Odstąpienie od umowy kupna działki - warunki geotechniczne / ukryte warstwy nienośne

[mattt_ek]

Dzień dobry wszystkim,
z góry zakładam niewielkie szanse na powodzenie ale kto pyta nie błądzi

W ubiegłym roku zakupiłem działkę pod budowę domu jednorodzinnego. Po wykonaniu badań geotechnicznych okazało się, że na głębokości około 1 m znajdują się wody gruntowe i grunt ekspansywny. I gdyby tutaj zakończyć to nie byłoby tematu bo "kupiłem na takim terenie". Jednak podczas badań okazało się, że warstwa wierczchnia (od 0 do 1 m głębokości) została nawieziona, co zostało potwierdzone przez geologa wykonującego badania. Znaleziono fragmenty cegieł i inne elementy potwierdzające to. Odnalazłem zdjęcia satelitarne na których widać, że grunt ten został nawieziony/wymieniony. W tym okresie właścicielem działki był sprzedający od którego ja zakupiłem wspomnianą działkę. Sprzedający ukrył warstwy nienośne pod 1 m nawiezionego gruntu i zataił to przy sprzedaży. Jako dowody mam jedynie wspomniane zdjęcia satelitarne oraz badania geotechniczne.

Jaka jest szansa na odstąpenie od umowy z wyżej wymienionego powodu? Domyślam się, że konieczna byłaby droga sądowa ale jeżeli szansa jest równa 0 to nawet nie będę zaczynał...

Z góry dziękuję i pozdrawiam

[Elfir]

A ktoś ci zabronił zrobienia badań geotechnicznych przed zakupem? Bo zwykle taka jest kolejność - najpierw badania a potem decyzja o zakupie.
W dodatku charakter gruntów można w przybliżeniu określić oglądając okolicę. Gdyby na grunt nawieziono nową warstwę, działka byłaby wyraźnie wyżej niż okolica.

Takie pytanie - czy można odstąpić, to jedynie do prawnika.

[mattt_ek]

Nikt nie zabronił i nie takie było moje pytanie. Na sąsiednich działkach są domy i dlatego (niesłusznie) założyliśmy, że z gruntami będzie wszystko w porządku. Gdybym mógł cofnąć czas to oczywiście najpierw wykonałbym badania...
Na działce "wymieniono" wierzchnią warstwę: wywieziono strary grunt i zasypano/przykryto innym (niepasujący do pozostałych warst gruntowych). Nie wykonano nasypu, poziom terenu wyrównano do pobliskich działek.

Tak, jeżeli się na to zdecydujemy to będziemy musieli skontaktować się z prawnikiem ale pomyślałem, że może ktoś miał już podobną sytuację lub spotkał się z czymś podobnym.

[Elfir]

musiałbyś udowodnić, że sprzedający ukrywał stan działki. Czyli np. zabronił zrobienia badań. Utrudniał pobyt na działce i wizję lokalną.
Czy miał obowiązek wymienić jej wady? Skoro ludzie się pobudowali dookoła - wysoki stan wód gruntowych nie jest wadą dyskwalifikującą działkę

Obecność gruzu może wynikać chociażby z faktu, że gromadzono tam odpady albo zburzono stojący tam wcześniej budynek a niekoniecznie, że wymieniono grunt.

[dwiecegly]

No to właściciel za ciebie już zrobił najdroższą część. Po zrobieniu drenażu i utwardzeniu terenu pod budynkiem możesz przystapić do fundamentów.
Podejrzewam że inne fakty przesądziły że dzialka przestala sie podobać. Lokalizacja? Sąsiedzi ?

Obecność gruzu może wynikać chociażby z faktu, że gromadzono tam odpady albo zburzono stojący tam wcześniej budynek a niekoniecznie, że wymieniono grunt.

Skoro na archiwalnych zdjeciach sat nie było budynku a był inny grunt to twoja teoria jest naciągana. Można podejrzewać że własciciel miał dostęp do ziemi/gruzu odpadowego - pewnie jakiś sąsiad nie miał z tym co zrobić wiec prawie bezkosztowo zakrył podmokły teren. Bardzo częsta praktyka ale nie zabroniona jeśli właściciele sąsiadujących działek nie mieli pretensji.
Tyle że teren na pewno został w pewnym stopniu podniesiony bo sama wymiana gruntu nie spowodowałaby że wody gruntowe obniżyły się.

[mattt_ek]

Dziękuję za wszystkie odpowiedzi!
Tak dużo wątków zostało poruszone, że nie wiem do czego się odnieść ale w dużym skrócie:

• "wymiana" górnej warstwy gruntu nie podlega wątpliwości
• grunt nie został tam przypadkowo nawieziony o czym świadczy fakt, że na koniec został przysypany humusem i wyrównany
• nie zburzono tam żadnego budynku - działka nie była do tej pory budowlaną
• niestety, startować z budową tak łatwo nie można gdyż poniżej wymienionego gruntu i pod poziomem wód gruntowych mamy grunt ekspansywny...
• działka nadal się nam podoba (lokalizacja, sąsiedzi) ale niestety czujemy się oszukani

Sam poziom wód gruntowych nie byłby dla nas żadnym problemem. Zdecydowalibyśmy się po prostu na płytę fundamentową aby uniknąć ewentualnych problemów z wodą gruntową i na tym zakończyli rozważania. Jednak naszym zmartwieniem są niższe warstwy gruntu (1 m i głębiej) znajdujących się pod planowanym budynkiem.

Całe moje rozważania mają jedynie na celu wstępne ustalenie czy istnieje jakakolwiek szansa na wygranie takiej sprawy w świetle polskiego prawa.

Pozdrawiam

[Lew2]

Całe moje rozważania mają jedynie na celu wstępne ustalenie czy istnieje jakakolwiek szansa na wygranie takiej sprawy w świetle polskiego prawa.
Pozdrawiam

Szanse zawsze są jak udowodnisz, że sprzedający wprowadził Cię w błąd.

[KDWJ]

Biorąc pod uwagę, jak szybko rosną ceny działek to bym dwa razy się zastanowił przed następnymi ruchami, chyba że zdrowo przepłaciłeś ale tak jak ktoś wyżej wspomniał kupujący musiałby zataić stan działki. Jak kupowałem działkę podpisałem umowę przedwstępną w celu zbadani gruntu i sprawdzenia jakie dostanę warunki zabudowy.

Najpierw rozpytaj sąsiadów jakie mieli problemy z posadowieniem, co wybrali (ławy/płyta) czy pękają domy etc. Na gruncie ekspansywnym też da się budować, weź przekrój warstw i odwiedź konstruktora z uprawnieniami on poradzi co i jakim kosztem da się zbudować.

[dwiecegly]

Biorąc pod uwagę, jak szybko rosną ceny działek to bym dwa razy się zastanowił przed następnymi ruchami

Ceny działek nie rosną, od okołu roku popyt bardzo zmalał. Rynek sie nasycił, dodatkowo ciągle są wysokie stopy procentowe. Program z kredytem 2% sie wyczerpał i nie wiadomo kiedy będzie następny podobny.... Ceny ziemi w większości regionów spadają. Wyjątkiem są duże miasta i duże działki gdzie ziemie kupują deweloperzy którzy mają zapas $ bo wszystko co wybudowali i budują sprzedali z programu 2%.

[forgetit]

Można podejrzewać że własciciel miał dostęp do ziemi/gruzu odpadowego - pewnie jakiś sąsiad nie miał z tym co zrobić wiec prawie bezkosztowo zakrył podmokły teren. Bardzo częsta praktyka ale nie zabroniona jeśli właściciele sąsiadujących działek nie mieli pretensji.

Dlaczego piszesz nieprawdę?

Składowanie odpadów w miejscu do tego nieprzeznaczonym jest zabronione i organ może nakazać każdorazowemu właścicielowi ich usunięcie oraz nałożyć kare za takie składowanie.
Ukrycie składowiska na działce stanowi jej wadę prawną.

Do tego jeszcze (dotyczy, co prawda składowisk legalnych):

§ 18. 1. Na koronie składowisk odpadów niebezpiecznych oraz składowisk odpadów innych niż niebezpieczne i obojętne nie mogą być wykonywane przez okres 50 lat od dnia zamknięcia składowiska budynki, wykopy, instalacje naziemne i podziemne, z wyłączeniem instalacji związanych z funkcjonowaniem składowiska. 2. Okres 50 lat od dnia zamknięcia składowiska odpadów może być skrócony, jeżeli z ekspertyzy geotechnicznej oraz z ekspertyzy sanitarnej, dołączonej do wniosku o zmianę decyzji o zgodzie na zamknięcie składowiska, wynika, że prowadzenie na składowisku odpadów innych niż niebezpieczne i obojętne prac, o których mowa w ust. 1, nie spowoduje zagrożenia dla życia, zdrowia ludzi lub dla środowiska.

Właśnie jestem na etapie likwidacji (nie rekultywacji) sporego wysypiska śmieci, żeby można na nim coś wybudować - droga impreza, ale możliwa do wykonania.

[dwiecegly]

O czym ty piszesz? Gruz to dla ciebie odpady niebezpieczne? To typowe rozwiązanie na tanie podniesienie terenu w tym kraju. Gruz to nawet nie jest odpad.... tylko materiał służący okreslonemu celu, typowo utwardzeniu dróg lub właśnie podniesieniu terenu. Nawet na składach możesz kupić kruszony gruz na takie cele.

[mattt_ek]

Biorąc pod uwagę, jak szybko rosną ceny działek to bym dwa razy się zastanowił przed następnymi ruchami, chyba że zdrowo przepłaciłeś ale tak jak ktoś wyżej wspomniał kupujący musiałby zataić stan działki. Jak kupowałem działkę podpisałem umowę przedwstępną w celu zbadani gruntu i sprawdzenia jakie dostanę warunki zabudowy.

Najpierw rozpytaj sąsiadów jakie mieli problemy z posadowieniem, co wybrali (ławy/płyta) czy pękają domy etc. Na gruncie ekspansywnym też da się budować, weź przekrój warstw i odwiedź konstruktora z uprawnieniami on poradzi co i jakim kosztem da się zbudować.

Dziękuję za merytoryczną odpowiedź!
Nie, nie przepłaciłem. Cena była wręcz atrakcyjna (jak na obecną sytuację) i przypuszczam, że jednym z powodów jest ta sytuacja gruntowa... Ale chyba odpuszczę temat odstępowania od umowy. Szanse bardzo niewielkie, dowodów prawie żadnych. Wiem, że Ci ludzie będą zapierali się, że nic o tym nie wiedzieli, a przecież mogłem zrobić badania.

Masz jakieś doświadczenie w kwesti gruntów ekspansywnych? Możesz kogoś polecić?
Projektanci na miescu proponują posadoweinie na palach lub białą wannę. Obie opcje bardzo kosztowne, a biała wanna w połączeniu z wodami grunotowymi to horror wykonawczy i cenowy.

[forgetit]

O czym ty piszesz? Gruz to dla ciebie odpady niebezpieczne? To typowe rozwiązanie na tanie podniesienie terenu w tym kraju. Gruz to nawet nie jest odpad.... tylko materiał służący okreslonemu celu, typowo utwardzeniu dróg lub właśnie podniesieniu terenu. Nawet na składach możesz kupić kruszony gruz na takie cele.

Gdzie przeczytałeś, że napisałem że gruz to odpad niebezpieczny?

Kody odpadów: 17 01 01 (gruz betonowy), 17 01 02 (gruz ceglany) lub 17 01 07 (gruz zmieszany).

Na składach możesz kupić gruz, który został przetworzony i pozbawiony statusu odpadu w procesie odzysku R12 (co jest tym procesem, to zupełnie inna sprawa).
Nie sądzę, żeby ktoś zasypywał takim gruzem zabagnioną działkę.