Czy się wyrobi?

[Piękny Gondolier]

Dostałem wstępną wycenę od potencjalnego wykonawcy na realizację projektu domu Z108 pod Warszawą.
Link do projektu:
http://www.z500.pl/projekt/z108.html

Otóż koszty szacunkowo przedstawiają się tak:
SSO - 110 tys. (pokrycie dachu blachą płaską);
SSZ - zależy od nas jakie okna,drzwi zewnętrzne - 110 tysiów + X tysiów;
SD - 250 tys. z piecem i grzejnikami (okna policzył dla tego stanu "standardowe" - plastiki pięciokomorowe). Doprowadza sam do takiego stanu, nic nas nie interesuje - tzn. bierze swoje materiały, koparkę na wykopy itp. Wyliczenie zrobił dla bk 36 cm + styropian (jakiś 'lepszy', jak się wyraził) 10 cm. Ocieplenie poddasza 20 cm wełną (15 + 5; powiedział, że takie wystarcza i takie robi u siebie). Docieplenie z zewnątrz wyliczył dla standardowej elewacji bez deskowania, bo nigdy tego nie robił - czyli tynk akrylowy na całości.
Jak widzicie w projekcie, elewacja jest "mieszana" - tynk + miejscami deskowanie.

Czy wykonawca wyrobi się w tej kwocie? Czy można się w niej 'zamknąć' z budową w okolicach Warszawy?

A może macie pojęcie o kosztach wykonania takiej elewacji - tynk + drewno?

[MEDE]

bardzo ogólne info...
Jestem na etapie wykończenia domu w okolicy Piaseczna
Powiem Ci tak:
okna - zamawiałam w Ostrowi Maz. 5-komorowe Gealana w okleinie drewnianej - koszt 30.000 ( wycena oknoplastu za te same okna tyle że białe 52.000) jest róznica prawda
piec Brotje 28kw - koszt 12.000 (z wszystkimi pompami, sterownikami na każdym poziomie, rozbudowana podłogówka) - oferty innych firm od 15.000 w górę
ja miałam możliwość wyboru, targowania sie przy cenie... fakt więcej czasu mnie to kosztowało i wysiłku, ale jeśli myślisz że jeden fachowiec od wszystkiego i spokojna Twoja głowa... to jesteś w błędzie...

[Piękny Gondolier]

Dzięki MEDE za odpowiedź. Zdaję sobie sprawę, że budowa to nie jest bułka z masłem.
Nie miałem na myśli tego, że jeden fachowiec podciągnie dom do stanu deweloperskiego. Wiem, ze wykonawca ma/zatrudnia elektryka(-ów), hydraulika(-ów), tynkarza(-y). Co do elementów wyposażenia to zgodzę się - można wstawić do domu okna za 30 a można i za 50 tysiów, można inst. hydr. i c-o z piecem zrobić za 12, a można i za 15 czy 20 tysiów i wtedy koszt SD nie jest 250 tylko 250 + X kzł.
Szacunkowa wycena, jak podkreśliłem we wstępie do tematu (a nie kosztorys inwestorski), jest dla mnie pewną wskazówką, o komentarz do której poprosiłem. Spodziewałem się że będą odpowiedzi - tak, da się jak wstawisz okna za 20 tysiów, zamiast 120 pktów el. zrobisz 40, itp. Albo: nie da się, nie dzisiaj i nie w okolicach Warszawy... Nie zawracaj sobie głowy takim wykonawcą...

Szacunkowa wycena nie mówi mi czy będą okna Oknoplastu czy piec Brotje, a jedynie, że wyliczenie jest dla okien na poziomie 25 tys., a inst. hydr. rzędu 12 kzł. A jak wybiorę sam piec za 15 kzł to wiem, że szacunkowe 250 kzł za SD urośnie do 300 kzł albo i więcej.

[MEDE]

Ja wiem o co Ci chodziło, ale chciałam Ci powiedzieć że nikt nie odpowie Ci w sposób jaki oczekujesz. W tym temacie jest tak wiele czynników towarzyszących, niestety niejednokrotnie bijacych po kieszeni inwestora, wiele spraw wychodzi w trakcie. Co z tego jak wszyscy krzykną : stary dasz radę. Podejdź do tematu wnikliwie choć i tak nie przewidzisz wszystkiego. Nie jesteś w stanie zapanować nad ludźmi na budowie gdy ciebie tam nie ma, nie przewidzisz pogody która potrafi przynieść straty, itd itd...
Budowa to ogrom kompromisów na które trzeba się przygotować, każda decyzja to konsekwencja finansowa, to nie jest proste, chodź przynosi sadysfakcję.
Nie ma złotego środka, znajomi wybudowali dom mniejszy od mojego mieszkają tylko w części resztę muszą wykańczać sukcesywnie, ja mając podobne środki finansowe mam większy dom i wykończony w większej od nich części i trudno tu określić czy jest to lepsze czy gorsze gospodarowanie finansami, lepsza czy gorsza decyzyjność bo standardowość jest na bardzo podobnym poziomie.

[Charlie]

to komfortowy sposób budowania - scedowanie na profesjonalną firmę budowlaną całego procesu.
Do tego potrzebna jest szczegółowa umowa z podziałem na odcinki robót i ich odbiorem - fundamenty, ściany, więźba, pokrycie dachowe, wylewki, instalacje wewnetrzne, okna, itd..
Odbiór polega na tym, że Twój kierownik budowy ( nie firmy budowlanej) wraz z Tobą podpisuje się pod każdym odcinkiem.
Oczywiście umowa powinna zzawierać też okres gwarancji i treść tej gwarancji a nie na zasadzie "panie, to sie zobaczy ".
Firma dostarczyć Ci musi ksero swoich dokumentów - regon, wpis do ewidencji, nip oraz w przypadku działalności gospodarczej osoby fizycznej ksero Dowodu Osobistego właściciela.
Umowa powinna zawierać kary za niedotrzymanie terminów oddania odcinka - proponuję 2% dziennie wartości netto inwestycji.
Acha, nie ma czegoś takiego jak warunki atmosferyczne przyczyna opóźnienia - w celu uchronienia się przed deszczem nie ma problem rozpiąć namiot czy plandekę nad odcinkiem. Są specjalne stelaże w celu uchronienia się przed opadem.
DOBRZE zorganizowne przedsiębiorstwo budowlane jest w stanie Stan Surowy Zamknięty obiektu wyprowadzić od 4 do max 6 miesiecy zaczynając od Świąt Wielkiejnocy a kończąc max w październiku ; nota bene to najlepszy miesiąc na wyprawienie elewacji.

Takich firm budowlanych - perfekcyjnie zorganizowanych, znam osobiście 4 pomiędzy Łodzią a Warszawą z tego 1 tylko w Łodzi a jestem 12 rok w branży budowlanej.
Oczywiście nie budują dla czytelników Muratora - nie ta liga finansowa Klienta
Na 1,5 roku mają terminy zaklepane

[Regut1]

Pojecie wyrobi i zamknąć jest pojęciem względnym.
"Charlie" Dobrze prawi. Podstawa to dobrze "rozpisana" umowa z kosztorysem oraz nadzór nad jej wykonaniem i odbiorem poszczególnych etpaów prac. Możesz zlecić swój kosztorys lub szczegółową ofertę wykonawcy dać do zweryfikowania swojemu kier. bud., który później bedzie nadzorował prace
Od siebie dodam, że:
1) równie ważne jest bardzo dokładne sprawdzenie wykonawcy niech da adresy ludzi u których budował kompleksowo, warto zobaczyć jego ekipę przy pracy, ustalić podwykonawców z jakich będzie korzystał, a nawet to jak i gdzie mieszka szef . W przypadku mojego pierwszego wykonawcy, powinno mówić mi to już dużo
2) żadnych zaliczek na materiały lub robociznę. Płatność dopiero za zakończony etap prac oczywiście z niedopłatą tak żeby zostało coś na koniec.

Dobre firmy, które sie tym zajmują profesjonalniecelują raczej w inny segment inwestorów. Można łatwo trafić na naciągacza-partacza.

Proponuję lekture
Pieńkowski z Puznówki

[Piękny Gondolier]

Dziękuję za bardzo ważne uwagi, które wbiję sobie do głowy.
Może niezbyt szczęśliwie zadałem pytanie w tym wątku.
Do podpisania umowy z tym, czy innym wykonawcą mam jeszcze kawałek, na razie przeprowadzam sondaże telefoniczno-mejlowe po których wybiorę ze 2-3 wykonawców z którymi porozmawiam już o konkretach a nie za ile mi pan postawi dom o 153m2 P.U. z bk 36. No bo to faktycznie dość niemiarodajne. Może się uda za 250 a może wyjdzie 350 kzł. Fakt, słabe planowanie.

Regut1, dzięki za linkę do wątku o niesolidnych wykonawcach w mazowieckiem. Każdy, kto zaczyna powinien zebrać te nazwy (nazwiska) adresy i telefony i powiesić sobie na tablicy nad biurkiem zanim zacznie wykonywać telefony w celu umówienia jakiegoś wykonawcy.

[Charlie]

patrząc z innej strony to budowanie metodą półgospodarczą jaką preferuje większość czytelników MURATOR-a (Inwestor organizuje zaopatrzenie i nadzór nad wykonawstwem i tempem robót ) to trzeba przyznać, że samorozwój budowlany Inwestora przyczynia się do wzrostu intelektualnego pewnej części społeczenstwa polskiego.
Weźmy takiego humanistę budującego swój dom. Sytuacja zmusiła Go do zejścia ze swojego obłoku, na którym do tej pory bujał się w pełnej nieświadomości jak to zycie w terenie wygląda.
Po tych 2 latach budowania wracając z powrotem na swój obłok robi to wzmocniony niesamowicie, odporny na porażki przez sukces końcowy. Zahartowanie takiego człowieka może tylko pozytywnie wpłynąć na jego kręgosłup psychiczny - nikt mu juz nie podskoczy jak dał sobie radę np. ze swoją ekipą murarską .

[Regut1]

Regut1, dzięki za linkę do wątku o niesolidnych wykonawcach w mazowieckiem. Każdy, kto zaczyna powinien zebrać te nazwy (nazwiska) adresy i telefony i powiesić sobie na tablicy nad biurkiem zanim zacznie wykonywać telefony w celu umówienia jakiegoś wykonawcy.

Lista robi się coraz obszerniejsza, a pamięć zawodna dlatego prościej jest korzystać z Googl-a. Wbijamy dane firmy lub nazwisko i adres szefa i patrzymy co wyskoczy. Ewentualnie piszemy w grupie budujących z prośbą o opinie innych. Wbrew pozorom bardzo często się to sprawdza. Opinie o wykonawcach warto zweryfikować przez pryzmat doświadczenia (forumowego) inwestora.
Lektura listy niesolidnych powinna być obowiązkowa dla każdego nowego inwestora. Nie chodzi o zapamiętywanie adresów partaczy, lecz o to żeby uczyć się na doświadczeniach innych osób .

Weźmy takiego humanistę budującego swój dom. Sytuacja zmusiła Go do zejścia ze swojego obłoku, na którym do tej pory bujał się w pełnej nieświadomości jak to zycie w terenie wygląda.

Wbrew pozorom ta szkoła życia nie dotyczy tylko „wykształciuchów”. Ludzie z wykształceniem średnim lub zawodowym, mieszkańcy blokowisk, ludzie bardzo młodzi również bujają w obłokach, a do czasu budowy bardzo często jedyną wiedzę o życiu stanowią dla nich seriale z cyklu „Plebania” i „Złotopolscy” lub parasol ochronny stworzony przez troskliwych rodziców.

[Regut1]

W uzupełnieniu - inwestorzy też zdarzają się różni. Cześć z wyrachowania zamierza "zbudować dom za darmo " inni z braku doświadczenia czepiaja sie nawet najmniejszego szczegółu i wymagają 101% perfekcji. Praca przy budowie rózni sie od pracy na "taśmie". Dla mnie budowa to pewien kompromis. O jego granicach w kwestiach technicznych decyduje konsultacja z kier. bud-em.