Zwrot opłaty rezerwacyjnej z winy dewelopera - jaka wysokość?

[confused13]

Witam,

W grudniu 2023 r. zawarłem z deweloperem umowę rezerwacyjną dot. zakupu nieruchomości. Był w niej zapis, że do 31 marca 2024 mamy zawrzeć umowę deweloperską w formie aktu notarialnego.

Opłatę rezerwacyjną uiściłem zgodnie z ustalonym terminem i w ustalonej wysokości.

Na początku marca kontaktowałem się z deweloperem, pytając kiedy mogę spodziewać się jakiegoś terminu i że niezmiennie jestem zainteresowany nabyciem nieruchomości. Deweloper miał do mnie oddzwonić w innym tygodniu i ustalić szczegóły. Ostatecznie jednak nie skontaktował się ze mną w żadnej formie (czy to telefonicznie czy mailowo). Marzec de facto się skończył i nie otrzymałem ze strony dewelopera żadnego sygnału.

W umowie rezerwacyjnej zapisy odnośnie opłat wyglądają następująco:

1. Rezerwujący zobowiązuje się wpłacić kwotę X zł (słownie: X złotych) tytułem opłaty rezerwacyjnej w terminie do 3 dni przelewem na rachunek bankowy Sprzedającego o numerze:
12345
tytułem: "X"

2. Z chwilą podpisania deweloperskiej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, wpłacona opłata rezerwacyjna stanowić będzie dany między stronami zadatek w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego i zostanie zaliczona przez Dewelopera na poczet ceny zakupu nieruchomości. Opłata rezerwacyjna zostanie niezwłocznie po zawarciu umowy deweloperskiej przekazana na rachunek powierniczy, o którym mowa w pkt. 1.

3. W przypadku nieprzystąpienia przez Rezerwującego do podpisania deweloperskiej umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego w terminie do 31 marca 2024 w kancelarii notarialnej X w Y przy ul. Z:
- z winy Rezerwującego - wniesiona opłata rezerwacyjna nie podlega zwrotowi
- z winy Dewelopera - wniesiona opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi w terminie do 14 dni od dnia rozwiązania umowy rezerwacyjnej. Zwrot opłaty rezerwacyjnej następuje wg wartości wpłaconej wartości nominalnej.

I teraz pytanie: czy wpłacona kwota jako opłata rezerwacyjna ma zostać mi zwrócona w pojedynczej czy w podwójnej wysokości?

Nie wiem jak interpretować zapis z umowy rezerwacyjnej:

Zwrot opłaty rezerwacyjnej następuje wg wartości wpłaconej wartości nominalnej.

w odniesieniu do zapisu ustawy:

Art. 34. 1. Opłata rezerwacyjna, o której mowa w art. 32 ust. 1, jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:
1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, o których mowa
w art. 31 zdanie drugie, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy
z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;
2) deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, o którym mowa w art. 4, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
2. W przypadku gdy umowa, o której mowa w art. 3 albo art. 4, została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper
albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.
3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

Nie ma wątpliwości, że do podpisania aktu nie doszło z winy dewelopera. To deweloper nie dopełnił obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej - nie skontaktował się ze mną, nie podał mi terminu, a ja nie wyraziłem chęci, że rezygnuję z zakupu. Co więcej, trzy tygodnie przed upływem terminu napisałem maila, że wciąż jestem zainteresowany zakupem i chciałbym uzyskać informację o terminie stawienia się u notariusza.

Z jednej strony ustawa mówi, że z winy dewelopera kwota jest zwracana w podwójnej wysokości, a z drugiej - zapis w umowie rezerwacyjnej - że w pojedynczej (tak to interpretuję). Co w takim przypadku ma moc wiążącą?

Według mnie umowa, nawet obustronnie podpisana, nie może zmieniać ustawy. Czyli zapis w tej formie nie ma mocy prawnej jako takiej. Generalnie można tam napisać różne rzeczy, ale koniec końców musi być zgodne z ustawą. Jeśli nie jest - nie ma skutków prawnych i stosuje się zapis z ustawy. To moja interpretacja - czy słuszna?

Byłbym wdzięczny za wyjaśnienie.

[Elfir]

takie pytania to do prawników

[Mareks77]

Według mnie umowa, nawet obustronnie podpisana, nie może zmieniać ustawy. Czyli zapis w tej formie nie ma mocy prawnej jako takiej. Generalnie można tam napisać różne rzeczy, ale koniec końców musi być zgodne z ustawą. Jeśli nie jest - nie ma skutków prawnych i stosuje się zapis z ustawy. To moja interpretacja - czy słuszna?

Byłbym wdzięczny za wyjaśnienie.

Zmieniać ustawy nie może ale ona jej nie zmienia.
Ustawa mówi o umowie deweloperskiej i zaliczce a ty jej jeszcze nie zawarłeś tylko wpłaciłeś zaliczkę.
Art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy, który mówi o obowiązku zwrotu opłaty w przypadku, w którym deweloper „nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej” będzie w tym przypadku zupełnie nieprzydatna, gdyż fakt nie zawarcia umowy deweloperskiej nie stanowi niewykonania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera.

Deweloper jej nie podpisując wykorzystał lukę prawną bo nie można nie wykonać zobowiązania którego się nie podpisało.
Dlatego też jeśli zapis w umowie rezerwacyjnej faktycznie mówi o jej zwrocie to kwota będzie miała wysokość jednorazowej wpłaty a nie dwukrotnie większej.

https://www.prawo.pl/biznes/zwrot-op...ej,517099.html

Jeśli to Cię nie satysfakcjonuje i dalej upierasz się przy wysokości dwukrotnie większej to proponuję kontakt z prawnikiem.