Budowa na działce rolniczej

[Yellow]

Witam
Mam prośbę do bardziej doświadczonych w tej materii forumowiczów w kwestii rozwiania moich wątpliwości.
Jestem posiadaczem działki, która według ustaleń "Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego" (Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego stracił ważność z końcem 2002 roku) znajduje się w
"obszarze o symbolu Ro 2 - obszary wyłączone z zabudowy stanowiące zwarte kompleksy gruntów rolnych o wysokich wartościach bonitacyjnych gleb, w zasadzie niezabudowane, na których nie należy lokalizować nowej zabudowy, za wyjątkiem niezbędnych obiektów związanych z infrastrukturą techniczną."
Jak się nieformalnie dowiedziałem chyba jest możliwość przekształcenia tej działki na budowlaną, jednakże budowę planuję dopiero za kilka lat, być może rozpoczęcie załatwiania papierkowych formalności w 2007 roku.
Czy w związku z powyższym warto już teraz podjąć próbę przekształcenia tej działki na budowlaną? Tzn. czy możliwe jest, że np. w okresie po przekształceniu jej na budowlaną a przed rozpoczęciem całej tej procedury uzyskania pozwolenia na budowę (co planuję za 2-3 lata) zmienią się jakieś lokalne przepisy, które ponownie anulują jej status jako budowlanej?
Dodam jeszcze, że wg Planu Zagospodarowania Przestrzennego, który wygasł z koncem 2002 roku była to działka budowlana, póżniej nagle stała się rolniczą - stąd moje obawy.

[KonAn]

Jeśli działka ma;
-dostęp do drogi publicznej
-media(woda,prąd)
-nie wymaga zgody na wyłączenie z użytkowania rolniczego, czyli ma mniej niż pół ha w przypadku ziemi klasy III, lub mniej 1 ha gdy ziemia jest klasy IV i wyższej
-jest zabudowane sąsiedztwo, czyłi w obszarze analizowanym znajduje się zabudowana działka z domem(obszar analizowany to dwie szerokości frontu Twojej działki w jedna i drugą stronę)
Gdy spełniasz te warunki to śmiało możesz ubiegać się o Warunki Zabudowy.

[oskar0259]

Małe sprostowanie. Żeby dostać WZ:
• teren musi mieć dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio lub za pośrednictwem drogi wewnętrznej),
• istnieć musi (lub być projektowane) odpowiednie uzbrojenie terenu (np. prądu i wody być nie musi, ale musi byc perspektywa ich doprowadzenia),
• przynajmniej jedna działka sąsiednia musi być zabudowana budynkiem o tej samej funkcji,
• działka musi być odrolniona (lub niskiej bonitacji i niewielkiej powierzchni) - szczegóły w ustawie i rozporządzeniu

Obszar analizowany - jego granice wyznacza się w odległości nie tnniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jednak nie mniejszej niż 50 metrów Przez ,,front działki" rozumie się część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Mam pewne wątpliwości na temat twoich szans na budowę wobec zapisów w studium "obszary wyłączone z zabudowy stanowiące zwarte kompleksy gruntów rolnych o wysokich wartościach bonitacyjnych gleb, w zasadzie niezabudowane, na których nie należy lokalizować nowej zabudowy", ale skoro w gminie twierdzą, że istnieje jednak możliwość budowy - to spróbuj złożyć wniosek.

Co do załatwiania "na zapas". Warunki zabudowy (mam nadzieję, że korzystne dla ciebie) są ważne do czasu uchwalenia planu zagospodarowania. Jeśli więc przed uchwaleniem planu nie uzyskasz pozwolenia na budowę, a plan będzie zawierał zapis taki sam jak w studium zagospodarowania, to budować już się na pewno nie będziesz mógł.

[asia 07]

Witaj
Podzielę się swoimi doświadczeniami teren na wsi brak planu zagospodarowania terenu szczere pole 800m do wsi nie istnieje tzw"dobre sąsiedctwo"grunt rolny kl. Iv i V w sierpniu wystąpiłam o wz na tworzenie gospodarstwa rolnego Potrzeba było :
1. dostęp do drogi głównej - jest
2. średnia gruntów w danej gminie ja mam 2ha potrzeba 8,60ha ( dierżawa pozostałej powierzchni- umowa zwykła na dzierżawę)
3. załatwiłam przed dostaniem wz warunki przyłączenia energetycznego
4. studnia własna -wpisana we wniosku
I ODEBRAŁAM WZ 30,12,2005 BĘDĘ BUDOWAĆ!!!
Zapytaj w gminie jakie musisz spełnić warunki do zabudowy zagrodowej.Pozdrawiam

[asia 07]

jeszcze zapomniałam dodać że w decyzji jest podawane kiedy mogą stracić ważność wz.Przeważnie w czasie kiedy zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, ale wówczas gdy nie uzyskasz pozwolenia na budowę. po uzyskaniu pozwolenia na budowę masz czas dwa lata na wkopanie łopaty.

[oskar0259]

Asiu 07. gratuluję WZ, choć nie ma w tym zadnego cudu, gdyz spełniłaś wszystkie warunki, żeby móc budować siedlisko.
Sytuacja Yellow jest inna - pisze o działce a nie gospodarstwie, tak więc "dobre sąsiedztwo" go obowiązuje. No chyba, że do działki np 1000 m kw. dodzierzawi kilka hektarów...

[Paweł i Magdalena]

To ja się podłaczę z moim problemem

Opis

Działka gruntu rolnego (jakiejs niskiej klasy - kamory i glina). Wielkość -
50 m na 180 m Po krótkim boku przylega do asfaltowej drogi, która kończy się wraz z końcem działki. W drodze są media - prąd i woda.
Po długim boku (180) do działki przylegają kolejno od drogi 4 zagospodarowane działki budowlane. Dojaz do nich jest drogą gruntową, która łączy się z asfaltówką.
I teraz najwazniejsze. Druga strona długiego boku jest wyznaczona przez rów melioracyjny , który oficjalnie stanowi granice lasu. Las zaczynie się nieco dalej, ponieważ za szpalerem drzew rosnących wzdłuż rowu jest pełnowymiarowe boisko do piłki nożnej. No ale oficjalnie rów jest granicą między naszą działką a lasem. W planach na mapie geodezyjnej zapisana jest informacja ze ziemia ta znajduje sie w strefie ochronnej lasu. Za chinskiego Boga nie znalazłem żadnych informacji jak interpretować "strefe ochronna lasu" nie ma takiego pojęcia w ustawie.
Mojepytanie jest następujące:
Co moge postawic na tej działce. Nie ma problemu budowlanego bo nasza działka budowlana przylega do tego rolnego kawałka ale chcemy go wykorzystać - postawić tam od strony asfaltówki drewniak dla gosci, altane, oranżerię.
Jakie mamy mozliwości? Będe wdzięczny zaodpowiedz.

[oskar0259]

Możliwe są dwa warianty.
1. Macie dużą działkę, gdybyście wiedzieli, jakie jest średnie gospodarstwo w waszej gminie to do tej wielkości resztę ziemi moglibyście wydzierżawić (przynajmniej na czas starań o pozwolenie na budowę - liczy się powierzchnia, a nie wykonywane zabiegi agrotechniczne) i... budujcie siedlisko. Nie musicie mieć "dobrego sąsiedztwa".
2. Chcecie budować "normalnie" - musicie spełnić jednocześnie 5 warunków, w tym "dobre sąsiedztwo", czyli przynajmniej jedna działka w obszarze analizowanym (promień to 3-krotna szerokość frontu działki, czyli w waszym przypadku 150 m), dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana domem jednorodzinnym. Z tego co napisaliście może wynikać, że "dobre sąsiedztwo" zapewnia wam dom na działce narożnej (połączenie drogi asfaltowej i drogi do czterech działek). A może w promieniu 150 m znajdują się jeszcze inne domy lub są przynajmniej fundamenty?

[KonAn]

To ja się podłaczę z moim problemem

Opis

Działka gruntu rolnego (jakiejs niskiej klasy - kamory i glina). Wielkość -
50 m na 180 m Po krótkim boku przylega do asfaltowej drogi, która kończy się wraz z końcem działki. W drodze są media - prąd i woda.
Po długim boku (180) do działki przylegają kolejno od drogi 4 zagospodarowane działki budowlane. Dojaz do nich jest drogą gruntową, która łączy się z asfaltówką.
I teraz najwazniejsze. Druga strona długiego boku jest wyznaczona przez rów melioracyjny , który oficjalnie stanowi granice lasu. Las zaczynie się nieco dalej, ponieważ za szpalerem drzew rosnących wzdłuż rowu jest pełnowymiarowe boisko do piłki nożnej. No ale oficjalnie rów jest granicą między naszą działką a lasem. W planach na mapie geodezyjnej zapisana jest informacja ze ziemia ta znajduje sie w strefie ochronnej lasu. Za chinskiego Boga nie znalazłem żadnych informacji jak interpretować "strefe ochronna lasu" nie ma takiego pojęcia w ustawie.
Mojepytanie jest następujące:
Co moge postawic na tej działce. Nie ma problemu budowlanego bo nasza działka budowlana przylega do tego rolnego kawałka ale chcemy go wykorzystać - postawić tam od strony asfaltówki drewniak dla gosci, altane, oranżerię.
Jakie mamy mozliwości? Będe wdzięczny zaodpowiedz.

Jeśli pokrycie budynku jest niepalne to minimalna odległość od lasu wynosi o ile pamiętam 12 metrów.W Waszym przypadku miałbym na myśli rzeczywisty las, a nie jakieś strefy ochronne.Co można wybudować, to dowiecie się składając wniosek o WZ(zakładam, że gmina nie ma aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego).Teoretycznie zależy to od rodzaju sąsiedniej zabudowy i od ... upierdliwości urzędników.W mojej gminie dwa lata temu przerabiałem ze znajomym wniosek o wydanie WZ, gdzie zbudowanym sąsiedztwem była tylko ...szkoła.Z przepisów wynikałoby, że można obok wybudować tylko szkołę.Oczywisty absurd, który został obalony w odwołaniu do SKO.W waszym wypadku składajcie wniosek o WZ, na zabudowania takie jakie Was interesują w miejscu, które Wam odpowiada.Jedynym ograniczeniem mogą tu być tylko linie zabudowy od asfaltówki i gruntówki.Z Waszego opisu zdaje mi się, że "fachowość" urzędników gminnych zdaje się być bardzo wysoka i być może trzeba się będzie odwoływać. ale póki co należy im dać szansę wykazania się.Zatem do dzieła!(i nie dajcie się łatwo spławić, bo jest to częsta metoda na petenta).

[Paweł i Magdalena]

kurde...
Dorzuce wam jeszcze jeden kwiatek. Własnie zadzwonil rolnik od tej działki i mówi mi do słuchawki, że:
ta ziemie ma status do zabudowy bez prawa zabudowy z uwagi na pas ochronny. Kurka rece mi opadły. I jeszcze że skoro to nie ziemia rolna to jej sprzedarz bedzie nas wiecej kosztowała z uwagi na podatki...
No nie wiem co mam o tym sadzić..

Fakt, że musze się dokładnie dowiedzieć w gminie o co chodzi bo na wyrysie z mapy mam oznaczenie R.
Co do sasiadów to przez asfaltówke jest pare domów juz stojacych jakieś 15-25 lat. Ba działkach budowlanych też jest juz pare domów.

Musze się teraz powaznie zastanowic nad tym gruntem... aaa! gmina ma zplan zagospodarowania ważny od 2004 do chyba 2008 lub cos takiego.

[KonAn]

To zmienia postać rzeczy(aktualny plan).Musisz dowiedzieć się w gminie co można postawić na tej działce.Jeżeli można, to najlepiej mieć to na piśmie(wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

[oskar0259]

Jeśli jest plan zagospodarowania, to nie ma znaczenia "sąsiedztwo", ale zapisy w planie. Może być więc tak, że sąsiednia jest budowlana (i zabudowana) a wasza - nie.
Co znaczy, że działka ma status do zabudowy bez prawa zabudowy?
Albo, albo?
Gdzie jest zapisana definicja strefy ochronnej lasu (w jakim dokumencie)? Jeśli w planie zagospodarowania i jest zapis - bez prawa zabudowy - to nic nie wskóracie.
Czy rzeczywiście jest plan zagospodarowania (mapa + opis), czy tylko istnieje mapa np. do studium zagospodarowania? Trudno mi uwierzyć, że gmina nie przygotowała planu bezterminowego, a ograniczyła jego ważność do 4 lat (przy tak skomplikowanych procedurach uchwalania). Jeśli plan jest, to przeczytajcie opis dotyczący tej działki (kwartału działek).

[chopinetka]

Witam

Proponuje skorzystać z porady urbanisty, najlepiej działającego na tym terenie. Początki były trudne bo byliśmy przekonani,że to otulina Kampinoskiego Parku Narodowego i to w dodatku przy samym lesie. Na szczęście urbanistka wszystko załatwiła w pół roku i jest ok.


pozdrawiam

[Paweł i Magdalena]

HIHIHI

Jest tak.
Gmina ma plan zagospodarowania terenu uchwalony w 2004r. Cały ten teren o którym bedziemy mówić ma oznaczenie w planie zagospodarowania jako MnJ. Teren z przeznaczeniem do zabudowy mieszkalnej i gospodarczo - przemysłowej. Budynki do 3 pięter. Cały teren posiada niestety ograniczenia dla zabudowy ze względu na położenie tzn:
8 m od drogi gminnej (zwanej przezemnie asfaltówką)
30 m od torowiska PKP
60 m od granicy lasu (granicą lasu jest rów).
Właściciel tego terenu dokonał podziału ale zrobił to dość niefortunnie. Czyli licząc od granicy lasu: pozostawił pas ziemi sze 50 m po czym w kolejnym pasie ziemi szer 30 m wydzielił działki budowlane. Za tym pasem jest kolejny pas ziemi szer 10 m stanowiący drogę dojazdową do budowlanek.

My kupiliśmy sobie działeczkę w tym pasie 30 m. a teraz dokupilismy ziemię od granicy lasu (pozostawiony pas ziemi 50 m) Czyli mamy kawałek ziemi od granicy lasu szer 80 m. Zastanawiamy się co w takim układzie mozemy postawić na tym terenie. Ponieważ z jednej strony przylega on do asfaltówki, graniczy z lasem chcielibyśmy tam przy asfaltówce postawić drewniak dla gości czyli rodziny na lato zeby nam sie po domu nie pałętali. Jakieś altanki by się przydały.

oto nieporadna mapka:
http://www.murasu.pl/Rogow/map.jpg


No i nie wiem jak interpretować fakt, że:
Ziemia jest pod zabudowę ale jest obok lasu. Cała działeczka miesci się w strefie ochronnej lasu (60m). Jak więc nią zarzadzać - budować. Nie chce stawiać nic stałego ale coś by sie przydało.

Może macie jakieś sugestie?

[oskar0259]

Piękne położenie, blisko przystanku/stacji PKP.
Zgodnie z zapisami planu i mapą zabudować można tylko "małe" działki (bezpośrednio przy drodze gruntowej). Na "dużej" nie można zbudować nic (chyba, że coś, co nie wymaga pozwolenia na budowę, np. altankę).
Nie mogę w tej chwili wymyślić nic, co pomogło by wam "zabudować" "dużą" działkę od strony "asfaltówki".
Rzeczywiście właściciel gruntu, dzieląc teren na działki budowlane mógł pomyśleć i dokonać podziału na działki "mieszane", czyli z pasem, gdzie można budować i z pasem "rekreacyjnym" w strefie ochronnej lasu.
Obecnie ten stan da sie chyba zmienić tylko w trybie zmian do planu zagospodarowania, albo... sprostowania uchwały rady gminy (zdarzają sie takie przypadki). Ale to wymaga przekonania władz, że taki krok jest potrzebny.
A być może ktoś ma inne doświadczenia w podobnym przypadku?

[lukass534]

Jestem kompletnie zakręcony. Moi rodzice mają działkę rolną 6880m2 (32,5mx211m). Chcą przepisać mi i mojej przyszlej żonie 3000m2 po naszym ślubie tj. za pare miesięcy i na tej cześci chcemy się wybudować. Formalności jednak trzeba już załatwiać, gdyż w naszym urzędzie jest pod koniec stycznia sesja, która przesądzi o terminach dla nas ważnych w związku z budową. Jaka jst dokładnie procedura? Muszę najpierw wytyczyć 3000m2 i przekształcić działkę na budowlaną czy jest może możliwość złożenia wniosku o WZ do dziłaki rolnej? Słyszałem coś na temat działki ornej z możliwością zabudowy. Czy to oznacza, że nie ma konieczności przekształcania działki na budowlaną? Poradźcie!

[oskar0259]

Sprecyzuj sytuację w której się znajdujesz.
Z tego co zrozumiałem z twojego postu to:
1) Istnieje mozliwość podziału działki o pow. ok. 6000 m kw. na mniej więcej połowę. Chciałbym podkreślić, że jeśli taka możliwość istnieje, to istnieje niezależnie od waszych planów matrymonialnych.
2) To, czy możliwa jest budowa na wydzielonej działce będzie zależało od WZ, a te od obowiązujących przepisów prawa, tj. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wydanego na jej podstawie rozporządzenia ministra infrastruktury.
Nie rozumiem, co ma do tego rada gminy? Czyżby chodziło o uchwałę o przystąpieniu do uchwalania planu zagospodarowania?
Jeśli tak, to nie masz co liczyć na wydanie WZ - procedura wydawania decyzji zostanie zawieszona na 12 miesięcy. I dopiero, jesli w tym terminie nie uda się uchwalić planu, decyzja o WZ musi zostać wydana.
Co do odrolnienia, czy jak piszesz przekształcenia działki rolnej w budowlaną, to wszystko zależy od tego czy:
1) W przeszłości istniał dla tego terenu plan zagospodarowania, który przewidywał przeznaczenie go na budownictwo mieszkaniowe?
2) Jeśli nie, to jaka jest klasa (bonitacja) gruntów i jakiego sa one pochodzenia (mineralnego czy organicznego)?
Od odpowiedzi na powyższe pytania będzie zależało wydanie WZ zezwalającego na budowę budynku mieszkalnego.