budowa wysokiego bud na granicy działki

[olg]

witam,
Mam problem polegający na tym, ze na sąsiedniej działce deweloper chce wybudować domy jednorodzinne w zabud. szeregowej prostopadle do granicy z moją działką. Pierwszy z domów ma stanac na granicy z moja działką i zaczynać się garażem. Co ważne działka jest wąska (mniej niż 16m) dokładnie na szerokość każdego z szeregowców.

Po mojej stronie wzdłuż granicy stoi juz budynek gospod. wys. 2,5 m. Problem w tym ,ze szeregowce mają mieć 10,5m wysokości, są od południowej mojej strony i zacienią maksymalnie moja działkę.
Moje pytania:
1.Czy ta szerokość ich działki (mniejsza niż 16 m) powoduje, że mogą w granicy postawić budynek dowolnej wysokości?
2. Czy fakt, ze w granicy ma być garaż ma jakieś znaczenie?
3. czy fakt, ze po mojej stronie stoi już budynek ma jakies znaczenie?

Proszę o pomoc, bo jestem laikiem a po drugiej stronie mam dosc dużego i mającego „chody” miejscowego dewelopera. Czy jest jakis przepis, na który moge się powołac i zablokować ta inwestycję?

[romeok01]

Możesz zablokować inwestycję, bo będziesz stroną postępowania powołując się na:

§ 13. 1. Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli:
1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

a) wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,
b) 35 m - dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,
2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.
2. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części.
3. Dopuszcza się sytuowanie obiektu przesłaniającego w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego, takiego jak maszt, komin, wieża lub inny obiekt budowlany, bez ograniczenia jego wysokości, lecz o szerokości przesłaniającej nie większej niż 3 m, mierząc ją równolegle do płaszczyzny okna.
4. Odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1, mogą być zmniejszone nie więcej niż o połowę w zabudowie śródmiejskiej.

Więc jeżeli odległość od krawędzi Twojego okna do wysokości budynków, które mają powstać będzie mniejsza niż odległość Twojego budynku z oknem do budynku mającego powstać, to będzie to niezgodne z warunkami technicznymi.

Taką analizę kątów i odległości zacieniana może wykonać Ci architekt.

[sSiwy12]

Więc jeżeli odległość od krawędzi Twojego okna do wysokości budynków, które mają powstać będzie mniejsza niż odległość Twojego budynku z oknem do budynku mającego powstać, to będzie to niezgodne z warunkami technicznymi..

Ciekawe, ciekawe - nowy wymiar geometrii

Taką analizę kątów i odległości zacieniana może wykonać Ci architekt.

Albo średnio kumaty gimnazjalista.

Ps. a stroną jest ustawowo - § 12.4. Rozporządzenia w sprawie WT.

[olg]

ok. dzieki za przepisy dot. zacienienia - działka śródmiejska wiec odległosci moga być mniejsze.

A czy ktoś orientuje się co do możliwości wysokosciowych budynku na granicy wąskiej działki? i faktu,ze zabudowa zaczyna sie od garazu?

[Nefer]

Wysokość reguluje plan zagospodarowania.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

olg
- zacienianie nie dotyczy działki budowlanej, tylko „ pomieszczenia na pobyt ludzi ” – dla zabudowy śródmiejskiej „ Oświetlenie i nasłonecznienie” reguluje m.in. § 60. 1 Warunków Technicznych
- trudno by mi było uwierzyć, aby projekt ( przy zabudowie zbliżającej się do Twojej granicy działki ) nie obejmował tego zagadnienia, bo byłoby to duże ryzyko inwestycyjne.
1.Czy ta szerokość ich działki (mniejsza niż 16 m) powoduje, że mogą w granicy postawić budynek dowolnej wysokości?
- to reguluje Plan Miejscowy lub Warunki Zabudowy ( jak napisał Nefer )
2. Czy fakt, że w granicy ma być garaż ma jakieś znaczenie?
- jak każdy obiekt budowlany, musi mieć zachowane odległości od granicy działki
- 3. czy fakt, ze po mojej stronie stoi już budynek ma jakieś znaczenie?
- kolosalne ! – w tym przypadku zabudowa na sąsiedniej działce może przybliżyć się do tego istniejącego obiektu, zachowując jego gabaryty ( długość + wysokość ) w pasie 3m wzdłuż granicy
- gdyby nie było tego istniejącego budynku gospodarczego – również można się przybliżyć ( o ile PM / WZ na to pozwalają lub działka ma szerokość mniejszą niż 16m )
- oczywiście dla jw., jak najbardziej wchodzą przepisy dot. oświetlenia, zacieniania … ale też pożarowe, które pewnie są spełnione dla zespołu obiektów szeregowych

[Zdun Darek B]

- 3. czy fakt, ze po mojej stronie stoi już budynek ma jakieś znaczenie?
- kolosalne ! – w tym przypadku zabudowa na sąsiedniej działce może przybliżyć się do tego istniejącego obiektu, zachowując jego gabaryty ( długość + wysokość ) w pasie 3m wzdłuż granicy
-[/QUOTE]


Sąsiad pobudował 20 lat temu budynek gospodarczy którego ściana stoi w granicy działki , w narożnikach 4 działek były przewidziane takie połączone garaże - komórki , czy to oznacza że teraz mogę się dobudować z podobnym ?

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

- 3. czy fakt, ze po mojej stronie stoi już budynek ma jakieś znaczenie?
- kolosalne ! – w tym przypadku zabudowa na sąsiedniej działce może przybliżyć się do tego istniejącego obiektu, zachowując jego gabaryty ( długość + wysokość ) w pasie 3m wzdłuż granicy
-

Sąsiad pobudował 20 lat temu budynek gospodarczy którego ściana stoi w granicy działki , w narożnikach 4 działek były przewidziane takie połączone garaże - komórki , czy to oznacza że teraz mogę się dobudować z podobnym ?[/QUOTE]

TAK
WT § 12. p.3 - 2)
" sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej, " ...
+
WT § 12. p.4
" Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. "
jw ( zgodnie z zmianą Prawa Budowlanego ) sąsiad będzie stroną w postępowaniu - ale zabudowa jest możliwa !

[olg]

Łukasz,
1.Czy ta szerokość ich działki (mniejsza niż 16 m) powoduje, że mogą w granicy postawić budynek dowolnej wysokości?
- to reguluje Plan Miejscowy lub Warunki Zabudowy ( jak napisał Nefer )

- 3. czy fakt, ze po mojej stronie stoi już budynek ma jakieś znaczenie?
- kolosalne ! – w tym przypadku zabudowa na sąsiedniej działce może przybliżyć się do tego istniejącego obiektu, zachowując jego gabaryty ( długość + wysokość ) w pasie 3m wzdłuż granicy
- gdyby nie było tego istniejącego budynku gospodarczego – również można się przybliżyć ( o ile PM / WZ na to pozwalają lub działka ma szerokość mniejszą niż 16m )

Czyli jak własciwie w tym przypadku (ich działka węższa niz 16m a po mojej stronie granicy bud. gosp) powinno być, czy jeden przepis znosi drugi?

§ 12
3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16m


2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,

i czy tzn. że przy działce <16m w granicy może powstac budynek wyższy niz ten po mojej stronie. Czy musi zaistniec tu sytuacja jednocześnie § 12 par.3 pkt.1 i § 12 par.3 pkt.2.
Miejscowy WAiB powołuje się na fakt działki<16m wiec wysokość planowanego budynku na granicy jest zgodna z prawem i wysokość moich zabudowań i moje powoływanie się na § 12 par.3 pkt.2 nie ma tu znaczenia.

[sSiwy12]

Ten garaż jest w bryle budynku (z piętrem nad nim), czy dostawiony do budynku ?

[olg]

Ten garaż jest w bryle budynku (z piętrem nad nim), czy dostawiony do budynku ?

garaz jest w bryle, bez pietra - ale jego wysokość jest wyższa niż moich zabudowań.

[sSiwy12]

A ten projektowany, będzie "przylegał" do tego istniejącego ?

[olg]

A ten projektowany, będzie "przylegał" do tego istniejącego ?

Tak, od mojej strony bedzie przylegał do mojego bud. gospod., a z drugiej strony do reszty szeregowców.

[sSiwy12]

Zaraz będą Ci sugerowali, że projektowany budynek w granicy nie odpowiada wymogom § 12.3.2). - ale:
- ta sąsiadująca działka ma mniej jak 16m (jeśli tak faktycznie jest) i można podeprzeć się § 12.3.1).
- można również podeprzeć się § 12.3.4). jeśli ten "garaż" nie będzie wyższy niż 3m i nie dłuższy 5,5m.

Czyli i raczej nie podstaw prawnych do zablokowania tej budowy - moim zdaniem, oczywiście.
Nie mniej jednak, jeśli jest dla tego terenu MPZP, radzę go dokładnie przestudiować, bo tam może być coś ciekawego.

[ŁUKASZ ŁADZIŃSKI]

myślę , że
§ 12.3.1 nie ma tutaj zastsowania. Co prawda dotyczy działek o szer. mniejszej niż 16m, ale wyrażnie jest podana odlegość " lecz nie mniejszej niż 1,5 m " od granicy działki. Czyli - może być tylko więcej ... ale NIE w "ostrej granicy".
§ 12.3.2 - dotyczy lokalizacji w "ostrej granicy " przy istniejącym budynku na sąsiedniej działce przy zachowaniu gabarytów tego budynku w pasie 3m od gr.dz.
Jeśli projektowany ( realizowany ) budynek nie zachowuje gabarytów istniejącego bud. gospodarczego, to również nie można się posiłkować tym zapisem.
§ 12.3.3 - nie dotyczy ( budynki rozbudowywane )
§ 12.3.4 - jak najbardziej ! " ma zastosowanie, tj. garaż o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m "
+ zapisy Planu Miejscowego / Warunków Zabudowy, które mogą dopuszczać taką, a nie inną lokalizację projektowanego budynku.

[Zdun Darek B]

Panie Łukaszu ,
Bardzo dziękuję za udzielona poradę .

[sSiwy12]

Tiaaaa.

Pan Łukasz raczy się mylić i wprowadza w błąd, narażając Ciebie, autorze tematu (i innych) na niepotrzebne promyki nadziei, a może i koszty.
Wklejam dla potomnych:

myślę , że
§ 12.3.1 nie ma tutaj zastsowania. Co prawda dotyczy działek o szer. mniejszej niż 16m, ale wyrażnie jest podana odlegość " lecz nie mniejszej niż 1,5 m " od granicy działki. Czyli - może być tylko więcej ... ale NIE w "ostrej granicy".

Bo idąc tym tokiem, to w ostrej granicy można postawić budynek jednorodzinny, tylko w przypadku jeśli działka ma większą szerokość niż 16m (bez uregulowań w MPZP lub WZiZT) - co jest oczywiście bzdurą.

Pan Łukasz powinien uzupełnić swoją wiedzę, o znaczenie określenia "lub", oraz znaczenie przecinka - w tym znaczenie w aktach prawnych.

Ps. Przepisy czyta się i interpretuje w całości