Kupno działki budowlanej - z pośrednikiem czy bez?

[btwin]

Cześć,

jestem, a raczej jesteśmy nowi na forum. Narodził się pomysł, aby małymi krokami ulotnić się z Warszawy, na tyle na ile to możliwe (praca). Poszukać swojego miejsca.


Były już rozważania na temat różnych wariantów – większe mieszkanie, dom szeregowy i właśnie budowa domu. - a konkretnie kupno działki, bo na dziś dzień ten wariant wydaje się być najsensowniejszy w naszym przypadku. Mamy własne mieszkanie, tak więc nie mamy noża na gardle i chcielibyśmy rozegrać to na spokojnie. Dodam, że mieszkania nie chcemy sprzedawać.

Kilka pytań: Czy osoby kompletnie nie znające się na rynku nieruchomości, powinny kupować działkę poprzez pośrednika czy lepiej samemu szukać działki ? Czy pośrednik daje nam jakąkolwiek formę bezpieczeństwa jeżeli chodzi o kwestie prawne (np. potencjalne oszustwo). Czego się wystrzegać, na co szczególnie uważać, z czym się zaznajomić.

Czy ktoś mógłby napisać jaki jest orientacyjny koszt kupna działki bezpośrednio, a jaki z pośrednikiem? Chodzi mi o koszta dodatkowe, wyłączając sam koszt działki.

[martingg]

Zależy od pośrednika niekiedy prowizja jest pobierana tylko od sprzedającego, kwestia biura, pośrednik bierze 1-3% wartości działki.
Osoba nie znająca się może spokojnie kupować działkę, trzeba tylko trochę ogarnąć temat jak zawsze

Zakup to kosz działki + notariusz standardowo orientacyjnie ile kosztuje notariusz masz pod tym linkiem http://www.enieruchomosci.pl/kalkulatoroplat.php

[kemot_p]

Były już rozważania na temat różnych wariantów – większe mieszkanie, dom szeregowy i właśnie budowa domu. - a konkretnie kupno działki, bo na dziś dzień ten wariant wydaje się być najsensowniejszy w naszym przypadku. Mamy własne mieszkanie, tak więc nie mamy noża na gardle i chcielibyśmy rozegrać to na spokojnie. Dodam, że mieszkania nie chcemy sprzedawać.

Miałem identyczną sytuację i analogiczne dylematy i też stanęło na zakupie działki
Ja skorzystałem z biura nieruchomości (żona w ciąży, małe dziecko w domu, ja dlugo w pracy - nie mieliśmy czasu jeździć i szukać), wyniosło mnie to 2% wartości nieruchomości.

[mku7i]

Moje doświadczenia z agencjami są negatywne. Osoby tam pracujące nie mają najczęściej żadnego pojęcia o oferowanej nieruchomości, kolekcjonują po prostu ogłoszenia. Jeżeli coś jest bublem prawnym to szanowna agencja i tak go nie wychwyci. Nie wiedzą jaki jest poziom wód gruntowych, nie wiedzą czy działka objęta jest ochroną archeologa bądź konserwatora, nie wiedzą, czy działka objęta jest hipoteką, nie wiedzą czy jest uchwalony MPZP, czy są doprowadzone media. Innymi słowy, nie oferują żadnej wartości dodanej. Żadnej.
Mówię o realnych przykładach z 2017 roku kiedy sam szukałem działki. Przekazują co im powie sprzedający, wszystko i tak trzeba weryfikować. Za taką usługę nie zamierzałem i nie zamierzam płacić. Lepiej działki poszukać samemu.
Pamiętam jak sprzedawałem mieszkanie kilka lat temu. Po wystawieniu mieszkania na portalach z ogłoszeniami, pierwsze 20 telefonów wykonały agencje. Każdej zadawałem to samo pytanie "czym różni się wystawienie ogłoszenia przeze mnie od wystawienia ogłoszenia przez Was?". I słyszałem te wierutne bzdury "mamy swoją bazę klientów, mamy klienta który szuka dokładnie takiego mieszkania". Jak przyszło do konkretów, to bazy już nie było, chcieli po prostu wrzucić ogłoszenie na olx i czekać, tak jak ja czekałem.

Tu więcej https://meskimikser.pl/dzialka-budowlana-podsumowanie/

[martingg]

dodajmy fakt iż spora część z oferty biura nieruchomości jest nieaktualna ponieważ sprzedający nie informują o sprzedaży nieruchomości.

[Nurek_]

Moje doświadczenia z agencjami są negatywne. Osoby tam pracujące nie mają najczęściej żadnego pojęcia o oferowanej nieruchomości, kolekcjonują po prostu ogłoszenia. Jeżeli coś jest bublem prawnym to szanowna agencja i tak go nie wychwyci. Nie wiedzą jaki jest poziom wód gruntowych, nie wiedzą czy działka objęta jest ochroną archeologa bądź konserwatora, nie wiedzą, czy działka objęta jest hipoteką, nie wiedzą czy jest uchwalony MPZP, czy są doprowadzone media. Innymi słowy, nie oferują żadnej wartości dodanej. Żadnej.

Bez przesady, aż tak źle nie jest. W momencie jak pośredniczka zakumała że na serio jesteśmy zainteresowani działką to dostaliśmy, komplet mapek, wypis z MPZP, wypis z księgi wieczystej. Trudno wymagać żeby znała poziom wód gruntowych, bo skąd ma to wiedzieć? Jak przychodzi klient sprzedać działkę, to ma u niego robić badania geologiczne?

Ogólnie pytanie trochę bez sensu. Większość sprzedających sprzedaje przez pośredników, bo nie ma czasu ciągle umawiać się z kupującymi na oględziny. Jak podpiszesz umowę z biurem to nie możesz kupić/sprzedać poza nimi. Znaleźć fajną działkę nie jest wcale łatwo. Przyjmiesz, ze kupujesz bez pośrednika, trafi ci się idealna działka przez biuro i co nie kupisz jej? Będziesz szukał kolejnej przez rok czy dwa, bo szkoda ci było 1 czy 2% % na prowizje?
Moje zdanie jest takie, że jak trafi ci się działka bez pośrednika - to spoko,można wszystko ogarnąć samemu i do niczego ci pośrednik niepotrzebny. Ale nie ma co zamykać się na biura, bo tracisz w ten sposób większość rynku.

[mku7i]

Zgadzam się z tobą - znaleźć fajną działkę jest bardzo ciężko. Natomiast żadna z działek które nas zainteresowały nie pochodziła od agencji. Wybraliśmy okolicę która nas interesuje i po prostu tam pojechaliśmy. Koszt paliwa i jednego dnia w danej miejscowości, wiosce, okolicy. Rozmowa z ludźmi i nagle okazało się, że jest całkiem sporo działek. Takich o których agencja nie ma pojęcia. W znacznie lepszych cenach lub lokalizacjach.

Ale tak, ja prowadzę swoją małą krucjatę antyagencyjną. Miałem z nimi kilka kontaktów, każdy beznadziejny, kończący się niekompetencją pracownika agencji. Nie tylko w sprawie działek, ale również mieszkań.

[martingg]

Kwestia czasu, lokalizacji itp itd. trzeba najpierw określić gdzie się szuka działki, ja zawęziłem obszar poszukiwań do 1km od szkoły podstawowej na wiosce obok mojego miasta i jeździłem rowerem pytając ludzi tam mieszkających czy czegoś nie wiedzą, a kupiłem dzięki tablicy wbitej na działce, działka nie była nigdzie wystawiona.

[Bertha]

Kwestia czasu, lokalizacji itp itd. trzeba najpierw określić gdzie się szuka działki, ja zawęziłem obszar poszukiwań do 1km od szkoły podstawowej na wiosce obok mojego miasta i jeździłem rowerem pytając ludzi tam mieszkających czy czegoś nie wiedzą, a kupiłem dzięki tablicy wbitej na działce, działka nie była nigdzie wystawiona.

Według obowiązującego prawa pośrednik czy agencja NIE ODPOWIADA za prawidłowośc stanu prawnego ze stanem rzeczywistym, głownie w temacie granic nieruchomości. Więc jeśli działka będzie tylko do płotu a płot stoi o 3m dalej niż powinien, bo tak się kiedyś dziadek z sąsiadem umówił a w dokumentach nić nie zmienił, to tego się od pośrednika nie dowiesz, bo on nie ma pojęcia, chęci ani środków prawnych. Dopóki NIE MA obowiązku wykonania wskazania punktów granicznych* PRZED transakcją a w obecności kandydata na nabywcę (zdecydowanego, że to jego miejsce na ziemi), to pośrednik nie uchroni was przed wejsciem na minę typu "Panie, działka jest do tego lasu hen na horyzoncie" a faktycznie do tego płotu odległego o 25 metrów. Na szybko dla kandydata na nabywcę najważniejszy jest krok metrowy i zapamiętanie, że 1ar to w przybliżeniu 100m kw. a dokładnie każda powierzchnia od 51m kw. do 149m kw. to jest jeden ar. Analogicznie 10 arów, to przedział powierzchni od 951 m kw. do 1049 m kw.
Dlatego zasięg prawa włąsności określają fachowcy według dokumentów, a nie bajania zbywającego lub .... .


*) http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/do...20190725Lj.pdf art. 38. i 39.

[btwin]

Na wstępie chcielibyśmy wam bardzo podziękować za tyle odpowiedzi. Linki – bardzo przydatne.

Również mam mieszane odczucia co do pośredników. Nie za bardzo rozumiem ich rolę – a raczej kwotę odnośnie usług uważam za niewspółmierną do tego co nam oferują.

Jeżeli chodzi o wizje terenową – to jak najbardziej. Jak tylko mam czas to chwytam za rower i robię rundkę. Natomiast nie wiem jak dotrzeć do działek, które nie są wystawione na sprzedaż, a okoliczni sąsiedzi nic nie wiedzą. Często znajduje coś interesującego na np. geoportalu ale nie wiem jak do tego dotrzeć.

Nie ukrywam, że przerażają mnie obecnie ceny działek, 130- 200 zł (plus pośrednik) z m2 gołej działki to nieco zaporowa cena dla przeciętnego zjadacza chleba. Z czego to wynika? Działek szukam w południowych stronach (pod Warszawą + 30 km). Czy to specjalnie ponaciągane ceny żeby wydoić Warszawiaków, czy one realnie z czegoś wynikają?

[mku7i]

Wynikają stricte z sytuacji panującej na rynku. Jest popyt, kredyt jest łatwo dostępny, mieszkania absurdalnie drogie, każdy chce zarobić. W naszych okolicach za metr działki dziś trzeba zapłacić o 10-20% więcej niż w 2017 roku.

Te niedostępne działki albo nie są na sprzedaż albo nie mogą być jeszcze sprzedane. Przykład: obok nas zostały 2 działki, o które co chwilę ktoś pyta. Nie są wystawione na sprzedaż, ponieważ... nie są na sprzedaż. Na jednej z nich mają się budować obecni właściciele, którzy obecnie przebywają za granicą. Na drugiej, właściciele czekają, aż minie 5 lat od zakupu by nie płacić podatku od sprzedaży. My sami znaleźliśmy działkę zupełnie przypadkiem, nie wiedząc nawet że w powstaje nowe osiedle. Startowały jakieś budowy, ale nie było żadnych ogłoszeń. Jedna Pani nie była zorientowana, dopiero druga powiedziała, że jest jedna działka na sprzedaż. Później okazało się, że była w niej wbita tabliczka, ale porosły ją chwasty. Pani która nam o tym powiedziała miała numer do właściciela. Zadzwoniła, Pan przyjechał za 15 minut - wstępnie zarezerwowaliśmy (w sensie że musimy wszystko posprawdzać, przemyśleć, ale wstępnie jesteśmy zainteresowani). Jak kończyliśmy rozmowę podjechał inny Pan, który również szukał działek. Sprzedający śmiał się ze zbiegu okoliczności. A my z Pana który przyjechał chwilę po nas, bo ostatecznie też się zdecydował. No ale my zupełnie przypadkiem mieliśmy więcej szczęścia.

Inna działka którą oglądaliśmy chwile wcześniej - ta sama sytuacja - wjechaliśmy pośród nowo budowane domy, popytaliśmy, dostaliśmy numer do właściciela jednej z działek. Ostatecznie odpuściliśmy, niemniej ktoś ją kupił, bo buduje się tam dom.
Jeszcze inna działka - znaleźliśmy tabliczkę wbitą w ziemię, ale tu sami odpuściliśmy.
Niedaleko nas, również znaleźliśmy niezłą działkę. Ale Pani, która miałaby być naszą sąsiadką już podczas rozmowy okazała się bardzo problemowa, nie nasz klimat, również odpuściliśmy.

[martingg]

@btwin
zależy gdzie szukasz u mnie w Żyrardowie 40km od wawy na zachód w mieście sensowna działka to 200-250, obrzeża 100, na pobliskich wsiach 50-100 a często lepiej skomunikowane z Warszawą niż dojazd z samego Żyrardowa kwestia lokalizacji i jak zauważono wcześniej jest duża podaż

Nie dotrzesz do działes po geoportalu, możesz spróbować wykupić numer KW na internetowych stronach, ale nie zawsze je mają, poza tym same dane w KW Ci nic nie dadzą ... też miałęm takich parę na oku ale nikt nic nie wiedział, miałem KW bo kupiłem 1-2 to też nic nie dało. Moze jakimś cudem coś by ci się udało znaleźć po KW ale mizerne szanse

nie znam południowych cen działek, ale 30km na zachód to okolice Grodziska Mazowieckiego to cena 100-200 na obrzeżach jest standardem.

@mku7i
miałem podobny przypadek, kupiłem działkę bo chciałem udział w drodze która jest obok, a ciężko dogadać się było z 1 sąsiadami ... w tym samym czasie chciał ją kupić również inny szukający tyle, że ja miałem już wszystko ugrane z właścicielem. Przyjechał pod działkę ten drugi zainteresowany, ale ją olał bo była mega zarośnięta tak samo jak i droga. Kupiłem posprzątałem, jechał szukając ponownie działki (szukał ponad rok) zobaczył wyciętą drogę i się ponownie zainteresował, a ogłoszenie znalazł już tylko moje przyjechał obejrzał juz posprzątaną z rodziną działkę i kupił. Sprzedaż zajęła mi miesiąc, a jak widać ludzie faktycznie szukają działek miesiącami, latami. Nie jest to takie proste w obecnych czasach.

[key1]

Często nieruchomości z dopiskiem "SPRZEDAŻ BEZPOŚREDNIA" mają ostro zawyżoną kwotę (+20 czy 30 %), tak jakby sprzedający uważali sam fakt sprzedaży bezpośredniej za wyjątkowy atut ich oferty, który natychmiast wywoła obłęd w oczach kupujących.

[Kaizen]

Często nieruchomości z dopiskiem "SPRZEDAŻ BEZPOŚREDNIA" mają ostro zawyżoną kwotę (+20 czy 30 %), tak jakby sprzedający uważali sam fakt sprzedaży bezpośredniej za wyjątkowy atut ich oferty, który natychmiast wywoła obłęd w oczach kupujących.

Odwrotnie. To pośrednicy mają wabiki poniżej cen rynkowych - ale "ta oferta już jest nieaktualna, ale mamy inne 30% droższe"

[btwin]

To mam jeszcze dwa pytanka:

Co uważacie odnośnie umieszczania ogłoszeń typu - kupię działkę - czy ma to w ogóle jakąś skuteczność ?
Druga kwestia to kwestia płaskiego dachu - czy przy każdej działce musimy latać do gminy i prosić o info odnośnie MPZP?

[martingg]

ad1 widziałem takie ogłoszenia w swojej okolicy na drzewach, tablicach ogłoszeniowych, przy kościele warto spróbować. Ogólnie to polecam znaleźć grupe na FB z danej okolicy a takie są i tam wrzucić iż w okolicy X kupi się działkę, ludzie sami wam mogą zaproponować, często widze takie posty na mojej lokalnej grupie

ad2. tak, trzeba dzwonić podać nr działki i wam powiedza co można budować, albo was odeślą do uchwały gdzie jest MPZP o ile jest dla danej okolicy

[key1]

Odwrotnie. To pośrednicy mają wabiki poniżej cen rynkowych - ale "ta oferta już jest nieaktualna, ale mamy inne 30% droższe"

Nie w Warszawie, gdzie jedna nieruchomość jest w ofercie 5ciu agencji.

Są agencje , które nie zdejmują nieaktualnych ogłoszeń, ale to łatwe do wyłapania dla kogoś kto szuka.

[btwin]

@key1 to fakt- sami nacięliśmy się na oglądanie tego samego obiektu wystawionego przez dwie różne agencje. Ja miałem podejrzenia ale moja partnerka była szczerze zszokowana. Myśleliśmy, że tylko jedna agencja prowadzi daną nieruchomość bądź grunt.

[Kaizen]

Nie w Warszawie, gdzie jedna nieruchomość jest w ofercie 5ciu agencji.

Są agencje , które nie zdejmują nieaktualnych ogłoszeń, ale to łatwe do wyłapania dla kogoś kto szuka.

Ja mam takie doświadczenia akurat w Warszawie, tyle, że z mieszkaniami. Strata czasu bo co atrakcyjniejsza oferta była nieaktualna. Mam wątpliwości, czy kiedykolwiek była aktualna.

[key1]

Ja mam takie doświadczenia akurat w Warszawie, tyle, że z mieszkaniami. Strata czasu bo co atrakcyjniejsza oferta była nieaktualna. Mam wątpliwości, czy kiedykolwiek była aktualna.

Miałem dokładnie takie samo wrażenia, ale to było lata temu, gdy ogłoszenia były w papierowej gazecie, bez zdjęć. "Mokotów, 3pok, wyjątkowe. Okazja".
Wtedy agencje nie przyznawały się w ogłoszeniu, że oferta jest z agencji.

Doświadczenia z ostatnich 5 lat mam zdecydowanie lepsze, a profesjonalizm i przygotowanie pośredników znacznie wzrosło.

Mało przyjemnym momentem jest konieczność podpisania umowy pośrednictwa przez oglądającego, co jest pewnym wymuszeniem, ale dużo zależy od kultury osobistej agenta. Problem nie występuje w przypadku agencji pobierających opłatę tylko od sprzedającego.