Prośba o pomoc z podziałem działki - grozi mi bankructwo

[Tomek_13lv]

Dzień dobry,

Uprzejma prośba o podpowiedź osób, które mają wiedzie z obszaru podziału działki budowlanej.
Opis sytuacji:
Posiadam WZ na budowę dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i otrzymałem prawomocne pozwolenie na budowę tego bliźniaka (nie budynku dwulokalowego tylko bliźniaka z dylatacją czyli dwóch oddzielnych domów). Działka jest tylko moją własnością i nie jest obciążona. Mam już podpisaną umowę z firmą którą ma doprowadzić budynek do SSO. Chcą wchodzić jeszcze w tym miesiącu z fundamentami. Plan był taki że miałem z kuzynem wybudować dom i na końcowym etapie rozliczyć się z nim. Nie miałem z nim żadnej umowy - kuzyn się wycofał bo dostał propozycję przeniesienia się na 5 lat do Szwajcarii.
Tak więc zostałem sam z całym projektem. Mam środki na budowę do SSO całego bliźniaka ale to 100% kasy połączeniem z kredytem.
Pilne muszę znaleźć rodzinę która przystąpi ze mną do tej inwestycji i sprzedam jej część bliźniaka (oddzielny dom). Wszystko wskazuje na to że jedna z obcych rodzin jest dość poważnie zainteresowana taką inwestycją ale tu pojawiają się następujące komplikacje:

1. Mam prawomocne pozwolenie na budowę nie mniej aby je dostać musiałem uzyskać zgodę na odstępstwo od warunków techniczno budowlanych gdyż droga wewnętrzna która zapewnia dostęp do drogi publicznej ma od 4,2 do 4,8 m na całej swojej długości więc brakowało mi tych ok 20-80 cm szerokości drogi. Zgodę otrzymałem i to było podstawą do uzyskania pozwolenia.

2. Pierwotnie z kuzynem nie mieliśmy w planach dzielić działki z uwagi że to rodzina itd kiedyś byśmy to formalnie odkręcili ale nie na start. Teraz podział działki staje się KRYTYCZNY. Sąsiad bowiem chce wspierać się kredytem bankowym i zabezpieczyć na działce. Byłem w 5 bankach - w każdym z nich będzie problem z finansowaniem bo na mojej a docelowo wspólnej działce powstają tak na prawdę dwa oddzielne domy. Jeżeli byłyby to lokale z wyodrębnioną samodzielnością po zgłoszeniu użytkowania (dotyczy budynku dwulokalowego a nie bliźniaka) to nie byłoby problemu bo wtedy można wydzielić na działce lokal i udziały w gruncie a tak jeżeli któryś z banków się zgodzi to bank zabezpiecza się na całej działce i także na moim domu. Ja także musiałbym przystąpić z nimi do ICH kredytu i zaparafować umowę co jest jak się domyślacie nie akceptowalne bo to zupełnie obcy ludzie.

3. Najłatwiej było by podzielić działkę teraz z artykułu 94 przed startem budowy (lub z artykułu 95 po zakończeniu budowy) ale tutaj w wydziale katastru i geodezji powołują się na jakieś zapisy ustawy których nie mogę zidentyfikować. Otwórz: dzielona działka musi mieć dostęp do drogi publicznej - TO MAM ZAPEWNIONE, droga wewnętrzna powinna mieć 5 m szerokości -to jest nie spełnione bo mam pomiędzy 4,2 -4,7 m, tutaj dostałem odstępstwo i myślałem że to załatwią sprawę ale oni uważają że to odstępstwo od warunków technicznych a nie do podziału. Dodam że cała droga wewnętrzna ma aż 10 m szerokości tylko moje udziały to mniej niż 5 m.. więc te pożarowe tematy są na 100 % i tak zabezpieczone pomimo tego że mam mniej niż 5 m. W Internecie są różne głosy, jedną z kancelarii twierdzi że nigdzie nie jest napisane że drogą ma mieć 5 m jest tylko info że każda z podzielonych działek ma mieć dostęp do drogi publiczej i spełniać z osobna wszystkie warunki z WZ co spełniał.

Uprzejma prośba o pomoc co zrobić w takiej sytuacji. Na tą chwilę nie mogę kupić brakujących udziałów w tej drodze bo właściciel jest nie znany - uruchomiłem postępowanie dot. drogi koniecznej no ale to 2 lata minimum mówią w sądzie i nie wiadomo z jakim skutkiem… Mogę zmienić WZ na budynek dwulokalowy i pozwolenie i projekt ale to się wiąże z karą za odstąpienie od umowy z wykonawcą i min 6-8 miesięcy czekania na nowe kwity i nowy projekt budowlany który był indywidualny.. dodam też że podobno w jednym bliźniaku / domu nie można wydzielić lokalu -muszą być dwa lokale. Także jestem trochę w kropce i może się skończyć że zostanę z SSO na lata co będzie się wiązało z dramatem finansowym.
Z góry serdecznie dziękuję za podpowiedz lub podesłanie kontaktu do kogoś kto takie tematy ogarnia.

[Tomek_13lv]

https://www.prawo.pl/samorzad/podzia...ej,512479.html

Tutaj jedna z przykładowych interpretacji że droga do podziału nie musi mieć 5 m ale zdania są super podzielone i te sprawy chyba trafiają do sądu ..

[Elfir]

to jest zbyt skomplikowane prawnie pytanie byś mógł to rozwiązać na forum

[Tomek_13lv]

Na szczęście tutaj jest dużo mądrych ludzi którzy znają się na prawie a być może nawet ktoś coś podobnego przechodził -także liczę na jakąś opinię

[Frofo007]

Ja radzę skorzystać z pomocy radcy prawnego specjalizującego się w prawie budowlanym. Zapłacisz 2-4 stówy (czy ile to teraz kosztuje, ja kiedyś płaciłem 150zł) i otrzymasz prawdopodobnie najlepsze możliwe rozwiązanie Twojego problemu. Tutaj nawet jeśli otrzymasz poradę to nie musi to być rozwiązanie optymalne.

[dwiecegly]

Czegoś tu nie kapuje.... droga (działka drogowa) ma 10m szerokosci ? a tym masz mniej ni ż 50% i na tej podstawie uważasz że masz prawo skorzystać z 4.2 do 4.8m? Jesli to jedna działka drogowa a nie dwie osobne to urząd na pewno zgodziłby się na podział.
Nie wiem jak w waszej miescowości ale u nas to jakie działki można podzielić szczegółowo określa MPZP i tam mam wyraźnie napisane np że minimum dla drogi dojazdowej to 5m szerokosci na całej długości.
Właściciel dzielonych działek musi mieć w dzialce drogowej dojazdowej udział (nie ważne czy 100% czy 1%).
Na pewno żaden bank nie da ci osobnego kredytu (ani sąsiadowi) jesli działki nie będą wydzielone.

[Tomek_13lv]

Dziękuję za Wasze podpowiedzi i opinie.
Do „dwiecegły”:
Działka drogowa to dwa równoległe pasy drogi dojazdowej o szerokości łącznej 10 m (ze statusem DR = droga). Ja jestem właścicielem jednego pasa tej drogi który w różnych miejscach ma szerokość 4,2 do 4,8 m. Pozostała równoległa droga o szerokości 5,2 do 5,8 m jest w posiadaniu „nikogo” - właściciel jest nieznany. Ustaliłem że można wystąpić o drogę konieczną ale to proces w banku na 2 lata i nie wiadomo z jakim rezultatem
W internecie roi się od różnych interpretacji - część prawników uważa nie te 5 m szerokości nie ma znaczenia np. tutaj:
https://www.prawo.pl/samorzad/podzia...ej,512479.html

Natomiast mój urząd twierdzi inaczej więc chyba każda gmina sama to ustala. U mnie NIE MA MPZP, dają tylko WZ w których nie ma nic o drodze że ma mieć 5 m, bo inaczej nie będzie podziału …

Wiem że teraz żaden bank nie da mi ani drugiej rodzinie kredytu bo działka jest wspólna a nie podzielona.

Myślałem że opcją będzie zakończenie budowy i pozwolenie na użytkowanie i wtedy można w budynku dwulokalowym wyodrębnić samodzielność lokalu ale w bliźniaku nie można podobno wyodrębnić 1 samodzielnego lokalu mieszkalnego w każdym z tych dwóch oddzielnych domowo tylko musiałbym w każdym z tych domów wyodrębnić po dwa mieszkania/lokale co jest dla mnie absurdem ..
Może ma ktoś jakiś pomysł lub ktoś to przerabiał ? nie wierzę że na 269 tys użytkowników tego forum tylko ja buduje bliźniaka na niepodzielonej działce

[dwiecegly]

Własciciel musi być wpisany w księgę wieczystą. Są nawet stronki które za 30-40zł odsłonią ci księgę nawet jeśli nie znasz jej numeru ( po numerze działki).

Jesli w tej chwili na mapach są te dwie rownolegle dzialki drogowe to trochę się dziwie urzednikowi że nie zgadza się na podział. Chyba że ta druga działka drogowa jest w planach do likwidacji (zmiana statusu na orną).

[Tomek_13lv]

dwiecegly - dzięki za podpowiedź. O to chodzi, że tam sytuacja prawna tej drugiej strony drogi jest mega zagmatwana - nieznany właściciel to skrót myślowy: do 2017 r to była część należąca do gminy ale coś się zmieniło prawnie i gmina już nie jest właścicielem. Są tam historycznie jacyś spadkobiercy co nieżyjący od 40 lat .. ale żeby to prawnie odkręcić i ustanowić drogę konieczna to 2 letnia sprawa sądowa której liczę że uniknę jak potwierdzę że w ustawie jasno nie jest sprecyzowane jaka szerokość drogi do podziału działki jest wymagana skoro nie ma MPZP.. ustawię jest jedynie zapis ze działki nowo podzielone MUSZĄ MIEĆ DOSTĘP DO DROGI PUBLICZNEJ. Co mam zapewnione.
dwiecegly- też się dziwię, całą drogą dojazdowa ma aż 10 m szerokości i te wszystkie kwestie bezpieczeństwa z dojazdem straży pożarnej są spokojnie zabezpieczone

[humidorek]

Urzędnik też człowiek, może pójdź do niego, opisz Twój problem, jeśli to jest kwestia jego interpretacji to może go przekonasz do zmiany zdania. Pomoże w tym jak znajdziesz przypadki decyzji takiej, jakiej oczekujesz, a jeszcze bardziej pomoże, jak go zapytasz, kogo mógłby polecić, by przygotował szybko skuteczne rozwiązanie/dokument (zwykle jest to znajomy urzędnika, który już się z nim podzieli uzyskanym wynagrodzeniem za usługę).

[Bertha]

Żadnego podziału przed postawieniem budynku, a po prawdzie przed ukończniem budowy nie możesz dokonać, gdyż DoWZ pójdzie sie pasać, czyli stanie sie nieważna (zmiana numeru działki, zmiana powierzchni czyli zmiana wskaźników zabudowy itp). W trakcie budowy też nie podzielisz - budynek musi byc ujawniony w EGiB = odbiór budynku. Droga dojazdowa ma miec 5m szer. to wynika z Warunków Technicznych - rozdz. 2 par. 14 https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/do.../D20221225.pdf Jeśli twoja droga jest zbyt wąska, to spróbuj użyczyć pas gruntu szerokosci 0,5m od sąsiada/ów z drugie strony drogi. Musi to być w formie aktu notarialnego aby był zapis w księdze wiecz. lub wydzielić od nich taki pas (podział, decyzja, akt.not. i do ksiąg w.) Przenieśc własność (trzeba dopytać u notariusza czy moze być umowa na czas oznaczony), ludziom dać zabezpieczenie a w miedzyczasie walczyc o drugą połówke drogi. Bez mapy ta kombinacja coś mi niezbyt pasuje, więc piszę w ciemno. Kiedyś dzieliłem jedną działkę: z dwoma budynkami (bliźniak), dwa małżeństwa, dwa kredyty, jedna księga wieczysta. Podział po zakończeniu budowy aby oddzielić się od kredytów - każdy spłąca tylko swoje. Nie interesowałem się jakim cudem tak uzyskali kredyty, nigdy więcej z czymś takim się nie spotkałem.

[Tomek_13lv]

humidorek, Bertha - dziękuję za Wasze opinie i podpowiedzi. Tak zgadzam się, spotkanie z pracownikiem katastru jest nieuniknione ale wolę się do tego dobrze przygotować na argumenty dlatego też szukam Wsparcia na tym forum bo inaczej pójdę na pożarcie urzędnika bo wiem jakie ma podejście do tematu.

Bertha - dzięki za info o kredycie. Tak słyszałem że można zrobić że teraz kredyt „zabezpieczony na wspólnej działce” a później przeniesienie na wydzieloną działkę. Ale to stwarza ryzyko że teraz muszę się zgodzić obcym ludziom zabezpieczyć także na mojej części przy domu i całej działce dlatego chciałem ją podzielić już teraz.

Co do ustawy którą cytujesz to ona dotyczy warunków technicznych od których mam odstępstwo i zgodne na budowę z uwagi na węższą drogę - ta ustawa nie dotyczy podziału działki.
Co do pozwolenia i WZ jak jest decyzja po podziale działu na dwie nowe to nie ma to wpływu na papiery pod warunkiem że każda z wydzielonych działek ma spełnione warunki zabudowy: biologiczną i wskaźnik zabudowy.