Droga wewnętrzna: lepiej współwłasność czy służebność

[Asia i Grześ]

Witamy serdecznie!
Właśnie zdecydowaliśmy się na własny domek i zaglądamy tu coraz częściej

Wkrótce kupujemy działkę narożną: jednym bokiem graniczącą z drogą publiczną, drugim z "wydzieloną" przez właściciela gruntu drogą wewnętrzną.
Mamy możliwość wjazdu od strony drogi publicznej, ale ze względu na plan domu bardziej pasowałby nam wjazd od strony drogi wewnętrznej.
Właściciel zaproponował nam współudział w drodze wewnętrznej, która prowadzi do trzech innych posesji. Nie wiemy jakie to rodzi prawa i obowiązki. Czy jeśli to możliwe zamiast współwłasności możnaby starać się o służebność (pomimo że mamy dostęp do drogi publicznej).
Będziemy wdzięczni za wszelkie informacje.

[Dakot]

współwłasność kosztuje prawdopodobnie jakąś część musiałabyś kupić.
Służebność w tym wypadku powinna być nieodpłatna. ( ale różnie z tym bywa ). Idealnie byłoby abyście przekazali tą drogędo gminy, wtedy wszystkie obciążenia spadną na Urząd.
Jako współwłaściciel musisz płacićza drogę podatek, odśnieżać ją , a w wypadku jak ktoś sobie urwie koło w samochodzia na twojej drodze to powinnaś płacićrównież odszkodowanie ( przypadek ekstrymalny, ale możliwy ).
Służebność to prawo polegające na możliwości korzystania z tejże drogi czasami odpłatnie ( jakaś opłata rocznie) czasami nieodpłatnie. Obowiązków nie masz, ale też nie masz wpływu na utwardzenie drogi, itp.
Dobrze jeżeli masz służebność również w doprowadzeniu mediów przez tą drogę ( jeżeli jest taka potrzeba ) , bo w innym wypadku musisz za każdym razem uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli.
Wybieraj co wolisz

[bwojtek]

Asia i Grześ
Jeżeli ta droga ma służyć tyko jako dojazd do obie możliwości są OK. Przy prowadzeniu mediów sprawa się komplikuje - na takie działanie trzeba mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli drogi. Więc jak ktoś wyjedzie za granicę albo powie "nie bo nie" to macie zagwozdkę...
Jeżeli masz dostęp do drogi publicznej to nie ma podstaw do ustanowienia służebności sądownie (droga konieczna) a jednynie dobrowolnie. Przy czym jak właściciel drogi się z wami "pogniewa" to będzie miał podstawy w wszczęcia postępowania o zlikwidowanie służebności...
Współwłasność rodzi zobowiązanie, o których pisał przedmówca. Jeżeli mam coś radzić to po prostu zróbcie wjazd od drogi publicznej i zupełnie olejcie tą drogę wewnętrzną. Po co szukać kłopotów?

[Tomasz M.]

W jednej kwestii pozwolę sobie się nie zgodzić - że służebność oznacza brak obowiązków. Jeśli właściciel drogi nie weźmie na siebie obowiązku jej utrzymania, to zobowiązany do tego jest właściciel nieruchomości władnącej, czyli ten, który korzysta ze służebności (art. 289 k.c.) .
Jeśli zależy Wam na tej drodze i nie uda się jej przekazać gminie, to współwłasność może nie być złym rozwiązaniem, jeśli współwłaścicieli jest niewielu i/lub podpiszą od razu umowę o sposobie korzystania ze współwłasności (nie musi być notarialnie), gdzie określą np. zasady prowadzenia mediów. Jeśli współwłaścicieli jest sporo, to idealnie byłoby gdyby od razu powołali coś na kształ "wspólnoty drogowej" (analogia do mieszkaniowej), mającej swój zarząd, który zajmie się odśnieżaniem i w ogóle dbaniem o drogę.

[dusia2006]

Całkowicie się zgadzam z bwojtek
Ja zdecydowanie odradzam obie opcje jeśli droga wewnętrzna prowadzi do kilku działek ze względu na np jej finansowanie, ktoś tą drogę musi zacząć budować, a nie wszyscy jednocześnie się budują. Potem są kłopoty z rozliczeniami
Ale radzę sprawdzić w planie zagospodarowania czy można zrobić wjazd z publicznej, bo może to przymusowa sytuacja, wtedy musi być współwłasność z innymi właścicielami działek

[abromba]

Asia i Grześ
Jeżeli ta droga ma służyć tyko jako dojazd do obie możliwości są OK. Przy prowadzeniu mediów sprawa się komplikuje - na takie działanie trzeba mieć zgodę wszystkich współwłaścicieli drogi. Więc jak ktoś wyjedzie za granicę albo powie "nie bo nie" to macie zagwozdkę...

Na prowadzenie mediów nie będzie trzeba mieć zgody wszystkich współwłaścicieli, tylko większości (ocz. liczonej po udziałach), bo to jest czynność zwykłego zarządu, jeżeli "instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich" (to za uchwałą Sądu Najwyższego z 2002 r.).

Natomiast przy współwłasności musisz jeszcze pamiętać, że będziesz płacił podatek od nieruchomości, który dla dróg jest dużo wyższy niż nieruchomości budowlanych. To może być nawet kilkaset zł rocznie - dowiedz się w gminie, jakie są stawki.

[wokarkadi]

kilkaset rocznie!!Nawet nie strasz.
ja jestem współwłascicielem dwuch dróg ,po 1/27 czesci .
kurcze trochu mnie zmartwiliście musze sie tez wszystkiego dowiedziec .

[abromba]

No jak 1/27, to nie wygląda to źle - chociaż zależy, ile drogi mają powierzchni... W mojej gminie za drogę jest coś ok. 15 groszy za metr, możesz sobie policzyć ile by wyszło u Ciebie przy takiej samej stawce.

[boru]

dolaczam sie do pytania:
w moim przypadku wyglada to tak:
jest droga i po jednej jej stronie jest 5 dzialek. Wlasciciel sprzedaje dzialki powoli (nie chce placic VATu). Ja jestem pierwszym kupujacym. Wlasciciel mowi ze nie sprzedaje drogi przyszlym wlascicielom dzialek. W takiej sytuacji rozumiem, ze mam ubiegac sie o nieodplatna sluzebnosc gruntu na rzecz kazdoczesnego uzytkownika tej mojej przyszlej dzialki. Wlasciciel twierdzi, ze odda ja w przyszlosci gminie. pytania:
1. Co w przypadku jezeli cos mu sie odwidzi i nie bedzie chcial oddac tej dzialki/drogi gminie? Czy mozna wtedy jakos wymusic utwardzenie tej drogi przez niego?
2. Moze lepiej przekonac go, zeby sprzedawal dzialki z wspolwlasnoscia tej drogi i samemu przekazac ta droge gminie - zaleta moze byc zmniejszenie przyszlej oplaty adiacenckiej nakladanej przez gmine. Problemem moze byc to, ze gminie trzeba chyba oddac cala droge a nie czesc - wiec musialbym czekac az wszystkie dzialki zostana sprzedane i wtedy razem z wszystkimi wlascicielami oddac ta droge do gmniny.

poradzcie prosze czy kupic ssama dzialke ze sluzebnoscia drogi czy przekonywac wlasciciela do sprzedania wspolwlasnosci drogi.

[panda]

Wlasciciel twierdzi, ze odda ja w przyszlosci gminie. pytania:
1. Co w przypadku jezeli cos mu sie odwidzi i nie bedzie chcial oddac tej dzialki/drogi gminie?

Pytanie tylko czy gmina weźmie od niego tę drogę. Obecnie mieszkam prawie 13 lat przy ulicy (!) bo już nie drodze, jest kanalizacja, oświetlenie, nawierzchnia, wszystko na koszt mieszkańców (zrzutka). A gmina i tak nie chce przejąć tej ulicy. Sami ją sprzątamy, odśnieżamy. Każdy ma kawałek ulicy dopisany do powierzchni swojej działki, podatku od nieruchomości łącznie płacę rocznie niecałe 100 złotych.

Czy mozna wtedy jakos wymusic utwardzenie tej drogi przez niego?

Jak go chcesz zmusić? prośbą, groźbą? On będzie musiał dać Ci prawo przechodu, przejazdu i przepędu, za darmo albo odpłatnie, utwardzi i odśnieży jak zapłacisz. Jak będzie miał zły humor to postawi bramę na wjeździe i da Ci klucz ale nie pozwoli na położenie kabla do domofonu. Podsumowując, przy służebności zawsze bedziesz zdany na faskę i niełaskę właściciela drogi.
Na Twoim miejscu, zwłaszcza że Twoja działka jest pierwsza wolałbym kupić również pasek drogi - wtedy Ty postawisz bramę a obok niej budkę z napisem "Kasa"

[boru]

Wlasciciel twierdzi, ze odda ja w przyszlosci gminie. pytania:
1. Co w przypadku jezeli cos mu sie odwidzi i nie bedzie chcial oddac tej dzialki/drogi gminie?

Pytanie tylko czy gmina weźmie od niego tę drogę.

w planach zagospodarowania jest ujete ze bedzie to droga gminna - wiec chyba gmina wezmie

Na Twoim miejscu, zwłaszcza że Twoja działka jest pierwsza wolałbym kupić również pasek drogi - wtedy Ty postawisz bramę a obok niej budkę z napisem "Kasa"

jaki pasek? nie mozna chyba kupic kawalka dzialki (droga jest jedna dzialka)
no i moja dzialka nie jest pierwsza (ja jestem pierwszym kupujacym ale kupuje 3cia dzialke od drogi publicznej

[panda]

jaki pasek? nie mozna chyba kupic kawalka dzialki (droga jest jedna dzialka)
no i moja dzialka nie jest pierwsza (ja jestem pierwszym kupujacym ale kupuje 3cia dzialke od drogi publicznej

Przyjmijmy że było to z mojej strony takie małe symantyczne nadużycie . Po prostu, pod rozwagę, czy nie lepsza byłaby współwłasność kawałka drogi od służebności?
Moja ulica też była ujęta w planach zagospodarowania jako droga gminna (wtedy jeszcze miejska), i co z tego? Ano nic. Zauważ że przejęcie drogi na stan gminy, a jeszcze jak jest to droga ślepa, to dla gminy żaden zysk a tylko kłopoty - trzeba to utwardzić, konserwować, sprzątać, odśnieżać. Same wydatki

[boru]

Moja ulica też była ujęta w planach zagospodarowania jako droga gminna (wtedy jeszcze miejska), i co z tego? Ano nic. Zauważ że przejęcie drogi na stan gminy, a jeszcze jak jest to droga ślepa, to dla gminy żaden zysk a tylko kłopoty - trzeba to utwardzić, konserwować, sprzątać, odśnieżać. Same wydatki

no wlasnie. czyli sugerujesz zeby cisnac wlasciciela o sprzedanie dzialki razem ze wspolwlasnoscia drogi, zeby wrazie jak gmina nie bedzie chciala przejac przez dlugi czas tej drogi to utwardzic ja samemu, zrobic oswietlenie i kanalizacje?
czy sa jakies plusy tego ze wlascicielem drogi pozostaje sprzedajacy? wiem ze moze byc problem z zebraniem sie przyszlych wlascicieli i zrobieniem czegos razem - np. zrzuta na utwardzenie - ale tak czy siak dzisiejszy wlasciciel tej drogi nie utwardzi sam, wiec potem beda wieksze szanse.

[panda]

Moja ulica też była ujęta w planach zagospodarowania jako droga gminna (wtedy jeszcze miejska), i co z tego? Ano nic. Zauważ że przejęcie drogi na stan gminy, a jeszcze jak jest to droga ślepa, to dla gminy żaden zysk a tylko kłopoty - trzeba to utwardzić, konserwować, sprzątać, odśnieżać. Same wydatki

no wlasnie. czyli sugerujesz zeby cisnac wlasciciela o sprzedanie dzialki razem ze wspolwlasnoscia drogi, zeby wrazie jak gmina nie bedzie chciala przejac przez dlugi czas tej drogi to utwardzic ja samemu, zrobic oswietlenie i kanalizacje?
czy sa jakies plusy tego ze wlascicielem drogi pozostaje sprzedajacy? wiem ze moze byc problem z zebraniem sie przyszlych wlascicieli i zrobieniem czegos razem - np. zrzuta na utwardzenie - ale tak czy siak dzisiejszy wlasciciel tej drogi nie utwardzi sam, wiec potem beda wieksze szanse.

Przede wszystkim samemu sprawdź w Gminie (weź flaszkę/bombonierkę) czy drogę przejmą.
Może to jest moje skrzywienie ale popatrz na to tak: właściciel drogi będzie miał wpisaną do KW służebność gruntową polegającą na prawie przejazdu, przechodu, przegonu i doprowadzenia mediów na rzecz każdoczesnych właścicieli waszych działek. I to wszystko. Ponieważ bedzie płacił podatki od tej działki (drogi) to z pewnością przerzuci je na Was, a zatem służebność odpłatna. Jeżeli bedzie chciał to co kilka metrów postawi bramę - wolno mu byle tylko dał Ci klucze (jeśli tej bramy nie zamkniesz a będzie złośliwy to zaczną się skargi). Jeżeli spadnie śnieg to on łopaty nie musi chwytać. Czy będzie tam kostka czy błoto po kolana to już nie jego problem, natomiast jeśli kiedyś postanowisz zrobić tam drogę z prawdziwego zdarzenia to zrobisz jemu, nie bedziesz miał żadnych praw do tej drogi jak też zwrotu kosztów (chyba że się dogadacie, tyle tylko że po co ma wydawać pieniądze na drogę z której nie korzysta). I tu pytanie - jeżeli przy tej drodze nie ma jego posesji to po co zostawia sobie prawo do niej? Będzie altruistą czy potraktuje to jako źródło niewielkich ale stałych dochodów?
Jeżeli natomiast pójdziesz w kierunku współwłasności to sytuacja zależy od innych właścicieli - czy będą chcieli partycypować w kosztach. Przyjmij że na początku budowy nie będą bo są inne wydatki, ale później wzrasta zapotrzebowanie na komfort. Nikt Ci bramy samowolnie nie postawi bo jest to współwłasność i musi być zgoda wszystkich. Jeśli się dogadacie to razem zrobicie media, wspólną bramę, domofon (problem do rozwiązania to wjazd pojazdów ratunkowych: pogotowia wszelkiej maści, straż, policja. Istotne żeby wszyscy właściciele na dzień dobry podpisali glejt na zgodę na poprowadzenie mediów w tej drodze.
To tyle z mojej strony, a teraz kombinuj jak to rozwiązać
P.S.
Nie wiem jakiej szerokości wydzielił ten pas drogi ale weź pod uwagę że z metr trawnika musicie zostawić (na pociągnięcie mediów oraz żeby śnieg po odgarnięciu było gdzie składować - nie wolno Ci zwałować śniegu na drodze powiatowej, zresztą taczkami będziesz woził?) oraz że raz na jakiś czas przejedzie tą drogą śmieciarka.

[boru]

bylem w gminie: w planach jest to docelowo droga gminna ktora skreca w inna dzialke (teraz jeszcze rolna) i dochodzi do drogi powiatowej. Pani w gminie powiedziala ze nie wiadomo kiedy gmina przejmie ta droge i zeby najlepiej starac sie o wspolwlasnosc.
Nie widzac zadnych przeciwskazan jutro jade cisnac o to wlasciciela
dzieki za porady

[Mario_Max]

sprzedaje dom wraz z drogą dojazdowa ktora jest gruntem rolnym ktorej jestem
wlascicielem w 1/3 notariusz kaze takze zrobic umowe warunkowa i wysylać do
agencji czy ma racje ?

[panda]

sprzedaje dom wraz z drogą dojazdowa ktora jest gruntem rolnym ktorej jestem
wlascicielem w 1/3 notariusz kaze takze zrobic umowe warunkowa i wysylać do
agencji czy ma racje ?

Agencja ma prawo pierwokupu, chyba że jesteś wykwalifikowanym rolinikiem uprawiającym tę ziemię. Więcej: http://www.anr.gov.pl/pl/article/483

[Baru]

(...) Jako współwłaściciel musisz płacićza drogę podatek, odśnieżać ją , a w wypadku jak ktoś sobie urwie koło w samochodzia na twojej drodze to powinnaś płacićrównież odszkodowanie ( przypadek ekstrymalny, ale możliwy ).(...)

Z podatkiem - zgadzam się, ale z tym odśnieżaniem to bujda. Sąsiad będący właścicielem drogi nie odśnieża jej, sami musimy to robić. Kiedyś zapytałam o to na forum i taaaaki dostałam opierdziel, że śmiem jeszcze się domagać odśnieżania! Nie dość, że jeżdżę po jego drodze to jeszcze chcę mieć odśnieżone?!? Oto ten wątek:
http://forum.muratordom.pl/viewtopic.php?t=64127

[madziunia85]

Baru Ty napisałaś o służebności ze nie ma się czego domagac,, to prawda...
ale jako wspówłaściciel czyli współwłanosć nasz ten obowiazek odśnieżania itp....

Masz służebnosć czyli litosć abyś mogłą dojezdzać.. posiadanie udziałów w drodze czyli współwłaność to coś innego... jesteś jej posiadaczem..