 pkt 8 który mówi, że przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego należy do podstawowych obowiązków kierownika budowy.
Więc nie ma co się zastanawiać, dokumentacja taka musi być wykonana.

Przyczepiłaś się do tej dokumentacji powykonawczej jak rzep do psiego ogona. TO nie ma większego znaczenia, papier wszystko przyjmie, kierownik może napisać co mu się podoba.
Najważniejsze są fakty na budowie. Jeśli kierownik będzie zmotywowany do przypilnowania jakości wykonania, to przypilnuje. Wiadomo, że w dokumentacji napisze że wszystko w porządku. Jeśli odpowiada za kontrolę na budowie, to NIGDY nie napisze że nie dopilnował.
A najlepiej to samemu być "nadzorcą" na własnej budowie. nikt tak nie dopilnuje.
Ale do pilnowania to trzeba się trochę znać.

[nuxe]

A bo nam się trochę sytuacja rodzinna zmieni w czasie trwania tych najważniejszych etapów budowy i nawet gdybyśmy chcieli i potrafili wszystkiego dopilnować to nie damy rady.
Zatrudniliśmy więc Inspektora Nadzoru i niech on pilnuje zgodności robót z Projektem Budowlanym, PnB oraz dodatkowo z projektem wykonawczym.
Tylko że nasz projekt budowlany to tyko ogólniki. Szczegółowe rozwiązania (np. zbrojenie, instalacje, detale), opisy i rysunki są w projekcie wykonawczym - a tego urząd nie dostanie. I dlatego chcemy od GRI Dokumentację Powykonawczą.

Oczywiście zgodzę się, że jeśli ktoś buduje na podstawie projektu gotowego - bez projektu wykonawczego, systemem zatrudniania różnych ekip na kolejne etapy budowy, a do tego jeśli te ekipy są typu "pan Zdzisiu ze szwagrem", to dokumentacja powykonawcza to jest przerost formy nad treścią.

[jajmar]

Oczywiście zgodzę się, że jeśli ktoś buduje na podstawie projektu gotowego - bez projektu wykonawczego, systemem zatrudniania różnych ekip na kolejne etapy budowy, a do tego jeśli te ekipy są typu "pan Zdzisiu ze szwagrem", to dokumentacja powykonawcza to jest przerost formy nad treścią.

Dla każdego inwestora jego budowa jest ta jedna jedyna i najważniejsza a dla ludzi którzy to realizują to kolejne zlecenie. Chcesz mieć dokumentacje podwykonawczą pewnie ją otrzymasz za dodatkową kasę. Trochę nie rozumiesz idei tej dokumentacji, nikt Ci nie narysuje że odgina inaczej pręt w 6 belce, czy rurka od wody idzie 15 w lewo od tego co jest w projekcie. Na dużych budowach dokumentacje wykonawcze i warsztatowe tworzone są już z w czasie realizacji obiektu rożni podwykonawcy doprojektują swoje fragmenty budynku uzgadniając ogólny charakter z nadzorem i projektantami całości. Dokumentacja podwykonawcza zbiera to w całość (teoretycznie) bo często taka dokumentacja to samochód (często ciężarowy) segregatorów. W domku 30-40 rysunków to max.

[nuxe]

Oboje z mężem pracujemy w firmach, w których realizowane są duże projekty więc dokumentacja powykonawcza to dla nas normalność. Inwestycje często mają dofinansowanie unijne więc umowy z wykonawcami i realizacja kontraktów są prowadzone pod szczególnym rygorem. Do tego nasze inwestycje często realizowane są w trybie specustawy. Co ułatwia załatwianie spraw urzędowych.

Jednak nie mieliśmy do tej pory do czynienia z budownictwem jednorodzinnym i całą tą patologią z tym związaną. To są zupełnie inne relacje na linii Wykonawca- Przedsiębiorca a inne gdy Wykonawca ma do czynienia z klientem indywidualnym.
Jesteśmy przyzwyczajeni do pewnego standardu współpracy i dlatego przy własnym domu trudno jest nam akceptować to dziwne zachowanie i marne usługi wykonawców.
Owszem na początku chcieliśmy robić wszystko na luzie, po dobroci, ale skończyło się na wywaleniu pierwszego architekta.
Budownictwo jednorodzinne to złoty biznes dla usług budowlanych, nie ma tu ryzyka utraty płynności oraz marże (%) są wyższe.
Nie rozumiem więc dlaczego inwestor indywidualny, realizując prosty i mały projekt musi się utaplać w tym całym bagienku stworzonym przez budowlańców, projektantów i urzędników?

[jajmar]

Firmy które "wiedzą" jak powinny wyglądać te papiery nie sa w stanie konkurować cenowo z "ekipami" wiec często nawet nie podchodzą do takich tematów jak domek. Ktoś takie papiery musi tworzyć więc musi to kosztować i wchodzimy w takie błędne koło.

[nuxe]

W sobotę mam spotkanie z potencjalnym wykonawcą, zobaczymy jak zareaguje na propozycję wykonania dokumentacji powykonawczej.
Dzięki Waszym opiniom mam trochę bardziej realne i przyziemne spojrzenie na ten aspekt

[.:Paco:.]

W sobotę mam spotkanie z potencjalnym wykonawcą, zobaczymy jak zareaguje na propozycję wykonania dokumentacji powykonawczej.
Dzięki Waszym opiniom mam trochę bardziej realne i przyziemne spojrzenie na ten aspekt

nuxe - możecie też poszukać kosztorysanta co Wam policzy co ile będzie kosztować. Zapłacicie kilka stów a będziecie też mieli się do czegoś odnieść i przy okazji jeśli byście się starali o kredyt prawie gotowca jakby bank chciał.

BTW Wawer to tragedia sam tam miałem się budować ale udało się w Józefowie....

[GraMar]

Jeśli zakres prac i materiały z tabelki w pierwszym poście, to cena netto jest bardzo wysoka. Po dodaniu 8% podatku to cena za sso jest upolowaniem jelenia....

[Czortek]

A Waszym zdaniem, jaki powinien być koszt SSO domu jednorodzinnego z poddaszem użytkowym?W jakich granicach powinien oscylować? Budowa na Śląsku.
Powierzchnia zabudowy 172 m2, powierzchnia netto 244 m2.
Dom murowany z pustaka Porotherm P+W 25 cm, 2 kominy spalinowe, 2 kominy wentylacyjne.
Strop monolityczny z podwójnym zbrojeniem.
Dach dwuspadowy o powierzchni ok. 320 m2 , kryty dachówką cementową BRASS - bez deskowania.
Więzba dachowa z drzewa C24 - krokwie 8/20 - łącznie więźba około 14 m3.
Ławy fundamentowe szerokie na 80 cm z betonu . Fundamenty ocieplone styrodurem 10 cm.

[Antymateria]

A Waszym zdaniem, jaki powinien być koszt SSO domu jednorodzinnego z poddaszem użytkowym?W jakich granicach powinien oscylować? Budowa na Śląsku.

Mnie stan SSO prostego domu 85m2 PZ (10x8,5 z ociepleniem), 123m2 PU, 159m2 PC z dwuspadowym deskowanym/papowanym dachem 165m2 wyszedł 140tyś bez działki oczywiście i bez mediów. Pustak Porotherm 25 Profi, płyta fundamentowa, strop terriva, dachówka ceramiczna - materiały dobrej jakości, mały/średni dom ale solidny.

Powierzchnie powyżej 200m2 przerażają mnie pod względem kosztów.

Za samą robociznę domu 244m2 50-60tyś to dobra cena z wielkim znakiem zapytania o jakość prac. Dobre ekipy się cenią. U mnie najlepsza (sprawdzona!) chciała 55tyś netto za SSO, najtańsza 30

Oczywiście można taniej!
Całość planuję zamknąć w kwocie 300tyś zł stan deweloperski co daje około 1900zł/m2 PC.
Stan pod klucz z meblami szacuję na 400tyś zł co daje 2500zł/m2 PC.
Dzisiaj oglądałem kuchnie w salonie - pierwsza lepsza wycena 12tyś bez sprzętu AGD. Ze sprzętem lekko 17-18tyś.

Dla domu PC 244m2 licząc powiedzmy 2000zł/m2 daje to 488tyś zł za stan pod klucz.
Liczę po 2000zł/m2 bo przy większej powierzchni część prac ma lepszy przelicznik cena praca/m2.
Można oszczędzić w wielu miejscach, ale jeżeli chcesz dom z dobrych materiałów, solidnych pracowników - przygotuj się na koszty.
Oczywiście to wyliczenia pi razy drzwi, ale u mnie póki co się sprawdzają, a na prawdę staram się nie szaleć.

Jedno jest pewne - pakowanie się w budowę dużego domu bez wiedzy o kosztach to przepis na duże problemy w życiu.