Umowa przedwstępna - jakie zapisy w przypadku działki przed podziałem geodezyjnym?

[cacadoooo]

Witam,

Chcę kupić działkę budowlaną (jest plan zagospodarowania przestrzennego), która zostanie wydzielona z innej już zabudowanej. Osoba, która chce sprzedać część swojej parceli zamierza dokonać podziału zgodnie z życzeniem kupującego. Wiem mniej więcej jaki będzie przebieg granicy, wiem jakie jest uzbrojenie itd. Problem jednak w tym, że chciałbym zawrzeć umowę przedwstępną, wpłacić zadatek jeszcze przed formalnym podziałem, jednak nie wiem jak skonstruować taką umowę.
Działka jest w świetnej lokalizacji i nie chcę by ktoś mnie ubiegł. W momencie, kiedy nastąpi już podział działki, podpisałbym aneks do tej umowy już konkretnie opisując przedmiot sprzedaży wraz z nr ewidencyjnym itd, a po załatwieniu kredytu udałbym się do notariusza by sfinalizować transakcję.

Miał już ktoś taką sytuację i może pomóc? Może jakiś prawnik się wypowie?

Dziękuję i czekam z niecierpliwością na odpowiedź/pytania.

[pjr]

Oprócz danych osobowych sprzedających i kupujacych (imiona, nazwiska, PESEL'e, imiona rodziców, miejsce zamieszkania, stan cywilny, nr dowodu lub paszportu) należy opisać z której działki będzie działka wydzielana (nr działki, nr księgi wieczystej). Następnie określenie kształtu działki i np. że będzie wydzielona na długości 40m na osi północ południe wzdłóż granicy z działką (tu numer działki przyległej) i na osi wschód zachód na długości 30m np. prostopadle do drogi nr XXX. Generalnie opis powinien lokalizować działkę w terenie. Następnie trzeba określić przybliżoną wielkość działki w m2 oraz najlepiej cenę metra kwadratowego (chyba, że się umówicie na cenę za sztukę). Następnie wskazać stronę ponoszącą koszty wydzielenia działki i inne koszty około tranazakcyjne. Oczywiście terminy, wysokość zadatku. No i dwa identyczne załączniki graficzne (dla każdej ze stron) obrazujące działki (bazową i wydzielaną). Załączniki podpisane przez sprzedających i kupujących. Chyba wszystko wymieniłem. Nie musisz pisać aneksu. Wystarczy, ze geodeta działkę wydzieli zgodnie z Waszym życzeniem i do umowy przedstawicie wykaz zmian gruntowych i wypisy, wyrysy działek.

[cacadoooo]

Dziękuję pjr. Cenne uwagi. Generalnie trzeba się dobrze przygotwać do porządnego opisu w kwestii lokalizacji. Mam jednak pytanie następne choć nie wiem czy zakładać nowy temat czy nie.
Na tych dwóch działkach jest ustanowiona hipoteka (nie wiem czy na 3 sąsiadującej też ponieważ nie widziałem jeszcze księgi wieczystej). Jaki zapis ustanowić w umowie, aby zabezpieczyć się, że ta hipoteka musi być zlikwidowana przed podpisaniem aktu notarialnego.
Jak również z technicznego punktu widzenia może wyglądać zakup obciążonej działki, na którą chcemy wziąć kredyt. Kwota jaką zapłacimy za działkę przewyższa kwotę kredytu. Wyjaśniłem nieco wątek szerzej w tym temacie http://forum.muratordom.pl/showthrea...84#post4530384

[pjr]

Rozwiązaniem jest zapłata zadatku z którego spłacona zostanie hipoteka. Wtedy sprzedający od swojego wierzyciela otrzyma wniosek o wykreślenie hipoteki. Wniosek ten dołącza się do umowy kupna sprzedaży co skutkuje wykreśleniem hipoteki. Możliwe jest też spłacenie z zadatku części hipoteki, na co wierzyciel musi wyrazić zgodę, a wniosek o wykreślenie hipoteki dotyczy tylko określonej działki. Natomiast mało prawdopodobne jest kupno obciążonej działki z kredytu bankowego. Wasz bank może przystać na udzielenie Wam kredytu płatnego w dwóch transzach. Pierwsza transza pójdzie na spłatę hipoteki, pozostała jako należność dla sprzedającego. Najwygodniejszy i najszybszy jest jednak zadatek w wystarczającej wysokości.

[sSiwy12]

Teoretycznie proste, ale nie w przypadku, kiedy na obu działkach jest to samo obciążenie – a pewnie jest.
Moim zdaniem – zadatek nie rozwiąże problemu (może nie rozwiązać), a może stanowić ryzyko dla kupującego.

Najbezpieczniejszy sposób dla takiego przypadku, to „zaliczka” jako akredytywa - doradca w banku powinien wyjaśnić jak taką operację przeprowadzić.
Akredytywa może być również z kredytu pod zakup tej nieruchomości.

[sSiwy12]

ponieważ nie widziałem jeszcze księgi wieczystej).

Dopowiem, jak znasz nr KW, to możesz sobie sam sprawdzić jakie zapisy w niej istnieją: http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html

[cacadoooo]

Dziękuję Wam,

pjr - problem właśnie w tym, że trochę się boję takiej kombinacji z zadatkiem bowiem chcemy wziąć możliwe najwięcej kredytu na sam zakup działki (to taka nasza kombinacja finansowa, a nie miejsce w tej chwili by to tłumaczyć). Z tego co się orientuję to obciążenie jest na ok połowę wartości jaką mamy zapłacić. W dodatku jak pisałem w tym drugim temacie jest to kredyt obrotowy, który pewnie jest udzielony jako limit do konta firmowego, a to trochę komplikuje sprawę.

sSiwy12 - dzięki za link. Kurcze do tej pory śmigałem do Sądu, ponieważ sądziłem, że to na ich wewnętrznym systemie tylko można sprawdzić:/ Obciążenie jest pewnie na tych dwóch działkach bo tylko ich połączenie daje bankowi szansę na zabezpieczenie by w razie co sprzedać je obie. Na jednej się raczej nie da nić postawić.

Wykoncypowałem sobie też inny pomysł. Gdyby tak właściciel przeniósł to obciążenie na działkę (287/1 jak na rysunku), na ktorej ma postawiony dom to wówczas bank sprzedającego chyba zgodziłbym się na usunięcie wpisów z tych dwóch działek. Co o tym sądzicie?

[sSiwy12]

Na FM nie uzyskasz istotnych informacji w tym zakresie bo;

1. Wszelkie decyzje dotyczące tej działki ( w tym jej ewentualny podział), wymagają zgody banku który udzielił pod ich „zastaw” kredytu – bo ten bank jest w pewnym stopniu współwłaścicielem tej (tych) działek.
2. W związku z powyższym, to ten bank (który udzielił kredytu) będzie „dyktował” warunki .
3. Mając to na uwadze, należy skontaktować się z tym bankiem i ustalić tok postępowania.
4. Może się okazać, ze najkorzystniejsze będzie uzyskanie kredytu też z tego banku.
5. Jeśli kredyt masz mieć w innym banku, to też on będzie określał dodatkowe warunki i być może „dogada się” z tamtym bankiem.
6. Jeśli kredyt na zakup ma być „zabezpieczony” tą kupowana działką, „współpraca” obu banków jest nieodzowna.
7. Pytanie czy bankom będzie się „chciało”, czy też pójdą na łatwiznę i stwierdzą:
- bank z kredytem obrotowym – przed należy spłacić kredyt,
- bank udzielający kredytu – hipoteka musi być „czysta”.


Mając na uwadze powyższe, najlepszym rozwiązaniem (dla wszystkich) jest zaciągnięcie przez sprzedającego krótkoterminowego kredytu pod sąsiednią nieruchomość i spłacenie tego kredytu obrotowego – jeśli tamta nieruchomość nie jest obciążona kredytem, z kwoty uzyskanej ze sprzedaży działki.

Możliwe jest również kupienie tej działki z cesją hipoteki na nabywcę – oczywiście sprzedający uzyskuje tylko „nadwyżkę” (co musi być zawarte w akcie notarialnym).

Wpłacenie zadatku, zawsze wiąże się z ryzykiem jego utraty – mimo ustawowych uwarunkowań, bo egzekucja ewentualnych roszczeń z tego tytułu jest i czasochłonna i kosztowna (często wymaga drogi sądowej).