Jedna ekipa do stanu deweloperskiego czy różne + CENA za m2

[*****_***]

Hej,
Pierwsze pytanie chyba łatwiejsze.
Jaka obecnie jest +/- cena rynkowa za m2 jeśli chce się budować całościowo z jedną ekipą do stanu deweloperskiego?
Chodzi o śląsk jeśli ma to znaczenie
Wiem że sky is the limit ale powiedzmy taki normalny porządny standard.


Czy budując drugi raz robilibyście różnymi ekipami czy jedną ale od A do Z?

W mojej głowie:

Minusy:
- wyjdzie drożej (?)

Plusy:
- odpada logistyka
- nie interesuje mnie co i jak - ja tylko odbieram
- ogromna oszczędność czasu
- łatwiej egzekwować rzeczy któ®e zostały źle zrobione bo jedna ekipa
- szybciej

[pandzik]

Wyjdzie dużo drożej. Z tych Twoich plusów to więcej widzę minusów. Jeśli materiały będą po stronie wykonawcy, a nie będziesz miał w umowie na dobór wpływu, to jest kiepski deal. i nie chodzi o główne materiały, jak materiał ścienny, dachówkę, a o tę setkę mniejszych , jak wkręt, taśmy, kabel, czy pianki.
Są firmy na Śląsku, którym można zaufać. Współpracują np z najlepszymi architektami. Tylko, że tu trzeba mieć naprawdę pokaźnych rozmiarów worek z pieniędzmi.

[giman]

Sam sobie odpowiedziałeś na drugie pytanie Jeśli cię stać to jedną ekipą.
Ważna sprawa to prawdziwy kierownik a nie taki od wpisów i pieczątek plus ekipa, która pochwali się poprzednimi realizacjami.

[*****_***]

Gdzie w takim razie można znaleźć te zaufane ekipy?

[Sativum]

Hej,
Pierwsze pytanie chyba łatwiejsze.
Jaka obecnie jest +/- cena rynkowa za m2 jeśli chce się budować całościowo z jedną ekipą do stanu deweloperskiego?
Chodzi o śląsk jeśli ma to znaczenie
Wiem że sky is the limit ale powiedzmy taki normalny porządny standard.


Czy budując drugi raz robilibyście różnymi ekipami czy jedną ale od A do Z?

W mojej głowie:

Minusy:
- wyjdzie drożej (?)

Plusy:
- odpada logistyka
- nie interesuje mnie co i jak - ja tylko odbieram
- ogromna oszczędność czasu
- łatwiej egzekwować rzeczy któ®e zostały źle zrobione bo jedna ekipa
- szybciej

1. Chyba jesteś nowy w temacie budowania
2. Bierz wyceny na wykonanie projektu (co Cię obchodzi jakaś teoretyczna stawka zł/m2? Ją się podaje by pokazywać niższe wartości)
3. Stawka zależy od jakości ekipy, ich dostępności, grubości portfela zleceniodawcy.
4. Dla porównania: gdy zbierałem oferty 2020 r.(wlkp) na wykon całęgo domu (do stanu deweloperskiego), to oferty wychodziły między 0.7-1.1 mln zł za prosty projekt 240 m2. Z tego co słyszałem ciężko teraz znaleźć jakąkolwiek ekipę za mniej niż 4.000 zł/m2 Deweloperzy (nawet drobni) mają inne stawki, jeśli są w stanie zapewnić ciągłość robót.
5. Wychodzi dużo drożej, zwłaszcza jeśli płacisz za całość (towar + robocizna). Szybko pada mit, że jeśli bierzesz FV wraz z towarem, to masz tylko 8% xD
6. "Logistyka" zostaje - chyba, że nie zamierzasz sprawdzać/kontrolować wykonu. Poza tym na budowie należy przygotować się na stawienie czoła wielu dylematom, podjęcia decyzji etc. Chyba że zatrudnisz inwestora zastępczego i zapłacisz mu hojnie (zazwyczaj kilka % kosztów budowy)
7.Prace odbiera kierownik, a nie Ty - chyba że masz na myśli przedmiot zlecenia. Nie kupujesz domu od dewelopera, by mieć rękojmię (i możliwość reklamowania). Tutaj możesz tylko pozwać, jeśli jakość robót jest Twoim zdaniem niewystarczająca (powodzenia) albo niezgodna z projektem.
8. Tak, to oszczędność czasu (nerwów).
9. Równie trudno egzekwować. Jedyne sensowne rozwiązanie to wstrzymanie płatności.
10. Tak, drugi raz wezmę generalnego wykonawcę. Tak mam świadomość, że koszt budowy wyniesie 2x względem kosztu oszczędnego budowania. Plan jest taki, że wypiszę x punktów, których odbiór musi być wykonany ze zdjęciami. i zapłacę takiemu kierownikowi 3x jego zwykłej stawki.

[*****_***]

1. Chyba jesteś nowy w temacie budowania

Heh aż tak widać?

2. Bierz wyceny na wykonanie projektu (co Cię obchodzi jakaś teoretyczna stawka zł/m2? Ją się podaje by pokazywać niższe wartości)
No właśnie interesuje mnie żeby mieć jakiekolwiek porównanie.

3. Stawka zależy od jakości ekipy, ich dostępności, grubości portfela zleceniodawcy.
Póki co oferty to 4500-5000

4. Dla porównania: gdy zbierałem oferty 2020 r.(wlkp) na wykon całęgo domu (do stanu deweloperskiego), to oferty wychodziły między 0.7-1.1 mln zł za prosty projekt 240 m2. Z tego co słyszałem ciężko teraz znaleźć jakąkolwiek ekipę za mniej niż 4.000 zł/m2 Deweloperzy (nawet drobni) mają inne stawki, jeśli są w stanie zapewnić ciągłość robót.

Rozumiem.

5. Wychodzi dużo drożej, zwłaszcza jeśli płacisz za całość (towar + robocizna). Szybko pada mit, że jeśli bierzesz FV wraz z towarem, to masz tylko 8% xD
Czy tutaj można coś zmienić / zabezpieczyć się przed podpisaniem umowy? Nam proponuje firma gwarancję ceny ale trzeba dużą zaliczkę wpłacić.

6. "Logistyka" zostaje - chyba, że nie zamierzasz sprawdzać/kontrolować wykonu. Poza tym na budowie należy przygotować się na stawienie czoła wielu dylematom, podjęcia decyzji etc. Chyba że zatrudnisz inwestora zastępczego i zapłacisz mu hojnie (zazwyczaj kilka % kosztów budowy)
Jestem świadomy że ostatecznie decyzja należy do mnie, bardziej mi chodziło o to że nie musze pilnować codziennie "roboty"

7.Prace odbiera kierownik, a nie Ty - chyba że masz na myśli przedmiot zlecenia. Nie kupujesz domu od dewelopera, by mieć rękojmię (i możliwość reklamowania). Tutaj możesz tylko pozwać, jeśli jakość robót jest Twoim zdaniem niewystarczająca (powodzenia) albo niezgodna z projektem.
No tak to jest minus :/

8. Tak, to oszczędność czasu (nerwów).
Dlaczego? W sensie co odpada?

9. Równie trudno egzekwować. Jedyne sensowne rozwiązanie to wstrzymanie płatności.
ok.

10. Tak, drugi raz wezmę generalnego wykonawcę. Tak mam świadomość, że koszt budowy wyniesie 2x względem kosztu oszczędnego budowania. Plan jest taki, że wypiszę x punktów, których odbiór musi być wykonany ze zdjęciami. i zapłacę takiemu kierownikowi 3x jego zwykłej stawki.
Jakich punktów, na co zwrócisz uwagę? o co zadbać? Kierownik z firmy czy brac swojego?

[budamator]

Ja zdecydowałem się na generalnego wykonawce i niestety żałuję. Oszukał mnie wstawiając inne okna niż były umawiane i wyceniane (znacznie gorszy profil - 5 komorowy zamiast 7 komorowego). Dodatkowo kręcenie i cwaniakowanie na każdym etapie prac. Za każdą pierdołę dopłaty niewiadomo jakie. Materiały takie, że najgorszemu wrogowi bym nie wstawił do mieszkania. W umowie nie było sprecyzowanych parametrów materiału - wykonawca kupił najtańszy materiał z dolnego przedziału norm budowlanych. Do tej pory mnie skręca jak sobie o tym myślę, masa nerwów i zdrowia mi uciekła a niby wykonawca miał zapewnić, że wszystko pójdzie gładko. Dodatkowo wybierał technologie wygodne dla niego nie dla inwestora w kwestiach spornych zawsze wybierał najtańsze i najprostrze rozwiązania (dla własnego wygodnictwa). Zatrudniał podwykonawców, którzy nie byli w stanie zapamiętać nawet koloru tynku elewacyjnego (nałożyli nie ten kolor tynku). Masa błędów, nerwów i do tego 0 odpowiedzialności z jego strony. W umowie miałem 2 lata gwarancji - jakakolwiek uwaga co do wykonania - wykręcanie się normami itp. Jedynie jak można od takich osób cokolwiek egzekwować to sądowo, bo w przeciwnym razie cię oleją - mają inne budowy i szkoda im czasu na łatanie starych tematów. Z perspektywy czasu najlepiej zatrudnić osobę z polecenia, która jest uczciwa, rzetelna i sprawdzona, która doradza niedoświadczonemu inwestorowi i nie robi wałów na materiale i technologi wykonania.

[giman]

@budamator, ale praktycznie wszystko to załatwia się dobrą umową i ewentualnie szczegółowym projektem.

Raz jak najwięcej szczegółów w umowie.
Dwa zapis, że tego czego nie precyzuje umowa precyzuje projekt.
Już typowy projekt ma dużo szczegółów dotyczących użytych materiałów, ale jak się chce jeszcze dokładniej to przy adaptacji zamówić projekt wykonawczy.

[budamator]

Deweloper celowo nie chciał projektu wykonawczego, teraz wiem dlaczego. Poza tym kolejny mój błąd, to kierownik budowy po stronie generalnego wykonawcy. Teraz już wiem, że tak się nie robi i trzeba zatrudnić kogoś zaufanego albo kogoś w stylu kierownik nadzoru inwestorskiego. W umowie był zapis, że budynek ma być wykonany zgodnie z projektem ale co z tego skoro materiały swoimi parametrami znacząco odbiegały od projektu a deweloper nic sobie z tego nie robił. Przy każdym zwróceniu uwagi slyszałem cytat: "zastosowane materiały zostały dopuszczone do stosowania w budownictwie" i typowa dla deweloperki metoda zdartej płyty - w kółko to samo aż klient odpuści. Po rozmowie z prawnikiem i po pokazaniu mu umowy, niestety ale powiedział, że to typowe u tego typu wykonawców i egzekwowanie rekompensaty może trwać latami i nie koniecznie może przynieść pożądane rezultaty ...

[zeusik6]

Żadna nowość. Biorąc firme od A do Z firma tnie i na robocie i na materiale. Plus taki, że masz spokojny łeb tylko jak podliczysz ogólne koszta to mógłbyś iść na roczny bezpłatny urlop , doglądać budowy, szukac taniej materiałów, sprawdzać wykonaną robotę na bieżąco i tak pewnie byś był na spory plus (no chyba, że przytulasz z 200 tys rocznie).

[Kaizen]

Czy budując drugi raz robilibyście różnymi ekipami czy jedną ale od A do Z?

Wieloma, bo taniej (all in one to tak naprawdę kosztowna czapka spinająca mniejsze ekipy) a nic nie zastąpi inwestora na budowie i wypłaty pieniędzy po zakończeniu etapu bez większych zastrzeżeń i patrzenia na ręce (nawet samo patrzenie, bez komentowania i znajomości tematu, poziom wyżej to fotografowanie - poziom ekspert, jak wrócisz z uwagami z FM następnego dnia to już nie tylko nie olewanie posiadanej wiedzy przez "majstra" ale też podnoszenie jej poziomu).

[Sativum]

Kierownik budowy - brać wyłącznie swojego. Gdy weźmiesz razem z wykonawcą, to ten zaklepie (odbierze i wpisze w dziennik budowy) wszystko co każe mu wykonawca... Potem gdybyś chciał reklamować, to masz przeciwko sobie dowody z dokumentów (i świadka)...
Nigdy nie płacić nic z góry.
Deweloperzy płacą WYŁĄCZNIE po odbiorze prac (i ich zgodności z umową). Dlatego wykonawcy poprawiają fuszerki. Inaczej szukaj wiatru w polu... Wpłacanie zaliczek z góry (na materiał) to prosta droga to utraty tych pieniędzy. Widziałem się z kierownikiem miesiąc temu i mówił że w okolicy grasuje taki wykonawca, co bierze 100-200k na materiał. Już tak 5 oszwabił i zawinął się po wymurowaniu ściany fundamentowej. Zanim dostaniecie wyrok i klauzulę, to gościa już nie będzie lub będzie niewypłacalny. Nie róbcie tak.

[Sativum]

1. Chyba jesteś nowy w temacie budowania

Heh aż tak widać?

2. Bierz wyceny na wykonanie projektu (co Cię obchodzi jakaś teoretyczna stawka zł/m2? Ją się podaje by pokazywać niższe wartości)
No właśnie interesuje mnie żeby mieć jakiekolwiek porównanie.
Porównanie zrobisz operując kwotą za całość


5. Wychodzi dużo drożej, zwłaszcza jeśli płacisz za całość (towar + robocizna). Szybko pada mit, że jeśli bierzesz FV wraz z towarem, to masz tylko 8% xD
Czy tutaj można coś zmienić / zabezpieczyć się przed podpisaniem umowy? Nam proponuje firma gwarancję ceny ale trzeba dużą zaliczkę wpłacić.
Nie wpłacaj zaliczki. Jedyny sposób na kontrolowanie wykonawcy to: sprawdzona ekipa (jedziesz sprawdzić wcześniejsze wykony i porozmawiać z inwestorami 2. dobrze napisana umowa 3. dobry kierownik/inspektor 4. płatność po odbiorze prac

8. Tak, to oszczędność czasu (nerwów).
Dlaczego? W sensie co odpada?
Si


10. Tak, drugi raz wezmę generalnego wykonawcę. Tak mam świadomość, że koszt budowy wyniesie 2x względem kosztu oszczędnego budowania. Plan jest taki, że wypiszę x punktów, których odbiór musi być wykonany ze zdjęciami. i zapłacę takiemu kierownikowi 3x jego zwykłej stawki.
Jakich punktów, na co zwrócisz uwagę? o co zadbać? Kierownik z firmy czy brac swojego?

kierownik wyłącznie swój. Inny to kpina. Dużo punktów (rodzaj użytych materiałów, odbiór prac zanikających itd. Z kilkadziesiąt(kilkaset) punkótw