System zlecony, generalny wykonawca, prosba o rady

[daniel1986]

Witam wszystkich, to moj pierwszy post na forum.

Przymierzamy sie z zona do budowy domu w przyszlym roku w okolicach Krakowa. Dom parterowy, z plaskim dachem, powierzchnia po podlogach ok 225 (razem z garazem). Jestesmy na etapie adaptacji projektu.

Mieszkamy za granica i chcielibysmy caly proces przeprowadzic zdalnie i jednoczesnie dobrze Na miejscu mamy tylko tesciowa, moze ona przychodzic na budowe i sprawdzac postepy, ale na pewno za nas domu nie wybuduje. Stad tez zastanawiamy sie jaka forme wspolpracy z fimami przyjac i jak szukac uczciwego wykonawcy. Jedna z opcji jest generalny wykonawca, ale widzialem tez firmy oferujace usluge "inwestora zastepczego", czyli posredniczace w kontraktowaniu podwykonawcow i zajmujace sie "nadzorem inwestorskim" (czyli pewnie nie to samo co nadzor budowlany). Czy sa tu osoby ktore moga podzielic sie doswiadczeniami z budowy w takim systemie? O co pytac, na co zwracac uwage przy podpisywaniu umowy? Czy oprocz generalnego wykonawcy lub inwestora zastepczego powinnismy takze zatrudnic swojego inspektora nadzoru budowlanego?

PS nie szukam najtanszego sposobu zbudowania domu, zdaje sobie sprawe, ze bede musial zaplacic wiecej niz gdybym wszystkim zajmowal sie sam. Probuje tylko wymyslec jak wydac te pieniadze madrze w naszej sytuacji

[katka]

Inwestor zastępczy plus inspektor nadzoru budowlanego. Nie zwiazanych ze soba, nie znajacych sie ( nie tak ze jeden poleca drugiego). Im wiecej osob na wzajem sie kontrolujacych tym lepiej. Generalny wykonawca bez dodatkowego nadzoru to najgorsze rozwiazanie. Oczywiście to kosztuje, ale jeżeli nie da się samemu dopilnować budowy to najlepsze rozwiazanie.

[Elfir]

jak nie musi być tanio, to nadzór autorski architekta projektu.

[jajmar]

NIe wiem czy inwestor zastępczy w przypadku domku to jest konieczne. Ja bym zatrudnił kierownika budowy, i inspektora nadzoru. Budowe zlecił jednej firmie Generalnemu, rozlicznie za etap, np stan zero -1 transza po tym jak odbierze calośc prac inspektor przlwasz kase . Potem Stan surowu itd.

[katka]

Kierownik budowy to jest wymóg. I nie załatwi wielu rzeczy, które załatwia inwestor a jak go brak w kraju to robi to inwestor zastepczy.

[daniel1986]

jak nie musi być tanio, to nadzór autorski architekta projektu.

Jak szukalismy lokalnego architekta to pytalem sie o to, ale odnioslem wrazenie ze raczej nie chca sie zajmowac niczym zwiazanym z budowaniem Koniec koncow znalezlismy projekt gotowy, ktory z minimalnymi zmianami bardzo nam sie podoba, wiec ta opcja odpada.

Kierownik budowy to jest wymóg. I nie załatwi wielu rzeczy, które załatwia inwestor a jak go brak w kraju to robi to inwestor zastepczy.

Gdybysmy mieli generalnego wykonawce i inspektora nadzoru, tak jak radzi jajmar, to jakie rzeczy bedzie zalatwial inwestor zastepczy ? Bede wdzieczny za jakies przyklady, lepiej mnie to przygotuje do procesu

[daniel1986]

NIe wiem czy inwestor zastępczy w przypadku domku to jest konieczne. Ja bym zatrudnił kierownika budowy, i inspektora nadzoru. Budowe zlecił jednej firmie Generalnemu, rozlicznie za etap, np stan zero -1 transza po tym jak odbierze calośc prac inspektor przlwasz kase . Potem Stan surowu itd.

To moze glupie pytanie, ale w przypadku zatrudnienia generalnego wykonawcy (GW) sam powinienem zatrudnic kierownika budowy i nie zgadzac sie aby to GW zatrudnil swojego kierownika ? Rozmawialem z jedna firma od prefabrykatow ktora proponowala wlasnie taki podzial: ich kierownik, moj inspektor nadzoru.

[katka]

Jak szukalismy lokalnego architekta to pytalem sie o to, ale odnioslem wrazenie ze raczej nie chca sie zajmowac niczym zwiazanym z budowaniem Koniec koncow znalezlismy projekt gotowy, ktory z minimalnymi zmianami bardzo nam sie podoba, wiec ta opcja odpada.



Gdybysmy mieli generalnego wykonawce i inspektora nadzoru, tak jak radzi jajmar, to jakie rzeczy bedzie zalatwial inwestor zastepczy ? Bede wdzieczny za jakies przyklady, lepiej mnie to przygotuje do procesu

Inspektor nadzoru nie będzie codziennie (czy prawie codziennie) na budowie, przyjdzie sprawdzić przy kolejnych etapach czy wszystko jest zgodne z projektem i ze sztuką budowlaną. I to jest bardzo ważne. Budując z generalnym wykonawcą plus twój inspektor nadzoru będziesz mieć zapewne spokój. I dom wybudowany może nieco lepiej niż przez dewelopera. Jakość użytych materiałów, problemy pojawiające się na bieżąco, zostaną zamaskowane, ukryte lub nie rozwiązane. Czasem przesunięcie drzwi, okna, schodka itp. o kilka centymetrów poprawiło by jakość życia, ale kto się będzie takimi drobiazgami zajmował jak brak inwestora. Wiele rzeczy wychodzi w trakcie budowy nie da się ich przewidzieć. Przykłady z jakimi się spotkałam. Punkt triangulacyjny na podjeździe – co robi generalny wykonawca przesuwa podjazd. To nic, że teraz jest koszmarnie i do niczego nie pasuje, nie dało się inaczej i koniec. Co robi inwestor – załatwia przesunięcie (zniesienie) tego punktu, ale to jest czasochłonne, trzeba się nachodzić po urzędach, nawypisywać pism, ale się da. Drugi przykład gmina nakazuje odsunięcie się z ogrodzeniem 6 m od osi jezdni (pierwszy dom w tej wsi po tez stronie jezdni). A co, może kiedyś walną dwupasmówkę nie ważne, że sąsiedzi obok mają ogrodzenie przy samej drodze, ale oni są już w innej wsi. I kto by się tym przejmował, no tylko inwestor bo to jemu będzie przeszkadzać nikomu innemu. Mogłabym tak długo… Inwestor zastępczy ma obowiązek robienia zdjęć i dokumentacji szczegółowej na bieżąco i przesyłania inwestorowi właściwemu (czyli tobie). Rozpatrywania każdego problemu, być twoimi oczami, uszami. Dogrywania terminów, sprawdzania materiałów, podnoszenia ewentualnych sugestii itp. Oczywiście to przykład dobrego inwestora zastępczego, jak w każdej profesji są lepsi i gorsi .
Masz do wyboru generalny wykonawca plus twój inspektor nadzoru – nie wiele cię interesuje, masz spokój, mało kontrolujesz budowę.
Inwestor zastępczy plus inspektor nadzoru (lub twój kierownik budowy) system zleceniowy – masz większą kontrole nad budową, jesteś na bieżąco, możesz wprowadzać zmiany, nie masz spokoju .
Kosztowo mniej więcej to samo. Generalny wykonawca jest droższy od firm od poszczególnych etapów, ale za to zapłacisz inwestorowi zastępczemu za dogranie i koordynację nad poszczególnymi etapami.
Ty wybierasz co wolisz . Wszystko ma wady i zalety .

[BYLE JAK]

jak nie musi być tanio, to nadzór autorski architekta projektu.

Pomijając fakt, że w tym przypadku nie wchodzi to w grę, to taki nadzór tylko wyciąga kasę z kieszeni inwestora.

Tylko Inwestor Zastępczy zapewni prawidłowy nadzór nad realizacją tej inwestycji. Kierownik Budowy i Inspektor Nadzoru to jednostki kontrolujące pewne etapy prac.
Oni nie załatwiają spraw za inwestora. Ktoś musi dokonywać wyborów, załatwiać sprawy urzędowe, itd.
Od tego jest właśnie Inwestor Zastępczy. To on ma być często na budowie. To do niego wykonawca ma się zwracać z różnymi pytaniami. To on ma konsultować wybory z inwestorem.
To zdalne oczy, uszy i ręce inwestora.

[daniel1986]

Dziekuje za odpowiedzi. Patrzac na lokalne oferty w internecie wydaje sie, ze latwiej bedzie znalezc GW z referencjami, niz inwestora zastepczego ktoremu bedziemy mogli zaufac. Ale pozostane otwarty na obie opcje, nie wiem jak sie beda ukladac rozmowy z firmami.

[katka]

...latwiej bedzie znalezc GW z referencjami, niz inwestora zastepczego.

Jeszcze łatwiej kupić gotowca od dewelopera . Inwestor zastępczy raczej się nie ogłasza w internecie, przynajmnie ten porządny . Trzeba popytać, poszukać, ale faktycznie jak ma być łatwo to szkoda czasu .

[budamator]

Generalny wykonawca to najgorsza opcja - potwierdzam. Niestety w tej branży są głównie oszuści i naciągacze, jak samemu nie przypilnujesz to będziesz miał najgorsze dziadostwo za najwyższą ceną ...