Działka rolna w MPZP a budynek mieszkalny

[Vusepe]

Cześć,
Od dawna przeglądam forum (lata), ale dopiero teraz postanowiłem się zarejestrować i zadać dosyć ciężkie pytanie

Znalazłem bardzo fajną działkę i nie chodzi o jej cenę. Lokalizacja bardzo mi pasuje i jest po prostu ładna, jeszcze przed badaniami gruntu.
W geoportalu mam informację, że jest to teren rolny. Z pobranego ze strony gminy MPZP wyczytałem:

2. Tereny rolnicze 25-XX
1) przeznaczenie terenu: tereny rolnicze, dopuszcza się budowę siedlisk związanych z prowadzoną działalnością rolniczą;
2) zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:
a) wskaźnik powierzchni zabudowy- maksymalnie 1% powierzchni działki,
b) intensywność zabudowy - maksymalnie 0,03,
c) powierzchnia biologicznie czynna - minimalnie 95% powierzchni działki,
d) wysokość zabudowy - do 3 kondygnacji, maksymalnie 10 m; obiekty gospodarskie maksymalnie 12 m,
e) dachy strome dwuspadowe lub wielospadowe o połaciach symetrycznych, o kącie nachylenia 25-45o; dopuszcza się inne w typie zabudowy istniejącej,
f) dopuszcza się lokalizację obiektów budowlanych infrastruktury technicznej,
g) obowiązują ustalenia zawarte w § 8 i § 11;
3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego: obowiązują ustalenia zawarte w § 9;
4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej: fragmenty terenów 25- 3R1, 25-8R1 znajdują się w granicach stanowisk archeologicznych - stosuje się przepisy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
5) ( )1;
6) tereny lub obiekty podlegające ochronie na podstawie odrębnych przepisów:
a) tereny leżą w zasięgu występowania wód podziemnych GZWP nr 215 „Subniecka Warszawska” - stosuje się przepisy prawa wodnego,
b) tereny znajdują się w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu Dolina Rzeki Jeziorki - stosuje się przepisy o ochronie przyrody,
c) fragmenty terenów 25-3R1, 25-8R1 znajdują się w granicach stanowisk archeologicznych - stosuje się przepisy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
d) przez tereny 25-1R1, 25-2R1, 25-3R1 przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia wraz ze strefą ograniczeń, obowiązują przepisy odrębne, w tym prawa budowlanego,
e) teren przeznaczony pod zabudowę zagrodową - dopuszczalne poziomy hałasów regulują przepisy o ochronie środowiska;
7) zasady obsługi w zakresie komunikacji: obowiązują ustalenia zawarte w § 8 ust. 4 i § 15 ust. 1;
zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej: obowiązują ustalenia zawarte w § 15 ust. 3.

Zauważyłem, że wiele innych działek z okolicy posiada podobne warunki w MPZP, ale pomimo to sprzedawane są z pozwoleniem na budowę i gotowym projektem.

Czy jakimś sposobem na opisanej działce da się postawić dom?
Zdjęcia działki poniżej.
Dopiero jestem przed kontaktem z gminą.

[Toty]

W ramach istniejącego budynku możesz wykonać remont, przebudowę ale raczej nie otrzymasz PnB na nowy obiekt. Ale najlepszym sposobem jest spytać w urzędzie.

[Elfir]

"dopuszcza się budowę siedlisk związanych z prowadzoną działalnością rolniczą;" - to wyjaśnia wszystko.

[Vusepe]

Dziękuje za odpowiedzi. Sprzedawca pomimo moich wątpliwości twierdził, że to działka rolno-budowlana i będzie można postawić dom. Muszę z nim pogadać

Dziwna sytuacja, ponieważ w tej samej gminie, ale wsi 5 km dalej deweloper lub biuro kupiło kawał pola i zrobiło z tego 6 działek po 3000m2 na sprzedaż z warunkami zabudowy, pozwoleniem na budowę i projektem domu. MPZP jest identyczny.
Jak to jest możliwe?

[Elfir]

Dziwna sytuacja, ponieważ w tej samej gminie, ale wsi 5 km dalej deweloper lub biuro kupiło kawał pola i zrobiło z tego 6 działek po 3000m2 na sprzedaż z warunkami zabudowy, pozwoleniem na budowę i projektem domu. MPZP jest identyczny.
Jak to jest możliwe?

Po prostu deweloper zapłacił gminie za zmianę MPZP dla kupionej działki.

[Vusepe]

Osoba fizyczna też może coś takiego zrobić czy to raczej układziki?
Zastanawiam się nad odrolnieniem działki

[Elfir]

Osoba fizyczna też może coś takiego zrobić czy to raczej układziki?
Zastanawiam się nad odrolnieniem działki

Oczywiście ze każdy ma prawo złożyć wniosek o odstępstwo lub zmianę MPZP. Pytanie czy chcesz zapłacić za opracowanie nowego planu.

[Bertha]

Możesz. Składasz do gminy wniosek o zmianę w MPZP. Wniosek musi przejść przez radę gminy, uchwała o zmianie ...., przetarg na wykonanie nowej wersji MPZP, analiza warunków, wykonanie nowego MPZP dla jednostki ... , uchwała rady gminy, obwieszczenie itd. Płacisz za to co wyszczególniono w uchwale (tanio nie będzie) , czekasz miedzy etapami i końca dzieła, pewnie ze dwa lata. Przecież proste wydanie DoWZ trwa ponad poł roku. Ostatnio mapę przygotowałem klientowi rok temu, a sprawa jeszcze w lesie.

[Vusepe]

Jakie mogą być orientacyjne koszty takiego przedsięwzięcia?

Czy jest jakaś inna metoda na dostani pozwolenia na budowę poza zmianą MPZP? Warunki zabudowy?

[Bertha]

MPZP albo DoWZ. Jest plan, to decyzji nikt nie wyda. Zbywający chce sprzedać za wszelką cenę, więc nawet gdyby notariusz coś przepuścił (nie sądzę aby tak się udało), to konsekwencje spadną na ciebie gdy będziesz chciał zakończyć budowę. Nie będzie odbioru budynku, postępowanie wyjasniajace i cyrk dopiero się zacznie. Pamietaj że zakupy po okazyjnej cenie, na finiszu bywają bardzo drogie.
Jakie mogą być orientacyjne koszty takiego przedsięwzięcia?
Koszty takiej imprezy, to przypuszczalnie znaczny ułamek kosztów budowy . Zapytaj w firmie która przygotowywała MPZP w Twojej okolicy.

[Vusepe]

Dobrze, że zapytałem na forum... Także działkę odpuszczam jako budowlaną. Chyba, że kupię za 40/metr i potraktuję jako inwestycję. Jest to 3 km od granicy miasta 30 tys mieszkańców blisko Warszawy, więc myślę, że kiedyś budowlaną zostanie.

Mam następne pytanie o kolejną i ostatnią działkę, którą rozważam. Działka w geoportalu ma 2 etykiety:
39-4MNR Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej rezydencjonalnej i 39-4R2 Tereny rolnicze inwestycyjne.

Działka posiada opis:
"Działka ma pozwolenie na budowę z zatwierdzonym projektem domu XX. Posiada przyłącze elektryczne (aktywna umowa na dostawę prądu), przyłącze gazu, wodę w granicach działki z warunkami przyłączenia"

Opisy w MPZP:
"Tereny zabudowy rezydencjonalnej 39-1MNR, 39-2MNR, 39-3MNR, 39-4MNR;
1) przeznaczenie terenu: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej rezydencjonalnej;
2) zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:
a) wskaźnik powierzchni zabudowy- maksymalnie 30% powierzchni działki,
b) intensywność zabudowy - maksymalnie 0,7,
c) powierzchnia biologicznie czynna - minimalnie 50% powierzchni działki,
d) wysokość zabudowy - do 3 kondygnacji, maksymalnie 10 m,
Id: 0C65A8FD-BBAA-4258-98C5-D0BD4EB2DB87. Uchwalony Strona 108
e) dachy strome dwuspadowe lub wielospadowe o połaciach symetrycznych, o kącie nachylenia 25-45o; dopuszcza
się inne w typie zabudowy istniejącej,
f) dopuszcza się lokalizację obiektów budowlanych infrastruktury technicznej,
g) obowiązują ustalenia zawarte w § 8 i § 11;
3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego: obowiązują ustalenia zawarte w § 9;
4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej:
a) na terenie 39-1MNR, 39-3MNR znajdują się obiekty w gminnej ewidencji zabytków, obowiązuje ochrona
historycznych: brył budynków, kształtu dachu, dyspozycji ścian, proporcji i kształtu otworów okiennych i
drzwiowych, detalu architektonicznego (np.: gzymsów, cokołów, sztukaterii, portali, formy i podziałów otworów
stolarki okiennej i drzwiowej),
b) fragmenty terenów 39-1MNR, 39-2MNR, 39-4MNR znajdują się w granicach stanowisk archeologicznych -
stosuje się przepisy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
5) zasady scalania i podziału nieruchomości:
a) minimalna powierzchnia wydzielanej działki ( )1 - 1000 m2,
b) obowiązują ustalenia zawarte w § 13;
6) tereny lub obiekty podlegające ochronie na podstawie odrębnych przepisów: tereny leżą w zasięgu występowania
wód podziemnych GZWP nr 215 „Subniecka Warszawska” - stosuje się przepisy prawa wodnego,
a) fragmenty terenów 39-1MNR, 39-2MNR, 39-4MNR znajdują się w granicach stanowisk archeologicznych -
stosuje się przepisy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
b) na terenie 39-3MNR znajduje się obiekt znajdujący się w gminnej ewidencji zabytków - stosuje się przepisy
odrębne,
c) teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną- dopuszczalne poziomy hałasów regulują
przepisy o ochronie środowiska;
7) zasady obsługi w zakresie komunikacji:
a) obowiązują ustalenia zawarte w § 8 ust. 4 i § 15 ust. 1,
b) wymagania parkingowe - obowiązują warunki zawarte w § 15 ust. 2;
zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej: obowiązują ustalenia zawarte w § 15 ust. 3."
i
"Tereny rolnicze 39-1R2, 39-2R2, 39-3R2, 39-4R2, 39-5R2, ( )1;
1) przeznaczenie terenu: tereny rolnicze, dopuszcza się budowę siedlisk związanych z prowadzoną działalnością
rolniczą oraz funkcje gospodarcze z zakresu obsługi produkcji w gospodarstwach rolnych;
2) zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:
a) wskaźnik powierzchni zabudowy- maksymalnie 3% powierzchni działki, ( )1,
b) intensywność zabudowy - maksymalnie 0,03, ( )1,
c) powierzchnia biologicznie czynna - minimalnie 95% powierzchni działki, ( )1,
d) wysokość zabudowy - do 3 kondygnacji, maksymalnie 10 m; obiekty gospodarskie maksymalnie 12 m,
e) dachy strome dwuspadowe lub wielospadowe o połaciach symetrycznych, o kącie nachylenia 25-45o; dopuszcza
się inne w typie zabudowy istniejącej,
f) dopuszcza się lokalizację obiektów budowlanych infrastruktury technicznej,
Id: 0C65A8FD-BBAA-4258-98C5-D0BD4EB2DB87. Uchwalony Strona 113
g) obowiązują ustalenia zawarte w § 8 i § 11;
3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego: obowiązują ustalenia zawarte w § 9;
4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej:
a) fragment terenu 39-1R2, 39-4R2 znajduje się w granicach stanowisk archeologicznych - stosuje się przepisy o
ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
5) ( )1;
6) tereny lub obiekty podlegające ochronie na podstawie odrębnych przepisów:
a) tereny leżą w zasięgu występowania wód podziemnych GZWP nr 215 „Subniecka Warszawska” - stosuje się
przepisy prawa wodnego,
b) fragment terenu 39-1R2, 39-4R2 znajduje się w granicach stanowisk archeologicznych - stosuje się przepisy o
ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
c) fragment terenu znajduje się w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu Dolina Rzeki Jeziorki - stosuje się
przepisy o ochronie przyrody,
d) przez tereny 39-1R2, 39-2R2, 39-3R2, 39-6R2 przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 110 kV wraz
ze strefą ograniczeń, obowiązują przepisy odrębne, w tym prawa energetycznego,
e) przez tereny 39-1R2, 39-2R2, 39-3R2, 39-6R2 przebiega gazociąg wysokiego ciśnienia wraz ze strefą
ograniczeń, obowiązują przepisy odrębne, w tym prawa budowlanego,
f) teren przeznaczony pod zabudowę zagrodową - dopuszczalne poziomy hałasów regulują przepisy o ochronie
środowiska;
7) zasady obsługi w zakresie komunikacji:
a) obowiązują ustalenia zawarte w § 8 ust. 4 i § 15 ust. 1,
b) dojazd od dróg lokalnych, dojazdowych, dróg wewnętrznych, lub od dróg polnych i dojazdów, w tym od
dojazdów na terenie 39-3.KDS;
c) wymagania parkingowe - obowiązują warunki zawarte w § 15 ust. 2,
zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej: obowiązują ustalenia zawarte w § 15 ust. 3."

Screeny przesyłam w załączniku

Co myślicie o tej działce? Można się budować, tylko projekt domu bym zmienił?

[Elfir]

"d) wysokość zabudowy - do 3 kondygnacji, maksymalnie 10 m," - czyli sąsiad może ci postawić blok obok działki?

Czy do tej działki jest jakaś droga dojazdowa?

[Vusepe]

W załączniku przesyłam zdjęcia jak to wygląda i mapę.
Samochodem dojazd jest znośny. Działka zawiera też część drogi, podobno gmina może asfalt zrobić i właściciel dokupił, żeby nie było problemów.

Sytuacja wygląda tak, żeby dojechać do działki trzeba jechać na początku normalną drogą asfaltową szeroką 2 pasmową, potem wąską jedno-półtora pasmową jak na zdjęciu a następnie jest dojazd drogą nie asfaltową.

Wrzucam tu zdjęcia, ponieważ nie mogę przez forum:
https://imgur.com/a/UGuQ8f5
Załączam też wygenerowany raport z geoportalu
https://drive.google.com/file/d/1R99...ew?usp=sharing