Gospodarstwo Rolne a Prawo Pierwokupu

[marekcmarecki]

Witam! Mam problem z interpretacją art.166 kc który brzmi następująco:

Kod.cyw.
Art. 166. § 1. (7 W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.


Ja rozumiem to tak:
Ustawa prawo pierwokupu (na podst.art.166 kc) przysługuje współwłaścicielowi nieruchomości rolnej, prowadzącemu gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. W literaturze prawniczej ma miejsce kontrowersja, co do znaczenia tego zwrotu. Z góry należy odwrócić pogląd, że współwłaściciel jest uprawniony do prawa pierwokupu wtedy i tylko wtedy, gdy wraz ze współwłaścicielem, który chce zbyć swój udział, prowadzi wspólnie gospodarstwo na wspólnym gruncie. W przepisie tym chodzi bowiem o „wspólny grunt”, a nie o „wspólne gospodarstwo”, czy „wspólne gospodarzenie”.
W określeniu „prowadzi gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie” mieści się jednakże i w/w sytuacja, czyli prowadzenie wspólnego gospodarstwa na wspólnym gruncie. Oprócz tego zwrot ten obejmuje także inne stany faktyczne, jak chociażby prowadzenie gospodarstwa na całym gruncie będącym przedmiotem współwłasności, wspólnie z innymi współwłaścicielami, prowadzenie na tym gruncie gospodarstwa przez jednego współwłaściciela, który w wyniku uzgodnienia z pozostałymi współwłaścicielami zarządza całym wspólnym gruntem, czy wreszcie prowadzenie odrębnego gospodarstwa na części tego gruntu wydzielonej fizycznie, czy też w ramach podziału do użytkowania na czas trwania współwłasności (podziału quoad usum), czy też w wyniku nieformalnego podziału spadku, albo nieformalnego zniesienia współwłasności, co jest najczęściej spotykaną formą.
Przesłanką prawa pierwokupu z art.166 jest prowadzenie przez uprawnionego „gospodarstwa rolnego na gruncie wspólnym”.
Ustanawiając ten przepis, ustawodawca miał niewątpliwie na celu dobro gospodarstw rolnych, ponieważ jeżeli na terenie nieruchomości, która jest przedmiotem współwłasności, jest prowadzone gospodarstwo rolne, to w przypadku chęci zbycia swoich udziałów w tejże nieruchomości, przez jednego ze współwłaścicieli, pozostali mają prawo pierwokupu. W efekcie prowadzi to do zmniejszenia się liczby współwłaścicieli gruntu, co z kolei znacznie ułatwia zarząd i prowadzenie gospodarstwa.
(na podst komentarza Stanisława Rudnickiego do Dz.U.1964.16.93(U)KODEKS CYWILNY
Czy mógłby się ktoś z fachowców (czytaj: prawników cywilistów )wypowiedzieć na ten temat?

[Tomasz M.]

Nie wiem czy jestem dostatecznie fachowym fachowcem, ale zgadzam się z tym co napisał p. sędzia Rudnicki. A jaki jest konkretny problem?

[marekcmarecki]

Nie wiem czy jestem dostatecznie fachowym fachowcem, ale zgadzam się z tym co napisał p. sędzia Rudnicki. A jaki jest konkretny problem?

Dzięki za zainteresowanie!
Problem jest taki,że bardzo trudno znależć kogoś kto miałby na ten temat cokolwiek do powiedzenia.Pytałem u notariusza,ale był tym pytaniem tak zaskoczony,że zrobił mądrą minę i ...na tym praktycznie się skonczyło,nagadał się, ale raczej nie na temat.Jedyny konkret jaki tam uzyskałem, to informacja, że jak w KW nie ma odpowiedniego wpisu to notariusz nie wnika i transakcję można sfinalizować, a póżniej pozostali współwłaściciele mogą iść do sądu jak im się coś nie podoba.W praktyce kazdy interpretuje ten przepis inaczej!Znalazłem komentarz Rudnickiego i po "obróbce" wyszło mi to co napisałem w poście powyzej,ale nie jest to wierna kopia mysli p.sędziego R.Trudny temat. A dla mnie w szczególnosci, bo zamierzam wystąpic do sądu o dokonanie wpisu w Księdze Wieczystej nieruchomości na terenie której prowadzę gospodarstwo rolne, a której to nieruchomości jestem współwłaścicielem.Myślę,że wówczas przynajmniej będę poinformowany przez notariusza o próbie sprzedaży swoich udziałów przez pozostałych współwłaścicieli.Jednak zanim to zrobię chcialbym swój zamiar z kimś przedyskutować ,tylko że...nie mam z kim .

[Tomasz M.]

Moim zdaniem interpretacja niektórych autorów, że chodzi tylko o przypadki wspólnego prowadzenia gospodarstwa na gruncie wspólnym jest nonsensowna, bo:
a) nie miałaby sensu pierwsza część zdania drugiego - jak jeden współwłaściciel, wspólprowadzący gospodarstwo rolne miałby sprzedać to gospodarstwo (bo jeśli chodziłoby o inne gospodarstwo, niezwiązane z nieruchomością wspólną, to jakie byłoby uzasadnienie tego przepisu?)
b) art. 166 k.c. był wprowadzany jako jeden z przepisów chroniących gospodarstwa rolne przed rozdrobnieniem; większość z tych przepisów usunięto, bo uznano, że nadmiernie ograniczają prawo własności, ale teza S.Rudnickiego co do celu przepisu art. 166 pozostaje moim zdaniem aktualna.

Skoro chcesz wpisać swoje prawo pierwokupu do KW, to postępowanie w tej sprawie będzie jakimś testem, którą interpretację przyjmuje sąd. Nie mam z tym praktycznych doświadczeń, a poza tym doświadczenie wskazuje, że co sąd to obyczaj, szczególnie w sprawach wieczystoksięgowych i rejestrowych, więc nie potrafię powiedzieć jakie są szanse. Pamiętaj, że nawet jak się nie uda w KW, zawsze możesz kiedyś walczyć przed zwykłym wydziałem cywilnym o uznanie sprzedaży udziału we współwłasności za nieważną. I warto się zastanowić, czy nie przeprowadzić zniesienia współwłasności w miarę szybko. Zobacz na art. 214 i sąsiednie k.c., to powinno Ci dawać jakiś komfort co do wyniku, gdyby przyszło do znoszenia współwłasności przez sąd.

[marekcmarecki]

TOMASZ M dzięki.
Puściłem Ci wiadomość na priva.

Ja też już zdążyłem zauważyć fakt,że co sąd to obyczaj .Jak również i to, że ten sam artykuł jest przez różnych prawników różnie interpretowany,a nie wiadomo na kogo się w sądzie trafi.Dlatego przed wystąpieniem na drogę prawną,zamierzam dobrze się do tego wystąpienia przygotować.
O art.214 też już myślałem,ale na razie nie mam do niego komentarzy,a suchy art. to tylko suchy art.

[Pol_Paweł]

Witam, co do zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego to w obecnym stanie prawnym nie ma żadnej filozofii. Wystarczy wiedza podręcznikowa. Polecam "Prawo Rolne" pod red A. Stelmachowskiego, wydanie 2 str. 118 i następne.

[marekcmarecki]

Witam, co do zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego to w obecnym stanie prawnym nie ma żadnej filozofii. Wystarczy wiedza podręcznikowa. Polecam "Prawo Rolne" pod red A. Stelmachowskiego, wydanie 2 str. 118 i następne.

Dzięki za info!Postaram się poczytać.Tak naprawdę to na razie nie chciałbym doprowadzać do zniesienia współwłasności.Zawsze zdążę to zrobić.W chwili obecnej bardziej zależy mi na dokonaniu wpisu w KW,że na terenie tejże działki rolnej "jest prowadzone gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym".
Jak wcześniej pisałem, byłem u notariusza i poinformowano mnię, że jeśli dojdzie do sprzedaży,a nie będzie wpisu w KW, to notariusz nie będzie wnikał w szczegóły .Udałem się więc do Wydziału Ksiąg Wieczystych.Kiedy oznajmiłem z jakim problemem przychodzę pierwsza reakcja była taka, że raczej ciężka sprawa, bo jeszcze nikt tego nie robił i pewnie się nie da,no bo niby z jakiej racji itd.. Następnie odbyła się dyskusja (gorąca )na temat art.166 k.c. ,oraz jego interpretacji.W końcu stanęło na tym, że Sąd Wieczystoksięgowy jest to taki nietypowy sąd, gdzie nie przesłuchuje się żadnych świadków, a wpisów do dokumentów dokonuje się jedynie na podstawie dokumentów załączonych do wniosków i jeżeli zdobędę stosowny dokument, to raczej nie powinno być problemu z dokonaniem odpowiedniego wpisu w odpowiednim dziale (myślałem o dziale 3 CIĘŻARY I OGRANICZENIA).Następnie kroki swoje skierowałem do Urzędu Gminy i tu zaczęły się schody ,bo okazało się,że nikt nie może wystawić mi zaświadczenia o prowadzeniu gospodarstwa rolnego .Nie ma najmniejszego problemu z zaświadczeniem o nie zaleganiu z podatkami, o posiadaniu i wielkości posiadanego gospodarstwa itd.TYLKO JAK MAM UDOWODNIĆ PRZED SĄDEM PROWADZENIE GOSPODARSTWA ROLNEGO NA TEJ KONKRETNEJ "DZIAŁCE ROLNEJ Z ZABUDOWANIAMI".Tego już nie przeskoczę Jakim dokumentem mogę się w tym przypadku podeprzeć?Czy był ktoś może w podobnej sytuacji?