MPZ - zabudowa pensjonatowa - jak to obejść

[kon_kon]

Witam!

mamy działkę która w MPZ jest przeznaczona pod zabudowę pensjonatową - staram sie o zmianę planu i dopisanie funkcji mieszkaniowej ale jeśli się nie uda będziemy chcieli budować tam "pensjonat" Rozmawiałem z różnymi architektami na ten temat i podobno kluczowe jest żeby budynek miał min 7 pokoi i realizował funkcje żywieniowa ( to podobno można obejść podpisując umowę z cateringiem ) Na jakie kwestie trzeba zwrócić uwagę i jakie dodatkowe warunki musza zostać spełnione żeby dostać powolnie na budowę ? Koncepcja jest taka że chcemy wybudować dom wakacyjny na wynajem - pensjonaty to już nieco stara kategoria rynek sie zmienił a MPZ jest sprzed 17 lat . Jeden z lokalnych kierowników budowach sugerował własnie projekt który będzie miał 7 pokoi, uzyskać pozwolenie i odbierać budynek tylko częściowo - czy ktoś ma pomysł o co mogło chodzić lub ewentualnie zna sposób jak zrealizować nasz pomysł przy obecnych warunkach w MPZ ? Inwestycja będzie w kredycie i boje się sytuacji której będzie trzeba płacić raty a obiekt z przyczyn formalnych nie będzie mógł na siebie zarabiac



Pozdrawiam

Konrad

EDIT - plik usunalem bo z jakiegos powodu zmniejsza mi go cały czas poniżej wklejam zapisy z planu:

ROZDZIAŁ 3 USTALENIA DLA TERENÓW ZABUDOWY PENSJONATOWEJ - PW § 51.1 Tereny zaliczone do kategorii terenów zabudowy pensjonatowej służą przede wszystkim wypoczynkowi, funkcja wypoczynkowa jest na tych terenach funkcją podstawową, lecz nie jedyną, inne przeznaczenie terenu, wymienione poniżej, dopuszcza się pod warunkiem nie powodowania uciążliwości dla funkcji wypoczynkowej. 2. Na terenach zabudowy pensjonatowej dopuszcza się lokalizowanie: 1) budynków pensjonatowych i hotelowych; 2) mieszkania właściciela lub pracownika; 24 3) obiektów biurowych, obiektów służących celom oświatowym, kulturalnym, socjalnym i zdrowotnym związanym z obsługą funkcji wypoczynkowej; 4) garaży i miejsc postojowych dla samochodów o dopuszczalnej masie całkowitej do 3,5 t w niezbędnej ilości wynikającej z obsługiwanej funkcji, umieszczonych na własnej działce; służącej 5) elementów infrastruktury technicznej funkcjonowaniu poszczególnych obiektów wymienionych powyżej; 6) dojść i dojazdów 7) zieleni urządzonej. 3. Na terenach zabudowy pensjonatowej dopuszcza się utrzymanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej oraz gospodarczej bez możliwości jej rozbudowy, docelowo z przeznaczeniem do adaptacji na funkcje zgodne z kategorią przeznaczenia terenu. 4. Na terenach zabudowy pensjonatowej nie dopuszcza się lokalizowania: 1) zabudowy mieszkaniowej i apartamentowej; 2) miejsc postojowych i garaży dla samochodów o dopuszczalnej masie całkowitej powyżej 3,5 t oraz ich przyczep i naczep. 5. Inne użytkowanie terenów PW poza ustalonym dla terenów zabudowy pensjonatowej nie jest dopuszczalne.

§ 54. 1) przeznaczenie terenu: a) teren zabudowy pensjonatowej z zabudową gospodarczą w głębi działek, b) w granicach wydzielenia wewnętrznego PW.D.05/1 dopuszcza się pozostawienie funkcji mieszkaniowej; 2) zasady i warunki parcelacji terenu - podział geodezyjny działek zgodnie z rysunkiem planu; 3) zasady zagospodarowania terenu i kształtowanie zabudowy: a) zabudowa wolno stojąca, b) dopuszczalny maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy PZ = 0.30, c) dopuszczalny maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy IZ = 0.60, d) minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej TZ = 0.40, 26 e) dopuszczalna maksymalna wysokość zabudowy - do 2 kondygnacji, druga kondygnacja w dachu, lecz nie więcej niż HZ = 9,5 m, dla zabudowy gospodarczej HZ=5,5m, f) przekrycie wysokimi, symetrycznymi, dwuspadowymi dachami o prostej formie, nachylenie 0 połaci 40 – 45 , układ kalenic równoległy do ulicy 03.KD.D, dopuszcza się stosowanie lukarn o wielkości maksimum do 20% powierzchni połaci dachu, dachy kryte strzechą lub dachówką ceramiczną lub cementową w odcieniach czerwieni i brązu, g) kolorystyka zabudowy stonowana, ciemna w odcieniach brązu, dopuszcza się stosowanie drewna i ceramiki w odcieniach brązu, h) ogrodzenia w formie ażurowych parkanów, wysokość ogrodzeń do 1,2 m, zakaz stosowania prefabrykowanych ogrodzeń betonowych, wzdłuż południowej granicy działek wymóg nasadzenia żywopłotów, w elewacjach budynków lokalizowanych zgodnie z obowiązującą linią zabudowy i) dopuszcza się wysunięcie przed tę linię loggi, wykuszy i ganków na odległość do 130 cm, pod warunkiem, że wymienione elementy stanowią łącznie nie więcej niż ¼ szerokości tej elewacji; 4) ustalenia dotyczące obsługi inżynieryjnej terenu: obsługa komunikacyjna inżynieryjna terenu z sieci zlokalizowanych w ulicy 03.KD.D. 5) warunki ochrony: a) teren objęty strefą “E” ochrony ekspozycji historycznego osiedla mieszkaniowego i panoramy miejscowości, obowiązują ustalenia określone w § 9, b) teren w części położony w strefie zagrożenia powodzią, obowiązują ustalenia zawarte w § 27

[key1]

załączone zdjęcie jest tak malutkie, że nic na nim nie widać.

[Elfir]

a co dokładnie jest zapisane w MPZP?
rzeczywiście jest tam wymóg 7 pokoi i wyżywienia?

[kon_kon]

W planie jest zabudowana pensjonatowa a pensjonat wg ustawy to obiekt który ma minimum 7 pokoi, i oferuje wyżywnienie

[Elfir]

Czyli chcesz postawić domek z mniejszą ilością pokoi?
Z iloma?

[kon_kon]

Ogolnie cos mniejszego - budżet pozwoli na dom ok 100m2 dol salon kuchnia łazienka + na poddaszu użytkowym 3 sypialnie obawiam sie ze bez zmiany planu tego nie da sie nijak podciagnac pod pensjonat. Jesli musielibysmy kombinowac z pensjonatem pomysl jesttaki zeby postawic dom dwulokalowy o dwóch blizniaczych połówkach tez po 3 sypialnie w kazdej ale tak zeby moc w projeckie jakos wykazac ze jest w sumie tych pokoi 7 - tak sugerował lokalny architekt

[Elfir]

podziel pokoje płytą k-g na maleńkie klitki robiąc 7 szt. Po odbiorze rozbierzesz ścianki.

[Bertha]

Szerokość korytarzy w pensjonacie!!! Przy odbiorze potrafią biegać z calówką.

Pozostaje temat stawki podatku od budynku. O ile wiem jest różnica pensjonat a mieszkalny.
Będzie kwas w przyszłości = zaboli.

[grv]

Odradzam - zbyt duże ryzyko "wpadki" i późniejszych konsekwencji.