BARDZO problematyczna działka

[giokru7]

Witam wszystkich użytkowników forum. Bardzo proszę o pomoc, każdy najmniejszy pomysł czy sugestia na miarę złota.

Działka wielkości ok. 540m2, 15 lat temu wybudowano na niej fundamenty i zrezygnowano z dalszej budowy. Na działce obok stoi pół bliźniaka przylegającego do granicy rzeczonej działki. Na terenie obowiązuje MPZP z 2018r. Działka oznaczona jako MN1- uzupełnienie zabudowy istniejącej. Rys. działka 1.
1. Ciek wodny - przez działkę płynie bardzo malutki "strumyk", w wypisie i wyrysie ze starostwa oznaczony symbolem WP czyli wody płynące. Zgodnie z prawem wodnym, cieki oznaczone w ten sposób należą do skarbu państwa i nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu. W oddziale wód polskich doradzono nam aby wystąpić z pismem o określenie przeznaczenia tych wód, gdyż może się okazać, że zostały błędnie sklasyfikowane. Czy w przypadku gdy będą to jednak wody płynące - da się kupić tą działkę bez podziału bądź odkupić/wydzierżawić ten teren od wód polskich? Wymarzona sytuacja to kupno działki w tej postaci jaka jest i przebudowa cieku (przepust) umożliwiająca korzystanie z całej działki. W przeciwnym wypadku działka pomniejszy się o ponad 100m2. Dochodzi tu też kwestia ogrodzenia.. 1,5m od cieku.. Rys. działka 2.
2. Droga dojazdowa do drogi publicznej - droga biegnąca do działki w MPZP oznaczona jest symbolem KDX (ciąg pieszo jezdny) jednak tak naprawdę jest to działka prywatna podzielona pomiędzy wszystkich właścicieli pobliskich działek (każdy ma po 1/10 udziału w tej drodze). Domy, które tam stoją zostały wybudowane na starych zasadach. W tym momencie w MPZP określa się minimalną szerokość ciągu pieszo jezdnego na 5m. Problem w tym, że w części tej drogi, przy samym dojeździe do drogi gminnej, szerokość tej drogi to ok. 3 metrów (plus metr służebności na działce sąsiada). Wciąż jest to mniej niż 5m. Czy w tym przypadku będzie problem w uzyskaniu pnb? Rys. działka 3.

W żadnym urzędzie nie dostaliśmy jednoznacznej odpowiedzi, biuro nieruchomości i właściciel także nie wykazują zbytnich chęci na współpracę w temacie rozwiania naszych wątpliwości. Proszę o jakiekolwiek rady, z góry dziękuję.