Budowa domu około 120m2

[Rocket2305]

Chcemy z narzeczoną rozpocząć budowę swojego wymarzonego domu. Mamy kilka pytań dotyczących projektu i budowy.

1. Jak mają się wyceny i kosztorysy budowy domu na archon do rzeczywistości obecnej?
Chodz konkretnie o ten projekt z linku poniżej.
Na archonie wycenili minimalny koszt budowy do stanu deweloperskiego na 418k plus 90k instalacje wszelkie
(Maksymalne 502k plus 110k)

https://www.archon.pl/projekty-domow/projekt-dom-w-malinowkach-23-ge-oze-m6d726efb8c123?_gl=11fj2uys_upMQ..&gclid=CjwKCAiAz c2tBhA6EiwArv-i6S_z6mc2sAoDVnRwrK05Ci7CxGw6zl9W-jCgCv0z2DWBMMb31XDjDxoCjAoQAvD_BwE

2. Będziemy się budować w Małopolsce, na wsi. Czy w związku z tym ceny za materiały, robociznę etc będą niższe, niż w mieście? Czy to kompletnie nie ma znaczenia?

3. Mamy juz kupioną działkę. Na jakie koszty dodatkowe musimy się nastawić w związku z tymi wszystkimi papierkami,pozwoleniami, geodeta, przyłącza itd? Jakie to mniej więcej koszta? Zaznaczę, że woda i prąd są blisko na działce.

4. Co myślicie o tym naszym projekcie? Czy on jest fajny, prosty? Czy nie bardzo? Spodobał nam się. Uklad pomieszczeń nam pasuje. Zastanawiamy się nad garażem. Czy lepiej w bryle domu czy taniej będzie go postawić obok na działce oddzielnie? Czy warto podnieść ścianę kolankową, aby skosy tak niedoskwierały? Co jeszcze warto zmienić, przemyśleć. Warto iść do architekta lokalnego aby zrobił swój projekt bazując na tym?

5. W jakie ogrzewanie iść do takiego domu. Myślimy nad pompą ciepła lub ekogroszkiem. Sam projekt zakłada pompę, dobrą termoizolacje, rekuperacje. Skłaniamy się bardziej ku pompie, jednak patrząc na ceny prądu, nie jestem pewny czy nie pójdziemy z torbami...

6. Jaki jest koszt wykończenia takiego domu? Nie chcemy przepychu. Wiadomo ma on nam służyć na lata, wiec ma byc też nowocześnie i elegancko. Wizualizacje z archona ładne i jeśli sugerować się takim wykończeniem wnętrz, na jaki koszt trzeba się szykować?

7. Kiedy rozpocząć budowę? Nie ukrywam, że ciągle pracujemy aby mieć na nią pieniądze. Czy budowę zacząć, kiedy będziemy posiadać już całą kwotę czy zacząć wcześniej i krok po kroku dokładać?
Na teraz mamy okolo 250k zl. Rocznie odkładamy około 120k zł.

8. Jaki budżet będzie potrzebny do stanu pod klucz, w pełni wykończonym? Zaznaczę, że większość lub całość będzie robiona systemem zleconym niestety.
650k? 750k? Da radę?

Z góry dziękuję za wszelkie porady i oceny.

[jajmar]

2. Będziemy się budować w Małopolsce, na wsi. Czy w związku z tym ceny za materiały, robociznę etc będą niższe, niż w mieście? Czy to kompletnie nie ma znaczenia?

.

No, pytanie bardzo dziwne, dlaczego na wsi materialy maja byc tańsze? Wż pod uwagę że hurtownie doliczą transport więc im wieś dalej tym może material być droższy. Robocizna wg mnie bez znaczenia miasto czy wieś.

Ten 120metrowy dom ma po podłodze cos ponad 160m2. Wiec jak sobie szacujesz koszty to bierz do obliczeń 160m2 a nie 120 bo się możesz zdziwić.

[Ratpaw]

Z góry dziękuję za wszelkie porady i oceny.

Dla kogo ten dom?

[Adiš]

Jesli chodzi o wycene archonu , minimalne koszty to sa bodajze koszty przy budowie metoda gospodarcza. Patrz na srednie koszty i lepiej dodaj z kilkanascie procent do budzetu. Sprawdz czy to kwoty brutto czy netto .

[Toty]

1. Jak mają się wyceny i kosztorysy budowy domu na archon do rzeczywistości obecnej?
Chodz konkretnie o ten projekt z linku poniżej.
Na archonie wycenili minimalny koszt budowy do stanu deweloperskiego na 418k plus 90k instalacje wszelkie
(Maksymalne 502k plus 110k)

https://www.archon.pl/projekty-domow...xoCjAoQAvD_BwE

Zależy kiedy bedziesz budować. Kiedyś doliczało się 50% do tych wycen z biur projetowych i ledwo starczało. Teraz pomnożyłbym razy dwa i powinno starczyć (milion pod klucz).

2. Będziemy się budować w Małopolsce, na wsi. Czy w związku z tym ceny za materiały, robociznę etc będą niższe, niż w mieście? Czy to kompletnie nie ma znaczenia?

Raczej większe, fachowcy z miasta bedą mieć dalej, transport materiałów też sporo droższy. Ekipy z cieżkim sprzętem typu koparka policzą o wiele więcej.

3. Mamy juz kupioną działkę. Na jakie koszty dodatkowe musimy się nastawić w związku z tymi wszystkimi papierkami,pozwoleniami, geodeta, przyłącza itd? Jakie to mniej więcej koszta? Zaznaczę, że woda i prąd są blisko na działce.

Zbierz wyceny i się przekonasz. Bardzo wiele zależy od warunków gruntowych, musisz zrobić badania geo. Wybrany fundament, konieczne odwodnienia itp mogą podwoić koszt stanu zero.

5. W jakie ogrzewanie iść do takiego domu. Myślimy nad pompą ciepła lub ekogroszkiem. Sam projekt zakłada pompę, dobrą termoizolacje, rekuperacje. Skłaniamy się bardziej ku pompie, jednak patrząc na ceny prądu, nie jestem pewny czy nie pójdziemy z torbami...

ekogroszek w w2024r ? ŻART.

6. Jaki jest koszt wykończenia takiego domu? Nie chcemy przepychu. Wiadomo ma on nam służyć na lata, wiec ma byc też nowocześnie i elegancko. Wizualizacje z archona ładne i jeśli sugerować się takim wykończeniem wnętrz, na jaki koszt trzeba się szykować?

nie do oszacowania, są płytki po 30zł a są i po 600zl/m2 Tak samo ze wszystkim innym - panele / schody / armatura / drzwi wewn. itp

7. Kiedy rozpocząć budowę? Nie ukrywam, że ciągle pracujemy aby mieć na nią pieniądze. Czy budowę zacząć, kiedy będziemy posiadać już całą kwotę czy zacząć wcześniej i krok po kroku dokładać?
Na teraz mamy okolo 250k zl. Rocznie odkładamy około 120k zł.

Ekonomiści twierdzą że bezpiecznie jest zaczynać posiadając 30% kapitału i działkę oraz zdolność rocznego oszczędzania na poziomie 10% wartości nieruchomości.
Pamiętaj że jak skorzystasz z kredytu to 60-70% kasy pójdzie na odsetki - chyba że szybko spłacisz.

8. Jaki budżet będzie potrzebny do stanu pod klucz, w pełni wykończonym? Zaznaczę, że większość lub całość będzie robiona systemem zleconym niestety.
650k? 750k? Da radę?

Nie da rady.

[Sativum]

Chcemy z narzeczoną rozpocząć budowę swojego wymarzonego domu. Mamy kilka pytań dotyczących projektu i budowy.

1. Jak mają się wyceny i kosztorysy budowy domu na archon do rzeczywistości obecnej?
Chodz konkretnie o ten projekt z linku poniżej.
Na archonie wycenili minimalny koszt budowy do stanu deweloperskiego na 418k plus 90k instalacje wszelkie
(Maksymalne 502k plus 110k)

https://www.archon.pl/projekty-domow...xoCjAoQAvD_BwE

Dlaczego zakładasz koszt MINIMALNY?
Ceny są podane w kwotach netto. Jesteś zwolniony z podatku VAT?
Ceny podane w kosztorysie powstają w oparciu o raport Sekocenbudu - takie które uzyskują deweloperzy. Detaliści nie powinni na nie liczyć
Podane ceny to IV kwartał 2023. Jak wiemy mamy już 2024 r. Budowa potrwa 1-4 lata. Jak będą kształtować się wtedy ceny? Dodaj 5-10% każdego roku, to wyjdzie 20% więcej bez problemu. +20/25% warto dodać do kosztorysu
2. Będziemy się budować w Małopolsce, na wsi. Czy w związku z tym ceny za materiały, robociznę etc będą niższe, niż w mieście? Czy to kompletnie nie ma znaczenia?
Dlaczego na wsi ma być taniej? Będzie drożej
3. Mamy juz kupioną działkę. Na jakie koszty dodatkowe musimy się nastawić w związku z tymi wszystkimi papierkami,pozwoleniami, geodeta, przyłącza itd? Jakie to mniej więcej koszta? Zaznaczę, że woda i prąd są blisko na działce.
Każda działka inna. Licz na koszty - w najbardziej pozytywnej wersji 20 tys. Jeśli warunki są złe, to możesz wsadzić także i 100 tys. lub 200 tys.
4. Co myślicie o tym naszym projekcie? Czy on jest fajny, prosty? Czy nie bardzo? Spodobał nam się. Uklad pomieszczeń nam pasuje. Zastanawiamy się nad garażem. Czy lepiej w bryle domu czy taniej będzie go postawić obok na działce oddzielnie? Czy warto podnieść ścianę kolankową, aby skosy tak niedoskwierały? Co jeszcze warto zmienić, przemyśleć. Warto iść do architekta lokalnego aby zrobił swój projekt bazując na tym?
Projekty domów w malinówkach co do zasady to fajny punkt wyjścia do budowy dość taniego domu. To co może doskwierać to małe pokoiki. Garaż w bryle to dodatkowe koszty. Duuużo taniej jest postawić alternatywny garaż blaszany / wiatę. Poza tym niska ściana kolankowa to nieużyteczne poddasze. Podnieś ścianę na minimum 140/160 cm lub zrezygnuj z piętra.

5. W jakie ogrzewanie iść do takiego domu. Myślimy nad pompą ciepła lub ekogroszkiem. Sam projekt zakłada pompę, dobrą termoizolacje, rekuperacje. Skłaniamy się bardziej ku pompie, jednak patrząc na ceny prądu, nie jestem pewny czy nie pójdziemy z torbami...
Pompa albo gaz. Mało masz miejsca na piec z ekogroszkiem. Poza tym syf i dodatkowa robota.

6. Jaki jest koszt wykończenia takiego domu? Nie chcemy przepychu. Wiadomo ma on nam służyć na lata, wiec ma byc też nowocześnie i elegancko. Wizualizacje z archona ładne i jeśli sugerować się takim wykończeniem wnętrz, na jaki koszt trzeba się szykować?

Ten projekt to ponad 160 m2. Koszt szacujesz na podstawie standardu - panele można kupić na wyprzedaży za 20-30 zł/m2 jak i deskę egzotyczną z parkieciarzem za 400-600 zł/m2 Przyjmuje się, że wykończenie m2 na przyzwoitym poziomie nie kosztuje mniej niż 1500 zł/m2. Koszt ten można obniżyć jeśli dużo prac wykonasz samodzielnie.
7. Kiedy rozpocząć budowę? Nie ukrywam, że ciągle pracujemy aby mieć na nią pieniądze. Czy budowę zacząć, kiedy będziemy posiadać już całą kwotę czy zacząć wcześniej i krok po kroku dokładać?
Jeśli możecie stale generować oszczędności i macie na formalności + stan 0 to bym zabierał się jak najszybciej
Na teraz mamy okolo 250k zl. Rocznie odkładamy około 120k zł.

8. Jaki budżet będzie potrzebny do stanu pod klucz, w pełni wykończonym? Zaznaczę, że większość lub całość będzie robiona systemem zleconym niestety.
650k? 750k? Da radę?
Bez miliona nie ma szans. Chyba że wybudujesz i wykończysz sam, ale w założeniach podałeś że ma być zlecone i elegancko. To licz półtora mln.
Z góry dziękuję za wszelkie porady i oceny.

Komentarze w kolorze

[pandzik]

Można zaoszczędzić budując dom przynajmniej w części samemu. To wbrew pozorom nie jest trudne. Bedę budował 110 na wiosnę, mam na to jakieś 400 tys zl. Z tym że samemu robię praktycznie wszystko. Teraz to jest tak proste. Przez ostatni rok pomagałem znajomej wybudować parterowe 120m2. To sie samo buduje.
Płyta, dach, elewacje, wszystkie instalacje.
Dogadana firma postawi mi jedynie ściany parteru i zaleje strop filigran jeśli sie zdecyduje na płaski dach.
To mój drugi dom. Na materiałach nie oszczędzam. XPS, grafit, silka, wiązary, dobre okna z roletami, ale jedynie z psk, woda na rozdzielaczach, podłogówka no i Reku. Reku będzie markowy ale pompa ciepła już chińska za 8 tys zł. Instalacje tylko to co niezbędne. Żadnych cyrkulacji, sieci, tv itd. W sprzedanym domu miałem chyba z 200 gniazd, z czego 40% nigdy nie użyłem.

Najważniejsze to siąśc z chłodną głową i zastanowić się czego tak na prawde sie potrzebuje.

[Ratpaw]

Czemu PSK? Te okna po kilku latach rozklekotują się.

Naprawdę chcesz murować samemu? Nie szkoda Ci stawów?

[pandzik]

Do murowania mam bardzo dobrą, sprawdzoną firmę. Nie mają czasu, ale wcisną mnie w grafik, bo dla nich parter to 3 dni roboty. Do plyty kolega , któremu pomagałem przy jego domu.

[fotohobby]

Czemu PSK? Te okna po kilku latach rozklekotują się.

Mam PSK od 9lat i poza jedną regulacją po 3 latach żadnych innych działań. I żadnych zastrzeżeń

[Ratpaw]

Mam PSK od 9lat i poza jedną regulacją po 3 latach żadnych innych działań. I żadnych zastrzeżeń

jakiej firmy?

[fotohobby]

MS Okna
Evolution 82

[Kaizen]

1. Jak mają się wyceny i kosztorysy budowy domu na archon do rzeczywistości obecnej?

Kosztorys (nawet ten solidnie policzony, a co dopiero te koszty wrzucone na stronie gotowca) już w momencie wykonania jest o kwartał albo dwa nieaktualny. A co dopiero po roku, dwóch albo trzech w czasie budowy.

W tych "kosztorysach" instalacje to % SSZ - a to w dzisiejszych czasach oznacza, że cała kwota z takiej wyceny może wystarczy na kotłownię z PC. Na całą hydraulikę, rekuperację, elektrykę wydasz co najmniej drugie tyle - szybciej bliżej 3x to, co w kosztorysie. Co najwyżej SSZ można przyjmować po dodaniu ze 20% jako w miarę realny.

Uwzględnia tylko koszty czysto budowlane bezpośrednią robociznę i materiały bezpośrednie. Bez kosztów dodatkowych - projektów przyłączy, samych przyłączy, ogrodzenia tymczasowego, mapki, wypisów, wyrysów, wywozu śmieci, ogrodzenia docelowego itd. itp.

Przed wbiciem łopaty wydałem 10771zł (projekt gotowy z adaptacja to mniej niż polowa tej kwoty). To jeszcze bez geodety, bez projektu podłączenia kanalizacji bo nie ma w okolicy, bez gazu bo też nie ma, tylko projekt przyłącza wodociągowego, bo fizycznie było już zrobione tylko poprzedni właściciel nie dokończył formalności.

W czasie budowy zmieniają się materiały, technologie, bywa że i projekt a ceny szaleją. Dochodzą nieprzewidziane koszty (poprawki, zniszczenia, kradzieże, zwiększenie zakresu). Na każdym kroku jest pokusa, dołożyć trochę do lepszego tego czy tamtego bo co to jest w skali budowy domu. I do pewnych rzeczy warto dołożyć, na innych warto oszczędzić. Generalnie nie warto oszczędzać tam, gdzie błędy są trudne, drogie, albo i niemożliwe do naprawienia. Na hydroizolacji, na projekcie (mam na myśli głównie jego przemyślenie, przeanalizowanie a w przypadku gotowców poszukanie opinii tych, co już w nim mieszkają albo dzielą się doświadczeniami w czasie budowania - bo wydanie grubej kasy na projekt indywidualny niczego nie gwarantuje, wręcz przeciwnie, niesie wiele zagrożeń), na projekcie i wykonaniu podłogówki, rekuperacji (wymienić sam rekuperator to nie problem - ale dołożyć rurę już zazwyczaj spory, dlatego polecam do sypialni dla dwóch osób dać o jedną rurę więcej niż do jednoosobowych czy gabinetu, czego projektanci zdają się nie rozumieć).

Świetny, przykładem tego, gdzie kusi, żeby dołożyć jest wykończeniówka. Sam musisz ocenić, czy warto dodać 10% do kosztu parkietu, żeby było drewno egzotyczne, zamiast dębu, czy gresu zamiast terakoty. Czy farba co za trzy lata trzeba znowu malować, czy taka, co przez 15 lat, jak nic się nie wydarzy, da się zmywać a od czasu do czasu i wyszorować. A może w salonie zamiast paneli przykleić płytki i mieć spokój aż ich wygląd się znudzi chociaż to kosztuje sporo więcej, niż samodzielne ułożenie paneli.

Wiele kosztów zostaje przesądzonych na etapie projektowania. Warto tu się przyłożyć przy wyborze gotowca, jego adaptacji czy przy projekcie indywidualnym. Mało kto zdaje sobie sprawę, że jak zrobi jakieś wcięcia, to koszty rosną względem wyprostowania tych ścian. Dlatego nie ma co potrzeć na m2 PU. Kosztują m2 elewacji, m3 EPS (który trzeba przykleić na wszelkich słupach łączących się z konstrukcją domu), godziny pracy. Czasami wystarczy niewiele zmniejszyć okno czy dołożyć słup oddzialający przeszklenia, żeby znaczącą kwotę zaoszczędzić na samej stolarce, bo wystarczy inna technologia, słabsze wzmocnienia, niehartowane szyby czy słabsze nadproże/wieniec. Rezygnacja z balkonu to nie tylko oszczędność, ale też uniknięcie ryzyka problemów z mostkiem cieplnym czy nieszczelną hydroizolacją. Dla przykładu w domu bez użytkowego poddasza zupełnie zbędna jest (a zadziwiająco kosztowna) ściana kolankowa z wieńcem czy strop monolityczny (użytkowo ma same zalety - ciszej, stabilizuje konstrukcję itd. - trzeba zdecydować, czy dla inwestora to warte różnicy w cenie i czy inwestora stać).

Ceny materiałów raczej są standardowe. Z robocizną bywa większy rozrzut.

[pandzik]

Mam PSK od 9lat i poza jedną regulacją po 3 latach żadnych innych działań. I żadnych zastrzeżeń

Dobrze słyszeć. Jasne, że wziąłbym hst, ale skoro buduje dom za 400-500 tys zł to wszystkiego nie mogę mieć. Różnica w cenie tych okien jest naprawdę spora.

[Rocket2305]

Docelowo rodzina 2+2.

[Rocket2305]

Dla kogo ten dom?

Docelowo rodzina 2+2.

[Ratpaw]

Docelowo rodzina 2+2.

OK. A jak ten dom widzisz na swojej działce? Możesz narysować sytuację?

[Rocket2305]

https://www.archon.pl/projekty-domow...xoCjAoQAvD_BwE

A co myślicie o tym projekcie, myśląc o oszczędnościach? Doszliśmy do wniosku, że garaż nie jest nam niezbędny. A przynajmniej w bryle domu. Czy architekt może na podstawie takiego gotowca zastosować jakieś "cięcia" technologiczne aby cała budowa wyszła taniej?

[Rocket2305]

OK. A jak ten dom widzisz na swojej działce? Możesz narysować sytuację?

Mogę pokazać fotke jak wyglada działka. Dom mniej wiecej na jej srodku by stał. Wejście oczywiście od strony drogi głównej.
Z tym, ze tak jak napisałem wyzej. Już zdecydowaliśmy ze rezygnujemy z garażu. Co by oszczędzić. Czy ten projekt wyżej, bez garażu, jest oszczędniejszy?

[jajmar]

https://www.archon.pl/projekty-domow...xoCjAoQAvD_BwE

A co myślicie o tym projekcie, myśląc o oszczędnościach? Doszliśmy do wniosku, że garaż nie jest nam niezbędny. A przynajmniej w bryle domu. Czy architekt może na podstawie takiego gotowca zastosować jakieś "cięcia" technologiczne aby cała budowa wyszła taniej?

Ale co tu chcesz wycinać? Nie ma w tym projekcie jakiś zbędnych uskoków a przesuwaniem ścian nie uzyskasz oszczędności. W takim projekcie na końcowa cene ma wpływ material i to często nie ten ścienny a wykończeniowy.
Jeżeli domek kótry planujesz ma mieć faktycznie 120 czy nawet 150m i dzialka na to pozwala budowąłbym dom parterowy, zamiast stropu dźwigar deskowy. W tym domu masz strop co podrażą, masz schody które podrażają (i to bardzo). Do parteru dojdzie deko fundamntów i troche dachu, ale odpdnie strop i schody. Schody to poza kosztem ich budowy koszt utraconej powierzchni.