Ile za projekt adaptacji strychu z nadzorem dla architekta?

[kaskalau]

witam,
Planujemy zaadaptowac strych na mieszkanie w Steszewie/wielkopolska.
Dostalam oferte od jednej pracowni architektonicznej, ktora przedstawia sie nastepujaco:

"Do projektu zmiany sposobu użytkowania poddasza (jeśli jest w strefie ochrony konserwatorskiej) wykonać należy następujące prace:
- Wykonanie inwentaryzacji architektoniczno budowlanej,
- Wykonanie koncepcji adaptacji poddasza,
- Przygotowanie dokumentów, map i wniosków o wydanie warunków zabudowy dla danej działki oraz prowadzenie sprawy w urzędzie (Jeśli nie ma aktualnego miejscowego planu zagospodarowania)
- Przygotowanie dokumentów i projektu niezbędnego do uzyskania pozwolenia Konserwatora zabytków, oraz prowadzenie sprawy w urzędzie,
- Przygotowanie dokumentów i projektu niezbędnego do uzyskania pozwolenia na budowę, oraz prowadzenie sprawy w urzędzie,
- Sprawowanie nadzoru autorskiego nad wykonywanymi pracami budowlanymi,
- Pomoc w doborze materiałów, zdobycia dobrych ekip budowlanych oraz wszelka rada techniczna

Za przygotowanie dokumentacji podanej powyżej przewidujemy koszt rzędu 7000zł netto

( Powyższy zakres obejmuje część architektoniczno - konstrukcyjną w przypadku potrzeby wykonania dodatkowo projektu elektrycznego lub wod-kan kwota za pełny projekt ulegnie zmianie o około 2000zł netto) - nie jest to jednak konieczne przy uzyskaniu pozwolenia na budowę oraz w przypadku posiadania dobrej ekipy budowlanej."

Prosze o porade czy to dobra oferta? Bo troche drogo mi sie wydaje???
Pozdrawiam

[Cezar_Lublin]

szukaj dalej, cena z kosmosu, w lublinie taki projekt budowlany + wspomniany projekt mediów 4-5 tyś

[kaskalau]

Naprawde to jest drogo??? Ja dostalam kilka ofert z biur z Poznania i ta wydaje mi sie najkorzystniejsza.... bo jest w miare szeroki zakres ich kompetencji za ta sama cene co inii mi tylko projekt oferowali???? hm???

[kaskalau]

Prosze piszcie o cenach jakie wam udalo sie dostac za podobne projekty i poleccie mi kogos kto zrobi taki projek taniej.... Juz nie mam sily szukac... wszystkie firmy daja mi podobna cene w Poznaniu...
please!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[Patin]

Cóż, Wielkopolska w końcu jednym z bogatszych regionów naszego kraju

Jako architekt z niewielkim doświadczeniem postaram ci się pomóc:

1. Czy zamierzacie przebudować tylko wnętrze czy ingerować w bryłę i konstrukcję budynku? (jeżeli tylko wnętrze to po co zalecenie/uzgodnienie konserwatorskie?) Z czego to wynika? Czy budynek jest zabytkowy?
2. Z jakich zamierzeń wynika, że w ogóle będzie potrzebny projekt budowlany na zmianę sposobu użytkowania? Może wystarczy zgłoszenie? Co to za budynek wielorodzinny czy jednorodzinny?
3. Jeżeli jednak planujecie ingerencję w konstrukcję budynku lub wygląd elewacji to niech architekt ustali obowiązkowy zakres prac a do tego potrzebne są niestety WZiZT lub wypis z mpo i dopiero na podstawie warunków można podjąć się prawidłowej wyceny projektu inaczej zawsze będzie trzeba zostawić furtkę, że może coś dojść i będzie drożej...
4.Jeżeli nie zmieniasz gabarytów poziomych obiektu to żadne mapy nie są ci potrzebne poza uproszczonym wyrysem z ewidencji gruntów i kopią mapy zasadniczej (lokalizacja) a te rzeczy nie będą kosztować więcej jak kilkadziesiąt zł.
5. Inwentaryzacja musi trochę kosztować, pomiary + podstawowe rysunki 900-1500zł netto
6. Konserwator zabytków nie wydaje pozwolenia tylko uzgadnia projekt lub nie, ewentualnie wydaje zalecenie konserwatorskie raczej jest to bezpłatne
7. Konstruktor będzie musiał zrobić ocenę stanu technicznego obiektu, na pewno jakieś oględziny i może odkrywki, bierze odpowiedzialność za statykę obiektu dlatego nigdy nie jest tani.
8. Jeżeli już będzie potrzebny projekt budowlany to architekt powinien mieć najwyższe wynagrodzenie ze względu na największa wiedzę, walkę z materią i kooperacje międzybranżową co kosztuje czas, paliwo i telefony ale tak bywa bardzo rzadko. Pewnie będzie chciał min. ze 3 tyś netto
8. Co rozumiesz pod sprawowaniem nadzoru autorskiego, jak często, jak daleko i jak długo ma przebywać architekt na budowie - nie taniej będzie uzgodnić stawkę od wizyty?
8. Jeżeli trzeba będzie pójść droga pozwolenia na budowę to branże są bezwzględnie wymagane - ale te w które będziesz ingerować czyli jeżeli nie planujecie łazienki i kuchni to np. woda odpada ale żaden wydział architektury nie przyjmie projektu arch-bud bez branż. Może nie być ostatecznie instalacji CO jeżeli np. poddasze będzie zadeklarowane jako sezonowe i dogrzewane kominkiem ale skoro macie tam mieszkać cały rok to bez CO ani rusz.

Reasumując inwentaryzacja 900-1500zł, + architektura 1900-3000zł + elektryk 300-700zł, konstrukcja (ciężko powiedzieć bez zakresu robót, ale na dzień dobry kasują 1500zł), instalator - nie jest tani (też nie znam zakresu ale w tym wypadku nie powinien mieć zbyt wiele roboty (zakładam tylko CO, wodę i kanalizę bez gazu - 900-1500zł )
RAZEM = 5.500 - 8.200 ZŁ netto bez nadzoru.

Przyjąłem (na wyczucie) średnie, wg mnie obustronnie atrakcyjne ceny, jeżeli chcesz potwierdzenie poproś o kosztorys na w/w prace projektowe sprawdzisz czy się potwierdzi. Zawsze też mając sumę możesz zbić ją o kilkaset zł.

Pozdrawiam i powodzenia

[kaskalau]

Hej Patin,
Bardzo ci dziekuje za odpowiedz... co prawda nie do konca chyba wszystko kumam ale postaram odpowiedziec sie w punktach.
1. Nie bedziemy ingerowac w bryle budynku, bo nie ma takiej potrzeby. Jedyne co musimy zrobic to przerobic schody wewnatrz, ktore prowadza na strych. Budynek nie jest zabytkowy (sprawdzilam w wykazie Wojewodzkiego Urzedu Ochrony Zabytkow Publicznych) lecz jest w obrebie zabytkowym czy cos takiego. Nie wiem po co zalecenia konserwatorskie? Tak napisal mi architek w wycenie?
2. Budynek jest wielorodzinny, tj. sa tam inne mieszkania i lokale na tej dzalce.
3. Nie ingerujemy w konstrukcje ani elewacje. Chyba ze dodanie okine na poddaszu w to sie wlicza?
4. Co to sa gabaryty poziome? Musimy zmienic jedna czesc dachu od strony podworza i chcemy tylko dolozyc 2 okna kafrowe i kilka inych swiatlolapow ale to chyba nie zmienia gabarytow?
7. Ile mniej wiecej kosztuje ten Konstruktor?
8. Ja wogole nie wiem o co chodzi z tym sprawowaniem nadzoru??? Tak mi architekt to napisac w wycenie. Nie wiem czy taki nadzor jest mi wogole potzrebny? Moj maz jest taka troche zlot raczka i wiekszosc sami sobi bedziemy robic i zalatwiac materialy itd... to czy potrzebuje nazor wogole? Czy architekt musi jakoas sledzic postepy prac? Czy na koniec musi jakos potwierdzic zakonczenie adaptacji? Bo nie mam pojecia?
9. Planujemy tam miec i lazienke io kuchnie bez tego ani rusz .. No i potzrebne bedzie podlaczenie kanalizy, ogrzewania gazowego i wody. To czy potrzeba na to jakies specjalne mapki, pozwolenia?

Reasumujac to powiedz mi czy twoim zdaniem ta oferta ktora mi podal architekt jest atrakcyjna czy nie?
Nie bardzo rozumiem kogo mam poprosic o ten kosztorys na w/w prace projektowe? Masz na mysli tego samego architekta? Czy innych dla porowania? Chyba dobrze by bylo zrobic jedno i drugie... hm??

dziekuje raz jeszcze za pomoc!!!
Pozdrawiam

[Patin]

Witam.
Jeżeli nie będziecie ingerować w parametry bryły budynku tzn. że wasze przedsięwzięcie można (ustawowo) zakwalifikować pod pojęciem przebudowa ze względu chociażby na te schody (żelbetowe?). W tym momencie bo przebudowujecie konstrukcję budynku, lub planujecie nowe rozwiązania musi w przedsięwzięcie wejść konstruktor, który zaraz po inwentaryzacji architekta wykona ocenę stanu technicznego budynku - czy nadaje sie on do przebudowy. Czasem ze względu na zakres prac lub inne powody konstruktor chce aby powołać geologa, który wykona ekspertyze geotechniczną tzn. oceni warstwy pod budynkiem czy nadają sią na dodatkowe obciążenia.
Jeżeli idzie o konserwatora zabytków po prostu trzeba się już z gotowym projektem zwrócić do niego z wnioskiem bądź o zalecenia bądź o uzgodnienia, ale podejrzewam że w tym przypadku strefa dotyczy prac na zewnątrz budynku czyli naprawdopodobniej konserwator nie wyda zaleceń, uzgodni projekt lub pozostawi bez rozpatrzenia jako niezasadny (tu nie mam zbyt wielkiego doświadczenia).
Dodanie okien na elewacji wiąże się z wykonaniem projektu elewacji przez architekta. Gabaryty poziome - miałem a myśli wymiary budynku w poziomie.

Reasumując potrzebujecie:
- inwentaryzacji obiektu (lub niezbędnej części) to ok. 3 dni pracy licząc nawet 40zł brutto/h to max. 1200zł
- oceny technicznej + projektu konstrukcyjnego (chyba że nie planujecie żadnych elementów konstrukcyjnych, np. schody drewniane) ale trzeba się i tak upewnić u konstruktora - ocena min. 500zł może ją zrobić architekt jeżeli jak pisałem nie planujecie elementów typu podciągi, stropy, nadproża żelbetowe
- potrzebny wam będzie projekt przebudowy ale nie będzie on jak zwykły projekt, powinien być okrojony ( brak rzutu fundamentów, przekroju budynku, projektu więźby, tylko doraźne rozwiązania jak wymiany dla okien dachowych itp.) i również tańszy
- potrzebny wam będzie projekt instalacji sanitarnych oraz elektrycznych i cena powinna być dostosowana do wielkości lokalu jeżeli <150m2 to nie powinien być drogi, nie jest to dużo pracy dla branżystów
- nadzór to forma dopilnowania przez architekta czy realizowane sa zaproponowane przez niego rozwiązania oraz czy realizowane są prawidłowo, na nadzór lepiej umówić się po otrzymaniu pozwolenia na oddzielnych warunkach, nie jest obowiązkowy chyba że architekt się uprze, że ma tak wspaniałe pomysły, które musi nadzorować ale wtedy można poszukać innego
- zakończenie robót budowlanych normalnie zgłasza się do powiatowego inspektora nadzoru (wraz z kompletem dokumentów, inspektor wie jakie)
- o kosztorys na prace projektowe możesz poprosić architekta sa kosztorysy z uwzględnieniem cen maksymalnych, średnich i minimalnych - poproś o jeden a wtedy będziesz mieć pewność że cena nie wyskoczyła z kapelusza, normalnie np. w wykonawstwie jeszcze od ceny minimalnej daje się rabaty
Wg mnie na warunki podkarpacko-małopolskie gdzie pracuje ta cena mogła by być trochę niższa w granicach 5.5 -6.5tyś i nikt by nie ucierpiał ale 7 tys nie jest wygórowane, trochę spekuluję bo nie widziałem ani planów budynku ani planów przebudowy. Pozdrawiam

[kaskalau]

A oto wycena od architekta po obejrzeniu obiektu:

Koszt projektu o pozwolenie na budowę architektonicznego + gazowego wynosi:
Architektura:
- Inwentaryzacja budynku 1500 zł netto ( + 0,22% VAT )
- Koncepcja architektoniczna wraz z aranżacją wnętrza 1000 zł netto ( + 0,22% VAT )
- Przygotowanie wniosku i wystąpienie o warunki zabudowy ( niezbędna procedura urzędowa poprzedzająca wystąpienie o pozwolenie na budowę )
1000 zł netto ( + 0,22% VAT )
- Uzyskanie Pozwolenia Konserwatorskiego 1000 zł netto ( + 0,22% VAT )
- Uzyskanie Pozwolenia na Budowę 2500 zł netto ( + 0,22% VAT )

RAZEM: 7000 zł netto ( + 0,22% VAT )

Do dokumentacji należy doliczyć koszt dokumentacji gazowej wymagającej pozwolenia na budowę: 1500 zł netto ( + 0,22% VAT )

REASUMUJĄC: koszt całego projektu ( bez projektów instalacji wewnętrznych, prócz gazu ) wynosi: 8 500 zł netto ( + 0,22% VAT )

Natomiast projekty instalacji wewnętrznych ( można się obejść bez nich jeśli wykonawca zna się na rzeczy ) wynoszą:
- Projekt instalacji grzewczej : 1500 zł netto ( + 0,22% VAT )
- Projekt instalacji elektrycznej: 2500 zł netto ( + 0,22% VAT )
- Projekt instalacji wodno - kanalizacyjnej 1500 zł netto ( + 0,22% VAT )

Czyli razem: 14000 + VAT 22% = 17080 zl.

[Patin]

W takim razie podnoszę swoje ceny... Jak mówię nie widziałem budynku ale z ceną za instalacje elektryczne to ktoś przesadził. Szkoda, że nie mieszkam bliżej zrobiłbym to za ok. 30% taniej.
Wg mnie żaden wydział architektury nie wyda pozwolenia na przebudowę bez projektu instalacji branżowych, wykonanie ich to inna sprawa - ale zgodnie z projektem.

[robert skitek]

Patin, niektóre urzędy wydają pozwolenie na budowę bez projektów branżowych, inne z kolei wymagają jedynie schematów zrobionych przez architekta... Ale są oczywiście i takie (np Kraków) gdzie wszystkie projekty branżowe muszą być zrobione przez uprawnione do tego osoby...

Co do ceny... no cóż, jest jak najbardziej realna. Znacznie taniej znajdziesz nie w pracowniach architektonicznych a u architektów (najlepiej starszych) bez firm, kreślących ręcznie albo na jednym Autocadzie LT... no i poza dużymi miastami. Ale jakość też będzie inna... chyba, że chodzi tylko o papierek...
powodzenia

[kaskalau]

Hej Patin,
dziekuje ci za pomoc! Czuje sie troszke bardziej pewnie w tym temacie
ten architekt twierdzi ze instalacji branzowych nie potzreba...ze jak majster bedzie znal sie na rzeczy to i bez projektu wykona? hm??
Patin poradz mi jeszcze czy do przebudowy poddasza potrzeba jakis dziennik budowy? Gdzie trzeba zglosic zakonczenie takiej przebudowy?
Pozdrawiam

[kaskalau]

Patin, zapomnialm dodac zebys nie podnosil cen za wysoko... bo jak sam mowiles wielkopolska to jeden z bogatszych regionow w PL takze moze ludzi nie bedzie stac na takie ceny w twoim regionie. Nawet mnie w wielkopolsce nie stac.. hehehe A lepiej mniej zarabiac ale zarabiac niz byc bez pracy