Niautoryzowane zmiany w projekcie - proszę o pomoc.

[lecho_]

Drodzy Forumowicze,

Znalazłem się nieoczekiwanie w nieprzyjemniej sytuacji i nie wiem co mam robić.

Kilka miesięcy temu zakupiłem dom, w momencie kupna dom miał pozwolenie na uzytkowanie i doprowadzone wszystkie media, w trakcie wykańczania usunięta została jedna ściana działowa której cegły częściowo wchodziły w słup oznaczony na planach jako element nośny, ponieważ słup był nieco uszkodzony chcieliśmy upewnić się czy nie zagraża to bezpieczeństwu - skontaktowaliśmy się z autorem projektu (było to naturalne dla nas - kontakt był w dokumentacji), autor projektu w trakcie wymiany e-mail poprosił nas o zdjęcia domu i niestety od słowa do słowa zarzucił nam że w projekcie jego autorstwa wprowadzono zmiany na które nie wyraził zgody - stwierdził że jego zdaniem "podniesiona została wysokośc domu o ok 2 pustaki co spowodowało zmniejszenie kąta nachylenia połaci dachu i tym samym niekorzystną zmianę proporcji bryły budynku", "zamiast tarasu ziemnego" wykonano według niego jakiś "niby balkon" oraz zarzucił użycie złych balustrad (nieestetycznych) - dodam że wszystkie te zmiany były wykonane przez osobę która wybudowała budynek i oczywiście nie mielismy na to wpływu (i jako laikom do głowy nam nie przyszło żeby porówywac plany z domem tak szczegółowo aż do balustrad). Z tego co wyczytałem autor projektu ma niestety (dla nas) pełne prawo zeby wykonanie było zgodne z projektem.

Autor w nieco zaowalowany sprosób dał nam do zrozumienia ze może nas zgłosic do nazdoru technicznego który cofnie nam zgode na uzytkowania - zażyczyl sobie kopii dokumentu dopuszczenia do uzytkowania twierdząc że nie wierzy że taka zgoda została wydana bo dom nie jest zgodny z projektem (podejrzewam że zalezy mu na uzyskaniu informacji o lokalizacji domu). Stwierdzil takze ze za zmiany odpowiadamy my i tutaj się nieco plącze gdzyz najpierw pisał że inwestor a teraz że właściciel skoro dalej trwają prace wykończeniowe.

Ważna sprawa - na kserokopii projektu domu nie ma rzeczywiście zmian w balkonie czy wysokości ścian ale być moze sa na kopii złozonej z dokumentacją do urzędu (dom był wybudowany kilka lat temu i próbuję odszukac kierownika budowy), co jezeli na kopii urzedowej także nie ma tych zmian - czy urząd inspekcj mogł wydac decyzję o dopuszczeniu do uzytkowania bez kontroli budowy? Jeżeli tak to co teraz skoro zmiany były? Czy grożą mi kary i jak duże?

Chciałbym Was prosić o jakąs analizę sytuacji bo nie wiem co robić...

Lech

[rübezahl]

Witam
1. Nadzór budowlany mógł nie pojawic się w ogóle na Państwa budowie i nie wniósł sprzeciwu do użytkowania - tak zdarza się bardzo często.

2. Na kopii nadzoru zmiany mogą byc lub może ich nie byc - wszystko zależy od kierownika budowy. Osobiście podejrzewam, że nie zostały naniesione, ponieważ w takiej sytuacji należało wykonac dok. zamienna do właściwego starostwa lub przeprowadzic postępowanie naprawcze w stosowymy nadzorze budowlanym. Tak czy inaczej główny projektant widziałby o zmianach.

Według mnie należałoby udac się do nadzoru budowlanego, odszukac złożoną dokumentację i porównac ze stanem istniejącym. To po pierwsze. Wszystkie zmiany o których Pan pisze kwalifikują się jako istotne odstępstwo od projektu. Bardzo ważną sprawą jest to, czy wykoanne zmiany sa zgodne z obowiązującym planem zagospodarownia przestrzennego (obecnym lub obowiązującym z trakcie odbioru budynku) lub warunkami zabudowy - nie wiem co było wtedy wydane. Jeżeli nadzór posiada projekt znacząco odbiegający od stanu rzeczywistego, trzeba będzie przeprowadzic jakies postępowanie - nie potrafię powiedziec jakie, ponieważ takiej sytuacji jeszce nie miałem, gdzie zmiany należy uzgodniec po uzyskaniu pozwolenia na uzytkowanie. To tyle jeżeli chodzi o sprawy formane z urzędami.

Pozostaje jeszcze temat architekta i praw autorskich. Trzeba się będzie z nim porozumiec, bo wejście na drogę wojny skończy się źle dla Państwa. Jeżeli architekt faktycznie niczego nie wiedział, jest na wygranej pozycji, ponieważ tylko on posiada prawa autorskie do opracowania. Nie twierdzę że to Wasza wina, jeżeli chodzi o stan faktyczny, ale tu zgadzam się z architektem - jak także wyraźnie zaznaczam, że nie przenoszę praw autorskich na Inwestora. Chyba że macie Państwo jego oświadczenie o przeniesieniu praw.

Temat trzeci to dochodzenie swoich praw w sądzie cywilnym (zwrot kosztów związanych z rozwiązaniem tego problemu) od poprzedniego właściciela. Nie jestem prawnikiem, ale na moje oko został Państwu sprzedany towar, który zawiera wady ukryte. Ale tu proponowałbym wizytę u prawnika.

[lecho_]

Dziękuję za odpowiedź,

Krótko mówiąć w kwestii dokonanych zmian jest szansa że nawet jeżeli są "znaczne" nadzór po przeprowadzeniu odpowiedniej procedury je zalegalizuje (zakładając że nie ma ich w dokumentacji). Czy moge w jakikolwiek sposób ocenić wysokość kary? Chodzi mi o nawet o rząd wielkości, czy to jest kilka czy kilkanaście tys zł?

Jednak - czy dobrze rozumiem że nawet zakładając że zmiany jednak są na kopii urzedowej lub zostaną zalegalizowane przez nadzór to mam w zasadzie "nóż na gardle" ze strony autora projektu który może spowodować cofnięcie zgody na użytkowanie zgłaszając niezgodność z projektem? Krótko mówiąc czy jeżeli rzeczywiście podniesiono ścianę to jestem dosłownie pod scianą - tzn. autor projektu postawi mi ultimatum że np płacę mu dowolnie wymyślona kwotę i on się na zmiany zgadza albo zgłasza wniosek do nadzoru i muszę rozebrać dach oraz pół piętra domu żeby go dostosować do projektu?

Bo jeżeli tak to krótko mówiąc wpakowaliśmy sie w bagno bo autor może sobie zażyczyć np 50 tys zł za zaakceptowanie zmian w ramach rekompensaty...

Mam dzisiaj spotkanie z inspektorem nadzoru - mam całą sprawe opisać w szczegółach? O co się go mogę spytać zeby sobie pomóc?

lecho

[rübezahl]

Zakładam, że kary pieniężnej nie będzie, ponieważ zmiany dokonane zostały podczas budowy i czynnego pozwolenia na budowę. Tak przynajmniej jest w postępowaniu naprawczym nieodebranego budynku. Po odbiorze niestety nie wiem jak to wygląda, zakładam że dokładnie tak samo.
Jeżeli zmiany są naniesione problem nadzoru ma Pan z głowy, ale pozostaje kwestia autora projektu, z którym należy się porozumiec. Ja i moi znajomi projektanci, za pozwolenie na wykonanie zmian w naszych dokumentacjach, przez innych projektantów, żądamy symbolicznych kwot. Kwota np 50tyś zł jest nieadekwatna po przedmiotu problemu. Więc należy się z nim po prostu dogadac i wyprostowac całe zamieszania - najlepiej poprosic go o autoryzację zmian.
Ostatnim elementem będzie żądanie zwrotu poniesionych dodatkowych kosztów od poprzedniego właściciel

A może po prostu proszę porozmawiac z autorem projetku i poznac jego stanowisko. Byc może obędzie się bez powiadamiania o całej sytuacji urzędników.

Mam dzisiaj spotkanie z inspektorem nadzoru - mam całą sprawe opisać w szczegółach? O co się go mogę spytać zeby sobie pomóc?

lecho

prosze przygotowac dziennik budowy, tam powinny się znajdowac wszystkie ważne informacje

[DSQ]

Zdecydowanie warto wydać na prawnika, bo tak czy tak, albo dojdzie do ugody z architektem, albo architekt zażąda odszkodowania o naruszenie praw autorskich na drodze sądowej. Sądy w Polsce są raczej są umiarkowane, więc nie wierzę, że zasądzi 50000 - to nie USA. Tym niemniej, z sensownym prawnikiem macie wszelkie szanse później przerzucić to roszczenie na poprzedniego inwestora pozywając go w kolejnej rozprawie sądowej. Może trochę to potrwa, ale, nie licząc nerwów i czasu, można w końcu te pieniądze odzyskać.
W przypadku poważnych wad ukrytych, być może również dało by się odkręcać umowę sprzedaży, ale to już jest wyższa jazda dla adwokata, a chyba też nie o to wam chodzi.

[lecho_]

OK, bardzo dziękuję za porady, spróbuję oczywiście porozumieć się z autorem projektu ale najpierw dowiem się jak wygląda sprawa z dokumentacją i planem zagospodarowania.

Dam znać jak sie sprawy potoczyły.

Pozdrawiam,

lecho

[sSiwy12]

To jest proste jak drut.

1. Sprawdzić, czy pod oświadczeniem, że dom wybudowano zgodnie z projektem, podpisał się jakiś projektant.
2. Poszukać w dokumentacji kto był projektantem adaptującym.
3. Znaleźć kierownika tej budowy i niech działa, bo inaczej będzie miał sprawę za poświadczenie nieprawdy.
4. "Teoretycznie" dom ma wadę "ukrytą" i można dochodzić roszczeń od poprzedniego właściciela.

[rübezahl]

To jest proste jak drut.

1. Sprawdzić, czy pod oświadczeniem, że dom wybudowano zgodnie z projektem, podpisał się jakiś projektant.
2. Poszukać w dokumentacji kto był projektantem adaptującym..

Ad1 Gdyby było takie oświadczenie oznaczałoby to, że nie ma zmian, a są.
Ad2. Żaden projektant nie ma prawa adaptowac projektu bez wiedzy i zgody autora (pisemnej)

Jakikolwiek manewr z dokumentacja projektową wymaga wiedzy i zgody autora. Robi to sam, albo wyraża zgodę na dokonanie określonych zmian. Jest to niezbędny załącznik formalny do wniosku np o projekt zamienny czy postępowanie naprawcze. Bez autora projektu nic nie można zdziałac

[Nefer]

Pod takim oświadczeniem o zgodności z projektem podpisuje się kierbud. Projektant już skasował, więc go nie interesuje

[rübezahl]

Projektant także pisze takie oświadczenie w dzienniku budowy, po jej zakończeniu.

[Nefer]

No to chyba się coś zmieniło, bo mój projektant (autor projektu) jest 300km ode mnie, w życiu go nie widziałam. A adoptujący też nic nie wpisywał

Oświadczenie takie podpisuje tylko kierbud

http://www.pinb.waw.pl/

OŚWIADCZENIE – 2A
(dla robót budowlanych wykonanych bez odstępstw od zatwierdzonego projektu)

Ja, niżej podpisany …...……………………………………� �…………………………..,
(imię i nazwisko)
pełniący obowiązki kierownika budowy w trakcie realizacji inwestycji wykonywanej na podstawie decyzji: …………………………………………� �…………………..........
…………………………………………� �……………………………………….... ....,
(nazwa organu, nr i data wydania decyzji zezwalającej na budowę)

oświadczam,
że zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
(Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 j.t), obiekt budowlany tj.:

…………………………………………� �……………………………………….... ....,
…………………………………………� �……………………………………….... ....,
…………………………………………� �……………………………………….... ....,
…………………………………………� �……………………………………….... ....,
(nazwa i adres inwestycji - wg decyzji zezwalającej na budowę)

a) wykonano zgodnie z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

b) teren budowy doprowadzono do należytego stanu i porządku - a także - w razie korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

oraz zgodnie z art. 57 ust. 1a w/w ustawy:
informuję, że dokonano pomiarów powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego i poszczególnych lokali mieszkalnych, w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia, o którym mowa w art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy - prawo budowlane. *,**
*dotyczy tylko budynków mieszkalnych lub budynków z częścią mieszkalną na które wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę został złożony po dniu wejścia w życie ustawy z dnia z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. z 201r., Nr 232, poz.1377) o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego tj. po dniu 29 kwietnia 2012r.
** dla pozostałych budynków mieszkalnych lub budynków z częścią mieszkalną pomiaru powierzchni użytkowej dokonuje się na zasadach dotychczasowych.
…..…………...…………………


……..…………...………………
( nr uprawnień, podpis kierownika budowy)

[rübezahl]

Ja mówię o ostatnim zapisie w dzienniku budowy. Tak po bożemu piwinie sie on tam zanleźc, a jak jest, widomo, Jedynie jednostki państwowe (gminy, powiaty) pilnują, aby taki wpis głównego projektanta znalazł się w dzienniku budowy po zakończonej budowie.

[sSiwy12]

1. Jeśli były odstępstwa, oświadczenie musi podpisać projektant.
2. Jeśli projekt nie był indywidualny, to projektantów adaptujących, można zmieniać do woli, jak rękawiczki, a ich zakres wynika z "odpuszczeń autora projektu.
3. Jeśli projekt był indywidualny i adaptatorem był tenże projektant, to teoretycznie, też jest możliwa zmiana projektanta adaptora.

[sSiwy12]

Ja mówię o ostatnim zapisie w dzienniku budowy. Tak po bożemu piwinie sie on tam zanleźc, a jak jest, widomo, Jedynie jednostki państwowe (gminy, powiaty) pilnują, aby taki wpis głównego projektanta znalazł się w dzienniku budowy po zakończonej budowie.

Nie ma takiego wymogu prawnego, ani "zwyczajowego". Nie ma.

[Nefer]

Inwestorzy nagminnie nie wpisują zmian, żeby nie drażnić PINB. Sami widzimy na forum ile jest domów z podniesioną ścianką kolankową - ciekawe ile z nich ma zgłoszone zmiany. Już to widzę

[rübezahl]

Ad1 Zgadza się
Ad2. Zgadza się
Ad3 Zgadza się pod warunkiem otrzymania pisemnej zgody autora projektu (tak jak ma się to w przypadku tzw. "projektów gotowych")

[rübezahl]

Nie ma takiego wymogu prawnego, ani "zwyczajowego". Nie ma.

Każda moja inwestycja publiczna kończy się takim wpisem i nigdy nie robiłem z tego problemu.

[rübezahl]

Inwestorzy nagminnie nie wpisują zmian, żeby nie drażnić PINB. Sami widzimy na forum ile jest domów z podniesioną ścianką kolankową - ciekawe ile z nich ma zgłoszone zmiany. Już to widzę

To nie wina inwestorów, a kierownika budowy. To jego obowiązek i to on bierze na siebie odpowiedzialnośc

[Nefer]

W końcu podpisuje ...

[michalmar]

mam wrażenie, że chodzi o projekt gotowy, adoptowany miejscowo.
pan projektant niech samo sobie szuka gdzie dom stoi i zawiadamia nadzór budowlany - życzmy mu powodzenia. Co do braku zgody przez niego - chodzi oczywiście o pieniądze, bo projektanci jako autorzy projektu ubzdurali sobie, że tylko oni mogą wyrażac zgodę na zmiany w "ich" projekcie - nic bardziej mylnego (nie będę podawał szczegółów).
Pozostaje kwestia zgody projektanta jako autora utworu jakim jest projekt - i tutaj owszem może dochodzić swoich praw, niech wystapi do sądu cywilnego o odszkodowanie... myślicie, że wystąpi? Kogo będzie ścigał? Obecnego właściciela czy tego kto "zaburzył jego koncepcję"?
O ile z konstrukcją wszystko w porzadku i jesteś zadowolony z domu to nie zamartwiaj się projektantem, tym bardziej, że pozwolenie na uzytkowanie (naprawdę masz je w ręku?) jest zapewne prawomocne bo jedyną stroną biorąca udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia na uzytkowanie jest inwestor (przepis prawa) - ciężko uwierzyć, że odwołał się on od pozytywnej decyzji jaką jest udzielnie pozwolenia na użytkowanie...
jeśli potrzeba dodatkowych wyjaśnień proszę spytać na forum MODEROWANO