Kredyt we frankach szwajcarskich?Czy warto?

[urbit]

Zastanawiam się nad kredytem na budowe domu na kwote 70 tys zł.W banku PH PBK rata na 25 lat w złotówkach wynosi prawie 500 zł! a we frankach 290zł!Jak myslicie czy warto zaryzykowac?W złotówkach musze spłacic więcej o 80 tys ,a we frankach tylko 20 tys!To jest kolosalna róznica!Nawet jak frank pójdzie w góre to i tak niejestem w stanie zapłacic więcej niz spłacając w złotówkach.Jak myslicie co będzie jak wejdziemy do UE?Czy bedzie wartosć franka liczona w stosunku do Euro?Jaka to będzie róznica?

[urbit]

Przepraszam za błąd!Oczywiście powinno być szwajcarskich.Tak to jest jak się pisze na szybko!

[tom soyer]

ja mam w tym banku i w tej walucie

teraz? na pewno warto!

[urbit]

Ja też tak mysle.A uważasz Soyer że coś sie zmieni po wejsciu do UE.Czy będziemy więcej płacic?

[ilona75]

My też się zastanawiamy nad tym kredytem - i podobnie jak ty jesteśmy pełni obaw. Ja byłabym skłonna zaryzykować - mój mąż skłania się ku złotówką. Jeszcze niewiemy co bedziemy robić!!!!!!!!

[tom soyer]

w unii kredyty hipoteczne sa znacznie tansze od komercyjnych (porownujac € i €).
teraz warto poniewaz wyjdzie mniej frankow do splacenia a zlotowa raczej wiele slabsza byc nie moze. poza tym do unii walutowej tez szybko nie wejdziemy wiec bedzie czas na przewalutowanie lub szybsza splate. to wazne punkty w ktorych BPH jest korzystnym bankiem. Poza tym jestem bardzo zadowolony z obslugi, tempa, organizacji itd.

[caleb]

w długimokresie takijak 20-25 lat najlepiej brackredyt w rodzimej walucie

[tom soyer]

w długimokresie takijak 20-25 lat najlepiej brackredyt w rodzimej walucie

pewne jest ze nie zaszkodzi ale tez tak samo pewne jest ze nie przyniesie korzysci.
ryzykujac ma sie szanse cos wygrac albo stracic. tylko trzeba wiedziec kiedy i ile zaryzykowac.
zycze celnych wyborow.

[bilbo]

Sporo się na ten temat naprodukowaliśmy w tym wątku:
http://murator.com.pl/forum/viewtopic.php?p=189615

Różnica o jakiej tu piszesz 63 000 pln (80tys.PLN do 17tys.PLN) jest jednak rzeczywiście powalająca.
Opłacalność kredytów zrównałaby się, gdyby CHF drożał średnio 4,3% rocznie (co w obecnych czasach jest niewiele), czy też 107% w ciągu owych 25lat (co już się wydaje jednak mało prawdopodobne, ale trudno zgadywać na temat tak odległej przyszłości)


Skąd jednak wzięła się aż taka różnica???

Z tego, co piszesz (rata 500pln w kredycie złotówkowym) wynika, że kredyt złotówkowy oprocentowany jest ok. 7,1% (raty stałe) - ciut za dużo;
natomiast kredyt w CHF (rata 290pln) na 1,8% super mało! - taka wartość rzeczywiście występuje (z przedimkiem od) na stronach BPH PBK (o ten bank chodzi?) Ale kredyt w PLN określany tam jest jako od 5,45% - co dawałoby już ok 128tys. całej sumydo spłaty (rata ok 428pln)

To już daje różnicę 41tys.pln a nie 63tys.
/wtedy CHF musiałby drożeć średnio rocznie 3,1%, czy też 77,5% w ciągu 25lat, by koszt kredytu w CHF dogonił kredyt złotówkowy)
/w ciągu ostatnich 2lat CHF podrożał o ok 25%/

Z tego, co widziałem w innych bankach oprocentowanie w kredycie PLN wynosi ok 6,6% a w CHF ok 3,3%
W takiej sytuacji kredyt na 70tys.PLN na 25 lat będzie kosztował:
- w kredycie PLN: ok 143 tys. PLN (rata stała 477pln)
- w kredycie CHF: ok 103tys. PLN (rata stała 343pln)

Tu też wychodzi różnica ok 40tys. PLN
Czyli te stawki (1,8% i 5,45%) są jakieś promocyjne, ale w podobnej jak zwykle relacji do siebie.

Trzeba przyznać, że stawka 40 tys. PLN jest bardzo kusząca.
Hmm.... dwa lata temu raty w Euro też były kuszące i nikt by wtedy nie uwierzył, że podrożeje ono w 2lata o ponad 30%.
Gdyby relacje między złotówką a CHF utrzymywały się choćby tylo w części tak niekorzystnie jak teraz, to do stracenia jest dużo. Z drugiej strony tłumaczymy sobie, że to drożenie walut w nieskończoność trwać nie może, że złotówka musi się umocnić, no i że przejdziemy na Euro. Ale trzeba wziąść też pod uwagę, że w najbliższym czasie (latach?) CHF może drożeć więcej niż te w.w. 3,1% rocznie. Wtedy będziemy w tych latach niejako tracić na kredycie w CHF (tak! tracić! gdyż wprawdzie raty zapłacimy niższe, ale cały niespłacony kapitał pomnoży się przez rosnący kurs waluty). Natomiast jeżeli sytuacja się ustabilizuje, przejdziemy na Euro, to i na niższe oprocentowanie w kredycie (wybranym jako w PLN) możemy liczyć, a więc sytuacja zmieni się zupełnie i dzisiejsze rachunki można będzie sobie...

Mimo wszystko (tych wyliczonych 40tys.pln) byłbym więc ostrożny wybierając kredyt w obcej walucie. Póki co to bardzo śliski teren. Kredyt na 25lat w naszej rzeczywistości jest wystarczająco ryzykowny (zmienne oprocentowanie), by dokładać sobie na kark jeszcze bardzo realne obecnie ryzyko walutowe.

Każdy jednak podejmie własną decyzję i będzie to jego...gra
A co z tego wyniknie dowiemy się po latach.

Przede wszystkim nie liczyłbym na te raty 290pln.
Oprocentowanie 1,8% w kredycie CHF wygląda podejrzanie nisko.

Możesz coś więcej napisać, jakie wymaganie trzeba spełnić, by takie uzyskać? Bo na stronie WWW nie znalazłem. Poza tym jakie są gwarancje, że zmiene przecież oprocentowanie nie skoczy z tej wybitnie promocyjnej stawki?

[tom soyer]

oprocentowanie w walutach jest powiazane z Liborem, Wiborem, Euriborem i to jeszcze w roznych wersjach (3-miesiecznych, polrocznych itd). Nie moze ony byc swobodnie dyktowany przez bank a jego zmiennosc okresla umowa.

zastanowcie sie takze jaka splate wybrac: czy z rata malejaca czy stala?
im nizsze oprocentowanie tym bardziej zaczyna oplacac sie rata stala (chociaz kredyt zawsze wychodzi drozej). poza tym latwiej uzyskac zdolnosc kredytowa przy stalych ratach. wtedy rata moze byc wyzsza, krotsza splata kredytu i moze sie okazac ze wyjdzie taniej

[bilbo]

Z tym, że w oprocentowaniu kredytu jest też marża banku. Ale oczywiście nie ot to chodzi, że bank sobie w trakcie trwania kredytu tą marże podwyższy (chyba nawet reguluje to umowa), ale o to, że zmienią się stopy procentowe itp.
Natomiast te promocyjne oprocentowania typu 5,5% w PLN (czy owe 1,8% w CHF) bardzo często są promocją obowiązującą np. przez pierwsze dwa lata umowy i najładniej wyglądają tylko na bilbordzie.

Co dot rat stałych i malejących, to moja opinia jest taka:
(poprawcie mnie, jeżeli coś źle rozumuje)

Większość ludzi, w tym również bankowców powtarza, że raty malejące są bardziej opłacalne, bo płaci się w sumie mniej odsetek. Tylko dlaczego płaci się mniej odsetek? Tylko i wyłącznie dlatego, że spłaca się większe na początku raty. W ten sam sposób można powiedzieć, że lepiej brać kredyt na 15lat a nie na 25l, bo też się zapłaci mniej odsetek. Różnica jest tylko taka, że wysokość rat będzie większa. Najlepiej więc wcale nie brać kredytu, wtedy wysokość odsetek wyniesie zero.
W obecnych czasach większość kredytów (ja się przynajmniej z takimi wciąż spotykałem) ma opcję dowolnego, bezprowizyjnego nadpłacania (wcześniejszej spłaty). W takiej sytuacji uważam, że raty malejące trochę są pozbawione sensu.
Jeżeli mamy nadmiar gotówki, możemy nadpłacać kredyt, zmniejszając również wysokość odsetek i rat na przyszłość.
Jedyna zaleta rat malejących, to zmuszanie nas do maksymalnego wysiłku od początku spłacania. Wiadomo - jak nie trzeba dać bankowi, to jest spore ryzyko, że pieniążki nam się rozpełzną i nic nie odłożymy, ani nie nadpłacimy.
Raty stałe jako niższe dają nam jednak wyższą zdolność kredytową oraz mniejsze bezwzględnie wymagane miesięczne zobowiązanie, co może się okazać istotne, gdy nagle sytyacja finansowa nam się pogorszy.
Obecnie % kredytów hipotecznych jest na tyle niski (nawet tych w PLN), że przeważnie nie mniej, a nawet więcej można zarobić na dobrych lokatach. Dlatego sensownym wydaje mi się płacenie jak najniższych rat (szkoda, że nie dają kredytów na 100lat i dobre lokowanie nadmiaru gotówki (tylko, żeby tego nie rozpuścić ) Nie chodzi nawet o to, by na tym jakoś zarabiać, choć dobrze by bilans zapłaconych i zarobionych odsetek był na naszą koszyść. Chodzi o to, że czujemy się bezpieczniej z taką lokatą. W sytuacji przejściowych problemów z kasą mamy jak gdyby bufor, z którego możemy co miesiąc płynnie spłacać raty. Jeżeli jednorazowo wydalibyśmy te pieniądze na nadpłacenie kredytu, to wysokość pojedynczej raty zmniejszyłaby się nieco, ale nie zwolniłoby to nas z comiesięcznego ich spłacania.

hmm... to takie moje przemyślenia

pozdrawiam
Robert

[tom soyer]

bilbo
ale zes sie zamotal
jesli ktos potrafi inwestowac nie musi brac kredytu. a oporcentowania nie jestes w stanie przewidziec tak samo jak inflacji. tak samo nie wiadomo czy za pol roku bedziesz mogl cokolwiek splacac i cie zlicytuja.
wyjsciem nie jest nie branie kredytu.
kazdy wybierze wariant taki jak mu bedzie pasowal. w naglowku jest czy oplaca sie kredyt w CHF za okreslone pieniadze. teraz sie oplaca.
skad wiesz ile bedzie kosztowalo paliwo za 5 lat? i co nie kupisz sobie auta?

Witam

Bilbo - nie do końca się z Tobą zgadzam. Zakładam, że wiesz to co teraz napisze, zle dla klarowności wypowiedzi jest to niezbędne.
Rata kredytu którą trzeba spłacać to suma kosztu kapitału który pożyczyliśmy oraz kosztu odsetek od zaciągniętego kapitału.
I teraz:
Przy ratach malejących wielkość kapitału spłacanego okresowo (najczęściej co miesiąc) do banku jest STAŁA, zmienna (malejąca) jest wielkość spłacanych odsetek.
Przy ratach stałych obie wielkości (kapitał i odsetki) sa zmienne w każdej racie. Kapitał wzrasta z każda kolejną ratą, a odsetki maleją. Suma natomiast cały czas jest constans.
I teraz:
bez konkretnego przykładu ciężko jest szafować liczbami, procentami etc., ale przy ratach stałych większość (może się okazać, że zdecydowana większość) spłacanych pieniędzy bankowi to odsetki. A spłacanego kapitału do ubywa symbolicznie.
Pytanie moje brzmi: Czy naprawde nie ma znaczenia, jeśli po przykładowo 3 latach chcesz nadpłacić zaciągnięty kredyt i masz do spłacenia mniej (raty malejące) lub więcej (raty stałe) kapitału?

Pozdrowienia B.

[Benicio]

Witam

To wyżej to ja. Sorry za "niezalogowanie się".

Pozdrowienia B.

[bilbo]

Tom, trochę zamotałem, przyznaję. To takie luźne uwagi.
Ale nieprawdą jest, że jak ktoś umie inwestować, to nie musi brać kredytu. Często bez tego nie będzie miał co inwestować. Wiesz ile długów ma Deutsche Telekom ???

Ja nie wypowiadam się przeciwko braniu kredytu !
Sam mam kilka leasingów, kredyt na część działki i jeszcze chcę kredyt na budowę domu wziąść. Pisałem tylko o jakim ryzyku należy przy tym pamiętać i jakie jest obecnie moje podejście do spłacania i nadpłacania kredytu. Po prostu to, że mam aktualnie możliwość spłacania większych rat niż te obliczone na 25 czy 15 lat, nie oznacza, że nie mam innych pomysłów co zrobić z tymi pieniędzmi (również inwestycje). Poza kredytem hipotecznym nigdzie raczej nie dostaniesz pieniędzy za tak mały %. Wielu potrafiących inwestować (zwłaszcza ci) uwierz mi, chętnie braliby mnóstwo takiego kredytu na niespełna 7%.

pozdrawiam
Robert

[tom soyer]

bilbo
mowisz ze nie jestes przeciwko braniu kredytu a mnie sie wydaje ze twoj post mogl obrzydzic ich branie. kredyt to pewnego rodzaju gra, podobnie jak brydz i gielda. a ryzyko jest proporcjonalne do zainwestowanej kwoty.

[bilbo]

Przepraszam, jeżeli komuś obrzydziłem branie kredytu.
Nie miałem takiego zamiaru.
Chętnie obrzydzałem i innym i sobie kredyty zwłaszcza długoterminowe w czasach, gdy oprocentowanie było rzędu 20%. Teraz jest ZDECYDOWANIE lepiej.
Chciałem jedynie zwrócić uwagę na te elementy (jak skala ryzyka walutowego), które nie są czytelne na pierwszy rzut oka.

[bilbo]

Benicio,
Wszystko co napisałeś to prawda.
Prawdą również jest, że jeżeli Jaś będzie wrzucał do skarbonki co miesiąc 10zł, a Małgosia będzie wrzucać do swojej skarbonki 15zł co miesiąc, to Małgosia zbierze więcej w swojej skarbonce.
I teraz można postawić pytanie, czy wolisz po trzech latach dostać skarbonkę Jasia, czy skarbonkę Małgosi ?

bez konkretnego przykładu ciężko jest szafować liczbami, procentami etc.,

Zróbmy więc prosty przykład.
I od razu zaznaczam, że nie ma większego znaczenia jakie procenty i liczby przyjmiemy. Relacje zawsze pozostaną te same. Matematyka jest zawsze matematyką. W kwestii kredytów wszystko można obliczyć za pomocą mnożenia i dodawania, przy czym dodawanie zawsze będzie rozdzielne wobec mnożenia i nie ma w tym żadnych tajemnicznych sztuczek typu:
"kredyt w ratach malejących jest tańszy niż kredyt w ratach stałych"
Powyższe zdanie jest dokładnie tak samo zasadne, jak:
"kredyt na 15 lat jest tańszy niż kredyt na 25 lat"
Obydwa zdania są prawdziwe.
Ale w obu przypadkach niższa cena kredytu (mniej odsetek) wynika z wyższych rat.

Pożyczmy więc 70 000zł na 25lat w ratach malejących i stałych w kredycie na 6,6%. Jaka będzie wtedy wysokość rat?
Stała to: 477,03pln
Pierwsza z malejących to: 618,33pln
-- tu widać jak różna jest zdolność kredytowa --
(jeżeli kogoś to nie przekonuje niech pomnoży to x4 i odpowie sobie na pytanie na jaką miesięczną ratę go stać: 1900pln czy 2470pln).

Zobaczmy jak sytuacja wygląda po roku spłacania:
.......................| zapłaciliśmy razem | spłaciliśmy kapitału
Raty stałe........ |.... 5 722,36...........|.......1 138,38
raty malejące...|......7 335,3.............|......2799,96

Płacąc raty stałe możemy odłożyć (jeżeli mamy z czego): 1612,94pln
W ratach malejących mamy więcej spłaconego kapitału: 1661,58pln

Między tym co 'zaoszczędziliśmy' przy ratach stałych a spłaciliśmy kapitał przy ratach malejących jest 48,64pln różnicy. Wynika ona stąd, że te 1612,94pln średnio w ciągu tego roku 'pożyczaliśmy' od banku na 6,6%. I albo jesteśmy cali szczęśliwi, że pożyczać mogliśmy, bo nie stać nas było na wyższe raty, tudzież nadmiar gotówki z przyjemnością wydawaliśmy na meble i AGD do naszego nowego domu (wszelkie inne kredyty konsumpcyjne są znacznie droższe nież 6,6%),
albo też te 1612,94pln sukcesywnie inwestowaliśmy w byle fundusz, który przyniósł nam nie 6,6% a np. min. 10% zysku i zamiast 48pln mamy 74pln.
Z tym, że według mnie nie chodzi nawet o to, czy straciliśmy te 48pln w ciągu roku czy też je zarobiliśmy. Chodzi o to, że mamy odłożone (jeśli mądrze to bez strat) 1612pln czyli prawie cztery miesięczne raty (stałe). I jeżeli teraz coś się stanie z naszą sytuacją finansową, to mamy z czego płacić w sposób płynny kolejne raty.

No nie wiem, czy się jasno wyrażam.
Zawsze uważałem, że zdecydowanie nie jestem dobrym pedagogiem
Nakreślam tu jedynie mój punkt widzenia. Jeżeli gdzieś się pomyliłem, to proszę o sprostowanie i przepraszam
Mam nadzieję, że z moich wypocin da się wyciągnąć jakieś wnioski i nie mieszam tu więcej.

pozdrawiam
Robert

[Benicio]

Witam

Bilbo, ciekawy punkt widzenia i pogląd na korzyści wynikające z rat stałych. Szczerze powiem, że nigdy nie myslałem o tym w ten sposób.
Warte przemyślenia.

Pozdrowienia B.

[Doki]

bilbo, kontynuuj Twoj wywod. Jest tez bowiem tak, ze w polowie (mniej wiecej) okresu kredytu rata stala nie rozni sie od raty malejacej. Jednak uplynelo juz pare latek i wysokosc rat solidnie nadgryzla inflacja. W ten sposob rata stala- od poczatku mniej dolegliwa- staje sie teraz jeszcze latwiejsza do przelkniecia. Rata zmienna jest jeszcze mniejsza i dalej maleje, ale do tego czasu jestes splukany wysokimi ratami. Warto?
Co nagle to po diable, nie ma co splacac kredytu hipotecznego na gwalt.

A co do meritum: nadal uwazam, ze to niepotrzebne ryzyko brac kredyt w walucie, w ktorej sie nie zarabia. No, chyba ze mozesz wziac kredyt w jenach. Te miewaja ujemne oprocentowanie.